【正文】 銷售成本 =2023元 \平米 *3000平米 =600萬元 2023年：銷售成本 =2023元 \平米 *4000平米 =800萬元 新增成本兩次分?jǐn)偅? 第一次分?jǐn)偅杭追謹(jǐn)?50%=200萬元 第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?=200/10*7=140萬元 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 案例：某開發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)成本對象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為 1萬平米， 2023年已完工，截至 2023年底，甲成本對象共發(fā)生開發(fā)成本 2023萬元。2023年賣出 3000平米。 2023年又賣出了 4000平米。 2023年發(fā)生了配套設(shè)施成本 400萬元。 2023年：單位工程成本 =2023萬 /1萬平米 =2023元 \平米 銷售成本 =2023元 \平米 *3000平米 =600萬元 2023年：銷售成本 =2023元 \平米 *4000平米 =800萬元 新增成本兩次分?jǐn)偅? 第一次分?jǐn)偅杭追謹(jǐn)?50%=200萬元 第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?=200247。 10 7=140 或者已售分?jǐn)?=200247。 7 4（那種正確呢？）；或者追溯調(diào)整。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 2023年共扣除成本： 800+140=940萬元 結(jié)論： 這種分?jǐn)偡椒ūＷC了同一成本對象，每平米的平均成本相同 在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。 問題：稽查局查出了 3000萬元假票列支成本，如何處理 ? 案例第 36張幻燈片 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 國稅發(fā) [2023]84號文件：納稅人申報(bào)的扣除要真實(shí)、合法。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)； 因此在實(shí)踐中，一般以票控稅管理的非常嚴(yán)格，沒有發(fā)票不會被允許扣除。 問題：合法的扣稅憑證一定是發(fā)票么？ ?合法的扣稅憑證，包括 ① 內(nèi)部憑證和 ② 外部憑證。 ?內(nèi)部憑證：工資發(fā)放表、固定資產(chǎn)折舊表等 ?外部憑證： ① 發(fā)票、 ② 財(cái)政收據(jù)、 ③ 評估報(bào)告、 ④ 合同、⑤ 白條、 ⑥ 法院判決書等。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 發(fā)票： （ 1）假票一般情況下不允許扣除。（問：業(yè)務(wù)真實(shí)，但是發(fā)票虛假是否能定性為偷稅呢？） （ 2）不符合規(guī)定的發(fā)票如：購買貨物取得服務(wù)業(yè)發(fā)票、商業(yè)交往取得財(cái)政收據(jù)，發(fā)票類型不合適；取得代開的發(fā)票，例如中石油加油站的發(fā)票等。 (3)沒有任何稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不能取得材料發(fā)票扣除開發(fā)成本。即： 甲方供材稅務(wù)機(jī)關(guān)并不禁止。 ? 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 甲方供材基本模式 ： 例如，某房地產(chǎn)商自行購買材料 5000萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費(fèi) 3000萬元。 雖然乙方實(shí)際收到了 3000萬元，開具 3000萬元的建安發(fā)票。并且會計(jì)計(jì)收入也按照 3000萬元。但是應(yīng)當(dāng)按照 8000萬元繳納營業(yè)稅，在納稅申報(bào)表上體現(xiàn)即可。 也就是說對于甲方供材業(yè)務(wù)，對于乙方來說，實(shí)際上屬于營業(yè)稅的會計(jì)與稅收差異。收入的金額同計(jì)稅依據(jù)發(fā)生差異，屬于納稅問題的常態(tài)。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ? 對于甲方來說，實(shí)際收到了兩類發(fā)票， 一類 是建筑安裝發(fā)票， 另一類 是材料發(fā)票，均可以作為開發(fā)成本。不能說材料發(fā)票就不能作為開發(fā)成本。 ? 還有的地方讓甲方開具材料發(fā)票給乙方，乙方再全額按照8000萬元開具建筑安裝發(fā)票給甲方做為開發(fā)成本。 ? 一是沒有必要； ? 二是這樣操作會產(chǎn)生一個(gè)無法解決的問題，即開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票將材料賣給建筑方的時(shí)候必須要繳納增值稅，而這顯然是開發(fā)企業(yè)絕對不能接受的。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 總結(jié)： ?問題一：稅務(wù)部門是否允許做甲方供材？ ?