【正文】 的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和規(guī)劃依征收、收回、 收購置換、儲備、開發(fā)供應(yīng)國有土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣 土地儲備庫站在同一起跑線上競爭開發(fā)商憑關(guān)系、暗箱操作、交易成本高、不可控因素多政府關(guān)系公關(guān)能力風(fēng)險決策資金實(shí)力土地管理的市場化進(jìn)程在加速，對企業(yè)應(yīng)具備的能力提出了不同的要求57新的圈地運(yùn)動隆重上演首創(chuàng)的儲備土地已達(dá)到 萬平方米天鴻與朝陽達(dá)成 240萬多平方米的土地協(xié)議城建西三旗環(huán)島拿到了一塊近 100萬平方米的地福建金源 250萬平方米的世紀(jì)城三期啟動在即廣州珠江又拿下了占地 廣州富力拔頭籌以 “地王招標(biāo) ”土地儲備是開發(fā)商的生命線香港： 長江實(shí)業(yè)和恒基建設(shè)，都在香港土地局標(biāo)購大量土地作為儲備。臺灣： 最大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如國泰建設(shè)，由于有龐大的土地儲備，度過從石油危機(jī)到第二次經(jīng)濟(jì)的不景氣，現(xiàn)增值到原價位的 10倍以上。 城市土地的稀缺性開發(fā)企業(yè)的競爭加劇提高抗風(fēng)險能力房地產(chǎn)運(yùn)行的周期性土地作為戰(zhàn)略性資源 土地還貸利息小于土地升值額選擇地塊的決策資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量專業(yè)的土地估價人員明確的市場發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃指向 市場指向?qū)ふ疫m合潛在需求的地塊影響地價開發(fā)的方向 開發(fā)的可行性推動新一輪圈地運(yùn)動，一時硝煙四起資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量58導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實(shí)施建議戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)價值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)吸引力土地流通市場融資市場北京市場59房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險的大小，開發(fā)效益的好壞房地產(chǎn)開發(fā)融 資 渠 道自有資本 銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼借殼上市開發(fā)貸款個人貸款結(jié)算資金IPO上市資本運(yùn)營層面資金融通層面產(chǎn)業(yè)投資基金住房貸款證券化 內(nèi)部積累吸收權(quán)益性投資項(xiàng)目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房款602023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源統(tǒng)計(jì)結(jié)果到目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源還是銀行貸款和占用結(jié)算資金，在資本市場上直接融資所占的比重很小資料來源：北京房地產(chǎn)市場調(diào)查報告61房產(chǎn)企業(yè)原來所依賴的融資渠道的要求越來越嚴(yán)格2023年 6月 26日，央行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。要求國內(nèi)各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件 :住房開發(fā)貸款對象應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％；開發(fā)項(xiàng)目必須具備 “ 四證 ” ，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證在此之后，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)性貸款余額下降明顯，工、農(nóng)、建、中四大國有獨(dú)資商業(yè)銀行隨之對開發(fā)商的貸款政策作了重大調(diào)整，主要放貸行工商銀行、建設(shè)銀行確定了重點(diǎn)對大型、特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或 20萬平方米以上的特大型樓盤放貸的政策 《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》中規(guī)定， 預(yù)售期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅總完成總投資的三分之二開發(fā)貸款預(yù)售房款62銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款大致分為開發(fā)性貸款和個人住房貸款去年我國個人住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，達(dá)到 6398億元。