【正文】 貸款支持其加快發(fā)展；另一方面，銀行日漸苛刻的貸款條件直接對長期依賴銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的沖擊　2023年 6月 26日，中國人民銀行發(fā)布《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。特別是針對中低收入者的融資工具缺乏，從而實際抑制了住房消費主體－普通居民的購房欲望63現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)以小博大、以弱控強、超常規(guī)發(fā)展，上市實施資本運作是必然選擇 ,但這也是雙刃劍v 通過上市籌資可減少借入資金的需求量，使資產(chǎn)負債率下降，優(yōu)化企業(yè)的資本結構，增強舉債能力。上市并不能從根本上解決企業(yè)的經(jīng)營難題。64“借殼上市 ”是地產(chǎn)公司進入資本市場的主要途徑地產(chǎn)公司通過上市融資是可行的，只要達到公司法的要求，找到承銷方，上市 沒有 法律 上的障礙在目前深滬兩市 36家Ａ股上市房地產(chǎn)公司中，深圳 15家，占 41％；上海 9家，占 24％；海南 3家，占 8％；北京卻相差甚遠，所占比例很低，僅有 3％。IPO（首次公開發(fā)行） 借殼、買殼65眾多房企借殼上市的原因表現(xiàn)在五個方面借殼上市有助于提升企業(yè)知名度 ， 增強企業(yè)盈利能力在現(xiàn)有的規(guī)定下，房企由于自身的經(jīng)營特點造成的現(xiàn)金流和利潤不穩(wěn)定給直接上市造成了一定的困難2023年上半年，全國商品房價格比去年同期增長了 ％，其中住宅平均價格比去年同期增長 ％，辦公用房平均價格增長 38％。作為一個購房者，在考慮樓盤的地段、價格、房型等因素 的同時，開發(fā)商的實力也是極為重要的一個參考因素?，F(xiàn)行法規(guī)房地產(chǎn)投資基金籌備、醞釀工作在悄悄地進行中。然而 9個月過去了，號稱中國第一房地產(chǎn)開發(fā)基金和中國第一產(chǎn)業(yè)基金的大中華房地產(chǎn)基金卻悄無聲息地流產(chǎn)了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應在提高資信等級上下功夫前景：新《企業(yè)債券管理條例》有望在年內(nèi)降生，企業(yè)債券的發(fā)行將由原來的審批制改為核準制，此條例可能將對債券利率不得高于同期銀行存款利率的 40％的規(guī)定有所放寬。216。73施工管理階段的目標是質量、成本、進度的實現(xiàn)，關鍵是過程控制施工總承包商專業(yè)施工商材料供應商設備供應商監(jiān)理公司開發(fā)公司質 量招標選擇、資金結算過程管理現(xiàn)場代表（項目管理部）派出匯報 形成自上而下的質量保證體系：167。監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費，進行報量確認167。做不到位容易影響品牌和效率167。 《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計快報》國家統(tǒng)計局 2023年 2月。發(fā)展商不能主動積極地避開風險167。各級合作單位制定工作進度計劃，保證落實達成層層分解保證落實用階段進度的實現(xiàn)保證總進度的達成形成全面的成本控制體系：167。216。 216。房企資產(chǎn)質量與財務狀況以及現(xiàn)金流量波動很大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)不易取得較高的資信等級，增加了發(fā)行債券的難度。由此判斷，由于沒有明確的法律法規(guī)，加之政府對待產(chǎn)業(yè)基金的一貫立場，產(chǎn)業(yè)基金想要浮出水面還需未知時日的等待。什么是產(chǎn)業(yè)投資基金根據(jù)《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，具備 3年以上產(chǎn)業(yè)投資或相關業(yè)務經(jīng)驗的法人或自然人，在提出申請前 3年內(nèi)持續(xù)保護良好財務狀況，受到過有關主管機關或者司法機構的重大處罰；投資方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策，依法定程序經(jīng)國家發(fā)展計劃委員會核準可以設立產(chǎn)業(yè)基金。銀行的貸款條件日漸苛刻，而且能夠提供的長期資金有限，使得房企對其他融資渠道的要求越來越強烈上市本身就是向市場表明企業(yè)具有較強的競爭力和光明的發(fā)展前景，而且上市公司的每日交易也是一種免費廣告，因而在取得同等宣傳效果的情況下，上市公司的廣告費用將明顯低于非上市公司。 房企借殼、買殼上市的步伐卻從未停留。上市后，大量的募股資金使公司迅速擴大經(jīng)營規(guī)模。v 分散經(jīng)營風險給投資者或投機者共同承擔。開發(fā)商缺錢的現(xiàn)狀并不會因為個貸業(yè)務的火爆而緩解到目前為止， 住房消費融資規(guī)模仍然較小，工具單一，而且存在較多缺陷。