【正文】 貸款支持其加快發(fā)展；另一方面，銀行日漸苛刻的貸款條件直接對(duì)長(zhǎng)期依賴銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的沖擊　2023年 6月 26日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件。特別是針對(duì)中低收入者的融資工具缺乏，從而實(shí)際抑制了住房消費(fèi)主體－普通居民的購(gòu)房欲望63現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)以小博大、以弱控強(qiáng)、超常規(guī)發(fā)展，上市實(shí)施資本運(yùn)作是必然選擇 ,但這也是雙刃劍v 通過(guò)上市籌資可減少借入資金的需求量，使資產(chǎn)負(fù)債率下降，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)舉債能力。上市并不能從根本上解決企業(yè)的經(jīng)營(yíng)難題。64“借殼上市 ”是地產(chǎn)公司進(jìn)入資本市場(chǎng)的主要途徑地產(chǎn)公司通過(guò)上市融資是可行的，只要達(dá)到公司法的要求，找到承銷(xiāo)方，上市 沒(méi)有 法律 上的障礙在目前深滬兩市 36家Ａ股上市房地產(chǎn)公司中，深圳 15家，占 41％；上海 9家，占 24％；海南 3家，占 8％；北京卻相差甚遠(yuǎn)，所占比例很低，僅有 3％。IPO（首次公開(kāi)發(fā)行） 借殼、買(mǎi)殼65眾多房企借殼上市的原因表現(xiàn)在五個(gè)方面借殼上市有助于提升企業(yè)知名度 ， 增強(qiáng)企業(yè)盈利能力在現(xiàn)有的規(guī)定下，房企由于自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)造成的現(xiàn)金流和利潤(rùn)不穩(wěn)定給直接上市造成了一定的困難2023年上半年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格比去年同期增長(zhǎng)了 ％，其中住宅平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng) ％，辦公用房平均價(jià)格增長(zhǎng) 38％。作為一個(gè)購(gòu)房者，在考慮樓盤(pán)的地段、價(jià)格、房型等因素 的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也是極為重要的一個(gè)參考因素?，F(xiàn)行法規(guī)房地產(chǎn)投資基金籌備、醞釀工作在悄悄地進(jìn)行中。然而 9個(gè)月過(guò)去了，號(hào)稱(chēng)中國(guó)第一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金和中國(guó)第一產(chǎn)業(yè)基金的大中華房地產(chǎn)基金卻悄無(wú)聲息地流產(chǎn)了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在提高資信等級(jí)上下功夫前景：新《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》有望在年內(nèi)降生，企業(yè)債券的發(fā)行將由原來(lái)的審批制改為核準(zhǔn)制，此條例可能將對(duì)債券利率不得高于同期銀行存款利率的 40％的規(guī)定有所放寬。216。73施工管理階段的目標(biāo)是質(zhì)量、成本、進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是過(guò)程控制施工總承包商專(zhuān)業(yè)施工商材料供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商監(jiān)理公司開(kāi)發(fā)公司質(zhì) 量招標(biāo)選擇、資金結(jié)算過(guò)程管理現(xiàn)場(chǎng)代表（項(xiàng)目管理部）派出匯報(bào) 形成自上而下的質(zhì)量保證體系：167。監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費(fèi)，進(jìn)行報(bào)量確認(rèn)167。做不到位容易影響品牌和效率167。 《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)》國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2023年 2月。發(fā)展商不能主動(dòng)積極地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)167。各級(jí)合作單位制定工作進(jìn)度計(jì)劃，保證落實(shí)達(dá)成層層分解保證落實(shí)用階段進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)保證總進(jìn)度的達(dá)成形成全面的成本控制體系：167。216。 216。房企資產(chǎn)質(zhì)量與財(cái)務(wù)狀況以及現(xiàn)金流量波動(dòng)很大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)不易取得較高的資信等級(jí)，增加了發(fā)行債券的難度。由此判斷，由于沒(méi)有明確的法律法規(guī)，加之政府對(duì)待產(chǎn)業(yè)基金的一貫立場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)基金想要浮出水面還需未知時(shí)日的等待。什么是產(chǎn)業(yè)投資基金根據(jù)《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，具備 3年以上產(chǎn)業(yè)投資或相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的法人或自然人，在提出申請(qǐng)前 3年內(nèi)持續(xù)保護(hù)良好財(cái)務(wù)狀況，受到過(guò)有關(guān)主管機(jī)關(guān)或者司法機(jī)構(gòu)的重大處罰；投資方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，依法定程序經(jīng)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)核準(zhǔn)可以設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金。