公積金住房貸款余額為 970億元 .目前我國商業(yè)性個人住房貸款不良率不到 ％，住房公積金個人住房貸款的不良率僅為 ％。個人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一目前我國房地產(chǎn)融資渠道和金融工具過于單一，房地產(chǎn)開發(fā)商過分依賴銀行貸款這種間接融資手段一方面，不斷加大房地產(chǎn)的開發(fā)投資力度，房企比以往要求更多的銀行貸款支持其加快發(fā)展；另一方面，銀行日漸苛刻的貸款條件直接對長期依賴銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的沖擊　2023年 6月 26日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。之后，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)性貸款余額下降明顯。同時對個人住房抵押貸款卻十分看好金融機(jī)制的介入的最大好處是提高消費(fèi)者的可支付能力而加快商品的流通速度。提高抵押貸款率是增強(qiáng)消費(fèi)者購買力的最直接的方式。加快了房地產(chǎn)業(yè)的市場化進(jìn)程開發(fā)企業(yè) 個人消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)取得開發(fā)貸款的難度越來越大，銀行放貸極為注重穩(wěn)定的信用關(guān)系，而金融業(yè)對 30多個行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了排序，房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四銀行由于受早期壞賬的影響，其經(jīng)營策略由生產(chǎn)領(lǐng)域貸款逐步轉(zhuǎn)向消費(fèi)貸款。但住房抵押貸款和開發(fā)性貸款相比，對開發(fā)商影響最大的還是后者。開發(fā)商缺錢的現(xiàn)狀并不會因?yàn)閭€貸業(yè)務(wù)的火爆而緩解到目前為止， 住房消費(fèi)融資規(guī)模仍然較小，工具單一，而且存在較多缺陷。如，貸款成數(shù)偏低、期限過短、首付額和月償額過高等。特別是針對中低收入者的融資工具缺乏，從而實(shí)際抑制了住房消費(fèi)主體－普通居民的購房欲望63現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)以小博大、以弱控強(qiáng)、超常規(guī)發(fā)展，上市實(shí)施資本運(yùn)作是必然選擇 ,但這也是雙刃劍v 通過上市籌資可減少借入資金的需求量，使資產(chǎn)負(fù)債率下降，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)舉債能力。v 發(fā)行股票籌措資本具有永久性，無需到期償還。企業(yè)可以長期使用這筆資金，保證公司對資本的最低需要，維持公司長期穩(wěn)定發(fā)展。v 房地產(chǎn)股票的預(yù)期收益較高并可在一定程度上抵消通貨膨脹的影響，通常在通貨膨脹期間，不動產(chǎn)升值時其股票也隨之升值。v 運(yùn)行的透明度必然加大，多方股東對企業(yè)的財(cái)務(wù)、決策、機(jī)制、架構(gòu)等方面進(jìn)行監(jiān)督，促進(jìn)企業(yè)良性化發(fā)展。v 企業(yè)股票上市，提升了上市公司的社會認(rèn)知度，帶來良好的聲譽(yù)，促進(jìn)銷售。v 分散經(jīng)營風(fēng)險給投資者或投機(jī)者共同承擔(dān)。v 股票籌資的資本較高，由于股利從稅后利潤支付，因而不具抵稅作用v 通過股票籌資會增加新股東，會在一定程度上分散公司的收益權(quán)和控制權(quán)v 信息披露成本較高，各種信息的公開，可能會暴露公司的商業(yè)秘密v 股價有時并不真實(shí)反映公司的實(shí)際狀況，對公司聲譽(yù)會造成影響。上市并不能從根本上解決企業(yè)的經(jīng)營難題。如果企業(yè)不能把握機(jī)會、科學(xué)決策和嚴(yán)格管理，其結(jié)果可能適得其反，對企業(yè)將會產(chǎn)生顛覆性的打擊。滬深兩市的絕大部分的房地產(chǎn)上市公司都是1993年以前上市的。這些上市公司，規(guī)模普遍小，開發(fā)能力差，出現(xiàn)了連續(xù) 6年的業(yè)績滑波。從每股收益看，與 2023年中期平均每股收益， 2023年中期的平均每股收益僅微增 ，還達(dá)不到滬深 1150家上市公司的平均每股收益 。