【正文】 2023/4/5 4:22:4504:22:4505 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 05 四月 20234:22:45 上午 04:22:45四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 四月 2104:22:4504:22Apr2105Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/5 4:22:4504:22:4505 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 。 四月 21四月 2104:22:4504:22:45April 05, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 2104:22:4504:22Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/4/5 4:22:4504:22:4505 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 四月 21四月 2104:22:4504:22:45April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 2104:22:4504:22Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人?？梢匀棠投唐趦鹊陀谑袌龅幕貓笠詷淞⑵放?整個環(huán)節(jié)中某項能力極其突出可以帶動整個開發(fā)業(yè)務，如紅石的 “ 策劃 ” ?風險大但收益高于平均回報?專業(yè)能力均衡?內部管理支撐體系健壯?敏銳的洞察力和創(chuàng)新能力戰(zhàn)略選擇“ 能力均衡 \精心運作型”“ 獨特能力引導型 ”核心能力80新奧置業(yè)應重點加強兩端的自身能力建設，而在其他環(huán)節(jié)通過著重控制外包質量來達到能力均衡，加強的主要措施是組織與人力資源 自有核心能力 通過外包獲得的核心能力前期項目研究、投資決策銷售、物業(yè)、客戶服務“精心打造、能力均衡 ”不是：?各個環(huán)節(jié)都是通過自己獨立完成?謀求在某一環(huán)節(jié)遠遠超過競爭對手“精心打造、能力均衡 ”是：?重點在自身對各個環(huán)節(jié)品質的控制能力?中間環(huán)節(jié)著重控制外包質量，在兩端重點提高自身的能力最終市場表現圖核心能力項目研究施工建造設計規(guī)劃市場銷售物業(yè)管理投資決策市場策劃客戶管理成本管理異地管控自己需要加強，也需要利用外力 自己需要加強 主要利用外力加強81如果集團化工城等建設的進展比較清晰，置業(yè)還應該在物業(yè)經營上有更多的積累? 物業(yè)管理? 物業(yè)經營 /出租– 酒店經營管理– 商場租售經營– 寫字樓租售經營– 公寓經營? 物業(yè) “ 低吸高拋 ” 住宅市場的積壓房、二手房? ……? 組織配合： 物業(yè)獨立經營運作，積累更多市場運作經驗? 業(yè)務配合： 主動性的開展經營工作，在現金流允許的情況下一部分開發(fā)物業(yè)應轉向經營? 人才配合： 逐步吸納和培更多的物業(yè)經營管理人員經營技能積累的方式經營的范圍 核心能力82我們將 2023年前的 11年間分為四個階段來展開企業(yè)增長的描述?? ?增長階梯2023 2023 2023 2023發(fā)展特點? 異地開發(fā)，本地開發(fā)經營結合? 異地機會型發(fā)展? 以住宅產品為主? 配合集團的發(fā)展發(fā)展特點? 異地開發(fā)，本地開發(fā)經營結合? 異地集約型項目選擇? 以住宅產品為主? 配合集團的發(fā)展發(fā)展特點? 異地開發(fā)經營并舉，本地以經營結合? 集約型發(fā)展? 業(yè)內多元化? 配合集團的發(fā)展發(fā)展特點? 成為 “以房地產為主要行業(yè)定位的專業(yè)投資與投資管理型公司 ”? 配合集團的發(fā)展83區(qū)域增長趨勢2023 2023異地項目階段 區(qū)域布點階段 多區(qū)域發(fā)展階段集約發(fā)展階段 2023?? ?增長階梯特點：?公司在廊坊地投資仍然最高?異地項目主要以機會型為主，但在尋找機會時除開項目本身的盈利性外要考慮未來集約圈的規(guī)劃和支持集團戰(zhàn)略兩個方面特點：?公司開始大力發(fā)展異地項目?