【正文】 務(wù)會計(jì)的收入計(jì)入。 （一）先租后售 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。說到底是時(shí)間性差異。 法無明文不征稅！ 自產(chǎn)自用是否繳納房產(chǎn)稅？是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？ 財(cái)稅 【 2023】 89號、財(cái)稅 【 2023】 186號 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 如果不是先租后售，而是用作辦公樓，是否視同銷售？ 如果立項(xiàng)就是自建辦公樓或經(jīng)營性資產(chǎn)，是否需要視同銷售？ 蘇國稅發(fā) [2023]195號文件 第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)，不視同銷售。 無償贈送（有獎銷售） 老板或股東自用房屋（注意和企業(yè)自用有本質(zhì)性區(qū)別） 問題：直接減免的土地出讓金是否計(jì)入補(bǔ)貼收入征稅？ （ 1） 財(cái)稅 【 1995】 81號文件 （案例） （ 2） 財(cái)會 【 1995】 6號文件 （ 3）同新所得稅法中 不征稅收入 的區(qū)別。（內(nèi)資： 國稅發(fā) [1996]162號、國稅函 [1996]653號 ）（外資： 國稅發(fā) [1997]102號 ） 罰款 =600*33%=198萬 （ 3）行為罰款。 第二部分：收入方面解讀 七、稅務(wù)機(jī)關(guān)是如何查預(yù)售收入和銷售收入的？（知己知彼篇） 第三步：實(shí)質(zhì)性稽查階段。出問題最多的賬戶。 邏輯關(guān)系分析。（該賬目最綜合） 第二部分：收入方面解讀 與題：資本公積戒盈余公積轉(zhuǎn)增資本問題： 為了獲取某種資質(zhì)戒者招標(biāo)的需要，企業(yè)需要增加其注冊資本。 個(gè)人股東 往往采取先對資產(chǎn)評估增值，計(jì)入資本公積（應(yīng)當(dāng)說是錯賬，但是很多公司都這樣操作），然后再轉(zhuǎn)增資本的方式。如果排不是非法預(yù)售，要看是否有利息支出，如果是免利息借款，可能會遭遇到關(guān)聯(lián)方交易調(diào)整，責(zé)令代扣代繳個(gè)人所得稅，但這并不是絕對的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如 大連規(guī)定 ；即使能扣除也將遭遇“資本弱化”調(diào)整問題。 ①賬簿②資金③實(shí)地④相關(guān)部門四大類， 14種方法來檢查。 （十二）到房管局查看銷售合同備案情況。 （十四）現(xiàn)場核查 第一，查違章建筑。 以上十四種方法為“雞尾酒”療法，不見得每一種方法都管用，但是都用上可能就會有一些收獲！企業(yè)應(yīng)當(dāng)知曉這些稅務(wù)稽查的常用方法，以知己知彼！ 第三部分：計(jì)稅成本扣除 由于總局即將出臺計(jì)稅成本扣除辦法，因此將以 31號文件第八條“關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除問題”結(jié)合計(jì)稅成本扣除案發(fā)來講解！ 一、計(jì)稅成本的概念 計(jì)稅成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在①開發(fā)土地；②建造住宅；③商業(yè)用房；④以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的 按照稅收規(guī)定 進(jìn)行核算與計(jì)量的 各項(xiàng)耗費(fèi)。 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本） 第三部分：計(jì)稅成本扣除 （二）計(jì)稅成本的扣除原則 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（ 條例第九條 ） （ 1）現(xiàn)行政策不允許配套設(shè)施預(yù)提，實(shí)際上是不完全的權(quán)責(zé)發(fā)生制。 合理性原則（一個(gè)字節(jié)稅 1000萬） 配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”） 真實(shí)性原則（指能提供合法的扣稅憑證） 合法性原則（指開支內(nèi)容要合法） 及時(shí)性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本） 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （一）在 開工前 合理的劃分成本對象（ 6大原則） 可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)） 定價(jià)差異原則 產(chǎn)品差異原則 分類歸集原則（提高工作效率） 功能區(qū)分原則 權(quán)益區(qū)分原則 （二）歸集開發(fā)成本（ 6類成本項(xiàng)目， 3類成本類型） 當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（ 3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)） 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： （成本對象）； （成本對象）； （成本對象）。 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將由已完工成本對象?fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?2023年又賣出了 4000平米。