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績不佳，直接影響了整個房地產(chǎn)板塊在投資者心目中的形象，金地公司主要在深圳的福田區(qū)進(jìn)行住宅和工業(yè)廠房的建設(shè)，公開發(fā)行股票之前，只能算一個有區(qū)域性品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。上市后，大量的募股資金使公司迅速擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。并且借助上市帶來的巨大市場影響，金地集團(tuán)很快進(jìn)入北京市場，成功地實(shí)現(xiàn)對深圳以外區(qū)域的跨越發(fā)展，這無一不是歸功于資本市場的力量。64“借殼上市 ”是地產(chǎn)公司進(jìn)入資本市場的主要途徑地產(chǎn)公司通過上市融資是可行的，只要達(dá)到公司法的要求，找到承銷方，上市 沒有 法律 上的障礙在目前深滬兩市 36家Ａ股上市房地產(chǎn)公司中，深圳 15家，占 41％；上海 9家，占 24％；海南 3家，占 8％；北京卻相差甚遠(yuǎn)，所占比例很低，僅有 3％。在天鴻寶業(yè)上市前，北京甚至沒有一家 直接在深滬兩市上市的房地產(chǎn)公司，這與北京市房地產(chǎn)市場在全國的地位極不協(xié)調(diào)。 近幾年，約有近 20家房企通過 “借殼、買殼 ”上市，其中 80％以上的房企是北京的。通過 “借殼、買殼 ”，北京的實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場，在提升企業(yè)實(shí)力，真正實(shí)現(xiàn)資本市場優(yōu)化資源配置的作用。 1998年，北京陽光房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)了對原廣西虎威的控股 ；北京萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司控股瓊珠江；北京的世紀(jì)興業(yè)投資公司在 1999年初控股中天企業(yè)；1998年北京光彩集團(tuán)入主南油物業(yè) 。 隨著 2023年 2月天鴻寶業(yè)的上市，資本市場在時隔 8年后重新實(shí)現(xiàn)了與房地產(chǎn)企業(yè)的對接，然而，在過去的一年中，除了首批開禁的天鴻、金地、天房三家和 一只歷史遺留問題股東華實(shí)業(yè)外，房地產(chǎn)企業(yè)通過 IPO上市動作不大。 房企借殼、買殼上市的步伐卻從未停留。 2023年以來，就有湖北金環(huán)、萬里電池、貴華旅業(yè)、 ST達(dá)聲、 ST華源、福建三農(nóng)、遼房天等多家上市公司的第一大股東變更為房地產(chǎn)企業(yè)。IPO（首次公開發(fā)行） 借殼、買殼65眾多房企借殼上市的原因表現(xiàn)在五個方面借殼上市有助于提升企業(yè)知名度 ， 增強(qiáng)企業(yè)盈利能力在現(xiàn)有的規(guī)定下，房企由于自身的經(jīng)營特點(diǎn)造成的現(xiàn)金流和利潤不穩(wěn)定給直接上市造成了一定的困難2023年上半年，全國商品房價格比去年同期增長了 ％，其中住宅平均價格比去年同期增長 ％，辦公用房平均價格增長 38％。同時，中國資本市場的規(guī)模和容量都有了較大的發(fā)展，因而，借助資本之翼，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè) “借殼、買殼 ”上市的原動力房地產(chǎn)行 業(yè)是一個規(guī)模型、資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是建設(shè)周期長、資金需求量大、回收慢。 房地產(chǎn)企業(yè)上市，可以借助資本市場的融資、籌資功能，獲得大量長期資金， 使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張。 但是，面對資本市場緊閉的大門，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過 “借殼、買殼 ”這種形式迂回進(jìn)入資本市場，來實(shí)現(xiàn)其快速、低成本、大規(guī)模的擴(kuò)張。早在前幾年，一些急于募集資金、擴(kuò) 大生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過間接的方式從資本市場上籌集資金對一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金支持是極為重要的。從過去的經(jīng)驗(yàn)看，推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā) 展的資金主要是銀行貸款、企業(yè)自我積累和預(yù)售房款。銀行的貸款條件日漸苛刻，而且能夠提供的長期資金有限，使得房企對其他融資渠道的要求越來越強(qiáng)烈上市本身就是向市場表明企業(yè)具有較強(qiáng)的競爭力和光明的發(fā)展前景，而且上市公司的每日交易也是一種免費(fèi)廣告，因而在取得同等宣傳效果的情況下，上市公司的廣告費(fèi)用將明顯低于非上市公司。