銀行的貸款條件日漸苛刻，而且能夠提供的長(zhǎng)期資金有限，使得房企對(duì)其他融資渠道的要求越來(lái)越強(qiáng)烈上市本身就是向市場(chǎng)表明企業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和光明的發(fā)展前景，而且上市公司的每日交易也是一種免費(fèi)廣告，因而在取得同等宣傳效果的情況下，上市公司的廣告費(fèi)用將明顯低于非上市公司。 房企借殼、買(mǎi)殼上市的步伐卻從未停留。上市后，大量的募股資金使公司迅速擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。v 分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給投資者或投機(jī)者共同承擔(dān)。開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)的現(xiàn)狀并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)貸業(yè)務(wù)的火爆而緩解到目前為止， 住房消費(fèi)融資規(guī)模仍然較小，工具單一，而且存在較多缺陷。要求國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件 :住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高，貸款應(yīng)主要投向適銷(xiāo)對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備 “ 四證 ” ，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證在此之后，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)性貸款余額下降明顯，工、農(nóng)、建、中四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行隨之對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款政策作了重大調(diào)整，主要放貸行工商銀行、建設(shè)銀行確定了重點(diǎn)對(duì)大型、特大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或 20萬(wàn)平方米以上的特大型樓盤(pán)放貸的政策 《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》中規(guī)定， 預(yù)售期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅總完成總投資的三分之二開(kāi)發(fā)貸款預(yù)售房款62銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款大致分為開(kāi)發(fā)性貸款和個(gè)人住房貸款去年我國(guó)個(gè)人住房貸款余額首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額，達(dá)到 6398億元。人情關(guān)系因素濃厚、走后門(mén)216。配置不合理，浪費(fèi)和緊缺同時(shí)存在216。v 城市規(guī)劃區(qū)按市區(qū)、衛(wèi)星城、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級(jí)城鎮(zhèn)體系分布。v 到 2023年人均公共綠地面積達(dá) 25平米，綠化覆蓋率達(dá) 40％以上，加強(qiáng)園林建設(shè)，提高綠化水平。－ 地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個(gè)別性地產(chǎn)房產(chǎn)－ 房產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體v房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功從地塊的判斷開(kāi)始，要善于 判斷土地的 潛在 價(jià)值 ， 作為項(xiàng)目建筑功能和市場(chǎng)定位的核心依據(jù)v土地是房地產(chǎn)的重要價(jià)格組成，要有投資的眼光來(lái)獲得、擁有、控制這一重要資源v作為日益稀缺的第一生產(chǎn)要素，土地對(duì)房地產(chǎn)的影響作用會(huì)日益重大房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分，相互依存的有機(jī)結(jié)合體49地塊的綜合素質(zhì)和價(jià)格決定了投資的價(jià)值影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和國(guó)際因素。國(guó)外地產(chǎn)會(huì)在國(guó)內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒(méi)有實(shí)力的中小公司將遭淘汰? 房地產(chǎn)的供給增加?國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商必須提高服務(wù)、質(zhì)量意識(shí)，建立良好的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)，利用自身優(yōu)勢(shì)，加快培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力?國(guó)際服務(wù)業(yè)進(jìn)入（金融、保險(xiǎn)、物業(yè)管理）? 提供抵押貸款，增強(qiáng)了購(gòu)房能力?物業(yè)管理的質(zhì)量提高，增強(qiáng)人們購(gòu)房信心? 拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道? 通過(guò)更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)費(fèi)用?