要求國內(nèi)各商業(yè)銀行嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件 :住房開發(fā)貸款對象應具備房地產(chǎn)開發(fā)資質、信用等級較高，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30％；開發(fā)項目必須具備 “ 四證 ” ，即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證在此之后，金融機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)性貸款余額下降明顯，工、農(nóng)、建、中四大國有獨資商業(yè)銀行隨之對開發(fā)商的貸款政策作了重大調整，主要放貸行工商銀行、建設銀行確定了重點對大型、特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或 20萬平方米以上的特大型樓盤放貸的政策 《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》中規(guī)定， 預售期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅總完成總投資的三分之二開發(fā)貸款預售房款62銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款大致分為開發(fā)性貸款和個人住房貸款去年我國個人住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，達到 6398億元。人情關系因素濃厚、走后門216。配置不合理，浪費和緊缺同時存在216。v 城市規(guī)劃區(qū)按市區(qū)、衛(wèi)星城、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級城鎮(zhèn)體系分布。v 到 2023年人均公共綠地面積達 25平米，綠化覆蓋率達 40％以上，加強園林建設，提高綠化水平。－ 地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個別性地產(chǎn)房產(chǎn)－ 房產(chǎn)是實現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體v房地產(chǎn)項目的成功從地塊的判斷開始，要善于 判斷土地的 潛在 價值 ， 作為項目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)v土地是房地產(chǎn)的重要價格組成，要有投資的眼光來獲得、擁有、控制這一重要資源v作為日益稀缺的第一生產(chǎn)要素，土地對房地產(chǎn)的影響作用會日益重大房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分，相互依存的有機結合體49地塊的綜合素質和價格決定了投資的價值影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和國際因素。國外地產(chǎn)會在國內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實力的中小公司將遭淘汰? 房地產(chǎn)的供給增加?國內(nèi)開發(fā)商必須提高服務、質量意識，建立良好的企業(yè)法人治理結構，加強人力資源的培養(yǎng)，利用自身優(yōu)勢，加快培養(yǎng)核心競爭力?國際服務業(yè)進入（金融、保險、物業(yè)管理）? 提供抵押貸款，增強了購房能力?物業(yè)管理的質量提高，增強人們購房信心? 拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道? 通過更加優(yōu)質的金融服務，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營風險和財務費用?關稅降低 ?建安成本的降低使得房產(chǎn)的價格降低，從而拉動了消費?建筑安裝成本下降。?個人住房公積金存貸利率降低 (5年以下由 %下調為 %， 5年以上由%下調為 %）?住房按揭利率降低，期限延長（最長 30年），比例增加（最高為 80%)?儲蓄利率下調（活期由 %降到 %,一年期由 %到 %等等），存款實名制，增加了購房的動力。?住房二級市場的開放促進了住宅的市場流通。同時，公司不能只靠個人能力、事業(yè)心等保持優(yōu)勢，應該建立科學的控制進度的機制和流程意義現(xiàn)狀成因未來方向32XXXXXXXX置業(yè)的優(yōu)勢和劣勢小結現(xiàn)狀描述 未來方向優(yōu)勢?最高管理者具有開拓進取精神；?所有資源集中于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務；?在政府部門、金融部門和其它合作伙伴中建立了良好的信譽；?具備很強的公關能力；?對項目質量和進度有較強的控制能力?將管理者的開拓進取精神轉變?yōu)槠髽I(yè)文化的核心要素；?專注于房地產(chǎn)業(yè)，進行專業(yè)化發(fā)展；?誠信經(jīng)營，取信于人；?有計劃地維系公共關系，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境；?進一步完善項目管理，形成有效的管理模式劣勢?缺乏長期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；?缺乏專業(yè)人才和高級管理人才；?盈利能力不強；?前期策劃工作與財務管理工作不到位，削弱了項目成本控制能力；?缺乏市場化運作經(jīng)驗；?品牌知名度較低?強化戰(zhàn)略管理職能；?進行人力資源規(guī)劃，引進專業(yè)人才和高級管理人才，組建合理的人力資源隊伍；?優(yōu)化部門設置，強化部門間的協(xié)作與監(jiān)督，建立、健全企業(yè)管理制度；?市場營銷與物業(yè)管理按照市場規(guī)則運作，提升營銷策劃、銷售管理及服務水平；?