【正文】 信息? 在確定了自己的市場(chǎng)定位之后，企業(yè)還必須把這種定位信息傳遞到目標(biāo)市場(chǎng)，也就是要通過(guò)營(yíng)銷，努力向人們表明自己的市場(chǎng)定位。定位技巧 ：（ 1）先定位外部整體規(guī)劃，再定位內(nèi)部具體單位? 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，首先是小區(qū)內(nèi)建筑物的整體規(guī)劃、外觀造型形象和外裝飾材料的定位；然后是與之相適應(yīng)的建筑物內(nèi)部平面及細(xì)部規(guī)劃的定位。 ④ 先作完整的地塊規(guī)劃，再作零星地塊利用。分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。如現(xiàn)階段的商品房設(shè)計(jì)，不管什么樣的戶室比全部配齊，其優(yōu)點(diǎn)是降低市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)，但也有缺點(diǎn)，即產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 ④ 國(guó)際上通行劃分。（ 3）建筑風(fēng)格 ☆ 建筑風(fēng)格定位 建筑風(fēng)格必須高度結(jié)合主題定位來(lái)綜合表現(xiàn)，必須與形象定位相輔相成。 公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn) 公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)一般指會(huì)所、大堂、過(guò)道等裝修標(biāo)準(zhǔn)以及電梯采用品牌。因剪力墻體系的運(yùn)用，為空間變化提供最基本的可能。 “灰空間 ”的創(chuàng)造借鑒了 “內(nèi)中有外 ”的處理手法，讓家庭擁有更多的室外接觸?，F(xiàn)在這一理念已經(jīng)發(fā)展到從消除物理的障礙開始，逐次消除社會(huì)制度和心理上的障礙，創(chuàng)造一個(gè)對(duì)社會(huì)全體成員而言，不論體格、年齡、身體的健全程度如何，都能夠安心愉悅的、無(wú)隔閡生活的設(shè)計(jì)理念。好的建筑應(yīng)是與環(huán)境緊密貼合。通風(fēng)質(zhì)量對(duì)于高品位的居住來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的一環(huán)。? 住宅戶型定位內(nèi)容 ☆ 戶型結(jié)構(gòu) 戶型結(jié)構(gòu)是指戶型的平面設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，以主要空間設(shè)計(jì)總量數(shù)為標(biāo)志衡量。（ 5）環(huán)藝設(shè)計(jì)定位? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)一般由專業(yè)的園林設(shè)計(jì)公司完成。 ② 公共廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)提示。 ⑥ 燈光設(shè)計(jì)與背景音樂(lè)設(shè)計(jì)提示。 ☆ 動(dòng)態(tài)交通設(shè)計(jì) 動(dòng)態(tài)交通設(shè)計(jì)是指人車運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的交通設(shè)計(jì)，涉及出入口、方向指示、運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)等。 ☆ 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的方法 （ 1）市場(chǎng)分析法? 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了解與比較分析，形成產(chǎn)品定位的方法。 ☆ 產(chǎn)品方向探討比較 針對(duì)方案，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件對(duì)每種可能方向進(jìn)行評(píng)判比較。建筑方案是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)態(tài)使用功能的指導(dǎo)依據(jù)，因此建筑策劃法是建筑藝術(shù)與現(xiàn)實(shí)需求科學(xué)結(jié)合的策劃方法。? 建筑策劃法的內(nèi)容包含上述三個(gè)程序內(nèi)容，但在實(shí)際策劃上，偏重于前面兩個(gè)程序內(nèi)容的概念設(shè)計(jì)策劃。 ③ 方案構(gòu)想 完成空間概念設(shè)計(jì)構(gòu)想與功能組合內(nèi)容，形成空間明細(xì)表。 ? 第二階段產(chǎn)品定位的重點(diǎn)在于房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)形態(tài)與開發(fā)方式。? 三層次定位的思路是：由整體到局部、由表及里地進(jìn)行分析定位。規(guī)劃設(shè)計(jì)必須來(lái)源于所要服務(wù)的人群的需求。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便 物業(yè)管理己成為項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面， “買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理 ”。? 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌 在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于必須懂得這些基本禁忌。 ☆ 道路用地。我國(guó)將居住用地分成四類，其中一類最好，四類較差。在可能情況下，盡量接近水面和風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。 ⑤ 在城市外圍選擇居住用地，要考慮與現(xiàn)有城區(qū)的功能結(jié)構(gòu)關(guān)系，利用舊城區(qū)公共設(shè)施、就業(yè)設(shè)施。居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局（ 1）居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的方法? 鄰里生活空間序列組織的方法 居住空間的安全感一方面是來(lái)自于空間的封閉程度 (如設(shè)置大門、砌高圍墻等 )等物質(zhì)屬性，另一方面是來(lái)自于人與人的熟識(shí)程度和了解程度等社會(huì)屬性。 小區(qū)公建一般由教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、行政管理和市政公用等幾大類組成，這幾類公建的特性各有不同，教育、文化娛樂(lè)、行政管理和市政公用主要是為小區(qū)配置的，具有一定的內(nèi)向性和排他性。 出入口是居住小區(qū)連接城市的節(jié)點(diǎn)，位置的選擇要達(dá)到方便出行的目的，尤其是主要出入口應(yīng)置于方便居民出行的城市道路上。? 綠化與戶外活動(dòng)場(chǎng)所布置的方法 居民戶外活動(dòng)的內(nèi)容、方式和方法直接影響到居住小區(qū)的綠化形式和開放空間系統(tǒng)。第三層面為居住小區(qū)的社會(huì)活動(dòng)，其內(nèi)容是豐富多彩的，形式多樣的，是整個(gè)小區(qū)居民戶外活動(dòng)的場(chǎng)所。 鄰里生活院落是一個(gè)居民接觸最頻繁、最熟悉，與家聯(lián)系最密切，甚至可以把一些家務(wù)活動(dòng)拿到這里來(lái)進(jìn)行(比如晾曬被褥、衣物，清洗和修理一些家用器具等活動(dòng) )，行為能力較差的老人門?；顒?dòng)，幼兒可以不在家長(zhǎng)的看護(hù)下玩耍的近宅的、安全的、較私密的戶外生活空間。 規(guī)劃布局應(yīng)按相關(guān)規(guī)范和一定的建筑布置原則，綜合考慮各種因素，充分利用自然地形地貌、有效使用土地，恰當(dāng)處理住宅、公建、道路和綠地四項(xiàng)用地之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面的相互關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理和心理、動(dòng)和靜的要求以及體現(xiàn)地方特色。 ④ 綠地與景觀布局協(xié)調(diào)、美觀 居住小區(qū)中的各種規(guī)劃因素均有其內(nèi)在聯(lián)系，而內(nèi)在聯(lián)系的核心就是居民，因而要從滿足居民居住生活的要求出發(fā)。小區(qū)道路的組織要做到通而不暢的效果，道路線型要盡可能平順，不要出現(xiàn)生硬轉(zhuǎn)彎，以方便消防、救護(hù)、搬家、清運(yùn)垃圾等機(jī)動(dòng)車輛的轉(zhuǎn)彎和出入。 ③ 對(duì)構(gòu)想結(jié)果、使用效益的預(yù)測(cè)。 ② 確定項(xiàng)目規(guī)模 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃中，規(guī)模常常指項(xiàng)目的容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等，這些在城市總體規(guī)劃中都有控制指標(biāo)。 城市土地使用控制指標(biāo)包括：容積率、建筑密度、建筑限高、后退紅線、規(guī)劃路、停車場(chǎng)面積、綠地覆蓋面積、公建配套面積等等。既可以使開發(fā)項(xiàng)目有 “自然而又獨(dú)特 ”的風(fēng)格，使建筑與自然水乳交融，同時(shí)也避免了為強(qiáng)行改造自然條件而付出的不必要的人力物力浪費(fèi)。 ② 創(chuàng)造延伸城市特有的文脈環(huán)境 在設(shè)計(jì)中，常常需要既保持傳統(tǒng)特征，又體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)貌，傳統(tǒng)與現(xiàn)代交織在一起。 在多功能和相互關(guān)系來(lái)策劃有兩種：一種是互補(bǔ)型，如住宅與公建。 ☆ 共容關(guān)系 在布局上不進(jìn)行嚴(yán)格的分割，保持一種流通融洽的關(guān)系，達(dá)到一種協(xié)調(diào)積極的組合效應(yīng)。二指自然環(huán)境、美學(xué)環(huán)境、文脈環(huán)境等審美方面的內(nèi)容。 ② 建筑外部空間策劃 ☆ 庭院 庭院可以解決人們希望有物體擋風(fēng)、遮雨，有渴望融入自然的矛盾心理。它與建筑緊密相連，逐漸成為建筑的一部分，它不僅是建筑的紐帶，也是建筑與城市的聯(lián)系空間。 ② 色彩 在進(jìn)行色彩策劃時(shí)，要依據(jù)人的心理進(jìn)行自然色彩的安排。第二章 串講結(jié)束演講完畢，謝謝觀看！。 ③ 細(xì)部結(jié)構(gòu) 重視細(xì)部構(gòu)造，豐富其內(nèi)涵，對(duì)于創(chuàng)造一個(gè)富有變化的空間具有重要作用。 （ 6）空間品質(zhì)及造型的策劃? 完成空間形體策劃后，需策劃設(shè)計(jì)空間品質(zhì)，包括圍合界面的材料、色彩、細(xì)部構(gòu)造、植物等。 包括主題庭院、輔助庭院和共有庭院。 ☆ 室內(nèi)設(shè)計(jì)策劃 指以創(chuàng)造特定的空間環(huán)境氣氛為策劃目的，綜合分析諸多與室內(nèi)空間有關(guān)的各種因素來(lái)進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)。 （ 5）小區(qū)建筑空間策劃? 空間策劃是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)開發(fā)分項(xiàng)目的基本要求和特性進(jìn)行草擬空間的規(guī)定，確定內(nèi)部空間形式，對(duì)平面布局，分區(qū)朝向，自然通風(fēng)，采光采暖進(jìn)行構(gòu)想策劃；并對(duì)建筑內(nèi)外部空間的文脈延續(xù)、空間成長(zhǎng)、環(huán)境設(shè)計(jì)以及對(duì)城市空間在創(chuàng)造進(jìn)行構(gòu)思策劃，從而尋找合理的內(nèi)外部空間形式。 ② 確定功能組合關(guān)系 在具體的功能組合策劃上，不同的功能區(qū)域?qū)残院退矫苄砸蟮某潭纫膊煌嗷サ年P(guān)系也不同。 （ 4）小區(qū)建筑功能策劃? 功能策劃是指對(duì)建筑的功能要求及使用者使用方式的調(diào)查和研究，確定自身的功能內(nèi)容和布局以及建筑與城市的功能關(guān)系，在滿足自身要求的同時(shí)，照顧整個(gè)城市的功能分配，最大能力地利用項(xiàng)目土地。 ① 充分展示城市的生成和發(fā)展歷史 城市的發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期的歷史積淀過(guò)程。 ☆ 對(duì)基地景觀的分析 對(duì)基地自然景觀的分析，有利于策劃決定選擇最佳的建筑布局、造型、朝向等。（ 2）小區(qū)自然環(huán)境策劃? 在住宅小區(qū)項(xiàng)目的內(nèi)容和規(guī)模大致確定以后，遇到的問(wèn)題就是研究開發(fā)地段的環(huán)境，如地塊周邊的地理環(huán)境和項(xiàng)目自身的地理環(huán)境，項(xiàng)目所在地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況等等。 ⑤ 設(shè)計(jì)任務(wù)書的擬定。居住小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案策劃 （ 1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)的內(nèi)容與規(guī)模策劃? 居住規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ① 建設(shè)目標(biāo)的確定。 ⑤ 道路廣場(chǎng)布局便捷、順暢 居住小區(qū)道路擔(dān)負(fù)著劃分割地塊及聯(lián)系不同功能用地的雙重職能，應(yīng)做到合理組織人流、車流和車輛停放，為居民創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。 ② 住宅布局層次分明 居住小區(qū)的住宅布置依據(jù)居民居住環(huán)境方面尋求領(lǐng)域感和歸屬感的心理，形成從小區(qū) —— 組團(tuán) —— 鄰里生活院落的層次分明的層層遞進(jìn)的空間秩序，是小區(qū)住宅布局的特點(diǎn)。公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置主要以小區(qū)為主，住宅組團(tuán)為輔，住宅組團(tuán)主要設(shè)置居委會(huì)和小型商店等設(shè)施。 ☆ 結(jié)構(gòu)的類型： ① 以住宅組團(tuán)為基本單位組織小區(qū) 這種結(jié)構(gòu)形式就是將居民的社會(huì)組織劃分到千人規(guī)模左右的組群，形成的小區(qū)團(tuán)兩級(jí)空間結(jié)構(gòu)，公共服務(wù)設(shè)施按小區(qū) —— 組團(tuán)兩級(jí)設(shè)置。 第一層面的活動(dòng)是家庭生活的延伸，應(yīng)貼近住戶，多數(shù)是在住宅的單元人口附近展開。 道路走向應(yīng)與人流主要流動(dòng)趨勢(shì)一致，當(dāng)人流流動(dòng)趨勢(shì)不明確時(shí)，可選擇朝向城市中心、地段中心的趨勢(shì)。 人們購(gòu)買日常生活用品還具有順便的特點(diǎn)，在公共建筑布置時(shí)，應(yīng)采用分門別類的方法，將內(nèi)向性的公建置于小區(qū)內(nèi)部，將外向型的公建置于小區(qū)的邊緣或出人口位置。住宅的布置應(yīng)以鄰里生活空間序列為秩序來(lái)組織。 ⑦ 居住用地選擇要注意留有余地。 ③ 居住用地選擇要十分注重用地自身及用地周邊的環(huán)境污染影響。要考慮以下幾方面要求： ① 選擇自然環(huán)境優(yōu)良的地區(qū)，有著適于建筑的地形與工程地質(zhì)條件，避免易受洪水、地震災(zāi)害，和滑坡、沼澤、風(fēng)口等不良條件的地區(qū)。? 居住用地是指住宅用地和居住小區(qū)及居住小區(qū)級(jí)以下的公 共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地及綠地。 ☆ 住宅用地。? 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮項(xiàng)目營(yíng)銷的方便 營(yíng)銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求：一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相，即形象。? 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向。? 劃分三層次的目的，在于明確掌握環(huán)境分析與評(píng)估的范圍，以及比較的對(duì)象。 例如，住宅產(chǎn)品究竟應(yīng)規(guī)劃為別墅或中等標(biāo)準(zhǔn)住宅 ?還是小型套房 ?各樓層相互關(guān)系如何 ?計(jì)劃在短期出售完畢