【正文】 XXXXXXXX有限公司發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告秘密導(dǎo) 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實(shí)施建議三層面策略競(jìng)爭(zhēng)策略公司概況資源分析能力分析 實(shí)施要點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標(biāo)戰(zhàn)略選擇2XXXXXXXX置業(yè)經(jīng)過近九年的創(chuàng)業(yè)，謀求更大的發(fā)展華興房地產(chǎn) 香港銀建 成立華建房地產(chǎn) 增資擴(kuò)股 ,更名 XXXXXXXX置業(yè)1993年 8月 1994年－ 1998年 2023－ 2023年 2023年至今開發(fā)建設(shè) XXXXXXXX廣場(chǎng)位于東直門南大街以東，屬大型綜合類項(xiàng)目，占地，總建筑面積 23萬平方米，東區(qū)為寫字樓、住宅及配套設(shè)施；西區(qū)為大型綜合性建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)章翔建筑師公司和北京永茂設(shè)計(jì)事務(wù)所施工：北京五建投資： 24億元，資金由香港銀建提供榮譽(yù)： 1994年首都十佳設(shè)計(jì)方案獎(jiǎng) 1998年度 “長(zhǎng)城杯 ” 1999年度 “魯班獎(jiǎng) ”海運(yùn)倉項(xiàng)目：東城區(qū)海運(yùn)倉危改工程 D區(qū)建設(shè)，占地，總建筑面積 24萬平方米，共 20棟建筑群望京項(xiàng)目： 54萬平方米中偏高檔住宅區(qū)總計(jì) 78萬平方米⊙ ⊙ ⊙ ⊙開發(fā)新項(xiàng)目初創(chuàng)階段：機(jī)遇創(chuàng)造公司，激情成就項(xiàng)目發(fā)展階段：二次創(chuàng)業(yè)，謀求上市3XXXXXXXX置業(yè)進(jìn)行股權(quán)改造，為公司上市作準(zhǔn)備注冊(cè)資本： 注冊(cè)資本： 4167萬美元（以現(xiàn)金出資）（以土地出資）戰(zhàn)略調(diào)整的根源：香港銀建集團(tuán)收縮工業(yè)、商業(yè)等業(yè)務(wù)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，集中于北京增資擴(kuò)股以后，公司股東增至 5個(gè)，不僅優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)，而且符合《公司法》關(guān)于設(shè)立股份有限公司的條件，為公司將來的改制、上市打下基礎(chǔ)。4相關(guān)利益者對(duì) XXXXXXXX置業(yè)的發(fā)展均抱有很高期望大股東 溫諾公司擬將房地產(chǎn)作為在北京的主業(yè)，希望 XXXXXXXX發(fā)展為上市公司，并躋身北京房地產(chǎn)前列政府 （尤其是東城和朝陽）希望XXXXXXXX改造和提升城市建設(shè)和人居環(huán)境水平XXXXXXXX高層管理者 期望成功領(lǐng)導(dǎo)公司實(shí)現(xiàn)二次創(chuàng)業(yè)XXXXXXXX員工 希望公司繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展，實(shí)現(xiàn)個(gè)人與公司共同進(jìn)步客戶 也希望XXXXXXXX創(chuàng)造出更加舒適的生活和工作環(huán)境5目前， XXXXXXXX置業(yè)正面臨三大戰(zhàn)略發(fā)展問題企業(yè)發(fā)展要上新臺(tái)階，如何制定未來五至八年的發(fā)展戰(zhàn)略？如何實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的全面提升，以達(dá)到預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)？如何上市籌資，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高速成長(zhǎng)？6導(dǎo) 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實(shí)施建議三層面策略競(jìng)爭(zhēng)策略公司概況資源分析能力分析 實(shí)施要點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標(biāo)戰(zhàn)略選擇7從房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈入手，分析 XXXXXXXX置業(yè)的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷售 物業(yè)管理?市場(chǎng)調(diào)研?項(xiàng)目策劃?投資分析?辦理用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證?拆遷?三通一平?招投標(biāo)，落實(shí)承發(fā)包?辦理開工證?開工建設(shè)?