關(guān)稅降低 ?建安成本的降低使得房產(chǎn)的價(jià)格降低，從而拉動(dòng)了消費(fèi)?建筑安裝成本下降。?個(gè)人住房公積金存貸利率降低 (5年以下由 %下調(diào)為 %， 5年以上由%下調(diào)為 %）?住房按揭利率降低，期限延長(zhǎng)（最長(zhǎng) 30年），比例增加（最高為 80%)?儲(chǔ)蓄利率下調(diào)（活期由 %降到 %,一年期由 %到 %等等），存款實(shí)名制，增加了購(gòu)房的動(dòng)力。?住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放促進(jìn)了住宅的市場(chǎng)流通。同時(shí)，公司不能只靠個(gè)人能力、事業(yè)心等保持優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該建立科學(xué)的控制進(jìn)度的機(jī)制和流程意義現(xiàn)狀成因未來(lái)方向32XXXXXXXX置業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)小結(jié)現(xiàn)狀描述 未來(lái)方向優(yōu)勢(shì)?最高管理者具有開(kāi)拓進(jìn)取精神；?所有資源集中于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；?在政府部門(mén)、金融部門(mén)和其它合作伙伴中建立了良好的信譽(yù)；?具備很強(qiáng)的公關(guān)能力；?對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度有較強(qiáng)的控制能力?將管理者的開(kāi)拓進(jìn)取精神轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)文化的核心要素；?專(zhuān)注于房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化發(fā)展；?誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，取信于人；?有計(jì)劃地維系公共關(guān)系，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；?進(jìn)一步完善項(xiàng)目管理，形成有效的管理模式劣勢(shì)?缺乏長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；?缺乏專(zhuān)業(yè)人才和高級(jí)管理人才；?盈利能力不強(qiáng)；?前期策劃工作與財(cái)務(wù)管理工作不到位，削弱了項(xiàng)目成本控制能力；?缺乏市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；?品牌知名度較低?強(qiáng)化戰(zhàn)略管理職能；?進(jìn)行人力資源規(guī)劃，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才和高級(jí)管理人才，組建合理的人力資源隊(duì)伍；?優(yōu)化部門(mén)設(shè)置，強(qiáng)化部門(mén)間的協(xié)作與監(jiān)督，建立、健全企業(yè)管理制度；?市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理按照市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)作，提升營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售管理及服務(wù)水平；?需要建立強(qiáng)大的品牌形象33導(dǎo) 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問(wèn)題宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實(shí)施建議三層面策略競(jìng)爭(zhēng)策略公司概況資源分析能力分析 實(shí)施要點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標(biāo)戰(zhàn)略選擇34國(guó)家政策的改善保證了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展財(cái)政金融 政策政策稅費(fèi)政策房改政策戶籍政策　擴(kuò)大了需求市場(chǎng)，減少了交易成本，降低了企　業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)?人才策略：各地紛紛采取了引進(jìn)人才的優(yōu)惠政策，人才流動(dòng)與戶籍分離的趨勢(shì)越來(lái)越明顯 。 在過(guò)渡期間可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司意義現(xiàn)狀成因未來(lái)方向27XXXXXXXX置業(yè)資本運(yùn)作能力潛伏危機(jī)房地產(chǎn)是 資金密集型行業(yè)， 在某種程度上可以算 “金融業(yè) ”，資本運(yùn)作是項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)作的核心XXXXXXXX的大股東有銀行的背景，資金后盾強(qiáng)大，并且公司項(xiàng)目少，資金調(diào)度壓力小，因此項(xiàng)目期間的資本運(yùn)作較少，籌資渠道單一，能力缺乏鍛煉XXXXXXXX的資本運(yùn)作能力一般，在目前在建項(xiàng)目不多的狀況下，能夠控制局面，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作。 經(jīng)理層是公司決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，在公司章程和董事會(huì)授權(quán)范疇內(nèi)行使職權(quán)，開(kāi)展公司的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)董事會(huì)是公司的最高決策 機(jī)構(gòu)，在股東會(huì)閉會(huì)期間行使股東會(huì)職權(quán)，執(zhí)行股東會(huì)決議，對(duì)內(nèi)管理公司，對(duì)外代表公司XXXXXXXX置業(yè)按照《公司法》中關(guān)于有限公司設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定，建立了法人治理結(jié)構(gòu)，初步形成了 “各負(fù)其責(zé)，協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，有效制衡 ”運(yùn)行機(jī)制，為公司的快速發(fā)展提供了體制保障。