【正文】 也包括交通、商業(yè)、文體等綜合性居住要素小城市的管理能力意味著該區(qū)域是否能持續(xù)吸引投資商，吸引各個(gè)方面的投資以帶動(dòng)城市迅速成熟建設(shè)小城市決不是一家企業(yè)所能完全承當(dāng)?shù)?，他?yīng)與外界有及其廣泛的聯(lián)系，因此，企業(yè)的綜合協(xié)調(diào)能力變得十分重要城市地產(chǎn)置業(yè)所需的核心能力：相對應(yīng)的核心能力應(yīng)該是城市規(guī)劃能力、城市管理能力、綜合協(xié)調(diào)能力59遠(yuǎn)卓覺得，兩種路線都能對未來集團(tuán)能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到推動(dòng)作用，但推動(dòng)程度與現(xiàn)有基礎(chǔ)程度則不盡相同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 城市地產(chǎn)對集團(tuán)主業(yè)的推動(dòng)作用所必須掌握的核心資源置業(yè)現(xiàn)有基礎(chǔ)全力配合集團(tuán)煤化工城與碼頭的建設(shè)，通過產(chǎn)業(yè)圈的構(gòu)建全面推動(dòng)主產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并帶動(dòng)周邊地產(chǎn)的增值可以輔助配合集團(tuán)煤化工城與碼頭的建設(shè)，更主要的是借助燃?xì)馑鶐淼纳鐣?huì)影響力建設(shè)小城鎮(zhèn)，獲取收益產(chǎn)業(yè)影響力 （大型產(chǎn)業(yè)投入所帶來）社會(huì)影響力 （公用事業(yè)所帶來）?很少?必須在具體項(xiàng)目運(yùn)作中積累能力?煤化工城的投資建設(shè)、湛江碼頭物流產(chǎn)業(yè)區(qū)的投資建設(shè)都是未來潛在的基礎(chǔ)較少由于已有蚌埠項(xiàng)目，可以更進(jìn)一步積累60新奧集團(tuán)也具備往這兩個(gè)方向轉(zhuǎn)型的政策環(huán)境產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市地產(chǎn)開發(fā)商政策環(huán)境?國家對 “三農(nóng) ”問題的解決思路是未來幾年之內(nèi)使農(nóng)民的數(shù)目減少上億，城鎮(zhèn)建設(shè)和城市的進(jìn)一步開發(fā)將成為解決 “三農(nóng) ”問題的重要舉措?許多小的城市、地方政府缺少資金，需要借助外力來協(xié)助城市建設(shè)，不少城市的政府也鼓勵(lì)外來開發(fā)商與政府合作開發(fā)城市的某個(gè)片區(qū)，加快城市建設(shè)進(jìn)程?盡管國家要求土地的 “招、拍、掛 ”，但是由于歷史遺留問題難以在短時(shí)間內(nèi)得到解決，地方政府特別是偏遠(yuǎn)地區(qū)在鼓勵(lì)投資者在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資過程中，能夠提供的吸引力仍然是廉價(jià)的土地供應(yīng)?即使是土地儲(chǔ)備制度比較完善的上海，目前進(jìn)行的土地 “招、拍、掛 ”仍然是一種變相的議標(biāo)形式，獲得土地使用權(quán)的仍然是原先議標(biāo)獲得土地的開發(fā)商?盡管未來國家土地政策會(huì)逐步收緊，但是對真正做產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商來說，獲得土地的可能性還是很大61但對于置業(yè)未來而言，無論往哪個(gè)方向發(fā)展，從此將與集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展更加緊密地相關(guān)。 — 完成戰(zhàn)略探索，掌握新的核心資源， 具體操作 1－ 2個(gè)區(qū)域性建設(shè)項(xiàng)目 。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)影響力、位置環(huán)境來綜合考慮。積極參與各種籌備工作，熟悉當(dāng)?shù)卣母鞣N資源置業(yè)可以通過對置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)與管理進(jìn)行相應(yīng)地轉(zhuǎn)型，以進(jìn)行一定的積累，尤其在土地交易與多種物業(yè)開發(fā)經(jīng)營上，另外還有一部分能力需要新建擁有打動(dòng)政府的各種資源（產(chǎn)業(yè)投資、舊城改造、環(huán)境治理、基礎(chǔ)交通設(shè)施的建設(shè) … ）、融資能力 ?????