【正文】 四月 21四月 2104:22:3604:22:36April 05, 20。 四月 2104:22:3604:22Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/4/5 4:22:3604:22:3605 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 四月 21四月 2104:22:3604:22:36April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 2104:22:3604:22Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。積極參與各種籌備工作，熟悉當(dāng)?shù)卣母鞣N資源置業(yè)可以通過對置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)與管理進行相應(yīng)地轉(zhuǎn)型，以進行一定的積累，尤其在土地交易與多種物業(yè)開發(fā)經(jīng)營上，另外還有一部分能力需要新建擁有打動政府的各種資源（產(chǎn)業(yè)投資、舊城改造、環(huán)境治理、基礎(chǔ)交通設(shè)施的建設(shè) … ）、融資能力 ?????核心能力 核心能力積累的途徑81因此置業(yè)的業(yè)務(wù)與管理都應(yīng)相應(yīng)地為轉(zhuǎn)型做好準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型期所需要加強的核心能力 對業(yè)務(wù)的要求 對組織與人力資源的要求?獲得大宗土地的能力?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力?園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)?土地投資決策?土地招商?園區(qū)管理?物業(yè)經(jīng)營?與集團緊密配合，但更多是依靠集團?通過 1－ 2個項目的嘗試逐漸掌握能力?加強前期土地評估、決策的能力，在業(yè)務(wù)上加強前期的投入?在蚌埠項目積累大項目運作能力?通過 1－ 2個項目的嘗試逐漸掌握園區(qū)管理能力?進一步加強物業(yè)經(jīng)營管理能力?更加注重項目的盈利性，仍然承擔(dān)為集團提供財務(wù)支持的業(yè)務(wù)?前期規(guī)劃、土地評估、投資決策人才要加強?有專門的組織來進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，必須要精通相關(guān)行業(yè)、在該行業(yè)有廣泛高層社交圈的資深人士?土地評估、項目規(guī)劃、項目投資估算人員?土地招商與房產(chǎn)銷售截然不同，但也有相似之處，相關(guān)人員可以逐漸轉(zhuǎn)換角色?園區(qū)管理人才需要社會招聘，物業(yè)管理人員可以轉(zhuǎn)換82為配合核心能力積累的要求，在過渡期房產(chǎn)開發(fā)的選擇上，置業(yè)應(yīng)更加注重每個項目的盈利性，產(chǎn)品形式應(yīng)多樣化，以積累多種物業(yè)建設(shè)經(jīng)驗產(chǎn)品價值鏈區(qū)域? 應(yīng)采取機會性發(fā)展模式，盈利性和多樣性是項目選擇的標(biāo)準(zhǔn)? 集團重點投入?yún)^(qū)域是轉(zhuǎn)型期項目機會搜索的主力市場? 產(chǎn)品形式應(yīng)多樣化，以積累多種物業(yè)建設(shè)經(jīng)驗? 物業(yè)經(jīng)營和管理業(yè)務(wù)要涉及? 異地仍然開發(fā)為主，短期迅速回收資金? 廊坊本地適宜業(yè)內(nèi)多元化經(jīng)營，培養(yǎng)多種物業(yè)經(jīng)營技能? 3年后轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的經(jīng)營，開發(fā)業(yè)務(wù)逐漸萎縮，或者與其他企業(yè)合作進行房產(chǎn)業(yè)務(wù)83總體報告結(jié)構(gòu)1. 集團對置業(yè)的戰(zhàn)略定位2. 新奧置業(yè)戰(zhàn)略行業(yè)狀況以及兩種戰(zhàn)略思路該戰(zhàn)略的風(fēng)險與防范1. 轉(zhuǎn)型期置業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)對舉措 業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型 組織的轉(zhuǎn)型 人才的轉(zhuǎn)型84組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置須符合新奧置業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展?完成集團戰(zhàn)略要求的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?