工程監(jiān)管?竣工驗(yàn)收?房屋出售?房屋出租?委托服務(wù)型?自主經(jīng)營(yíng)型?建筑設(shè)計(jì)?市政設(shè)計(jì)?報(bào)批方案?圖紙審核?辦理規(guī)劃證?籌資計(jì)劃8 項(xiàng)目決策?市場(chǎng)調(diào)研?項(xiàng)目策劃?投資分析?辦理土地證、拆遷證獲取土地階段的工作相對(duì)薄弱，缺乏專業(yè)人員和組織保證申請(qǐng)、報(bào)批、辦理等事務(wù)性工作由 XXXXXXXX內(nèi)部的總經(jīng)辦、開發(fā)部、工程部共同完成，工作職能劃分不太明確和規(guī)范考慮到請(qǐng)策劃公司成本太高，所以策劃不外包，但 開發(fā)經(jīng)營(yíng)部 沒有學(xué)建筑學(xué)的專業(yè)人員，缺乏科學(xué)決策市場(chǎng)調(diào)研主要由開發(fā)經(jīng)營(yíng)部完成 ,信息的來源有網(wǎng)絡(luò)、展銷會(huì)、咨詢顧問公司、項(xiàng)目調(diào)查，同時(shí)針對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行周邊調(diào)查 ,并出具市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。但工作仍不很深入細(xì)致。因?yàn)?XXXXXXXX原來的項(xiàng)目投資并非完全市場(chǎng)化，沒嚴(yán)格地 從投資收益角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析 ，作為分析主體之一的計(jì)劃財(cái)務(wù)部也沒有擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的職責(zé)，僅僅發(fā)揮著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的職能9?建筑設(shè)計(jì)?市政設(shè)計(jì)?報(bào)批方案?圖紙審核?辦理規(guī)劃證?籌資計(jì)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)分外包和自己完成兩部分，水平參差不齊在 XXXXXXXX的項(xiàng)目實(shí)施過程中，籌資的方式除自有資本金以外，還有銀行貸款和預(yù)售房款， XXXXXXXX具有較成熟的運(yùn)作能力。但隨著項(xiàng)目數(shù)量的大幅增加，以及公司逐步走向市場(chǎng)化，資金壓力加大，必須切實(shí)提高籌資能力同前一個(gè)價(jià)值活動(dòng)相同，申請(qǐng)、報(bào)批、辦理等事務(wù)性工作由XXXXXXXX內(nèi)部幾個(gè)部門共同完成，由于同政府等的多年良好關(guān)系，這部分工作完成較好規(guī)劃設(shè)計(jì)主要采用外包的方式， XXXXXXXX先根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃確立設(shè)計(jì)概念，然后與外包設(shè)計(jì)單位不斷溝通。因?yàn)閄XXXXXXX缺乏專業(yè)人士，所以如何貫徹策劃思想，與乙方更好地互動(dòng)， XXXXXXXX需要提高 規(guī)劃設(shè)計(jì)10建設(shè)施工、工程監(jiān)理實(shí)行外包，拆遷等工作由XXXXXXXX完成?拆遷?招投標(biāo)，落實(shí)承發(fā)包?辦理開工證?三通一平?開工建設(shè)?工程監(jiān)管?峻工驗(yàn)收 監(jiān)理公司根據(jù)監(jiān)理文本，替 XXXXXXXX行使資金、進(jìn)度、質(zhì)量三位一體的管理；同時(shí)， XXXXXXXX的駐場(chǎng)代表也通過巡視、現(xiàn)場(chǎng)開會(huì)、檢查資料進(jìn)行監(jiān)督觀察XXXXXXXX自己完成的工作。拆遷由臨時(shí)機(jī)構(gòu)拆遷辦公室負(fù)責(zé)，這項(xiàng)工作的特點(diǎn)是歷時(shí)長(zhǎng)，耗資大，但 XXXXXXXX完成效果較好，能使總體工期縮短；招投標(biāo)方面，仍是缺乏專業(yè)人士參謀把關(guān)工程建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目外包，工程管理部委派駐場(chǎng)代表對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的監(jiān)控。控制工程成本有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是前期規(guī)劃設(shè)計(jì)力求考慮周全，以避免施工過程中進(jìn)行重大設(shè)計(jì)更改；二是采購管理要規(guī)范 建設(shè)施工11 物業(yè)管理?委托服務(wù)型 自己管理 招標(biāo)委托?自主經(jīng)營(yíng)型市場(chǎng)銷售、物業(yè)管理兩方面， XXXXXXXX涉及較少前期的物業(yè)管理，請(qǐng)著名的香港第一太平物業(yè)管理公司的一名顧問來參謀，由自己的物業(yè)部負(fù)責(zé)；目前由銀建下屬公司 —— 銀達(dá)物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)XXXXXXXX廣場(chǎng)的房屋采取出售和出租兩種方式。