2023年賣出 3000平米。 10 7=140 或者已售分?jǐn)?=200247。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)； 因此在實(shí)踐中，一般以票控稅管理的非常嚴(yán)格，沒有發(fā)票不會被允許扣除。（問：業(yè)務(wù)真實(shí)，但是發(fā)票虛假是否能定性為偷稅呢？） （ 2）不符合規(guī)定的發(fā)票如：購買貨物取得服務(wù)業(yè)發(fā)票、商業(yè)交往取得財(cái)政收據(jù)，發(fā)票類型不合適；取得代開的發(fā)票，例如中石油加油站的發(fā)票等。 雖然乙方實(shí)際收到了 3000萬元，開具 3000萬元的建安發(fā)票。收入的金額同計(jì)稅依據(jù)發(fā)生差異，屬于納稅問題的常態(tài)。 ? 一是沒有必要； ? 二是這樣操作會產(chǎn)生一個(gè)無法解決的問題，即開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票將材料賣給建筑方的時(shí)候必須要繳納增值稅，而這顯然是開發(fā)企業(yè)絕對不能接受的。 ?第一個(gè)文件： 《 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十八條 ?應(yīng)當(dāng)說該條規(guī)定有不合理成分，建筑方僅僅收到了 3000萬元，卻要按照8000萬元繳稅，其中的 5000萬元已經(jīng)被銷售方繳納過了增值稅，有明顯的重復(fù)征稅因素。 ?該文件允許這樣做，就意味著國家并不反對甲方供材。 ?結(jié)論： 稅務(wù)不反對甲方供材，對于建筑勞務(wù)，乙方全額繳納營業(yè)稅；對于生產(chǎn)設(shè)備并提供安裝的工程，符合條件的可以分別征收增值稅和營業(yè)稅；對于裝飾工程，清包工，只對實(shí)際收到的價(jià)款征收營業(yè)稅。 ?三是 不能將代扣代繳的營業(yè)稅計(jì)入成本費(fèi)用扣除，即使有合同規(guī)定由甲方負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加，也不可以。 ?相關(guān)文件： 財(cái)稅 [1997]77號文 、 財(cái)稅 [1998]50號 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評估報(bào)告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?營業(yè)稅：① 《 營業(yè)稅稅目解釋 》 （國稅發(fā) [1993]149號 ） 第九條 ：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ?而國外一般不是像我國這樣以票控稅，并且銷售方稅收的管轄權(quán)也不在我國。 ?案例：在稽查過程中發(fā)現(xiàn)，某開發(fā)企業(yè)營業(yè)外支出中有一張白條，支出賠償金 15萬元，以及調(diào)解協(xié)議，是否允許扣除呢？ 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?在稽查案件中，未取得合法的扣稅憑證，例如白條、假票、不符合規(guī)定的票據(jù)，是否允許在稅前扣除呢？ ?（ 1）目前，在全國各地一般都不允許扣除，但是也有一些特例，可以業(yè)務(wù)真實(shí)為理由，和稅務(wù)機(jī)關(guān)申訴，看是否有一線可能。 ?第二，允許企業(yè)換票，換票后允許稅前扣除。 ?對于是否可以在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生年度追溯調(diào)整，目前在學(xué)界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。 ?原文如下：“中移動因?qū)嶋H價(jià)值調(diào)整原暫估價(jià)或發(fā)現(xiàn)原計(jì)價(jià)有錯誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價(jià)值，并按規(guī)定補(bǔ)提的以前年度少提的折舊，不允許在補(bǔ)提年度。如果企業(yè)遇到該類問題，可以同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，不是絕對不能扣除的。 ?（ 3）總局所得稅司觀點(diǎn)：（ 若干問題（討論稿） 第十條） 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票是否允許在稅前扣除？ ?需要思考的是， ① 如果匯算清繳期滿后，納稅人取得了發(fā)票，是否允許其在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生年度稅前扣除呢？ ② 是否允許在發(fā)票實(shí)際取得年度扣除呢？ ?目前稅務(wù)機(jī)關(guān)一般引用 財(cái)稅 [1996]79號文件 規(guī)定，認(rèn)為“以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)扣稅項(xiàng)目，以后年度不得補(bǔ)扣”。必須提供足夠證明業(yè)務(wù)真實(shí)的證據(jù)。有鑒于此，全國很多地方都規(guī)定這些向個(gè)人賠償性的費(fèi)用憑借“拆遷補(bǔ)償合同”和“個(gè)人簽字”來稅前扣除。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評估報(bào)告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動產(chǎn)，以評估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?