主要業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開發(fā)以及城市綜合開發(fā)管理戰(zhàn)略的要點?未來要實現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營并舉?短期內(nèi)異地專攻住宅?跨區(qū)域發(fā)展，形成集約型格局?資源的全國市場的調(diào)控戰(zhàn)略對組織結(jié)構(gòu)提出的要點1. 考慮有專門板塊負(fù)責(zé)集團配合事務(wù)，另一板塊更加傾向于市場化，兩個板塊緊密協(xié)作2. 要設(shè)定過渡模式3. 由于將來可能有大量的物業(yè)經(jīng)營管理的任務(wù)，因此仍有必要設(shè)立物業(yè)組織，但可逐步讓其市場化85產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置特點（以上海化學(xué)工業(yè)園為例）基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施建設(shè)部分物業(yè)經(jīng)營與管理部分配套設(shè)施建設(shè)部分產(chǎn)業(yè)發(fā)展部分招商部分86城市地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置特點（以華僑城為例）華僑城集團文化藝術(shù)場館酒店賓館休閑娛樂場所商務(wù)會展區(qū)內(nèi)輕軌列車華僑城康佳集團股份公司華僑城控股股份公司華僑城房地產(chǎn)公司主題公園．．．．．環(huán)境開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營部分房地產(chǎn)專業(yè)發(fā)展華僑城的房產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)投資建設(shè)是分開的87由于戰(zhàn)略的要求距離置業(yè)目前的組織功能有較大的差異，因此遠(yuǎn)卓認(rèn)為應(yīng)設(shè)定一個過渡期，過渡期的時間長短根據(jù)集團戰(zhàn)略的實施進展而定集團能源戰(zhàn)略的發(fā)展置業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍房產(chǎn)開發(fā)項目小組的成立項目小組正式運作，小組逐步擴大房產(chǎn)開發(fā)不但不要萎縮，而應(yīng)加強，為集團提供財務(wù)支持招商階段成立項目法人：開發(fā)公司房產(chǎn)開發(fā)逐漸減少，熟悉規(guī)劃、管理的人員逐漸往規(guī)劃公司轉(zhuǎn)移運作階段置業(yè)主體成為開發(fā)公司，進行綜合管理運營少量經(jīng)營業(yè)務(wù)存續(xù)配套房產(chǎn)合作開發(fā)3年2023 2023以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路線為例：籌建與規(guī)劃階段基礎(chǔ)建設(shè)階段88遠(yuǎn)卓根據(jù)未來置業(yè)的業(yè)務(wù)范圍初步設(shè)想的組織機構(gòu)，其組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該符合當(dāng)時的業(yè)務(wù)特點總經(jīng)理副總投資管理部物業(yè)經(jīng)營部人力資源部辦公室財務(wù)部土地開發(fā)部內(nèi)部項目部招商部基礎(chǔ)設(shè)施部經(jīng)營管理部規(guī)劃部管理板塊 業(yè)務(wù)板塊89業(yè)務(wù)板塊的主要部門功能劃分投資規(guī)劃、投資規(guī)劃、投資企業(yè)管理規(guī)劃部土地開發(fā)部基礎(chǔ)設(shè)施部招商部投資管理部物業(yè)經(jīng)營部市場研究、政策研究、園區(qū)規(guī)劃、手續(xù)報批等相關(guān)物業(yè)的經(jīng)營、物業(yè)管理、園區(qū)管理、售后服務(wù)園區(qū)招商（銷售、租賃）落實土地資源、土地評估、土地交易的各種手續(xù)辦理園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（主要指大型基礎(chǔ)設(shè)施如環(huán)保、動力等）的引資、投資建設(shè)、維護90由于與現(xiàn)有置業(yè)主要業(yè)務(wù)相距較遠(yuǎn)，因此遠(yuǎn)卓建議，置業(yè)應(yīng)先成立項目組，配合集團的前期工作，隨著集團投資的深入，置業(yè)主體逐漸進行轉(zhuǎn)移房產(chǎn)板塊（現(xiàn)有組織結(jié)構(gòu)）項目組（蚌埠、湛江碼頭、煤化工城）? 企業(yè)管理? 項目開發(fā)? 項目組? 營銷中心? …? 土地開發(fā)規(guī)劃? 物業(yè)公司? 內(nèi)部項目部?項目組91由于與現(xiàn)有置業(yè)主要業(yè)務(wù)相距較遠(yuǎn)，因此遠(yuǎn)卓建議，置業(yè)應(yīng)先成立城市規(guī)劃小組，配合集團的前期工作，隨著集團投資的深入，置業(yè)主體逐漸進行轉(zhuǎn)移房產(chǎn)板塊（過渡組織結(jié)構(gòu)）城市開發(fā)公司（過渡組織結(jié)構(gòu)）? 