【正文】 2）新奧置業(yè)企業(yè)內(nèi)部診斷三、新奧置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略四、新奧置業(yè)管理改善建議框架 1）新奧置業(yè)組織建議框架 2）新奧置業(yè)管控模式 框架 3）新奧置業(yè)薪酬考評(píng)體系及中高層激勵(lì)建議框架 4）新奧置業(yè)運(yùn)營(yíng)體系改善框架五、下一步工作計(jì)劃六、附錄－《 新奧置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告》 3戰(zhàn)略思考的背景1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略4新奧房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了 9年，超過(guò) 100萬(wàn)平方米項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)積累94 95 96 97 98 99 00 01 02 03新怡綠洲知本時(shí)代新華廣場(chǎng)文苑世紀(jì)花園新苑小區(qū)華油小區(qū)新奧小區(qū) 新城小區(qū)金城里金華里空中花園金玉里其他項(xiàng)目和平麗景102030405060708090100開(kāi)發(fā)量總計(jì)發(fā)展年度累計(jì)開(kāi)發(fā)超過(guò)百萬(wàn)平方米5隨著企業(yè)運(yùn)作的逐漸成熟，正逐步成為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)商，具備了長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)運(yùn)作能力正在逐漸增強(qiáng)?物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)逐漸明顯?營(yíng)銷(xiāo)能力與銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)日漸豐富?客戶(hù)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)在增強(qiáng)?人才經(jīng)過(guò)鍛煉已經(jīng)可以應(yīng)對(duì)常規(guī)的項(xiàng)目?設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)逐漸增強(qiáng)?在廊坊逐步樹(shù)立了新奧地產(chǎn)的品牌?隨著新奧集團(tuán)的發(fā)展以及在地產(chǎn)的業(yè)績(jī)積累，政府關(guān)系越來(lái)越具有優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)能力資金優(yōu)勢(shì)人才優(yōu)勢(shì)政府關(guān)系優(yōu)勢(shì)客戶(hù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)物業(yè)優(yōu)勢(shì)?基本能滿(mǎn)足自身發(fā)展的需要?土地儲(chǔ)備逐漸增多6新奧置業(yè)高層對(duì)置業(yè)未來(lái)發(fā)展的初步設(shè)想?廊坊本地市場(chǎng)容量有限，新奧欲做大， 異地開(kāi)發(fā)是必然趨勢(shì)?在核心城市：通過(guò)在核心城市的項(xiàng)目建立在業(yè)內(nèi)一定的影響力，培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的敏感性和能力。 區(qū)域擴(kuò)張不宜過(guò)快、短期內(nèi)應(yīng)集中于 23區(qū)域（在 5年內(nèi)）? 異地專(zhuān)做住宅開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品形式可以住宅商業(yè)結(jié)合，但暫時(shí)要避免商業(yè)經(jīng)營(yíng)? 廊坊本地是全方位服務(wù)? 三線(xiàn)城市主要面向中高等收入人群，二線(xiàn)城市面對(duì)中低收入人群? 抓住住宅開(kāi)發(fā)的良好勢(shì)頭，異地集中精力專(zhuān)做開(kāi)發(fā)? 廊坊本地適宜業(yè)內(nèi)多元化經(jīng)營(yíng)? 3年后考慮開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并舉，并結(jié)合新奧集團(tuán)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)商23首先，新奧置業(yè)應(yīng)該確定選擇城市發(fā)展的原則以及城市發(fā)展的路線(xiàn)，遠(yuǎn)卓建議按照如下分析框架來(lái)展開(kāi)分析戰(zhàn)略原則競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)能力原則新奧置業(yè)的能力是否允許？?如何與新奧集團(tuán)，特別是新奧燃?xì)獾某鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合？?新奧置業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展模式是否允許？市場(chǎng)環(huán)境企業(yè)的可行性城市發(fā)展該市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是否十分激烈？該城市是否具有開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)潛力？區(qū)域24房地產(chǎn)業(yè)具有典型的區(qū)域性，各區(qū)域市場(chǎng)成熟度形成明顯的梯度發(fā)展態(tài)勢(shì)。 珠江合生在天津一舉簽下了一塊１８０００畝的開(kāi)發(fā)用地 , ，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)下了最大手筆 167。