【正文】 就可以形成 XX房地產(chǎn)業(yè)的合理的戰(zhàn)略布局 。提出了：“成片改造危舊房”的發(fā)展戰(zhàn)略，進行土地儲備，注重引入外資和內(nèi)資，解決了發(fā)展資金的問題。 ? 華遠集團以 華夏大業(yè) ， 任重道遠 作為公司的宗旨 。 ? 隨著華遠的成長 ， 華遠集團的一項重要的任務(wù)就是： 如何處理與政府的關(guān)系 ， 即 ， 依賴政府獲取資源和受政府行政控制之間的平衡；華遠集團的成功是華遠集團游刃于政府與市場之間的技巧的成功 。 內(nèi)部產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 華遠集團將成員企業(yè)的控制分為四個層次： 緊密層企業(yè) ——由集團公司獨資創(chuàng)建 ， 或有華遠集團控股且其行政隸屬關(guān)系歸華遠集團管理的獨立法人企業(yè) 。 附錄 3：深圳萬科模式 ? 萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月 ， 以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù) ， 是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一 。 ? 1997年 6月 ， 萬科增資配股募集資金人民幣 38,331萬元 ， 主要投資于深圳住宅開發(fā) ， 推動公司核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展更上一個臺階 。 ? 萬科在主要投資開發(fā)的城市均具有較高的專業(yè)優(yōu)勢 ， 其屬下深圳地產(chǎn)公司獲 1998年度深圳市房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評級第一名 ， 屬下上海地產(chǎn)公司為上海市十大房地產(chǎn)開發(fā)商 。但是，服務(wù)型物業(yè)卻可以通過提供增值服務(wù)而獲取高額利潤。同時必須圍繞所管理的物業(yè)，開展全方位的立體服務(wù)，拓展高利潤業(yè)務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)管理是與居民接觸最密切的行業(yè)，也是 XX幾十年來經(jīng)營最深入的領(lǐng)域，新形式下的 XX面臨的全新課題是：充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，在保證政府任務(wù)的前提下，改變原來房屋維修型物業(yè)管理思想，全面介入綜合性物業(yè)服務(wù)市場，特別是高利潤的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場。 ? 萬科地產(chǎn)從開發(fā)初始 ， 即立足于做精品 ， 為客戶提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù) ，萬科推出 “ 萬科城市花園 ” 品牌 ， 以精心的規(guī)劃設(shè)計 、 良好的工程質(zhì)量 、完善的物業(yè)管理確立了行業(yè)競爭優(yōu)勢 。 1991年 1月 29日公司A股在深圳證券交易所掛牌 。 華遠集團管理模式 集團的人事管理基本框架是集團的黨委和副總以上人員由政府任命 ， 集團的國有或集體所有制子公司的由集團的黨委批準 ， 由集團老總?cè)蚊?， 股份制和中外合資的領(lǐng)導(dǎo)由董事會任命 ， 而董事會貫徹黨委的意圖 。 但是 ， 這樣也會導(dǎo)致華遠的管理人員的激勵機制部分失效 。 ? 預(yù)計今年北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司的銷售收入為 100億元人民幣 。 ? 華遠集團的核心企業(yè)是華遠房地產(chǎn)股份有限公司 ， 集團在華遠房地產(chǎn)股份有限公司投入集團的近 80%的資本 。上海新黃埔集團的發(fā)展大體經(jīng)歷了 三個階段。 ? 根據(jù)對 XX房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略的分析 ， 危舊房改造和南城的開發(fā) 將是這樣的一個戰(zhàn)略突破點 。 四、 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 9） 圖 39 價值鏈功能整合 土地資金 的獲取 項目規(guī)劃 設(shè)計 建筑 施工 銷售 土地所 有者， 資金 供給者 高利潤 環(huán)節(jié) 核心 能力 利潤 實現(xiàn) 低利潤 環(huán)節(jié) 商品房 住宅 需求者 價值鏈的功能整合 在這個過程中， XX要以控股或參股的方式，控制一定數(shù)量的商業(yè)性開發(fā)公司，直接將他們的規(guī)劃設(shè)計能力嫁接過來，從而迅速形成自身的核心能力，在短期內(nèi)完成 XX房地產(chǎn)開發(fā)的全面提升。大厚房地產(chǎn)公司應(yīng)該全面介入這類業(yè)務(wù)，并承擔起主要的責任，因為這是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。 通過滿足政府補貼型住宅需求者的住房需求 ， 從事危舊房改造項目 ，建立一種 有效的經(jīng)營模式 。 