企業(yè)管理? 項目開發(fā)? 項目組? 營銷中心? …? 土地開發(fā)規(guī)劃? 物業(yè)公司? 內(nèi)部項目部?招商部?土地開發(fā)部?物業(yè)管理部?內(nèi)部項目部?規(guī)劃部?企業(yè)管理城市開發(fā)公司成立的時間根據(jù)集團的戰(zhàn)略實施進展而定92結(jié)合目前的管理跨度和人力資源情況，遠(yuǎn)卓建議目前的組織結(jié)構(gòu)仍可以采取符合房產(chǎn)開發(fā)的組織結(jié)構(gòu)，并根據(jù)時機新成立其他的項目組營銷中心規(guī)劃開發(fā)部經(jīng)營管理部技術(shù)質(zhì)量部人力資源部總經(jīng)理高爾夫項目 廊 坊 新 奧 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司廊 坊 新 奧 酒 店 管 理 有 限 公 司財務(wù)部總經(jīng)辦內(nèi)部項目部副總經(jīng)理（內(nèi)部項目）北京新奧廣廈 新華廣場項目部和平麗景項目（籌 高爾夫別墅項目 永清項目部（籌）副總經(jīng)理（規(guī)劃與營銷）售后服務(wù)辦公室 項目組（籌）蚌埠置業(yè)93目前各部門的職責(zé)分工仍然是保證項目的盈利經(jīng)營管理公司戰(zhàn)略、組織機構(gòu)調(diào)整、運營控制、下屬公司的考核、投資管理等營銷中心競爭研究、樓盤策劃、銷售隊伍管理、策劃外包管理、客戶管理等人力資源人力規(guī)劃、招聘管理、培訓(xùn)與發(fā)展、績效考評、員工關(guān)系等財務(wù) 會計核算、資金管理、財務(wù)管理等技術(shù)質(zhì)量 項目的設(shè)計管理、招投標(biāo)、工程技術(shù)管理、項目的進度、質(zhì)量、技術(shù)的管控規(guī)劃開發(fā) 市場研究、政策研究、項目的尋找、手續(xù)報批等項目部項目的進度、質(zhì)量、成本的管控、權(quán)限內(nèi)的采購、變更簽證、協(xié)調(diào)銷售等 成本中心 項目成本控制，概算預(yù)算決算，招投標(biāo)管理等（暫時歸于經(jīng)營管理部）94總體報告結(jié)構(gòu)1. 集團對置業(yè)的戰(zhàn)略定位2. 新奧置業(yè)戰(zhàn)略行業(yè)狀況以及兩種戰(zhàn)略思路該戰(zhàn)略的風(fēng)險與防范1. 轉(zhuǎn)型期置業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)對舉措 業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型 組織的轉(zhuǎn)型 人才的轉(zhuǎn)型95現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)不足以滿足未來發(fā)展的需要，但是可以通過培訓(xùn)、項目試探積累、招募等方式獲得戰(zhàn)略所需的人才現(xiàn)有的人才 轉(zhuǎn)型后所需要的人才? 經(jīng)營管理人才? 房產(chǎn)規(guī)劃人才? 房產(chǎn)的項目管理人才? 房產(chǎn)的營銷人才? 物業(yè)經(jīng)營人才? 物業(yè)管理人才?? 經(jīng)營管理人才? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃人才? 園區(qū)規(guī)劃人才? 園區(qū)建設(shè)的項目管理人才? 地產(chǎn)的招商人才? 園區(qū)的綜合管理人才? 物業(yè)經(jīng)營人才? 物業(yè)管理人才?相對容易地轉(zhuǎn)型 ? 很難轉(zhuǎn)型，需要重新招募需要培訓(xùn)、項目試探積累后轉(zhuǎn)型96在現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)中，仍然有許多方便需要加強現(xiàn)有的人才 轉(zhuǎn)型需要加強的人才與技能? 經(jīng)營管理人才? 房產(chǎn)規(guī)劃人才? 房產(chǎn)的項目管理人才? 房產(chǎn)的營銷人才? 物業(yè)經(jīng)營人才? 物業(yè)管理人才尤其要加強投資與投資管理能力、要加強融資管理能力、要加強財務(wù)評估能力尤其要加強大型園區(qū)規(guī)劃的知識培訓(xùn)與項目試探積累、要加強地產(chǎn)招商知識的培訓(xùn)尤其要加強綜合大型園區(qū)的管理能力，可以通過知識培訓(xùn)與項目試探的方式進行積累、要加強多品種物業(yè)管理的知識培訓(xùn)和業(yè)務(wù)試探、加強大型園區(qū)物業(yè)管理的知識培訓(xùn)和項目積累97在此期間，人力資源部要做好相應(yīng)的轉(zhuǎn)型輔助工作? 制訂新的人力資源規(guī)劃，積極招募賢才；? 重新制訂培訓(xùn)計劃，安排新的培訓(xùn)課程? 針對所有員工對轉(zhuǎn)型造成的心理擔(dān)憂進行輔導(dǎo)? 