核心能力 核心能力積累的途徑81因此置業(yè)的業(yè)務(wù)與管理都應(yīng)相應(yīng)地為轉(zhuǎn)型做好準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型期所需要加強(qiáng)的核心能力 對業(yè)務(wù)的要求 對組織與人力資源的要求?獲得大宗土地的能力?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力?園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)?土地投資決策?土地招商?園區(qū)管理?物業(yè)經(jīng)營?與集團(tuán)緊密配合，但更多是依靠集團(tuán)?通過 1－ 2個(gè)項(xiàng)目的嘗試逐漸掌握能力?加強(qiáng)前期土地評估、決策的能力，在業(yè)務(wù)上加強(qiáng)前期的投入?在蚌埠項(xiàng)目積累大項(xiàng)目運(yùn)作能力?通過 1－ 2個(gè)項(xiàng)目的嘗試逐漸掌握園區(qū)管理能力?進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)經(jīng)營管理能力?更加注重項(xiàng)目的盈利性，仍然承擔(dān)為集團(tuán)提供財(cái)務(wù)支持的業(yè)務(wù)?前期規(guī)劃、土地評估、投資決策人才要加強(qiáng)?有專門的組織來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，必須要精通相關(guān)行業(yè)、在該行業(yè)有廣泛高層社交圈的資深人士?土地評估、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目投資估算人員?土地招商與房產(chǎn)銷售截然不同，但也有相似之處，相關(guān)人員可以逐漸轉(zhuǎn)換角色?園區(qū)管理人才需要社會(huì)招聘，物業(yè)管理人員可以轉(zhuǎn)換82為配合核心能力積累的要求，在過渡期房產(chǎn)開發(fā)的選擇上，置業(yè)應(yīng)更加注重每個(gè)項(xiàng)目的盈利性，產(chǎn)品形式應(yīng)多樣化，以積累多種物業(yè)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)品價(jià)值鏈區(qū)域? 應(yīng)采取機(jī)會(huì)性發(fā)展模式，盈利性和多樣性是項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn)? 集團(tuán)重點(diǎn)投入?yún)^(qū)域是轉(zhuǎn)型期項(xiàng)目機(jī)會(huì)搜索的主力市場? 產(chǎn)品形式應(yīng)多樣化，以積累多種物業(yè)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)? 物業(yè)經(jīng)營和管理業(yè)務(wù)要涉及? 異地仍然開發(fā)為主，短期迅速回收資金? 廊坊本地適宜業(yè)內(nèi)多元化經(jīng)營，培養(yǎng)多種物業(yè)經(jīng)營技能? 3年后轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的經(jīng)營，開發(fā)業(yè)務(wù)逐漸萎縮，或者與其他企業(yè)合作進(jìn)行房產(chǎn)業(yè)務(wù)83總體報(bào)告結(jié)構(gòu)1. 集團(tuán)對置業(yè)的戰(zhàn)略定位2. 新奧置業(yè)戰(zhàn)略行業(yè)狀況以及兩種戰(zhàn)略思路該戰(zhàn)略的風(fēng)險(xiǎn)與防范1. 轉(zhuǎn)型期置業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)對舉措 業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型 組織的轉(zhuǎn)型 人才的轉(zhuǎn)型84組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置須符合新奧置業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展?完成集團(tuán)戰(zhàn)略要求的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?主要業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開發(fā)以及城市綜合開發(fā)管理戰(zhàn)略的要點(diǎn)?