體現(xiàn)出來的商機就是 房地產(chǎn)開發(fā)必須向物業(yè)管理和綜合社區(qū)服務(wù)自然延伸 。 高收入水平的居民 ， 追求生態(tài) ， 網(wǎng)絡(luò)等概念 ， 強調(diào)房屋等舒適 。 XX房地產(chǎn)開發(fā)有三類顧客 ， 政府補貼型住宅需求者 、 商品房住宅需求者和商業(yè)經(jīng)營性房地產(chǎn)需求者 。 這個過程就是尋求在房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上的定位 。 實現(xiàn)市場的轉(zhuǎn)化 ： 從政策性房地產(chǎn)開發(fā)的低價值顧客轉(zhuǎn)移到商業(yè)性開發(fā)的高價值顧客。 三、 XX機會和能力匹配（續(xù) 1） 四、 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 ? XX確定房地產(chǎn)開發(fā)作為 XX的未來發(fā)展方向之一 ， 確定了房地產(chǎn)開發(fā)在整個 XX的發(fā)展戰(zhàn)略中龍頭的地位 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 6） 三、 XX機會和能力匹配 （ 一 ） 在診斷報告中 ， 通過對 XX資源和業(yè)務(wù)的分析 ， 我們認為 XX從事房地產(chǎn)開發(fā)具有以下資源和能力： XX自身具有一定的土地儲備 ， 主要是宣武區(qū)內(nèi)的 8個危舊房改造項目 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 5） 其二 ， 中國人民銀行發(fā)出通知 ， 要求銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款緊縮銀根 。 必須對競爭對手的習性進行研究 ， 以采取正確的競爭戰(zhàn)略和競爭措施 。 在宣武區(qū)內(nèi) ， 有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 200多家 ， 其中主要的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有： 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 2） 一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)： 北京宣武區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司 ， 目前項目有企業(yè)莊勝園和旭日家園等；北京宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司 ， 主要項目有牛街 2期 ， 凌云局 ， 建功北里 ， 雙盆小區(qū)等 ， 目前正在進行股份有限公司改制；北京宣興房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 ， 主要項目有宣興大廈 ， 九宮和清逸園小區(qū)等 。 南城房地產(chǎn)開發(fā)有巨大的發(fā)展空間 。 因此 ， 房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵成功要素是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上的高利潤環(huán)節(jié) ,核心能力和利潤實現(xiàn)的環(huán)節(jié) ， 即 ， 土地資源的獲取 ， 項目規(guī)劃設(shè)計和房地產(chǎn)銷售 （ 營銷 ） 。這也是 XX應(yīng)該培養(yǎng)的重要能力之一。 因此 ， XX目前主要是通過深化與政府的關(guān)系來獲得土地資源的 ， 這樣獲得的土地成本相對來說比較低廉 。 圖 33表示了 XX房地產(chǎn)開發(fā)簡化的價值鏈 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 2） （二）房地產(chǎn)開發(fā)的成功關(guān)鍵要素 行業(yè)的成功關(guān)鍵因素是競爭優(yōu)勢的主要來源，通過對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中各個環(huán)節(jié)創(chuàng)造利潤能力的分析比較，找出房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中能夠?qū)崿F(xiàn)高利潤的環(huán)節(jié)， XX在這個環(huán)節(jié)上通過集中配置資源而建立起的能力和優(yōu)勢，就是房地產(chǎn)開發(fā)成功關(guān)鍵要素。 在北京市每年約有超過 10萬戶居民購買住宅 。 (一 ） 房地產(chǎn)業(yè)前景看好 房地產(chǎn)業(yè)正在成為我國新的經(jīng)濟增長點 80年代，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場初步產(chǎn)生。 考慮到 XX現(xiàn)有資源的情況，這四大板塊有可能無法全部進行投入，至少無法同時進行。同時通過對富裕資金的合理運作，獲取更高的資本回報。 界定業(yè)務(wù)范圍 ?立足居民日常生活的需求，提供綜合性物業(yè)服務(wù)，最終成為依托電子商務(wù)的居民生活用品綜合采購商。