這一效應(yīng)對房地產(chǎn)、家電等大眾消費(fèi)品企業(yè)尤為明顯。作為一個購房者，在考慮樓盤的地段、價格、房型等因素 的同時，開發(fā)商的實(shí)力也是極為重要的一個參考因素。 中遠(yuǎn)發(fā)展、世貿(mào)股份、陽光股份等企業(yè)借殼上市后，其開發(fā)樓盤的銷售量都有不同程度的增長企業(yè)上市雖然在法律上已無障礙，但是上市的門檻仍然很高房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展為房企 “借殼、買殼 ”創(chuàng)造了條件“借殼、買殼 ”是房地產(chǎn)企業(yè)自身快速擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)需要房企融資渠道單一，存在較高的融資門檻66房地產(chǎn)證券化政策即將出臺將房地產(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行 房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直 接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資中國人民銀行研究局局長謝平日前透露，我國住房貸款證券化的有關(guān)政策將于今年出臺，商業(yè)銀行有望在年內(nèi)發(fā)行第一批住房金融債券，據(jù)悉，中國建設(shè)銀行上海分行目前正在 進(jìn)行個人住房貸款證券化的試點(diǎn)，爭取今年率先在國內(nèi)發(fā)行個人住房貸款債券抵押貸款證券 化，是以一級市場上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的融資行為 ，這一金融產(chǎn)品擴(kuò)大了住宅融資的渠道， 降低金融風(fēng)險，特別是 為中、小銀行進(jìn)入住宅抵押市場，提供了新的融資渠道表內(nèi)融資；表外融資抵押貸款證券化，通過將分割的區(qū)域性住宅市場與資本市場有機(jī)地聯(lián)系起來，可以促進(jìn)資金跨地域的流動，充足的資金支持有利于降低居民購房的借貸成本，提高居民的支付能力和購房有效需求概念及意義現(xiàn)狀方式對房地產(chǎn)市場的影響概念不動產(chǎn)證券化抵押貸款證券化67發(fā)展房地產(chǎn)投資基金尚需時日產(chǎn)業(yè)投資基金，是指一種對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度，即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，委托基金托管人托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。在實(shí)踐中，產(chǎn)業(yè)投資基金往往投資于某類產(chǎn)業(yè)中不具備上市資格但具有成長潛力，且缺乏資金的企業(yè)，通過對企業(yè)具體投資項(xiàng)目的支持，從而獲得較大收益。 什么是產(chǎn)業(yè)投資基金根據(jù)《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，具備 3年以上產(chǎn)業(yè)投資或相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的法人或自然人，在提出申請前 3年內(nèi)持續(xù)保護(hù)良好財(cái)務(wù)狀況，受到過有關(guān)主管機(jī)關(guān)或者司法機(jī)構(gòu)的重大處罰；投資方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策，依法定程序經(jīng)國家發(fā)展計(jì)劃委員會核準(zhǔn)可以設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金。房地產(chǎn)投資基金可能成為推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動力?，F(xiàn)行法規(guī)房地產(chǎn)投資基金籌備、醞釀工作在悄悄地進(jìn)行中。 2023年 5月，由中國五礦集團(tuán)房地產(chǎn)、北京首鋼集團(tuán)房地產(chǎn)、北京城建集團(tuán)房地產(chǎn)、中國石油天然氣管道局房地產(chǎn)、萬年投資集團(tuán)共同發(fā)起成立的北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司雖然還不是真正意義上的房地產(chǎn)投資基金，但可以算是房地產(chǎn)投資基金從討論到實(shí)踐的 “ 探路人 ” 。同年 9月，同樣性質(zhì)的資產(chǎn)管理公司也在上海出現(xiàn)。 有益的嘗試2023年 3月 22日，投資基金法起草工作小組副組長曹鳳歧在深圳透露，投資基金法起草工作小組已對投資基金法進(jìn)行了全面修改，使《投資基金