未來要實(shí)現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營并舉?短期內(nèi)異地專攻住宅?跨區(qū)域發(fā)展，形成集約型格局?資源的全國市場的調(diào)控戰(zhàn)略對組織結(jié)構(gòu)提出的要點(diǎn)1. 考慮有專門板塊負(fù)責(zé)集團(tuán)配合事務(wù)，另一板塊更加傾向于市場化，兩個(gè)板塊緊密協(xié)作2. 要設(shè)定過渡模式3. 由于將來可能有大量的物業(yè)經(jīng)營管理的任務(wù)，因此仍有必要設(shè)立物業(yè)組織，但可逐步讓其市場化85產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置特點(diǎn)（以上?；瘜W(xué)工業(yè)園為例）基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施建設(shè)部分物業(yè)經(jīng)營與管理部分配套設(shè)施建設(shè)部分產(chǎn)業(yè)發(fā)展部分招商部分86城市地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置特點(diǎn)（以華僑城為例）華僑城集團(tuán)文化藝術(shù)場館酒店賓館休閑娛樂場所商務(wù)會(huì)展區(qū)內(nèi)輕軌列車華僑城康佳集團(tuán)股份公司華僑城控股股份公司華僑城房地產(chǎn)公司主題公園．．．．．環(huán)境開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營部分房地產(chǎn)專業(yè)發(fā)展華僑城的房產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)投資建設(shè)是分開的87由于戰(zhàn)略的要求距離置業(yè)目前的組織功能有較大的差異，因此遠(yuǎn)卓認(rèn)為應(yīng)設(shè)定一個(gè)過渡期，過渡期的時(shí)間長短根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)展而定集團(tuán)能源戰(zhàn)略的發(fā)展置業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目小組的成立項(xiàng)目小組正式運(yùn)作，小組逐步擴(kuò)大房產(chǎn)開發(fā)不但不要萎縮，而應(yīng)加強(qiáng)，為集團(tuán)提供財(cái)務(wù)支持招商階段成立項(xiàng)目法人：開發(fā)公司房產(chǎn)開發(fā)逐漸減少，熟悉規(guī)劃、管理的人員逐漸往規(guī)劃公司轉(zhuǎn)移運(yùn)作階段置業(yè)主體成為開發(fā)公司，進(jìn)行綜合管理運(yùn)營少量經(jīng)營業(yè)務(wù)存續(xù)配套房產(chǎn)合作開發(fā)3年2023 2023以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路線為例：籌建與規(guī)劃階段基礎(chǔ)建設(shè)階段88遠(yuǎn)卓根據(jù)未來置業(yè)的業(yè)務(wù)范圍初步設(shè)想的組織機(jī)構(gòu)，其組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該符合當(dāng)時(shí)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)總經(jīng)理副總投資管理部物業(yè)經(jīng)營部人力資源部辦公室財(cái)務(wù)部土地開發(fā)部內(nèi)部項(xiàng)目部招商部基礎(chǔ)設(shè)施部經(jīng)營管理部規(guī)劃部管理板塊 業(yè)務(wù)板塊89業(yè)務(wù)板塊的主要部門功能劃分投資規(guī)劃、投資規(guī)劃、投資企業(yè)管理規(guī)劃部土地開發(fā)部基礎(chǔ)設(shè)施部招商部投資管理部物業(yè)經(jīng)營部市場研究、政策研究、園區(qū)規(guī)劃、手續(xù)報(bào)批等相關(guān)物業(yè)的經(jīng)營、物業(yè)管理、園區(qū)管理、售后服務(wù)園區(qū)招商（銷售、租賃）落實(shí)土地資源、土地評估、土地交易的各種手續(xù)辦理園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（主要指大型基礎(chǔ)設(shè)施如環(huán)保、動(dòng)力等）的引資、投資建設(shè)、維護(hù)90由于與現(xiàn)有置業(yè)主要業(yè)務(wù)相距較遠(yuǎn)，因此遠(yuǎn)卓建議，置業(yè)應(yīng)先成立項(xiàng)目組，配合集團(tuán)的前期工作，隨著集團(tuán)投資的深入，置業(yè)主體逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)移房產(chǎn)板塊（現(xiàn)有組織結(jié)構(gòu)）項(xiàng)目組（蚌埠、湛江碼頭、煤化工城）? 