根據規(guī)劃的集約圈，充分利用燃氣資源，在集約范圍內尋找投資機會，通過二線城市輻射三線城市的方式進行發(fā)展特點：?公司開始成立區(qū)域中心，區(qū)域中心按照各自的區(qū)域范圍進行自主發(fā)展?集約圈不能分散，盡量保持在 3個以內特點：?由于考慮到規(guī)避區(qū)域波動，在區(qū)域管理制成熟的時候，加快其他區(qū)域的擴張，形成全國性的布局?總部進行資源間的全國協調84業(yè)務范圍變化趨勢2023 2023開發(fā)經營階段 重點開發(fā)階段 投資管理階段業(yè)內多元化階段 2023特點：開發(fā)與部分經營特點：?公司以開發(fā)作為主業(yè)， 開發(fā)業(yè)務收益貢獻最大，初步搭建開發(fā)能力平臺?資產經營作為公司開發(fā)業(yè)務的輔助手段特點：開發(fā)經營并舉，經營項目多元化 ，經營、出租等多種方式并存特點：?形成開發(fā)和經營兩大聯動業(yè)務板塊 ，總部通過投資管理的形式管理兩大業(yè)務?通過開發(fā)、經營將公司更廣泛地向全國化發(fā)展85產業(yè)鏈發(fā)展趨勢?? ?增長階梯2023 2023 2023異地廊坊2023其他業(yè)務經營業(yè)務開發(fā)業(yè)務主要從事開發(fā)業(yè)務，少量從事經營，2023年開始開發(fā)與經營并舉，并嘗試進入其他房地產業(yè)務從開發(fā)增量產品逐步轉向以存量經營為主，可以在房地產的其他經營環(huán)節(jié)進行嘗試86核心能力要根據戰(zhàn)略的需要及時的彌補、積累與發(fā)展?? ?增長階梯2023 2023 20232023發(fā)展特點? 異地開發(fā)，本地開發(fā)經營結合? 異地機會型發(fā)展? 以住宅產品為主核心能力? 開發(fā)能力，追求平衡，主要以項目決策與營銷策劃能力為主要發(fā)展重點? 逐漸培養(yǎng)和積累經營能力發(fā)展特點? 異地開發(fā)，本地開發(fā)經營結合? 異地集約型項目選擇? 以住宅產品為主核心能力? 追求平衡的開發(fā)能力，項目決策與營銷策劃能力比較突出? 對區(qū)域市場的房地產市場研究要高度重視發(fā)展特點? 異地開發(fā)經營并舉，本地以經營結合? 集約型發(fā)展? 業(yè)內多元化核心能力? 開發(fā)與經營能力要同步發(fā)展? 區(qū)域管控能力加強? 區(qū)域中心成熟，形成獨立發(fā)展能力發(fā)展特點? 成為 “以房地產為主要行業(yè)定位的專業(yè)投資與投資管理型公司 ”核心能力? 全國市場的總體把握和全國調控能力? 投資與投資管理能力87綜上所述，新奧置業(yè)集團的戰(zhàn)略應該是：商業(yè)模式???增長階梯核心能力產品價值鏈區(qū)域?采取集約發(fā)展模式 ，三線城市是主力市場?在 5年內應集中于 23個區(qū)域 ,在未來 5年中建立區(qū)域中心，設定項目復制標準?異地專攻住宅，廊坊本地適宜多元化經營?二線城市面對中等收入人群，三線城市主要面向中高等收入人群?3－ 5年后考慮開發(fā)經營并舉能力均衡、精心運作型?重點在自身對各個環(huán)節(jié)品質的控制能力?中間環(huán)節(jié)著重控制外包質量，在兩端重點提高自身的能力?未來，要大力培養(yǎng)價值鏈兩端的能力?從開發(fā)商?到開發(fā)與經營并舉的綜合房地產商?到更遠期的以房地產為主要行業(yè)定位的專業(yè)投資與投資管理型公司88本戰(zhàn)略規(guī)劃的風險與防范提示方案未來風險? 取得的資料不準確，造成判斷失誤? 發(fā)生沒有預料的事件，如：有新的行業(yè)進入者，或國家經濟生活中發(fā)生重大變化? 假設的前提發(fā)生了變化，如資源條件的變化風險對策? 戰(zhàn)略應動態(tài)調整，根據當時期的具體情況適時地進行戰(zhàn)略調整 ? 研究中盡可能地采用權威資料? 客戶掌握研究方法，設立專業(yè)的戰(zhàn)略、市場研究功能，定期地對行業(yè)、競爭者和本企業(yè)進行掃描和分析，隨時把握行業(yè)和本企業(yè)的變化? 根據集團的學習能力和對下屬單元的控制力的增強，適時調整組織構架、管理機制，甚至發(fā)展戰(zhàn)略，以適應當時的行業(yè)和集團的發(fā)展狀況方案利弊分析? 注重置業(yè)集團發(fā)展的長遠性，但可能會由此而失去一些發(fā)展的機會，例如在異地考察項目時在贏利性之外還要考慮集約策略和燃氣協同策略，可能會要主動放棄一些機會? 注重集團層面的總體規(guī)劃，在子業(yè)務較清晰成熟的時候集團戰(zhàn)略能非常清晰的制定細節(jié)部分，然而目前各板塊和區(qū)域尚處于發(fā)展的初期，當子業(yè)務發(fā)生重大變化時，集團戰(zhàn)略相應應發(fā)生變化? 