【正文】 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 20:33:5120:33:5120:333/21/2023 8:33:51 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 21 三月 20238:33:51 下午 20:33:51三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/3/21 20:33:5120:33:5121 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 21 三月 20238:33:51 下午 20:33:51三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 2120:33:5120:33Mar2121Mar211越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/3/21 20:33:5120:33:5121 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 20:33:5120:33:5120:33Sunday, March 21, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 8:33:51 下午 8:33 下午 20:33:51三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 2120:33:5120:33:51March 21, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領(lǐng)目錄、涵蓋要點(diǎn)規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 174。 　 　 　 　工程管理階段 174。 　 　 　 　 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 174。 　 　 　 　 　 174。每一個(gè)人都是在對(duì)最后成品的規(guī)劃做貢獻(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略要求⑴財(cái)務(wù)指標(biāo)要求⑵ 項(xiàng)目土地屬性⑶分析客戶對(duì)土地屬⑷性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)⑸品分析客戶初選定位⑹項(xiàng)目成本分析⑺項(xiàng)目客戶定位⑼項(xiàng)目產(chǎn)品解決⑽方案分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比⑻分析規(guī)劃方案產(chǎn)品解決方案市場(chǎng) /客戶角度 產(chǎn)品技術(shù)角度 項(xiàng)目投資角度產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn)客戶細(xì)分研究市場(chǎng)研究建議 產(chǎn)品策劃建議業(yè)態(tài)建議客群定位及主力店初步意向產(chǎn)品建議 (平面規(guī)劃 \系統(tǒng)配置 \單體功能 ) 競(jìng)品分析場(chǎng)地 /密度指標(biāo)分析平面規(guī)劃初步方案單體功能及配置范本調(diào)研開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)進(jìn)度成本測(cè)算方案產(chǎn)品需求深化（含項(xiàng)目客戶模型研究） 概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)態(tài)選擇 /持有或出售比例開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案建議現(xiàn)金流要求事實(shí)上，專業(yè)配合是個(gè)持續(xù)的過程龍湖階段評(píng)審會(huì) ——項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（多專業(yè)多專案綜合）投資測(cè)算市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘一二級(jí)計(jì)劃成本測(cè)算體驗(yàn)區(qū)選址定位項(xiàng)目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)最終成果1. 《 項(xiàng)目成功標(biāo)尺 》2. 《 風(fēng)險(xiǎn)顯化及預(yù)案 》3. 《 市場(chǎng)定位 》4. 《 產(chǎn)品定位 》 （含建筑、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書）5. 《 體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃 》6. 《 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 》7. 《 項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃 》 (提交到計(jì)劃系統(tǒng) )8. 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動(dòng)版） 》 (提交到成本系統(tǒng) )9. 《 投資分析模型（啟動(dòng)版） 》? 模仿、復(fù)制 項(xiàng) 目：取得土地（第一筆土地款支付）后 20個(gè)工作日內(nèi)。我們通過這個(gè)過程，在乒乓球式的對(duì)話，先是市場(chǎng)做市場(chǎng)的，然后建筑的提出意見，成本的說出意見， 所以每一對(duì)眼睛，每一個(gè)人都是在對(duì)最后成品的規(guī)劃做貢獻(xiàn)， 我們材料有很多很多的特點(diǎn)，但是做這個(gè)成本的預(yù)算的人，說不行，太貴了，做不起。集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)運(yùn)營(yíng)發(fā)展部 集團(tuán)人力資源行政部 集團(tuán)財(cái)務(wù)部 集團(tuán)公共事務(wù)部 集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理造價(jià)管理營(yíng)銷管理計(jì)財(cái)管理人資行政商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷經(jīng)理地區(qū) PMO項(xiàng)目負(fù)責(zé)人某標(biāo)桿運(yùn)營(yíng)體系－通過 PMO協(xié)調(diào)總部功能定位運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)管理部門項(xiàng)目監(jiān)管型 — 不介入項(xiàng)目的具體開發(fā) 戰(zhàn)略采購(gòu)除外；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋投資控制型內(nèi)容外，還關(guān)注重要的項(xiàng)目決策點(diǎn)（如方案、營(yíng)銷總案等）管理委員會(huì)（戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部之運(yùn)營(yíng)中心（ 3人）承擔(dān)日常職責(zé)）戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部之運(yùn)營(yíng)中心（投資跟蹤評(píng)價(jià) +項(xiàng)目計(jì)劃 +流程 +信息化 +知識(shí)管理等）項(xiàng)目計(jì)劃（全期 +各年度），月度簡(jiǎn)報(bào)關(guān)鍵成果標(biāo)準(zhǔn)管理 +決策會(huì)議管理 +知識(shí)管理龍湖運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的特點(diǎn) —— 項(xiàng)目監(jiān)控型案例分析：華遠(yuǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái)1. 