企業(yè)所得稅： 國稅發(fā) [2023]118號文件 第三條、 疑難解答 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的白條可以在稅前扣除？ ?一句話：國內(nèi)的白條全不認(rèn)，國外的白體全認(rèn)。 ?② 財(cái)稅 [2023]191號文件 規(guī)定：將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征稅。企業(yè)所得稅扣除，必要堅(jiān)持歷史成本原則，資產(chǎn)的隱含增值在資產(chǎn)持有期間，未得到實(shí)現(xiàn)，因此不能在稅前扣除。因?yàn)榉凑曳嚼U納營業(yè)稅是一定的，可能重復(fù)將 8000萬元發(fā)票開具。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?第三個(gè)文件：財(cái)稅 【 2023】 114號 ?乙方： “清包工”裝飾工程，對于包工方只征收實(shí)際收到的人工費(fèi)、管理費(fèi)、輔助材料費(fèi)，不包括客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款） ?甲方： 對于甲方實(shí)際上就是“甲方供材”。 ?甲方： 對于乙方來說，實(shí)際上就是甲方供材，只不過材料也是向乙方購買的而已。 ?稅收文件，沒有在甲方的角度來說允許做甲方供材，因?yàn)樵诙愂仗幚淼慕嵌壬?，對于甲方而言，是否甲方供材不影響其營業(yè)稅的繳納及所得稅的繳納。不能說材料發(fā)票就不能作為開發(fā)成本。但是應(yīng)當(dāng)按照 8000萬元繳納營業(yè)稅，在納稅申報(bào)表上體現(xiàn)即可。即： 甲方供材稅務(wù)機(jī)關(guān)并不禁止。 ?內(nèi)部憑證：工資發(fā)放表、固定資產(chǎn)折舊表等 ?外部憑證： ① 發(fā)票、 ② 財(cái)政收據(jù)、 ③ 評估報(bào)告、 ④ 合同、⑤ 白條、 ⑥ 法院判決書等。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 2023年共扣除成本： 800+140=940萬元 結(jié)論： 這種分?jǐn)偡椒ūＷC了同一成本對象，每平米的平均成本相同 在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。 2023年發(fā)生了配套設(shè)施成本 400萬元。 2023年：單位工程成本 =2023萬 /1萬平米 =2023元 \平米 銷售成本 =2023元 \平米 *3000平米 =600萬元 2023年：銷售成本 =2023元 \平米 *4000平米 =800萬元 新增成本兩次分?jǐn)偅? 第一次分?jǐn)偅杭追謹(jǐn)?50%=200萬元 第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?=200/10*7=140萬元 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 案例：某開發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)成本對象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為 1萬平米， 2023年已完工，截至 2023年底，甲成本對象共發(fā)生開發(fā)成本 2023萬元。 要注意總可售面積要同銷售部門進(jìn)行核對。 占地投影面積法（土地的分?jǐn)?，必須用占地面積法） 建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法） 預(yù)算造價(jià)法（又稱工程概算法，已完工與未完工共負(fù)擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價(jià)法來分?jǐn)偅? 直接成本法。 合理性原則（一個(gè)字節(jié)稅 1000萬） 配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”） 真實(shí)性原則（指能提供合法的扣稅憑證） 合法性原則（指開支內(nèi)容要合法） 及時(shí)性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本） 第三部分：計(jì)稅成本扣除 （二）計(jì)稅成本的扣除原則 （ 31號文件第八條） 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（ 條例第九條 ） （ 1）現(xiàn)行政策不允許配套設(shè)施預(yù)提，實(shí)際上是不完全的權(quán)責(zé)發(fā)生制。 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費(fèi)用問題） 開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 （ 1）達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻按照預(yù)售樓盤申報(bào)。 第二，查人防工程改造的車庫出租或出售 第三，到物業(yè)公司去核對，到底有多少戶入住，多少車駐扎。 內(nèi)資企業(yè)（申報(bào)表） 13號令 外資企業(yè)（ 國稅發(fā) [1999]195號 ） 第二部分：收入方面解讀 七、稅務(wù)機(jī)關(guān)是如何查預(yù)售收入和銷售收入的？（知己知彼篇） 第三步：實(shí)質(zhì)性稽查