在市場(chǎng)銷售方面，原來由自己的銷售公關(guān)部負(fù)責(zé)，目前銷售工作東灣顧問公司全權(quán)負(fù)責(zé) 市場(chǎng)銷售?房屋出售?房屋出租12導(dǎo) 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實(shí)施建議三層面策略競(jìng)爭(zhēng)策略公司概況資源分析能力分析 實(shí)施要點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標(biāo)戰(zhàn)略選擇13通過資源與能力分析，進(jìn)一步挖掘 XXXXXXXX置業(yè)存在的優(yōu)勢(shì)和亟待改進(jìn)之處物資人力技術(shù)財(cái)務(wù)隱形 體制公關(guān)能力前期策劃能力資本運(yùn)作能力市場(chǎng)營(yíng)銷能力管理控制能力XXXXXXXX置業(yè) 以 現(xiàn)有的 6大企業(yè)資源為平臺(tái)，進(jìn)行資源整合與能力提升，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)劣勢(shì)，即可實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，企業(yè)成長(zhǎng)14XXXXXXXX置業(yè)的物資資源尚未充分發(fā)揮效能物資資源 具體情況 資源利用狀況 原因分析XXXXXXXX廣場(chǎng)占地 ，總建筑面積 23萬平方米，東區(qū)為寫字樓、住宅及配套設(shè)施；西區(qū)為大型綜合性建筑公寓：出租寫字樓： A、 B座都已售出（僅 A座 1－ 3層為出租）商用樓： A座為商用自營(yíng)， B座售出公寓樓部分， XXXXXXXX欲尋求集團(tuán)購買，以簡(jiǎn)化面積核算、產(chǎn)權(quán)過戶等事務(wù)性工作，側(cè)面反映出公司銷售環(huán)節(jié)較為薄弱，未形成直接面向市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)海運(yùn)倉占地 ，總建筑面積 24萬平方米，共 20棟建筑群（在建）XXXXXXXX的兩個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)為資金使用費(fèi) ％，工程管理費(fèi) ％，總體利潤(rùn)不大該項(xiàng)目由政府開發(fā)，XXXXXXXX置業(yè)相當(dāng)于總承包商；對(duì)建設(shè)施工單位而言， XXXXXXXX置業(yè)又相當(dāng)于開發(fā)商的角色，同時(shí)又沒有決策權(quán) 望京 54萬平方米中偏高檔住宅區(qū)（擬建） 尚處于項(xiàng)目初期階段 略15XXXXXXXX置業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)不盡合理研究生以上 1人大學(xué) 9人大專 17人中專及以下 7人員工學(xué)歷表（平均年齡 ）員工年齡構(gòu)成圖XXXXXXXX正式員工共 34人，有一批創(chuàng)業(yè)元老，有近 10年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和彼此合作的積累。但公司員工年齡偏大學(xué)歷低、專業(yè)人員少、管理人員偏多。16XXXXXXXX置業(yè)的隱形資源有待進(jìn)一步開發(fā)利用XXXXXXXX有獨(dú)特的企業(yè)文化，盡管有利有弊，褒貶不一，但有值得充分肯定和發(fā)揚(yáng)的部分。比如敬業(yè)精神，很多員工在工作上不計(jì)個(gè)人得失，以公司為家；凝聚力很強(qiáng)，沒有小團(tuán)體，都擰成一股繩；員工的團(tuán)隊(duì)精神很強(qiáng)，雖然 XXXXXXXX的部門職能、崗位職責(zé)不明晰，但從不遇事推諉，始終協(xié)作良好XXXXXXXX在多年的房地產(chǎn)運(yùn)作過程中，堅(jiān)持 “信譽(yù)是企業(yè)的立足之本 ”的思想和做法。對(duì)政府，達(dá)到和滿足其 改造和提升城市建設(shè)和人居水平的期望；對(duì)業(yè)主，從樓書承諾到產(chǎn)權(quán)交割，始終堅(jiān)持誠信原則；對(duì)項(xiàng)目外包單位，從不拖款欠款。