【正文】 《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計快報》國家統(tǒng)計局 2023年 2月。構(gòu)成完整的品牌內(nèi)涵物業(yè)公司利處弊處決策二：選擇誰做物業(yè)服務策劃方案招標法收費標準測算招標法無標底二步法招標法業(yè)主委員會服務效率 —— 快速服務設備 —— 完好 服務技能 —— 嫻熟 服務項目 —— 齊全服務態(tài)度 —— 熱情 服務程序 —— 規(guī)范 服務收費 —— 合理 服務制度 —— 健全選出代表權(quán)利代言評價工作雙向選擇《物業(yè)管理條例》將出臺 76導 讀宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)價值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)吸引力土地流通市場融資市場北京市場77中國房地產(chǎn)走向產(chǎn)業(yè)化住宅已從按平方米計算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡等的質(zhì)量型過渡數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)型住宅的質(zhì)量是一項系統(tǒng)工程，應當包括規(guī)劃設計質(zhì)量、工程施工的質(zhì)量、住宅部品的質(zhì)量、住宅建成后的整體質(zhì)量及物業(yè)管理質(zhì)量等多方面全方位質(zhì)量體系以平方米售價是一種單一價格。肥水不流外人田167。做不到位容易影響品牌和效率167。發(fā)展商不能主動積極地避開風險167。營銷人員的管理體系：激勵、考核措施活動管理、培訓、團隊作業(yè)模式總體的戰(zhàn)略部署：通盤安排、突出賣點、策略重點媒體廣告效果下降的情況下，多搞一些公關(guān)營銷活動幾乎成了開發(fā)商的共識。 廣告戰(zhàn)略所面臨的最重要的問題是針對誰、傳達什么、如何傳送給目標客戶，即媒體和方式的選擇。監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費，進行報量確認167。各級合作單位制定工作進度計劃，保證落實達成層層分解保證落實用階段進度的實現(xiàn)保證總進度的達成形成全面的成本控制體系：167。開發(fā)公司下達總的進度計劃，協(xié)調(diào)各單位的合作關(guān)系167。監(jiān)理公司的過程專業(yè)把關(guān)監(jiān)督167。73施工管理階段的目標是質(zhì)量、成本、進度的實現(xiàn)，關(guān)鍵是過程控制施工總承包商專業(yè)施工商材料供應商設備供應商監(jiān)理公司開發(fā)公司質(zhì) 量招標選擇、資金結(jié)算過程管理現(xiàn)場代表（項目管理部）派出匯報 形成自上而下的質(zhì)量保證體系：167。216。216。招 標選擇 評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)景觀設計配套設施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設置建筑風格安全性衛(wèi)生性經(jīng)濟性經(jīng) 濟社 會心 理藝 術(shù)技 術(shù)美觀性適用性216。216。 216。216。經(jīng)過此前的 8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券進行債權(quán)性融資69導 讀宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議產(chǎn)業(yè)價值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢戰(zhàn)略規(guī)劃行業(yè)吸引力土地流通市場融資市場北京市場70房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力在于它的 “集成性 ”和資源整合能力項目決策 規(guī)劃設 計 建設施工 市場銷售 物業(yè)管理施工 /監(jiān)理材料設備采購招標 銷售策劃項目策劃取得土地建筑設計市政設計 物業(yè)服務廣告銷售投資分析誰做得更好值不值得做各階段的價值活動，都有專業(yè)化公司提供服務。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應在提高資信等級上下功夫前景：新《企業(yè)債券管理條例》有望在年內(nèi)降生，企業(yè)債券的發(fā)行將由原來的審批制改為核準制，此條例可能將對債券利率不得高于同期銀行存款利率的 40％的規(guī)定有所放寬。房企資產(chǎn)質(zhì)量與財務狀況以及現(xiàn)金流量波動很大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)不易取得較高的資信等級，增加了發(fā)行債券的難度。至今，我國只發(fā)行過幾個房地產(chǎn)項目債券，如北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的 “華遠債券 ”、北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司發(fā)行的 “蓮花小區(qū)建設債券 ”、深圳市振業(yè)集團股份有限公司發(fā)行的 “深振業(yè)債券 ”等案例： 1999年 7月，深圳振業(yè)集團提出在海悅、翠海兩個項目上嘗試發(fā)行 3－ 5年期附權(quán)流通證券，這里 “ 附權(quán) ” 是指證券持有者可按約定價格購買房 產(chǎn)的期權(quán)。大中華房地產(chǎn)基金由于無法繞過法律的障礙，不得不黯然流產(chǎn)。