華遠(yuǎn)的本地項(xiàng)目管理模式是 “平衡矩陣式 ”—— 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程實(shí)施（含施工圖），專業(yè)部門的協(xié)調(diào)，主要依靠項(xiàng)目總監(jiān)2. 運(yùn)營(yíng)管理部：計(jì)劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計(jì)劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯總部功能定位運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)管理部門項(xiàng)目操作型 — 矩陣式，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程施工，專業(yè)部門配合；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋項(xiàng)目監(jiān)控型內(nèi)容外，更多關(guān)注過程計(jì)劃的細(xì)化編制、協(xié)調(diào)等公司高層＋項(xiàng)目總監(jiān)組成項(xiàng)目管理核心層運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計(jì)劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯）項(xiàng)目計(jì)劃（全期 +各年度），總部組織；執(zhí)行計(jì)劃（月度），總部協(xié)調(diào)并審批深入到項(xiàng)目操作層面 —— 流程責(zé)權(quán)設(shè)計(jì) + 主要決策 +專業(yè)操作系統(tǒng)華遠(yuǎn)總部運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的特點(diǎn) —— 項(xiàng)目操作型對(duì)三類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的總結(jié)項(xiàng)目操作型 項(xiàng)目監(jiān)管型 投資監(jiān)控型操作項(xiàng)目 — 華遠(yuǎn) 監(jiān)管項(xiàng)目 — 龍湖 投資項(xiàng)目 — **職責(zé)分工 ?運(yùn)營(yíng)控制型?總部＋項(xiàng)目部／項(xiàng)目公司，項(xiàng)目管理模式多職能制或矩陣制管控特點(diǎn) ?運(yùn)營(yíng)控制型（弱價(jià)值鏈控制）或戰(zhàn)略控制型?總部＋城市公司職責(zé)分工 ?投資決策?計(jì)劃編制／監(jiān)控 +業(yè)務(wù)決策 +成果標(biāo)準(zhǔn)?項(xiàng)目操作運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn) ?投資決策?計(jì)劃規(guī)劃／監(jiān)控 +業(yè)務(wù)決策 +成果標(biāo)準(zhǔn)?投資決策?計(jì)劃審批／監(jiān)控?戰(zhàn)略管控型或投資管控型?總部＋城市公司或三級(jí)架構(gòu)職責(zé)分工 ?健全完善執(zhí)行保障體系，計(jì)劃的組織編制、協(xié)調(diào)、督辦職能比較突出?常見的職能承擔(dān)部門－　總辦、工程管理部或單獨(dú)成立運(yùn)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)管理部門特點(diǎn) ?健全計(jì)劃監(jiān)控機(jī)制、提高項(xiàng)目決策質(zhì)量和效果、健全信息上報(bào)機(jī)制?常見職能承擔(dān)部門 — 　總辦、運(yùn)營(yíng)管理部（較少在工程系統(tǒng)）?建立項(xiàng)目投資跟蹤評(píng)價(jià)系統(tǒng)，通過計(jì)劃監(jiān)控實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)以及當(dāng)年度的財(cái)務(wù)表現(xiàn)?常見職能承擔(dān)部門 — 財(cái)務(wù)管理部、投資管理部企業(yè)在構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái)時(shí)需關(guān)注幾個(gè)問題1. 管控思路決定了總部的功能和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式2. 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式?jīng)Q定運(yùn)營(yíng)管理的職能和管理深度3. 職能和管理深度決定了由哪個(gè)部門承擔(dān)更適合但無(wú)論怎么設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理部門，我們都應(yīng)該意識(shí)到運(yùn)營(yíng)管理部門不是一個(gè)負(fù)責(zé)某一方面專職業(yè)務(wù)的職能部門（不是第二個(gè)工程管理部或第二個(gè)總經(jīng)理辦公室），它是公司決策層的參謀和智囊總是站在公司層面、戰(zhàn)略的高度，運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理體系，從全面經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)發(fā)現(xiàn)問題、分析問題并協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門或項(xiàng)目公司提出解決問題的建議是一個(gè)定規(guī)則、搭平臺(tái)、管計(jì)劃、促糾偏的工作團(tuán)隊(duì)是銜接宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)和微觀項(xiàng)目實(shí)施的紐帶項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理之 —— 流程管理流程分析是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系的基礎(chǔ)基于流程活 動(dòng) 的深入分析，系 統(tǒng)規(guī) 劃 六大體系， 設(shè)計(jì) 有序 執(zhí) 行的制度保障體系流程管理計(jì) 劃管理會(huì) 議管理信息管理項(xiàng) 目評(píng) 估成果管理I. 基于流程活動(dòng)分析II. 體系策劃III. 