企業(yè)管理? 項(xiàng)目開發(fā)? 項(xiàng)目組? 營銷中心? …? 土地開發(fā)規(guī)劃? 物業(yè)公司? 內(nèi)部項(xiàng)目部?項(xiàng)目組91由于與現(xiàn)有置業(yè)主要業(yè)務(wù)相距較遠(yuǎn)，因此遠(yuǎn)卓建議，置業(yè)應(yīng)先成立城市規(guī)劃小組，配合集團(tuán)的前期工作，隨著集團(tuán)投資的深入，置業(yè)主體逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)移房產(chǎn)板塊（過渡組織結(jié)構(gòu)）城市開發(fā)公司（過渡組織結(jié)構(gòu)）? 企業(yè)管理? 項(xiàng)目開發(fā)? 項(xiàng)目組? 營銷中心? …? 土地開發(fā)規(guī)劃? 物業(yè)公司? 內(nèi)部項(xiàng)目部?招商部?土地開發(fā)部?物業(yè)管理部?內(nèi)部項(xiàng)目部?規(guī)劃部?企業(yè)管理城市開發(fā)公司成立的時(shí)間根據(jù)集團(tuán)的戰(zhàn)略實(shí)施進(jìn)展而定92結(jié)合目前的管理跨度和人力資源情況，遠(yuǎn)卓建議目前的組織結(jié)構(gòu)仍可以采取符合房產(chǎn)開發(fā)的組織結(jié)構(gòu)，并根據(jù)時(shí)機(jī)新成立其他的項(xiàng)目組營銷中心規(guī)劃開發(fā)部經(jīng)營管理部技術(shù)質(zhì)量部人力資源部總經(jīng)理高爾夫項(xiàng)目 廊 坊 新 奧 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司廊 坊 新 奧 酒 店 管 理 有 限 公 司財(cái)務(wù)部總經(jīng)辦內(nèi)部項(xiàng)目部副總經(jīng)理（內(nèi)部項(xiàng)目）北京新奧廣廈 新華廣場項(xiàng)目部和平麗景項(xiàng)目（籌 高爾夫別墅項(xiàng)目 永清項(xiàng)目部（籌）副總經(jīng)理（規(guī)劃與營銷）售后服務(wù)辦公室 項(xiàng)目組（籌）蚌埠置業(yè)93目前各部門的職責(zé)分工仍然是保證項(xiàng)目的盈利經(jīng)營管理公司戰(zhàn)略、組織機(jī)構(gòu)調(diào)整、運(yùn)營控制、下屬公司的考核、投資管理等營銷中心競爭研究、樓盤策劃、銷售隊(duì)伍管理、策劃外包管理、客戶管理等人力資源人力規(guī)劃、招聘管理、培訓(xùn)與發(fā)展、績效考評、員工關(guān)系等財(cái)務(wù) 會(huì)計(jì)核算、資金管理、財(cái)務(wù)管理等技術(shù)質(zhì)量 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、招投標(biāo)、工程技術(shù)管理、項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、技術(shù)的管控規(guī)劃開發(fā) 市場研究、政策研究、項(xiàng)目的尋找、手續(xù)報(bào)批等項(xiàng)目部項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本的管控、權(quán)限內(nèi)的采購、變更簽證、協(xié)調(diào)銷售等 成本中心 項(xiàng)目成本控制，概算預(yù)算決算，招投標(biāo)管理等（暫時(shí)歸于經(jīng)營管理部）94總體報(bào)告結(jié)構(gòu)1. 集團(tuán)對置業(yè)的戰(zhàn)略定位2. 新奧置業(yè)戰(zhàn)略行業(yè)狀況以及兩種戰(zhàn)略思路該戰(zhàn)略的風(fēng)險(xiǎn)與防范1. 