而此前，深萬(wàn)科已在成都運(yùn)作好幾年，其在成都城東 2023多畝的萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)到第二期167。? 購(gòu)買(mǎi)力過(guò)多依賴(lài)于本地?四線(xiàn)城市的流動(dòng)人口比例低，三四線(xiàn)城市的流動(dòng)人口比率在 25%以下，遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市的 50%以上，和二線(xiàn)城市 25%35%之間，增長(zhǎng)率也遠(yuǎn)低于一二線(xiàn)城市（流動(dòng)人口比例為暫住人口加流動(dòng)人口除居民人口）? 二、三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)?由于大部分中小城市二級(jí)市場(chǎng)的還處于萌芽狀態(tài)，居民購(gòu)房多為改善自我居住條件，通過(guò)購(gòu)房的投資意識(shí)還很弱。小企業(yè)依然面臨上述危險(xiǎn)。新奧置業(yè)完全有可能憑機(jī)會(huì)獲得土地和項(xiàng)目 除北京外的其他一線(xiàn)城市建議新奧置業(yè)暫時(shí)不要進(jìn)入42新奧置業(yè)在二線(xiàn)城市的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力屬于中等，要略差于當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，但在三線(xiàn)城市完全有機(jī)會(huì)成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭軍進(jìn)入可行性一線(xiàn)城市二線(xiàn)城市三線(xiàn)城市四線(xiàn)城市新奧置業(yè)目前的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力注：此圖僅為示意圖，為遠(yuǎn)卓根據(jù)經(jīng)驗(yàn)而主觀(guān)判斷43新奧置業(yè)在四線(xiàn)城市非常有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)有可能造成業(yè)務(wù)散、資源浪費(fèi)、管控困難的局面，形成 “ 游擊戰(zhàn) ” 的不利格局，遠(yuǎn)卓不建議將其作為發(fā)展重點(diǎn)，除非有明顯高利潤(rùn)的機(jī)會(huì)性項(xiàng)目往往一個(gè)城市開(kāi)發(fā)完一個(gè)樓盤(pán)后，這個(gè)城市的需求就難以再挖掘，這時(shí)整個(gè)團(tuán)隊(duì)需要異地開(kāi)發(fā)，或者在當(dāng)?shù)囟嘣?jīng)營(yíng)，包括存量經(jīng)營(yíng)，也包括業(yè)外多元化，造成核心能力難以積累異地遷移開(kāi)發(fā)造成結(jié)果是：? 根基難以扎實(shí)? 大量資源難以重復(fù)利用，政府資源浪費(fèi)、對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的理解難以積累? 單盤(pán)采購(gòu)鏈過(guò)長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過(guò)高? 遷移后，供應(yīng)商體系和合作體系將發(fā)生重大變化，造成成本提高、效率低下，質(zhì)量難以保證? 品牌無(wú)法積累? 人力資源嚴(yán)重浪費(fèi)? 項(xiàng)目難以跨區(qū)域復(fù)制進(jìn)入可行性44因此，從城市選擇來(lái)看，一線(xiàn)城市應(yīng)策略進(jìn)入，二、三線(xiàn)城市更適合新奧置業(yè)尋找長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)，四線(xiàn)城市完全是機(jī)會(huì)性市場(chǎng)?人口規(guī)模在 50萬(wàn)以下?流動(dòng)人口極少?人均 GDP600美元以下?房地產(chǎn)年投資額 15億元以下?市區(qū)人口規(guī)模在 100萬(wàn)以下?流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主?人均 GDP600－ 1300美元?房地產(chǎn)年投資額 15－ 30億元競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)城市發(fā)展區(qū)域一線(xiàn)城市四線(xiàn)城市二線(xiàn)城市三線(xiàn)城市?國(guó)際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在 1000萬(wàn)以上?流動(dòng)人口非常多?人均 GDP3000美元以上?房地產(chǎn)年投資額 300億元以上?區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心?流動(dòng)人口較多?人均 GDP1300－ 3000美元?房地產(chǎn)年投資額 30－ 300億元一線(xiàn)：策略進(jìn)入二線(xiàn)：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線(xiàn)：主力市場(chǎng)四線(xiàn)：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)45在制定選擇區(qū)域原則時(shí)，除開(kāi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)程度外，還要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，依據(jù)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)來(lái)選擇集約型 基地型 機(jī)會(huì)型代表企業(yè)： ?萬(wàn)科?卓達(dá)?珠江系地產(chǎn)?順馳?中小房地產(chǎn)商?