回答：從來沒有文件規(guī)定不允許做甲方供材。 ?稅收文件，沒有在甲方的角度來說允許做甲方供材，因?yàn)樵诙愂仗幚淼慕嵌壬?，對于甲方而言，是否甲方供材不影響其營業(yè)稅的繳納及所得稅的繳納。因此稅收政策從乙方的角度來規(guī)定。 ?第一個(gè)文件： 《 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十八條 ?應(yīng)當(dāng)說該條規(guī)定有不合理成分，建筑方僅僅收到了 3000萬元，卻要按照8000萬元繳稅，其中的 5000萬元已經(jīng)被銷售方繳納過了增值稅，有明顯的重復(fù)征稅因素。考慮到這一點(diǎn)，盡管地產(chǎn)企業(yè)和建筑公司生產(chǎn)出來的產(chǎn)品均為不動產(chǎn)，國家對于建筑業(yè)稅率規(guī)定為 3%，而不是 5%. 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?第二個(gè)文件 :國稅發(fā) 【 2023】 29號文件 ?乙方： 符合三個(gè)條件，就可以將銷售貨物收入、安裝收入分別開具貨物銷售發(fā)票與建筑安裝發(fā)票分別征收增值稅和營業(yè)稅。 ?甲方： 對于乙方來說，實(shí)際上就是甲方供材，只不過材料也是向乙方購買的而已。甲方取得了兩類發(fā)票。 ?該文件允許這樣做，就意味著國家并不反對甲方供材。 ?第二個(gè)文件 :財(cái)稅 【 2023】 16號文件 ?重申了國稅發(fā) 【 2023】 29號文件的規(guī)定，不過將設(shè)備的范圍擴(kuò)大了。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?第三個(gè)文件：財(cái)稅 【 2023】 114號 ?乙方： “清包工”裝飾工程，對于包工方只征收實(shí)際收到的人工費(fèi)、管理費(fèi)、輔助材料費(fèi)，不包括客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款） ?甲方： 對于甲方實(shí)際上就是“甲方供材”。 ?再次說明了，稅務(wù)并不反對甲方供材，否則這個(gè)文件就說不通。 ?結(jié)論： 稅務(wù)不反對甲方供材，對于建筑勞務(wù)，乙方全額繳納營業(yè)稅；對于生產(chǎn)設(shè)備并提供安裝的工程，符合條件的可以分別征收增值稅和營業(yè)稅；對于裝飾工程，清包工，只對實(shí)際收到的價(jià)款征收營業(yè)稅。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 甲方供材在檢查中的注意點(diǎn)： ?一是 要注意甲方供材的材料已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本了，不能再重復(fù)計(jì)入建安發(fā)票成本。因?yàn)榉凑曳嚼U納營業(yè)稅是一定的，可能重復(fù)將 8000萬元發(fā)票開具。 ?二是 不能認(rèn)為材料發(fā)票不能列入成本。 ?三是 不能將代扣代繳的營業(yè)稅計(jì)入成本費(fèi)用扣除，即使有合同規(guī)定由甲方負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加，也不可以。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評估報(bào)告可以在稅前扣除？ ?（ 1）對土地自行評估的評估報(bào)告是否能夠作為合法扣稅憑證，在稅前扣除？ ?自行評估的評估增值不能在稅前扣除。企業(yè)所得稅扣除，必要堅(jiān)持歷史成本原則，資產(chǎn)的隱含增值在資產(chǎn)持有期間，未得到實(shí)現(xiàn)，因此不能在稅前扣除。 ?在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)有很多企業(yè)為了加大成本，增大巨額評估增值作為成本在稅前列支，少繳納稅款。 ?相關(guān)文件： 財(cái)稅 [1997]77號文 、 財(cái)稅 [1998]50號 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評估報(bào)告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?營業(yè)稅：① 《 營業(yè)稅稅目解釋 》 （國稅發(fā) [1993]149號 ） 第九條 ：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 ?② 財(cái)稅 [2023]191號文件 規(guī)定：將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征稅。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評估報(bào)告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?土地增值稅：① 財(cái)稅 [1995]48號 第一條：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)， 暫免征收土地增值稅 。 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評估報(bào)告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?