【正文】 XXXXXXXX有限公司發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告秘密導 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實施建議三層面策略競爭策略公司概況資源分析能力分析 實施要點戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標戰(zhàn)略選擇2XXXXXXXX置業(yè)經(jīng)過近九年的創(chuàng)業(yè)，謀求更大的發(fā)展華興房地產(chǎn) 香港銀建 成立華建房地產(chǎn) 增資擴股 ,更名 XXXXXXXX置業(yè)1993年 8月 1994年－ 1998年 2023－ 2023年 2023年至今開發(fā)建設(shè) XXXXXXXX廣場位于東直門南大街以東，屬大型綜合類項目，占地，總建筑面積 23萬平方米，東區(qū)為寫字樓、住宅及配套設(shè)施；西區(qū)為大型綜合性建筑設(shè)計：美國章翔建筑師公司和北京永茂設(shè)計事務(wù)所施工：北京五建投資： 24億元，資金由香港銀建提供榮譽： 1994年首都十佳設(shè)計方案獎 1998年度 “長城杯 ” 1999年度 “魯班獎 ”海運倉項目：東城區(qū)海運倉危改工程 D區(qū)建設(shè)，占地，總建筑面積 24萬平方米，共 20棟建筑群望京項目： 54萬平方米中偏高檔住宅區(qū)總計 78萬平方米⊙ ⊙ ⊙ ⊙開發(fā)新項目初創(chuàng)階段：機遇創(chuàng)造公司，激情成就項目發(fā)展階段：二次創(chuàng)業(yè)，謀求上市3XXXXXXXX置業(yè)進行股權(quán)改造，為公司上市作準備注冊資本： 注冊資本： 4167萬美元（以現(xiàn)金出資）（以土地出資）戰(zhàn)略調(diào)整的根源：香港銀建集團收縮工業(yè)、商業(yè)等業(yè)務(wù)，重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，集中于北京增資擴股以后，公司股東增至 5個，不僅優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)，而且符合《公司法》關(guān)于設(shè)立股份有限公司的條件，為公司將來的改制、上市打下基礎(chǔ)。4相關(guān)利益者對 XXXXXXXX置業(yè)的發(fā)展均抱有很高期望大股東 溫諾公司擬將房地產(chǎn)作為在北京的主業(yè)，希望 XXXXXXXX發(fā)展為上市公司，并躋身北京房地產(chǎn)前列政府 （尤其是東城和朝陽）希望XXXXXXXX改造和提升城市建設(shè)和人居環(huán)境水平XXXXXXXX高層管理者 期望成功領(lǐng)導公司實現(xiàn)二次創(chuàng)業(yè)XXXXXXXX員工 希望公司繼續(xù)擴大發(fā)展，實現(xiàn)個人與公司共同進步客戶 也希望XXXXXXXX創(chuàng)造出更加舒適的生活和工作環(huán)境5目前， XXXXXXXX置業(yè)正面臨三大戰(zhàn)略發(fā)展問題企業(yè)發(fā)展要上新臺階，如何制定未來五至八年的發(fā)展戰(zhàn)略？如何實現(xiàn)內(nèi)部管理的全面提升，以達到預期的發(fā)展目標？如何上市籌資，實現(xiàn)企業(yè)高速成長？6導 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實施建議三層面策略競爭策略公司概況資源分析能力分析 實施要點戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標戰(zhàn)略選擇7從房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈入手，分析 XXXXXXXX置業(yè)的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀項目決策 規(guī)劃設(shè) 計 建設(shè)施工 市場銷售 物業(yè)管理?