由于房地產企業(yè)財務處理的特殊性，不確定性較大，因此本戰(zhàn)略沒有就財務進行專項分析與預測。 中介經紀和評估：以二十一世紀不動產公司為代表216。 房地產信托：以金信信托為代表216。 整合從地產開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表216。 混合的物業(yè)出租經營，以收取租金為主：以香港置地代表216。 小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經營模式216。 在單一城市的多個區(qū)域做多種產品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表216。 開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產開發(fā)模式 房產開發(fā)模式216。相關配套? 融資管理 /銷售管理? 物業(yè)經營 /出租– 酒店經營管理– 商場租售經營– 寫字樓租售經營– 公寓經營? 物業(yè) “ 低吸高拋 ” 住宅市場的積壓房、二手房? 物業(yè)管理? 體育物業(yè)經營? ……示意74在跨區(qū)域發(fā)展中，新奧置業(yè)應在 3－ 5年內專注于房地產開發(fā)，以便迅速積累相應的技能，建立房地產開發(fā)品牌價值鏈短期內中國房地產市場仍然處在開發(fā)型市場階段? 高利潤階段? 高風險 /高回報? 產品創(chuàng)新? 中等利潤階段? 適中風險 /適中回報? 資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢? 微利階段? 低風險 /低回報? 規(guī)模優(yōu)勢經濟特征需求特征房地產開發(fā) /產品型 房地產投資 /資本運作型 房地產服務 /服務型時間行業(yè)規(guī)模一線城市香港房地產商 發(fā)達國家房地產商? 賣方市場? 對新增住房需求快速膨脹? 均衡市場? 對新增住房需求穩(wěn)定增長? 買方市場? 以提升住房質量的需求為主增量存量二線城市三線城市75當未來區(qū)域布局相對廣泛時，要加強集團的宏觀調控，盡最大可能地利用不同區(qū)域的房地產發(fā)展周期價值鏈大小代表資金投入量集團投入總資金要研究各地房地產發(fā)展周期，全國調控項目投入大小A區(qū)域B區(qū)域示意76廊坊本地則采用增量開發(fā)與存量經營相結合的方式，一方面應對本地市場容量有限的現實情況，一方面可以平衡開發(fā)主業(yè)的風險價值鏈廊坊本地未來經營策略示意77而 3－ 5年后，新奧置業(yè)要逐步開展經營業(yè)務，進入房地產的其他多元服務環(huán)節(jié)行業(yè)主業(yè)務價值鏈輔助業(yè)務價值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)經營 房產開發(fā)地產開發(fā)房地產金融216。房屋設計173。拆遷安置173?；鸸芾? 項目管理73遠卓認為， 3－ 5年內，新奧置業(yè)應根據集中開發(fā)，少量經營的組合價值鏈模式來進行核心技能積累 價值鏈房地產（存量）經營房地產（增量）開發(fā)? 地產開發(fā)173。入股項目公司173。企業(yè)債券? 投資管理173。銀行貸款173。相關配套? 融資管理 /銷售管理? 物業(yè)經營 /出租– 酒店經營管理– 商場租售經營– 寫字樓租售經營– 公寓經營? 物業(yè) “ 低吸高拋 ” 住宅市場的積壓房、二手房? 物業(yè)管理? 體育物業(yè)經營? ……? 房地產中介? 房地產評估? 房地產咨詢服務房地產金融? 融資管理173。房屋設計173。拆遷安置173。資料來源 :遠卓知識庫，遠卓分析價值鏈72受歷史因素影響，新奧置業(yè)目前已經涉及到了房地產價值鏈的許多環(huán)節(jié)，尤其是房地產經營領域價值鏈房地產（存量）經營房地產（增量）開發(fā) 房地產中介服務? 地產開發(fā)173。天鴻寶業(yè)萬通地產北京城建股份 未來將淡出建筑業(yè)，以房地產開發(fā)為主業(yè)，從集團剝離物業(yè)等相關業(yè)務使其形成縱向整合。而單一開發(fā)型企業(yè)凈資產收益率與規(guī)模成反比，企業(yè)規(guī)?？偸亲霾淮?。?開發(fā)企業(yè)凈資產收益率與規(guī)模成反比保持合理的優(yōu)質物業(yè)持有比例，對企業(yè)增強實力和擴張發(fā)展尤為重要。贏利