這些都贏得了良好的商譽(yù)，應(yīng)該充分加以利用XXXXXXXX從 1994起開發(fā)的 “XXXXXXXX廣場(chǎng) ”項(xiàng)目，在當(dāng)時(shí)是北京市東城區(qū)繼 “東方廣場(chǎng) ”之后的一大重點(diǎn)工程，屬大型綜合類項(xiàng)目，占地 ，總建筑面積 23萬平方米，占據(jù)幾乎整個(gè)東中街，曾榮獲 1994年首都十佳設(shè)計(jì)方案獎(jiǎng)、 1998年度 “長(zhǎng)城杯 ”、 1999年度 “魯班獎(jiǎng) ”，有可大力開發(fā)的品牌資源XXXXXXXX的 5個(gè)股東是銀行、房地產(chǎn)公司、建筑公司、裝修工程公司、設(shè)備安裝公司，都與房地產(chǎn)行業(yè)有直接的關(guān)系，蘊(yùn)藏非常豐富的公共關(guān)系資源，有待充分挖掘；同時(shí)， XXXXXXXX在房地產(chǎn)業(yè)界多年，與政府、設(shè)計(jì)院所、建材供應(yīng)商、工建公司等業(yè)務(wù)交往頻繁，也積累下了豐富的公共關(guān)系資源公共關(guān)系商 譽(yù)品 牌企業(yè)文化17XXXXXXXX置業(yè)資產(chǎn)規(guī)模壓縮 ,資產(chǎn)質(zhì)量有所提高單位：百萬2023 2023總資產(chǎn)規(guī)模下降 ，主要是由于預(yù)付款和其他應(yīng)收款的減少和結(jié)轉(zhuǎn)存貨成本，總資產(chǎn)利潤(rùn)率從2023年的－ 11%上升為2023年的 1%，總資產(chǎn)投資報(bào)酬率從 1%上升至 5%。雖然資產(chǎn)總量減少，但是贏利能力有所好轉(zhuǎn)18XXXXXXXX置業(yè)調(diào)整了資本結(jié)構(gòu)，有利于未來的發(fā)展 2023年公司完成了增資擴(kuò)股，注冊(cè)資本達(dá)到 ，增加了。凈資產(chǎn)增至。公司償還了部分負(fù)債，結(jié)轉(zhuǎn)了銷售收入，負(fù)債總額減少了 。幾項(xiàng)主要的償債能力指標(biāo)都有所改善。資產(chǎn)負(fù)債率下降至 64%，為企業(yè)進(jìn)行新的負(fù)債融資預(yù)留了空間。 19XXXXXXXX置業(yè)的管理費(fèi)用一直維持在較高水平100%0%20%40%60%80%隨著負(fù)債的減少，利息支出下降，在期間費(fèi)用總額中財(cái)務(wù)費(fèi)用所占比重下降，管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用所占比重上升了 15%，加強(qiáng)管理，提高成本效益比是企業(yè)重要的工作。應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)管理費(fèi)用中可控部分的分析注：管理費(fèi)用中含房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅等稅費(fèi)20與其他企業(yè)相比， XXXXXXXX置業(yè)存在明顯的差距單位：萬元和其他三家上市房地產(chǎn)公司相比， 2023年XXXXXXXX置業(yè)的總資產(chǎn)和營(yíng)業(yè)收入都排在第二位，而凈利潤(rùn)僅高于珠江實(shí)業(yè)，說明 XXXXXXXX的贏利能力比較低，資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率不高，而成本費(fèi)用水平較高。XXXXXXXX的股東權(quán)益總額少于其他三家企業(yè)，說明XXXXXXXX的負(fù)債融資能力較強(qiáng)注：由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)存在周期性， XXXXXXXX目前尚未形成滾動(dòng)開發(fā)，與其他企業(yè)相比存在一定差距。21XXXXXXXX置業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與其他公司相比處于不利地位 與其他三家公司相比， 2023年XXXXXXXX的資產(chǎn)負(fù)債率最高，銷售利潤(rùn)率為 4%，總資產(chǎn)利潤(rùn)率為 1%，遠(yuǎn)低于天鴻寶業(yè)和深萬科；XXXXXXXX的凈資產(chǎn)收益率高達(dá) 41%，主要是由于 2023年初公司的凈資產(chǎn)為負(fù)37705萬， 使年均凈資產(chǎn)僅為 6040萬元所至，并非公司贏利水平高于其他公司22法人治理結(jié)構(gòu)為 XXXXXXXX置業(yè)的快速發(fā)展提供了體制保障董事會(huì)董事長(zhǎng)：石春貴副董事長(zhǎng)：高建民、劉金義董事：郭鐘麟、宋陽、張淑華、趙建東、劉杰、高振銘（來自大股東溫諾公司共 6人，華興 2人，五建 1人）經(jīng)理層總經(jīng)理：郭鐘麟副總經(jīng)理：宋陽、張淑華、趙建東股東會(huì)溫諾、華興、五建、美院、青云股東會(huì)是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。董事會(huì)的組成和公司的任何重大決策都必須經(jīng)股東會(huì)通過和認(rèn)可批準(zhǔn)才能生效；股東的生產(chǎn)管理參與權(quán)也主要通過參加股東會(huì)的表決來實(shí)現(xiàn)。 經(jīng)理層是公司決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，在公司章程和董事會(huì)授權(quán)范疇內(nèi)行使職權(quán)，開展公司的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)董事會(huì)是公司的最高決策 機(jī)構(gòu)，在股東會(huì)閉會(huì)期間行使股東會(huì)職權(quán)，執(zhí)行股東會(huì)決議，對(duì)內(nèi)管理