大集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊進(jìn)入可行性國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展主要有三種主流模式46選擇不同的跨區(qū)域發(fā)展模式對(duì)新奧置業(yè)意味著 :戰(zhàn)略路線(xiàn)產(chǎn)品特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)管控系統(tǒng)n 選擇一個(gè)基地城市，在該城市占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位n 多方位開(kāi)發(fā)n 異地市場(chǎng)完全是機(jī)會(huì)性市場(chǎng)n 廣泛的產(chǎn)品選擇n 廣泛的商業(yè)模式n 政府關(guān)系n 地方品牌n 延續(xù)傳統(tǒng)的功能制結(jié)構(gòu)，有利于專(zhuān)業(yè)積累n 外地項(xiàng)目多由集團(tuán)操控 基地型 集約型 機(jī)會(huì)型 n 選擇幾個(gè)區(qū)域或根據(jù)地持續(xù)發(fā)展n 如果區(qū)域具備持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力，可以選擇單一商業(yè)模式，反之可能要選擇多商業(yè)模式n 有良好的定位n 但當(dāng)區(qū)域市場(chǎng)容量出現(xiàn)萎縮時(shí)要考慮業(yè)內(nèi)多元化n 項(xiàng)目策劃能力n 總體項(xiàng)目運(yùn)作能力n 營(yíng)銷(xiāo)能力n 必須建立完善的管控模式，特別是根據(jù)區(qū)域的不同情況而授予不同的管控方式n 總部適當(dāng)放權(quán)n 區(qū)域公司權(quán)利較大n 看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，保證每一個(gè)項(xiàng)目的盈利性，無(wú)定位n 不完全依靠政府關(guān)系，核心能力在項(xiàng)目運(yùn)作n 資金實(shí)力不需要很強(qiáng)n 有良好的定位n 單一商業(yè)模式較多n 項(xiàng)目定制n 項(xiàng)目策劃能力較強(qiáng)n 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃能力和營(yíng)銷(xiāo)能力較強(qiáng)n 依靠少數(shù)人的眼光與能力運(yùn)作項(xiàng)目，少并行展開(kāi)項(xiàng)目n 權(quán)利高度集中于總部，尤其是關(guān)鍵權(quán)利47游擊戰(zhàn)、布點(diǎn)分散是房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)性擴(kuò)張的大忌。還有許多城市所需要的建筑類(lèi)型和經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)型置業(yè)并不擅長(zhǎng)，如果全部積累，操作上并不可行。58綜上所述，在集團(tuán)戰(zhàn)略格局尚未完全清晰化時(shí)，遠(yuǎn)卓建議未來(lái)（ 5年內(nèi)）新奧置業(yè)的區(qū)域布局應(yīng)是如下格局XXXX北京、河北一點(diǎn)三圈? 一個(gè)高點(diǎn)：北京總部? 三個(gè)發(fā)展圈：北京河北圈、其他兩圈以二帶三? 以二線(xiàn)城市帶動(dòng)三線(xiàn)城市形成圈式發(fā)展? 二線(xiàn)城市主要在郊區(qū)，三線(xiàn)城市主要在市區(qū)? 不排除在既定的集約圈內(nèi)從三線(xiàn)城市走向二線(xiàn)城市的可能注：僅為示意區(qū)域59從產(chǎn)品類(lèi)型的選擇來(lái)看，遠(yuǎn)卓建議新奧置業(yè)嚴(yán)格控制類(lèi)型種類(lèi)， 3－ 5年內(nèi)專(zhuān)注于住宅業(yè)務(wù)，尤其是跨區(qū)域開(kāi)發(fā)短期內(nèi)要集中在住宅上產(chǎn)品? 不同物業(yè)的運(yùn)作方式有很大區(qū)別，都需要一定時(shí)間的積累才能具備相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力? 住宅是目前發(fā)展最快的房地產(chǎn)品種，而且仍有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力? 住宅也是新奧置業(yè)經(jīng)驗(yàn)最豐富的品種19972023年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例 2023年全國(guó)各類(lèi)物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例示意 60新奧在不同的地區(qū)要面對(duì)不同的層級(jí)人群，北京面對(duì)中低收入、二線(xiàn)城市面對(duì)中等收入人群，三線(xiàn)城市面臨中高等收入人群產(chǎn)品新奧置業(yè)的客戶(hù)定位一線(xiàn)城市二線(xiàn)城市三線(xiàn)城市高等收入中等收入低等收入中等收入61在廊坊本地，新奧應(yīng)作為長(zhǎng)期發(fā)展的根基，必須要積極發(fā)展多種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品? 廊坊是長(zhǎng)期駐扎的根基? 當(dāng)住宅業(yè)務(wù)出現(xiàn)增長(zhǎng)放緩甚至下降的時(shí)候應(yīng)積極開(kāi)發(fā)其他業(yè)務(wù)? 商場(chǎng)、工業(yè)建筑、寫(xiě)字樓、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)都可以發(fā)展，但每一個(gè)項(xiàng)目在決策前仍要慎重62房地產(chǎn)價(jià)值鏈較長(zhǎng)，新奧置業(yè)應(yīng)選擇合適的環(huán)節(jié)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)發(fā)展。 產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速?gòu)?fù)制：以萬(wàn)科為代表216。 