需要建立強大的品牌形象33導 讀相關利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務分析實施建議三層面策略競爭策略公司概況資源分析能力分析 實施要點戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標戰(zhàn)略選擇34國家政策的改善保證了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展財政金融 政策政策稅費政策房改政策戶籍政策　擴大了需求市場，減少了交易成本，降低了企　業(yè)的經(jīng)營風險，促進了房地產(chǎn)業(yè)的結構升級?人才策略：各地紛紛采取了引進人才的優(yōu)惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯 。 在過渡期間可以聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司意義現(xiàn)狀成因未來方向27XXXXXXXX置業(yè)資本運作能力潛伏危機房地產(chǎn)是 資金密集型行業(yè)， 在某種程度上可以算 “金融業(yè) ”，資本運作是項目成敗的經(jīng)濟基礎，也是項目持續(xù)運作的核心XXXXXXXX的大股東有銀行的背景，資金后盾強大，并且公司項目少，資金調度壓力小，因此項目期間的資本運作較少，籌資渠道單一，能力缺乏鍛煉XXXXXXXX的資本運作能力一般，在目前在建項目不多的狀況下，能夠控制局面，保證項目的正常運作。 經(jīng)理層是公司決策的執(zhí)行機構，對董事會負責，在公司章程和董事會授權范疇內(nèi)行使職權，開展公司的日常經(jīng)營活動董事會是公司的最高決策 機構，在股東會閉會期間行使股東會職權，執(zhí)行股東會決議，對內(nèi)管理公司，對外代表公司XXXXXXXX置業(yè)按照《公司法》中關于有限公司設立和組織機構的有關規(guī)定，建立了法人治理結構，初步形成了 “各負其責，協(xié)調運轉，有效制衡 ”運行機制，為公司的快速發(fā)展提供了體制保障。公司償還了部分負債，結轉了銷售收入，負債總額減少了 。在市場銷售方面，原來由自己的銷售公關部負責，目前銷售工作東灣顧問公司全權負責 市場銷售?房屋出售?房屋出租12導 讀相關利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務分析實施建議三層面策略競爭策略公司概況資源分析能力分析 實施要點戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標戰(zhàn)略選擇13通過資源與能力分析，進一步挖掘 XXXXXXXX置業(yè)存在的優(yōu)勢和亟待改進之處物資人力技術財務隱形 體制公關能力前期策劃能力資本運作能力市場營銷能力管理控制能力XXXXXXXX置業(yè) 以 現(xiàn)有的 6大企業(yè)資源為平臺，進行資源整合與能力提升，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補劣勢，即可實現(xiàn)業(yè)務擴張，企業(yè)成長14XXXXXXXX置業(yè)的物資資源尚未充分發(fā)揮效能物資資源 具體情況 資源利用狀況 原因分析XXXXXXXX廣場占地 ，總建筑面積 23萬平方米，東區(qū)為寫字樓、住宅及配套設施；西區(qū)為大型綜合性建筑公寓：出租寫字樓： A、 B座都已售出（僅 A座 1－ 3層為出租）商用樓： A座為商用自營， B座售出公寓樓部分， XXXXXXXX欲尋求集團購買，以簡化面積核算、產(chǎn)權過戶等事務性工作，側面反映出公司銷售環(huán)節(jié)較為薄弱，未形成直接面向市場的態(tài)勢海運倉占地 ，總建筑面積 24萬平方米，共 20棟建筑群（在建）XXXXXXXX的兩個利潤點為資金使用費 ％，工程管理費 ％，總體利潤不大該項目由政府開發(fā)，XXXXXXXX置業(yè)相當于總承包商；對建設施工單位而言， XXXXXXXX置業(yè)又相當于開發(fā)商的角色，同時又沒有決策權 望京 54萬平方米中偏高檔住宅區(qū)（擬建） 尚處于項目初期階段 略15XXXXXXXX置業(yè)的人力資源結構不盡合理研究生以上 1人大學 9人大專 17人中專及以下 7人員工學歷表（平均年齡 ）員工年齡構成圖XXXXXXXX正式員工共 34人，有一批創(chuàng)業(yè)元老，有近 10年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗和彼此合作的積累。XXXXXXXX有限公司發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告秘密導 讀相關利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務分析實施建議三層面策略競爭策略公司概況資源分析能力分析 實施要點戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標戰(zhàn)略選擇2XXXXXXXX置業(yè)經(jīng)過近九年的創(chuàng)業(yè)，謀求更大的發(fā)展華興房地產(chǎn) 香港銀建 成立華建房地產(chǎn) 增資擴股 ,更名 XXXXXXXX置業(yè)1993年 8月 1994年－ 1998年 2023－ 2023年 2023年至今開發(fā)建設 XXXXXXXX廣場位于東直門南大街以東，屬大型綜合類項目，占地，總建筑面積 23萬平方米，東區(qū)為寫字樓、住宅及配套設施；西區(qū)為大型綜合性建筑設計：美國章翔建筑師公司和北京永茂設計事務所施工：北京五建投資： 24億元，資金由香港銀建提供榮譽： 1994年首都十佳設計方案獎 1998年度 “長城杯 ” 1999年度 “魯班獎 ”海運倉項目：東城區(qū)海運倉危改工程 D區(qū)建設，占地，總建筑面積 24萬平方米，共 20棟建筑群望京項目：