市場調(diào)研?項目策劃?投資分析?辦理用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證?拆遷?三通一平?招投標，落實承發(fā)包?辦理開工證?開工建設(shè)?工程監(jiān)管?竣工驗收?房屋出售?房屋出租?委托服務(wù)型?自主經(jīng)營型?建筑設(shè)計?市政設(shè)計?報批方案?圖紙審核?辦理規(guī)劃證?籌資計劃8 項目決策?市場調(diào)研?項目策劃?投資分析?辦理土地證、拆遷證獲取土地階段的工作相對薄弱，缺乏專業(yè)人員和組織保證申請、報批、辦理等事務(wù)性工作由 XXXXXXXX內(nèi)部的總經(jīng)辦、開發(fā)部、工程部共同完成，工作職能劃分不太明確和規(guī)范考慮到請策劃公司成本太高，所以策劃不外包，但 開發(fā)經(jīng)營部 沒有學建筑學的專業(yè)人員，缺乏科學決策市場調(diào)研主要由開發(fā)經(jīng)營部完成 ,信息的來源有網(wǎng)絡(luò)、展銷會、咨詢顧問公司、項目調(diào)查，同時針對要開發(fā)的項目進行周邊調(diào)查 ,并出具市場調(diào)研報告。但工作仍不很深入細致。因為 XXXXXXXX原來的項目投資并非完全市場化，沒嚴格地 從投資收益角度進行經(jīng)濟性分析 ，作為分析主體之一的計劃財務(wù)部也沒有擔負起應有的職責，僅僅發(fā)揮著財務(wù)會計的職能9?建筑設(shè)計?市政設(shè)計?報批方案?圖紙審核?辦理規(guī)劃證?籌資計劃規(guī)劃設(shè)計分外包和自己完成兩部分，水平參差不齊在 XXXXXXXX的項目實施過程中，籌資的方式除自有資本金以外，還有銀行貸款和預售房款， XXXXXXXX具有較成熟的運作能力。但隨著項目數(shù)量的大幅增加，以及公司逐步走向市場化，資金壓力加大，必須切實提高籌資能力同前一個價值活動相同，申請、報批、辦理等事務(wù)性工作由XXXXXXXX內(nèi)部幾個部門共同完成，由于同政府等的多年良好關(guān)系，這部分工作完成較好規(guī)劃設(shè)計主要采用外包的方式， XXXXXXXX先根據(jù)項目總體規(guī)劃確立設(shè)計概念，然后與外包設(shè)計單位不斷溝通。因為XXXXXXXX缺乏專業(yè)人士，所以如何貫徹策劃思想，與乙方更好地互動， XXXXXXXX需要提高 規(guī)劃設(shè)計10建設(shè)施工、工程監(jiān)理實行外包，拆遷等工作由XXXXXXXX完成?拆遷?招投標，落實承發(fā)包?辦理開工證?三通一平?開工建設(shè)?工程監(jiān)管?峻工驗收 監(jiān)理公司根據(jù)監(jiān)理文本，替 XXXXXXXX行使資金、進度、質(zhì)量三位一體的管理；同時， XXXXXXXX的駐場代表也通過巡視、現(xiàn)場開會、檢查資料進行監(jiān)督觀察XXXXXXXX自己完成的工作。拆遷由臨時機構(gòu)拆遷辦公室負責，這項工作的特點是歷時長，耗資大，但 XXXXXXXX完成效果較好，能使總體工期縮短；招投標方面，仍是缺乏專業(yè)人士參謀把關(guān)工程建設(shè)實行項目外包，工程管理部委派駐場代表對項目進行全方位的監(jiān)控?？刂乒こ坛杀居袃蓚€關(guān)鍵點：一是前期規(guī)劃設(shè)計力求考慮周全，以避免施工過程中進行重大設(shè)計更改；二是采購管理要規(guī)范 建設(shè)施工11 物業(yè)管理?委托服務(wù)型 自己管理 招標委托?自主經(jīng)營型市場銷售、物業(yè)管理兩方面， XXXXXXXX涉及較少前期的物業(yè)管理，請著名的香港第一太平物業(yè)管理公司的一名顧問來參謀，由自己的物業(yè)部負責；目前由銀建下屬公司 —— 銀達物業(yè)管理公司全權(quán)負責XXXXXXXX廣場的房屋采取出售和出租兩種方式。