然而 9個月過去了，號稱中國第一房地產(chǎn)開發(fā)基金和中國第一產(chǎn)業(yè)基金的大中華房地產(chǎn)基金卻悄無聲息地流產(chǎn)了。由此判斷，由于沒有明確的法律法規(guī)，加之政府對待產(chǎn)業(yè)基金的一貫立場，產(chǎn)業(yè)基金想要浮出水面還需未知時日的等待。產(chǎn)業(yè)基金則因為立法過程中許多爭論性的東西遲遲無法解決。同年 9月，同樣性質(zhì)的資產(chǎn)管理公司也在上海出現(xiàn)?，F(xiàn)行法規(guī)房地產(chǎn)投資基金籌備、醞釀工作在悄悄地進行中。什么是產(chǎn)業(yè)投資基金根據(jù)《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，具備 3年以上產(chǎn)業(yè)投資或相關(guān)業(yè)務經(jīng)驗的法人或自然人，在提出申請前 3年內(nèi)持續(xù)保護良好財務狀況，受到過有關(guān)主管機關(guān)或者司法機構(gòu)的重大處罰；投資方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策，依法定程序經(jīng)國家發(fā)展計劃委員會核準可以設立產(chǎn)業(yè)基金。在實踐中，產(chǎn)業(yè)投資基金往往投資于某類產(chǎn)業(yè)中不具備上市資格但具有成長潛力，且缺乏資金的企業(yè)，通過對企業(yè)具體投資項目的支持，從而獲得較大收益。租金收入扣除開支后分配給投資者。作為一個購房者，在考慮樓盤的地段、價格、房型等因素 的同時，開發(fā)商的實力也是極為重要的一個參考因素。銀行的貸款條件日漸苛刻，而且能夠提供的長期資金有限，使得房企對其他融資渠道的要求越來越強烈上市本身就是向市場表明企業(yè)具有較強的競爭力和光明的發(fā)展前景，而且上市公司的每日交易也是一種免費廣告，因而在取得同等宣傳效果的情況下，上市公司的廣告費用將明顯低于非上市公司。早在前幾年，一些急于募集資金、擴 大生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過間接的方式從資本市場上籌集資金對一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金支持是極為重要的。 房地產(chǎn)企業(yè)上市，可以借助資本市場的融資、籌資功能，獲得大量長期資金， 使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張。IPO（首次公開發(fā)行） 借殼、買殼65眾多房企借殼上市的原因表現(xiàn)在五個方面借殼上市有助于提升企業(yè)知名度 ， 增強企業(yè)盈利能力在現(xiàn)有的規(guī)定下，房企由于自身的經(jīng)營特點造成的現(xiàn)金流和利潤不穩(wěn)定給直接上市造成了一定的困難2023年上半年，全國商品房價格比去年同期增長了 ％，其中住宅平均價格比去年同期增長 ％，辦公用房平均價格增長 38％。 房企借殼、買殼上市的步伐卻從未停留。 1998年，北京陽光房地產(chǎn)公司實現(xiàn)了對原廣西虎威的控股 ；北京萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司控股瓊珠江；北京的世紀興業(yè)投資公司在 1999年初控股中天企業(yè)；1998年北京光彩集團入主南油物業(yè) 。 近幾年，約有近 20家房企通過 “借殼、買殼 ”上市，其中 80％以上的房企是北京的。64“借殼上市 ”是地產(chǎn)公司進入資本市場的主要途徑地產(chǎn)公司通過上市融資是可行的，只要達到公司法的要求，找到承銷方，上市 沒有 法律 上的障礙在目前深滬兩市 36家Ａ股上市房地產(chǎn)公司中，深圳 15家，占 41％；上海 9家，占 24％；海南 3家，占 8％；北京卻相差甚遠，所占比例很低，僅有 3％。上市后，大量的募股資金使公司迅速擴大經(jīng)營規(guī)模。從每股收益看，與 2023年中期平均每股收益， 2023年中期的平均每股收益僅微增 ，還達不到滬深 1150家上市公司的平均每股收益 。滬深兩市的絕大部分的房地產(chǎn)上市公司都是1993年以前上市的。上市并不能從根本上解決企業(yè)的經(jīng)營難題。v 分散經(jīng)營風險給投資者或投機者共同承擔。v 運行的透明度必然加大，多方股東對企業(yè)的財務、決策、機制、架構(gòu)等方面進行監(jiān)督，促進企業(yè)良性化發(fā)展。企業(yè)可以長期使用這筆資金，保證公司對資本的最低需要，維持公司長期穩(wěn)定發(fā)展。特別是針對中低收入者的融資工具缺乏，從而實際抑制了住房消費主體－普通居民的購房欲望63現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)以小博大、以弱控強、超常規(guī)發(fā)展，上市實施資本運作是必然選擇 ,但這也是雙刃劍v 通過上市籌資可減少借入資金的需求量，使資產(chǎn)負債率下降，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強舉債能力。開發(fā)商缺錢的現(xiàn)狀并不會因為個貸業(yè)務的火爆而緩解到目前為止， 住房消費融資規(guī)模仍然較小，工具單一，而且存在較多缺陷。加快了房地產(chǎn)業(yè)的市場化進程開發(fā)企業(yè) 個人消費金融機構(gòu)取得開發(fā)貸款的難度越來越大，銀行放貸極為注重穩(wěn)定的信用關(guān)系，而金融業(yè)對 30多個行業(yè)的信用狀況進行了排序，房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四銀行由于受早期壞賬的影響，其經(jīng)營策略由生產(chǎn)領域貸款逐步轉(zhuǎn)向消費貸款。