針對轉(zhuǎn)型重新做好每個員工的職業(yè)生涯規(guī)劃98綜上所述，遠(yuǎn)卓深深感到此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的難度，但遠(yuǎn)卓堅信，在集團的領(lǐng)導(dǎo)下，全體置業(yè)同仁一定能夠克服重重困難，為集團戰(zhàn)略的順利實施貢獻力量，真誠感謝新奧各位領(lǐng)導(dǎo)對本項目的關(guān)心和支持！? 由于時間關(guān)系，本報告中闡述的觀點和問題是遠(yuǎn)卓從大量的線索中依據(jù)重要性和緊迫性原則來挑選分析的，本報告難以窮盡所有問題。?融資能力?園區(qū)的建設(shè)（項目管理）能力?園區(qū)綜合經(jīng)營管理能力包括招商能力、園區(qū)公用設(shè)施管理能力、大環(huán)境管理能力、物業(yè)經(jīng)營能力，這些能力決定園區(qū)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)圈籌劃能力（化工產(chǎn)業(yè)城規(guī)劃、碼頭物流中心規(guī)劃）產(chǎn)業(yè)圈規(guī)劃能力（區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施）擁有打動政府的各種資源（產(chǎn)業(yè)投資、舊城改造、環(huán)境治理、基礎(chǔ)交通設(shè)施的建設(shè) … ）、融資能力熟悉政府的各個相關(guān)部門，需要極其綜合的關(guān)系網(wǎng)和協(xié)調(diào)能力園區(qū)的建設(shè)（項目管理）能力、地塊的招商能力、園區(qū)公用設(shè)施管理能力、綜合環(huán)境管理能力、物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理能力 ……78我們意識到這種轉(zhuǎn)型是巨大的，尤其是核心能力的差距十分巨大現(xiàn)有的能力 轉(zhuǎn)型后所需要的核心能力? 獲得大宗土地的能力，通過為政府提供服務(wù)（舊城改造、環(huán)境整治、基礎(chǔ)交通設(shè)施的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資等）獲得協(xié)議出讓的大宗土地? 非常強有力的政府資源（需要政府非常大的政策支持和大量的基礎(chǔ)配合投入）? 巨額的融資能力? 產(chǎn)業(yè)（城市）規(guī)劃能力? 園區(qū)（城市）綜合經(jīng)營管理能力? 獲得土地的能力? 政府協(xié)調(diào)能力? 融資能力? 房地產(chǎn)的策劃、開發(fā)與營銷能力? 房地產(chǎn)全程業(yè)務(wù)的管理能力、物業(yè)經(jīng)營管理能力?依靠集團強大的資源，以及自身的努力依靠集團強大的資源，以及自身的努力需要重新積累需要加強、需要更加豐富核心能力獲得的方式???更多依靠集團79遠(yuǎn)卓認(rèn)為，置業(yè)轉(zhuǎn)型期主要的目標(biāo)為 “ 培養(yǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所需要的核心能力和人力資源，同時仍然為集團提供財務(wù)支持 ”整合能力基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施產(chǎn)業(yè)建設(shè)房產(chǎn)開發(fā) 整合能力基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施產(chǎn)業(yè)建設(shè)房 產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型期置業(yè)集團主要任務(wù)? 培養(yǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所需要的核心能力和人力資源? 做好現(xiàn)有項目，為集團提供財務(wù)支持80在轉(zhuǎn)型期，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、土地投資決策、土地招商、園區(qū)建設(shè)、園區(qū)管理、物業(yè)經(jīng)營等能力是置業(yè)積累的重點產(chǎn)業(yè)圈籌劃能力（化工產(chǎn)業(yè)城規(guī)劃、碼頭物流中心規(guī)劃）產(chǎn)業(yè)圈規(guī)劃能力（區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施）熟悉政府的各個相關(guān)部門，需要極其綜合的關(guān)系網(wǎng)和協(xié)調(diào)能力園區(qū)的建設(shè)（項目管理）能力、地塊的招商能力、園區(qū)公用設(shè)施管理能力、綜合環(huán)境管理能力、物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理能力由集團組織專門班子籌劃由集團與置業(yè)進行規(guī)劃，置業(yè)需要大力加強這種能力，加強的方式必須要： 有具體項目進行嘗試； 招聘培養(yǎng)這一類人才置業(yè)不具備這種能力，