公司償還了部分負(fù)債，結(jié)轉(zhuǎn)了銷(xiāo)售收入，負(fù)債總額減少了 。在市場(chǎng)銷(xiāo)售方面，原來(lái)由自己的銷(xiāo)售公關(guān)部負(fù)責(zé)，目前銷(xiāo)售工作東灣顧問(wèn)公司全權(quán)負(fù)責(zé) 市場(chǎng)銷(xiāo)售?房屋出售?房屋出租12導(dǎo) 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問(wèn)題宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實(shí)施建議三層面策略競(jìng)爭(zhēng)策略公司概況資源分析能力分析 實(shí)施要點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標(biāo)戰(zhàn)略選擇13通過(guò)資源與能力分析，進(jìn)一步挖掘 XXXXXXXX置業(yè)存在的優(yōu)勢(shì)和亟待改進(jìn)之處物資人力技術(shù)財(cái)務(wù)隱形 體制公關(guān)能力前期策劃能力資本運(yùn)作能力市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力管理控制能力XXXXXXXX置業(yè) 以 現(xiàn)有的 6大企業(yè)資源為平臺(tái)，進(jìn)行資源整合與能力提升，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)劣勢(shì)，即可實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，企業(yè)成長(zhǎng)14XXXXXXXX置業(yè)的物資資源尚未充分發(fā)揮效能物資資源 具體情況 資源利用狀況 原因分析XXXXXXXX廣場(chǎng)占地 ，總建筑面積 23萬(wàn)平方米，東區(qū)為寫(xiě)字樓、住宅及配套設(shè)施；西區(qū)為大型綜合性建筑公寓：出租寫(xiě)字樓： A、 B座都已售出（僅 A座 1－ 3層為出租）商用樓： A座為商用自營(yíng)， B座售出公寓樓部分， XXXXXXXX欲尋求集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，以簡(jiǎn)化面積核算、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等事務(wù)性工作，側(cè)面反映出公司銷(xiāo)售環(huán)節(jié)較為薄弱，未形成直接面向市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)海運(yùn)倉(cāng)占地 ，總建筑面積 24萬(wàn)平方米，共 20棟建筑群（在建）XXXXXXXX的兩個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)為資金使用費(fèi) ％，工程管理費(fèi) ％，總體利潤(rùn)不大該項(xiàng)目由政府開(kāi)發(fā)，XXXXXXXX置業(yè)相當(dāng)于總承包商；對(duì)建設(shè)施工單位而言， XXXXXXXX置業(yè)又相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商的角色，同時(shí)又沒(méi)有決策權(quán) 望京 54萬(wàn)平方米中偏高檔住宅區(qū)（擬建） 尚處于項(xiàng)目初期階段 略15XXXXXXXX置業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)不盡合理研究生以上 1人大學(xué) 9人大專(zhuān) 17人中專(zhuān)及以下 7人員工學(xué)歷表（平均年齡 ）員工年齡構(gòu)成圖XXXXXXXX正式員工共 34人，有一批創(chuàng)業(yè)元老，有近 10年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和彼此合作的積累。XXXXXXXX有限公司發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告秘密導(dǎo) 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問(wèn)題宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實(shí)施建議三層面策略競(jìng)爭(zhēng)策略公司概況資源分析能力分析 實(shí)施要點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標(biāo)戰(zhàn)略選擇2XXXXXXXX置業(yè)經(jīng)過(guò)近九年的創(chuàng)業(yè)，謀求更大的發(fā)展華興房地產(chǎn) 香港銀建 成立華建房地產(chǎn) 增資擴(kuò)股 ,更名 XXXXXXXX置業(yè)1993年 8月 1994年－ 1998年 2023－ 2023年 2023年至今開(kāi)發(fā)建設(shè) XXXXXXXX廣場(chǎng)位于東直門(mén)南大街以東，屬大型綜合類(lèi)項(xiàng)目，占地，總建筑面積 23萬(wàn)平方米，東區(qū)為寫(xiě)字樓、住宅及配套設(shè)施；西區(qū)為大型綜合性建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)章翔建筑師公司和北京永茂設(shè)計(jì)事務(wù)所施工：北京五建投資： 24億元，資金由香港銀建提供榮譽(yù)： 1994年首都十佳設(shè)計(jì)方案獎(jiǎng) 1998年度 “長(zhǎng)城杯 ” 1999年度 “魯班獎(jiǎng) ”海運(yùn)倉(cāng)項(xiàng)目：東城區(qū)海運(yùn)倉(cāng)危改工程 D區(qū)建設(shè)，占地，總建筑面積 24萬(wàn)平方米，共 20棟建筑群望京項(xiàng)目：