同時對個人住房抵押貸款卻十分看好金融機制的介入的最大好處是提高消費者的可支付能力而加快商品的流通速度。個人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一目前我國房地產(chǎn)融資渠道和金融工具過于單一，房地產(chǎn)開發(fā)商過分依賴銀行貸款這種間接融資手段一方面，不斷加大房地產(chǎn)的開發(fā)投資力度，房企比以往要求更多的銀行貸款支持其加快發(fā)展；另一方面，銀行日漸苛刻的貸款條件直接對長期依賴銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的沖擊　2023年 6月 26日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。要求國內(nèi)各商業(yè)銀行嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件 :住房開發(fā)貸款對象應具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30％；開發(fā)項目必須具備 “ 四證 ” ，即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證在此之后，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)性貸款余額下降明顯，工、農(nóng)、建、中四大國有獨資商業(yè)銀行隨之對開發(fā)商的貸款政策作了重大調(diào)整，主要放貸行工商銀行、建設銀行確定了重點對大型、特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或 20萬平方米以上的特大型樓盤放貸的政策 《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》中規(guī)定， 預售期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅總完成總投資的三分之二開發(fā)貸款預售房款62銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款大致分為開發(fā)性貸款和個人住房貸款去年我國個人住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，達到 6398億元。臺灣： 最大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如國泰建設，由于有龐大的土地儲備，度過從石油危機到第二次經(jīng)濟的不景氣，現(xiàn)增值到原價位的 10倍以上。營造公平的競爭環(huán)境216。防止和避免腐敗行為的產(chǎn)生216。人情關(guān)系因素濃厚、走后門216。資源配置不合理，有市場炒作投機216。交易成本不透明可控、缺乏公平性216。既得利益者產(chǎn)生抗爭和排斥216。配置不合理，浪費和緊缺同時存在216。土地交易成本高、效率低下216。末級地基本在二環(huán)以外末級商業(yè)基準地價為每平方米 2318元末級住宅基準地價為每平方米 2273元未級工業(yè)基準地價為每平方米 1053元地價北京是典型的中心擴散性城市地價水平基本上是由環(huán)狀路向外遞減 商業(yè)、住宅和工業(yè)的地價比值是：： ： 1城市的地價分布界定了土地不同開發(fā)價值和用途城區(qū)的工業(yè)和住宅用地有價無市決定了各類物業(yè)的地域分布遞減遞減遞減遞減城市的地價分布基本上決定了各地塊的價格和其開發(fā)的價值和用途地價繼續(xù)呈現(xiàn) “三高三低 ”格局 東高西低，北高南低，城區(qū)高郊區(qū)低商業(yè)地價級差最大，工業(yè)地價級差最低53北京市未來地價的走勢會穩(wěn)定走高，個別新興熱點地區(qū)地價可能呈跳躍式增長地價總體呈遞增趨勢入關(guān)后，外商投資業(yè)務范圍擴大、地域限制放開、投資面加寬國內(nèi)更多企業(yè)和機構(gòu)涌入供地壓力不斷加大更大范圍和數(shù)量的土地需求北京人均耕地面積0． 48畝，只有全國水平的 1／ 4我市現(xiàn)有未利用土地中可開發(fā)為耕地的僅有 40萬畝土地是不可再生的資源本地企業(yè)和居民的用地需求增加供需矛盾日漸突出基礎設施建設投入的不均衡區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡城市人口、物流集聚的不平衡區(qū)域功能定位的不平衡土地上的投入增加個別熱點地區(qū)地價呈跳躍式增長自然環(huán)境的差異競爭的激烈程度土地價格在房地產(chǎn)的價格構(gòu)成中，土地的比重會進一步上升征地補償費用拆遷補償費地價款大市政費 “四源 ”費基礎設施配套費市政代征地費公共配套設施費開發(fā)權(quán)費5％－ 10％25％8％－ 12％100元／平米3％7－ 8％2％5％－ 15％房地產(chǎn)價格土地價格建設費用公共設施配套費各項稅費資金利息開發(fā)商利潤管理銷售費用政府可以調(diào)控合理地調(diào)整行業(yè)平均利潤率，調(diào)整回報預期企業(yè)可以通過提高管理水平加以調(diào)整控制多種融資渠道組合，控制合理的資本結(jié)構(gòu)通過加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高建筑技術(shù)，降低建設成本供求關(guān)系影響價格剛性存在可降空間和可能在房地產(chǎn)的價格構(gòu)成中，土地所占的比重會進一步上升55土地有償出讓招標、投標方式為主無償使用土地資源過渡時期真正的市場競爭，打破地區(qū)格局和關(guān)系保護，進行優(yōu)勝劣汰政府導向經(jīng)濟手段價值規(guī)律計劃經(jīng)濟模式