在市場銷售方面，原來由自己的銷售公關(guān)部負責，目前銷售工作東灣顧問公司全權(quán)負責 市場銷售?房屋出售?房屋出租12導 讀相關(guān)利益者期望面臨的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析業(yè)務(wù)分析實施建議三層面策略競爭策略公司概況資源分析能力分析 實施要點戰(zhàn)略規(guī)劃使命與愿景發(fā)展目標戰(zhàn)略選擇13通過資源與能力分析，進一步挖掘 XXXXXXXX置業(yè)存在的優(yōu)勢和亟待改進之處物資人力技術(shù)財務(wù)隱形 體制公關(guān)能力前期策劃能力資本運作能力市場營銷能力管理控制能力XXXXXXXX置業(yè) 以 現(xiàn)有的 6大企業(yè)資源為平臺，進行資源整合與能力提升，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補劣勢，即可實現(xiàn)業(yè)務(wù)擴張，企業(yè)成長14XXXXXXXX置業(yè)的物資資源尚未充分發(fā)揮效能物資資源 具體情況 資源利用狀況 原因分析XXXXXXXX廣場占地 ，總建筑面積 23萬平方米，東區(qū)為寫字樓、住宅及配套設(shè)施；西區(qū)為大型綜合性建筑公寓：出租寫字樓： A、 B座都已售出（僅 A座 1－ 3層為出租）商用樓： A座為商用自營， B座售出公寓樓部分， XXXXXXXX欲尋求集團購買，以簡化面積核算、產(chǎn)權(quán)過戶等事務(wù)性工作，側(cè)面反映出公司銷售環(huán)節(jié)較為薄弱，未形成直接面向市場的態(tài)勢海運倉占地 ，總建筑面積 24萬平方米，共 20棟建筑群（在建）XXXXXXXX的兩個利潤點為資金使用費 ％，工程管理費 ％，總體利潤不大該項目由政府開發(fā)，XXXXXXXX置業(yè)相當于總承包商；對建設(shè)施工單位而言， XXXXXXXX置業(yè)又相當于開發(fā)商的角色，同時又沒有決策權(quán) 望京 54萬平方米中偏高檔住宅區(qū)（擬建） 尚處于項目初期階段 略15XXXXXXXX置業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)不盡合理研究生以上 1人大學 9人大專 17人中專及以下 7人員工學歷表（平均年齡 ）員工年齡構(gòu)成圖XXXXXXXX正式員工共 34人，有一批創(chuàng)業(yè)元老，有近 10年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗和彼此合作的積累。但公司員工年齡偏大學歷低、專業(yè)人員少、管理人員偏多。16XXXXXXXX置業(yè)的隱形資源有待進一步開發(fā)利用XXXXXXXX有獨特的企業(yè)文化，盡管有利有弊，褒貶不一，但有值得充分肯定和發(fā)揚的部分。比如敬業(yè)精神，很多員工在工作上不計個人得失，以公司為家；凝聚力很強，沒有小團體，都擰成一股繩；員工的團隊精神很強，雖然 XXXXXXXX的部門職能、崗位職責不明晰，但從不遇事推諉，始終協(xié)作良好XXXXXXXX在多年的房地產(chǎn)運作過程中，堅持 “信譽是企業(yè)的立足之本 ”的思想和做法。對政府，達到和滿足其 改造和提升城市建設(shè)和人居水平的期望；對業(yè)主，從樓書承諾到產(chǎn)權(quán)交割，始終堅持誠信原則；對項目外包單位，從不拖款欠款。這些都贏得了良好的商譽，應該充分加以利用XXXXXXXX從 1994起開發(fā)的 “XXXXXXXX廣場 ”項目，在當時是北京市東城區(qū)繼 “東方廣場 ”之后的一大重點工程，屬大型綜合類項目，占地 ，總建筑面積 23萬平方米，占據(jù)幾乎整個東中街，曾榮獲 1994年首都十佳設(shè)計方案獎、 1998年度 “長城杯 ”、 1999年度 “魯班獎 ”，有可大力開發(fā)的品牌資源XXXXXXXX的 