轉(zhuǎn)型期置業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)對舉措 業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型 組織的轉(zhuǎn)型 人才的轉(zhuǎn)型95現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)不足以滿足未來發(fā)展的需要，但是可以通過培訓(xùn)、項(xiàng)目試探積累、招募等方式獲得戰(zhàn)略所需的人才現(xiàn)有的人才 轉(zhuǎn)型后所需要的人才? 經(jīng)營管理人才? 房產(chǎn)規(guī)劃人才? 房產(chǎn)的項(xiàng)目管理人才? 房產(chǎn)的營銷人才? 物業(yè)經(jīng)營人才? 物業(yè)管理人才?? 經(jīng)營管理人才? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃人才? 園區(qū)規(guī)劃人才? 園區(qū)建設(shè)的項(xiàng)目管理人才? 地產(chǎn)的招商人才? 園區(qū)的綜合管理人才? 物業(yè)經(jīng)營人才? 物業(yè)管理人才?相對容易地轉(zhuǎn)型 ? 很難轉(zhuǎn)型，需要重新招募需要培訓(xùn)、項(xiàng)目試探積累后轉(zhuǎn)型96在現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)中，仍然有許多方便需要加強(qiáng)現(xiàn)有的人才 轉(zhuǎn)型需要加強(qiáng)的人才與技能? 經(jīng)營管理人才? 房產(chǎn)規(guī)劃人才? 房產(chǎn)的項(xiàng)目管理人才? 房產(chǎn)的營銷人才? 物業(yè)經(jīng)營人才? 物業(yè)管理人才尤其要加強(qiáng)投資與投資管理能力、要加強(qiáng)融資管理能力、要加強(qiáng)財(cái)務(wù)評估能力尤其要加強(qiáng)大型園區(qū)規(guī)劃的知識(shí)培訓(xùn)與項(xiàng)目試探積累、要加強(qiáng)地產(chǎn)招商知識(shí)的培訓(xùn)尤其要加強(qiáng)綜合大型園區(qū)的管理能力，可以通過知識(shí)培訓(xùn)與項(xiàng)目試探的方式進(jìn)行積累、要加強(qiáng)多品種物業(yè)管理的知識(shí)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)試探、加強(qiáng)大型園區(qū)物業(yè)管理的知識(shí)培訓(xùn)和項(xiàng)目積累97在此期間，人力資源部要做好相應(yīng)的轉(zhuǎn)型輔助工作? 制訂新的人力資源規(guī)劃，積極招募賢才；? 重新制訂培訓(xùn)計(jì)劃，安排新的培訓(xùn)課程? 針對所有員工對轉(zhuǎn)型造成的心理擔(dān)憂進(jìn)行輔導(dǎo)? 針對轉(zhuǎn)型重新做好每個(gè)員工的職業(yè)生涯規(guī)劃98綜上所述，遠(yuǎn)卓深深感到此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的難度，但遠(yuǎn)卓堅(jiān)信，在集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，全體置業(yè)同仁一定能夠克服重重困難，為集團(tuán)戰(zhàn)略的順利實(shí)施貢獻(xiàn)力量，真誠感謝新奧各位領(lǐng)導(dǎo)對本項(xiàng)目的關(guān)心和支持！? 由于時(shí)間關(guān)系，本報(bào)告中闡述的觀點(diǎn)和問題是遠(yuǎn)卓從大量的線索中依據(jù)重要性和緊迫性原則來挑選分析的，本報(bào)告難以窮盡所有問題。 四月 2104:22:3604:22Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 四月 21四月 2104:22:3604:22:36April 05, 20。 四月 2104:22:3604:22Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/4/5 4:22:3604:22:3605 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 21四月 2104:22:3604:22:36April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。?融資能力?園區(qū)的建設(shè)（項(xiàng)目管理）能力?園區(qū)綜合經(jīng)營管理能力包括招商能力、園區(qū)公用設(shè)施管理能力、大環(huán)境管理能力、物業(yè)經(jīng)營能力，這些能力決定園區(qū)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)