專(zhuān)業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為一種專(zhuān)業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來(lái)收取租金回報(bào) 216。 重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表216。 定制服務(wù)，以房屋的定制和項(xiàng)目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表 中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）價(jià)值鏈63根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的分析，可將房地產(chǎn)行業(yè)分類(lèi)為為八種業(yè)務(wù)模式。中華企業(yè)在 2023年當(dāng)年土地轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)分別占其主營(yíng)收入和主營(yíng)利潤(rùn)的 40%和 60%以上。2023年，深萬(wàn)科股東權(quán)益、主營(yíng)收入、主營(yíng)利潤(rùn)均居于行業(yè)第一位。2023年，中遠(yuǎn)發(fā)展總資產(chǎn)規(guī)模為 27億多，居于行業(yè)中游水平。處于行業(yè)領(lǐng)先位置；167。截止 2023年底，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到 20多億，主營(yíng)收入和凈利潤(rùn)分別達(dá)到 6億和 1億多；167。而且，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)無(wú)法享受中國(guó)的土地增值?經(jīng)營(yíng)方向的單一，減弱了企業(yè)抗行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期明顯的行業(yè)，企業(yè)單一的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，使對(duì)抗行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力大大降低。?開(kāi)發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比保持合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有比例，對(duì)企業(yè)增強(qiáng)實(shí)力和擴(kuò)張發(fā)展尤為重要。天鴻寶業(yè)萬(wàn)通地產(chǎn)北京城建股份 未來(lái)將淡出建筑業(yè)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，從集團(tuán)剝離物業(yè)等相關(guān)業(yè)務(wù)使其形成縱向整合。拆遷安置173。相關(guān)配套? 融資管理 /銷(xiāo)售管理? 物業(yè)經(jīng)營(yíng) /出租– 酒店經(jīng)營(yíng)管理– 商場(chǎng)租售經(jīng)營(yíng)– 寫(xiě)字樓租售經(jīng)營(yíng)– 公寓經(jīng)營(yíng)? 物業(yè) “ 低吸高拋 ” 住宅市場(chǎng)的積壓房、二手房? 物業(yè)管理? 體育物業(yè)經(jīng)營(yíng)? ……? 房地產(chǎn)中介? 房地產(chǎn)評(píng)估? 房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)房地產(chǎn)金融? 融資管理173。企業(yè)債券? 投資管理173?；鸸芾? 項(xiàng)目管理73遠(yuǎn)卓認(rèn)為， 3－ 5年內(nèi)，新奧置業(yè)應(yīng)根據(jù)集中開(kāi)發(fā)，少量經(jīng)營(yíng)的組合價(jià)值鏈模式來(lái)進(jìn)行核心技能積累 價(jià)值鏈房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)（增量）開(kāi)發(fā)? 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)173。房屋設(shè)計(jì)173。 開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式216。 小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式216。 整合從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表216。 中介經(jīng)紀(jì)和評(píng)估：以二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司為代表216。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 四月 21四月 2104:22:4504:22:45April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/4/5 4:22:4504:22:4505 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 四月 2104:22:4504:22Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/4/5 4:22:4504:22:4505 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 05 四月 20234:22:45 上午 04:22:45四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 四月 2104:22:4504:22Apr2105Apr211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/4/5 4:22:4504:22:4505 April 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。