5個股東是銀行、房地產(chǎn)公司、建筑公司、裝修工程公司、設(shè)備安裝公司，都與房地產(chǎn)行業(yè)有直接的關(guān)系，蘊藏非常豐富的公共關(guān)系資源，有待充分挖掘；同時， XXXXXXXX在房地產(chǎn)業(yè)界多年，與政府、設(shè)計院所、建材供應商、工建公司等業(yè)務(wù)交往頻繁，也積累下了豐富的公共關(guān)系資源公共關(guān)系商 譽品 牌企業(yè)文化17XXXXXXXX置業(yè)資產(chǎn)規(guī)模壓縮 ,資產(chǎn)質(zhì)量有所提高單位：百萬2023 2023總資產(chǎn)規(guī)模下降 ，主要是由于預付款和其他應收款的減少和結(jié)轉(zhuǎn)存貨成本，總資產(chǎn)利潤率從2023年的－ 11%上升為2023年的 1%，總資產(chǎn)投資報酬率從 1%上升至 5%。雖然資產(chǎn)總量減少，但是贏利能力有所好轉(zhuǎn)18XXXXXXXX置業(yè)調(diào)整了資本結(jié)構(gòu)，有利于未來的發(fā)展 2023年公司完成了增資擴股，注冊資本達到 ，增加了。凈資產(chǎn)增至。公司償還了部分負債，結(jié)轉(zhuǎn)了銷售收入，負債總額減少了 。幾項主要的償債能力指標都有所改善。資產(chǎn)負債率下降至 64%，為企業(yè)進行新的負債融資預留了空間。 19XXXXXXXX置業(yè)的管理費用一直維持在較高水平100%0%20%40%60%80%隨著負債的減少，利息支出下降，在期間費用總額中財務(wù)費用所占比重下降，管理費用、經(jīng)營費用所占比重上升了 15%，加強管理，提高成本效益比是企業(yè)重要的工作。應該加強對管理費用中可控部分的分析注：管理費用中含房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅等稅費20與其他企業(yè)相比， XXXXXXXX置業(yè)存在明顯的差距單位：萬元和其他三家上市房地產(chǎn)公司相比， 2023年XXXXXXXX置業(yè)的總資產(chǎn)和營業(yè)收入都排在第二位，而凈利潤僅高于珠江實業(yè)，說明 XXXXXXXX的贏利能力比較低，資產(chǎn)營運效率不高，而成本費用水平較高。XXXXXXXX的股東權(quán)益總額少于其他三家企業(yè)，說明XXXXXXXX的負債融資能力較強注：由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在周期性， XXXXXXXX目前尚未形成滾動開發(fā)，與其他企業(yè)相比存在一定差距。21XXXXXXXX置業(yè)的財務(wù)狀況與其他公司相比處于不利地位 與其他三家公司相比， 2023年XXXXXXXX的資產(chǎn)負債率最高，銷售利潤率為 4%，總資產(chǎn)利潤率為 1%，遠低于天鴻寶業(yè)和深萬科；XXXXXXXX的凈資產(chǎn)收益率高達 41%，主要是由于 2023年初公司的凈資產(chǎn)為負37705萬， 使年均凈資產(chǎn)僅為 6040萬元所至，并非公司贏利水平高于其他公司22法人治理結(jié)構(gòu)為 XXXXXXXX置業(yè)的快速發(fā)展提供了體制保障董事會董事長：石春貴副董事長：高建民、劉金義董事：郭鐘麟、宋陽、張淑華、趙建東、劉杰、高振銘（來自大股東溫諾公司共 6人，華興 2人，五建 1人）經(jīng)理層總經(jīng)理：郭鐘麟副總經(jīng)理：宋陽、張淑華、趙建東股東會溫諾、華興、五建、美院、青云股東會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)。董事會的組成和公司的任何重大決策都必須經(jīng)股東會通過和認可批準才能生效；股東的生產(chǎn)管理參與權(quán)也主要通過參加股東會的表決來實現(xiàn)。 經(jīng)理層是公司決策的執(zhí)行機構(gòu)，對董事會負責，在公司章程和董事會授權(quán)范疇內(nèi)行使職權(quán)，開展公司的日常經(jīng)營活動董事會是公司的最高決策 機構(gòu)，在股東會閉會期間行使股東會職權(quán)，執(zhí)行股東會決議，對內(nèi)管理