執(zhí)行保障體系流程分析是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系的基礎(chǔ)業(yè)務(wù) 活 動(dòng)（具有矢量 屬 性）輸 入 輸 出業(yè)務(wù) 活 動(dòng)績(jī) 效 評(píng) 估從 工作流的角度看，各 個(gè)相 對(duì) 獨(dú) 立活 動(dòng) 之 間 耦合，需要 “控制 ”或曰 “啟 動(dòng) ”，在日常管理中常常體 現(xiàn)為 “決 策 ”從 工作流的角度看，每一 項(xiàng)業(yè)務(wù) 活 動(dòng) 是一 個(gè) 矢量，具有 兩 方面要素，即方向和量度；方向是緊 前 /緊 后 節(jié) 點(diǎn)，量度是時(shí)間回顧 ——流程分析是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” ,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理行為，對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構(gòu)成了 “ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” 的核心內(nèi)容房地產(chǎn)價(jià)值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02ACTION 01輸 出輸 入成果標(biāo)準(zhǔn)體系流程管理體系計(jì)劃管理體系決策 (會(huì)議 )體系項(xiàng) 目 評(píng) 估管理項(xiàng)目評(píng)估體系輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入信息管理信息管理體系專題研究 （此部分未來(lái)得及好好做 ,仍待完善）**對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程的研究設(shè)計(jì)配合采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 方案設(shè)計(jì)階段工程管理階段項(xiàng)目取得 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙竣工產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購(gòu)組織項(xiàng)目論證項(xiàng)目取得市場(chǎng)調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本 前期成本估算 測(cè)算設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成控制性目標(biāo)成本確定合約框架動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理 結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證規(guī)劃許可證開工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報(bào)建） 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記工 程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)公司選聘 銷售配合工程條件評(píng)估投資估算 投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理 項(xiàng)目后 評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀 /精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策劃初設(shè) 施工圖階段內(nèi)部立項(xiàng) 項(xiàng)目策劃會(huì) 方案評(píng)審會(huì)銷售管理階段VAC模型 —— **總結(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)基本模式（ 7階段、 7專業(yè)、 53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng) /節(jié)點(diǎn) ）階段 1——項(xiàng)目投資論證階段 PD（ Projectdevelopment）階段 2——項(xiàng)目策劃階段 PS（ Projectscheme）階段 3——方案設(shè)計(jì)階段 （ schemedesign）階段 4——初設(shè) 施工圖階段 EDCD（ extended – preliminarydesign constructiondrawingdesign）階段 5——銷售管理階段 MS（ Market sales management）階段 6——工程管理階段 CEM（ ConstructionEngineering management）正負(fù) 0示范區(qū)開放達(dá)預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂項(xiàng)目亮相首次工地開放日竣工驗(yàn)收 (前有園林市政 \精裝 ) 階段 7——產(chǎn)品交付階段 PD（ Product delivery）內(nèi)部驗(yàn)收模擬驗(yàn)收物業(yè)移交集中入住資產(chǎn)移交項(xiàng)目后評(píng)估兩個(gè)會(huì)議 : 項(xiàng)目交付方案評(píng)審會(huì)項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)議**對(duì)房地產(chǎn)關(guān)鍵活動(dòng)的研究《 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵活動(dòng)分析表 》專題研究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的三個(gè)階段房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的三個(gè)階段現(xiàn)階段， 30%以上的企業(yè)沒有達(dá)到模塊化的規(guī)范管理， 70％以上企業(yè)沒有達(dá)到協(xié)同管理階段，而一些標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入流程的效能管理階段第一次跨越 —— 從模塊管理到協(xié)同管理房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，常常是從專業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范化開始的，解決了 “ 從無(wú)序到有序 ” 的基本問題，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)設(shè)計(jì)管理規(guī)定成本管理 規(guī)定工程管理規(guī)定采購(gòu)管理 規(guī)定項(xiàng)目發(fā)展 管理規(guī)定財(cái)務(wù)管理規(guī)定營(yíng)銷管理規(guī)定客服管理規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)? 內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高? 決策風(fēng)險(xiǎn)高，需多專業(yè)綜合決策? 并行運(yùn)作始終貫穿? 快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合? 專業(yè)耦合，相互制約影響 ……模塊管理最大的問題在于 ,沒有系統(tǒng)解決專業(yè)與專業(yè)之間的協(xié)作這一階段房地產(chǎn)企業(yè)在流程管理方面的關(guān)