② 財(cái)稅 [2023]21號文件第五條 ：對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用 《 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字 〔 1995〕 048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評估報(bào)告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?企業(yè)所得稅： 國稅發(fā) [2023]118號文件 第三條、 疑難解答 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的白條可以在稅前扣除？ ?一句話：國內(nèi)的白條全不認(rèn)，國外的白體全認(rèn)。 ?在國內(nèi)稅收管理中，一般是以票控稅，因此購買方?jīng)]有取得發(fā)票，一般不允許稅前扣除，因?yàn)檫@很可能意味著銷售方或提供服勞務(wù)方隱瞞了收入。 ?而國外一般不是像我國這樣以票控稅，并且銷售方稅收的管轄權(quán)也不在我國。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi)、遮陽費(fèi)等各種賠償類費(fèi)用，是否一定需要發(fā)票？ ? 由于這些款項(xiàng)都是賠付給個(gè)人的款項(xiàng)，而個(gè)人是很難提供發(fā)票的。有鑒于此，全國很多地方都規(guī)定這些向個(gè)人賠償性的費(fèi)用憑借“拆遷補(bǔ)償合同”和“個(gè)人簽字”來稅前扣除。當(dāng)然，全國執(zhí)行不一，但是我認(rèn)為通過和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，是可以扣除的。 ?案例：在稽查過程中發(fā)現(xiàn)，某開發(fā)企業(yè)營業(yè)外支出中有一張白條，支出賠償金 15萬元，以及調(diào)解協(xié)議，是否允許扣除呢？ 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?在稽查案件中，未取得合法的扣稅憑證，例如白條、假票、不符合規(guī)定的票據(jù)，是否允許在稅前扣除呢？ ?（ 1）目前，在全國各地一般都不允許扣除，但是也有一些特例，可以業(yè)務(wù)真實(shí)為理由，和稅務(wù)機(jī)關(guān)申訴，看是否有一線可能。 ?（ 2）總局稽查局觀點(diǎn)： ?第一，取得假票后，業(yè)務(wù)是否真實(shí)的巨證權(quán)在企業(yè)。必須提供足夠證明業(yè)務(wù)真實(shí)的證據(jù)。如果不能提供足夠證據(jù)，不允許稅前扣除。 ?第二，允許企業(yè)換票，換票后允許稅前扣除。 ?第三，換不來票，不允許稅前扣除。 ?（ 3）總局所得稅司觀點(diǎn)：（ 若干問題（討論稿） 第十條） 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票是否允許在稅前扣除？ ?需要思考的是， ① 如果匯算清繳期滿后，納稅人取得了發(fā)票，是否允許其在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生年度稅前扣除呢？ ② 是否允許在發(fā)票實(shí)際取得年度扣除呢？ ?目前稅務(wù)機(jī)關(guān)一般引用 財(cái)稅 [1996]79號文件 規(guī)定，認(rèn)為“以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)扣稅項(xiàng)目，以后年度不得補(bǔ)扣”。 國稅發(fā)[1997]191號文件 第五條規(guī)定，因此，肯定不允許在發(fā)票實(shí)際取得年度扣除，因?yàn)槿绻试S在發(fā)票取得年度扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬年度。 ?對于是否可以在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生年度追溯調(diào)整，目前在學(xué)界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。但是目前在實(shí)務(wù)中，大部分省份是不允許稅前扣除的。如果企業(yè)遇到該類問題，可以同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，不是絕對不能扣除的。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票是否允許在稅前扣除？ ?一些文章經(jīng)常會提到國家稅務(wù)總局對中移動的國稅函[2023]847號文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調(diào)整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計(jì)提折舊一個(gè)方面，對于稅務(wù)機(jī)關(guān)的說服力不強(qiáng)。 ?原文如下：“中移動因?qū)嶋H價(jià)值調(diào)整原暫估價(jià)或發(fā)現(xiàn)原計(jì)價(jià)有錯誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價(jià)值，并按規(guī)定補(bǔ)提的以前年度少提的折舊，不允許在