先以水電急修、電梯管理兩個專業(yè)化物業(yè)公司進行品牌運作；同時跟隨房地產(chǎn)開發(fā)進入新建小區(qū)物業(yè)，搶占市場，或通過收購現(xiàn)有的小型物業(yè)公司直接進入第一、二類市場。 第二類，居住在由成片的職工住宅構(gòu)成的居住區(qū)、安居工程營造的居住區(qū)、公有房屋出售后的居住小區(qū)等社區(qū)內(nèi)的居民。 掌控關(guān)鍵因素 ?土地儲備是一個房地產(chǎn)公司能否持續(xù)生存的關(guān)鍵因素之一。 ? 基于以上分析，我們將圍繞 房地產(chǎn)開發(fā)、綜合社區(qū)服務(wù)、供暖產(chǎn)業(yè)、投資與金融 等四大業(yè)務(wù)板塊來論述 XX的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。 ? 能夠創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)價值 。 XX的轉(zhuǎn)型之路也是另外七區(qū)的必由之路。 ?XX所承擔的特殊任務(wù)，決定了她對于政府的特別價值，也進一步說明了其存在的理由。 ?有了這樣一個公平的環(huán)境， XX就能集聚一大批優(yōu)秀人才，成就一番事業(yè)。 ?老員工有所為，新員工有所圖。 ?由于歷史的原因， XX的員工隊伍目前面臨年齡老化、知識結(jié)構(gòu)失衡、人才儲備不足等問題。轉(zhuǎn)企后， XX必須慎重思考：將為誰（？）提供什么樣的產(chǎn)品或服務(wù)（？）獲取什么樣的預(yù)期利潤（？）。因此， XX必須重新審視相關(guān)者的狀況，準確把握自身的存在價值。 ?一旦明確了自身的存在價值，組織就能確定前進的方向，猶如夜航的船只看到了燈塔。圍繞房地產(chǎn)、綜合社區(qū)服務(wù)、供暖產(chǎn)業(yè)、投資與金融等四大業(yè)務(wù)板塊，描述 XX的發(fā)展戰(zhàn)略，指出 XX的未來之路。 “正確地做事”與“做正確的事” ?因此， XX要解決的首要問題是戰(zhàn)略問題。有效果的前提是要“做正確的事”，只有事情是正確的，才有可能達到好的效果；有效率的前提是“正確地做事”，明確了如何正確地做事，自然可以提高做事的效率。公司的一切活動都是圍繞戰(zhàn)略來進行的。北京 XX投資管理公司 發(fā)展戰(zhàn)略報告 引 言 ?在大好形勢面前一定要保持強烈的緊迫感，保持開拓進取、勇于創(chuàng)新、昂揚向上、敢為人先、銳意進取、爭創(chuàng)一流、腳踏實地、真抓實干的精神狀態(tài)。 戰(zhàn)略規(guī)定了一個公司是什么、應(yīng)該走向哪里以及如何去走。效果強調(diào)的是結(jié)果，效率指的是在追求效果的過程中如何降低投入與產(chǎn)出的比例。說到底，這是一個戰(zhàn)略問題。 ?第三、確定戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模塊。當組織通過努力為相關(guān)者提供了不可替代的產(chǎn)品或服務(wù)，并使他們對組織產(chǎn)生了信任與依賴的時候，組織的存在價值也就基本確立了。 ?XX賴以生存的理由已經(jīng)改變了。 ?由于原來服務(wù)的住戶確實存在支付能力不足的問題， XX離開了政府的補貼，利潤的來源就會枯竭。是廣大的員工創(chuàng)造了 XX的歷史，而 XX的明天更需要有創(chuàng)造力、有責任感、有事業(yè)心的優(yōu)秀員工去開拓。配合以現(xiàn)代人力資源管理體系，最大限度激勵員工為實現(xiàn)公司戰(zhàn)略而努力奮斗。讓管理者在一個公平競爭的環(huán)境中專注于事業(yè)的開拓，并使真正有才能的人脫穎而出。 相關(guān)者利益 —政府 ?鑒于此， XX在近期內(nèi)還必須承擔起社會和經(jīng)濟的雙重責任，既要完成區(qū)政府交給的“保穩(wěn)定”的政治任務(wù)，又要努力實現(xiàn)經(jīng)營上的突破，真正做到 “游刃于政府與市場之間” 。 ?北京市城八區(qū)的房地系統(tǒng)一直有著密切的聯(lián)系。（如圖 21） 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 土地 規(guī)劃 設(shè)計 拆遷 建筑施工 銷售 物業(yè) 中介 寬帶接入 綜合采購 移交 供暖產(chǎn)業(yè) 資本市場 房地產(chǎn)開發(fā) 綜合社區(qū)服務(wù) 投資 圖 21 XX產(chǎn)業(yè)價值鏈示意圖 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（續(xù)一） ? 確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的標準應(yīng)該是： （ 1）能夠創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)價值； （ 2）能夠創(chuàng)造未來成長的機會； （ 3）能夠提高系統(tǒng)的整體運行效率。對 XX而言，必須利用現(xiàn)代的 投資與金融 手段，真正發(fā)揮資本的作用，建立起以資本為紐帶的業(yè)務(wù)生態(tài)圈。充分利用合作伙伴的能力，從理解購房者的真正需求出發(fā)，提供從居室設(shè)計到購房按揭的全方位服務(wù)。強調(diào)服務(wù)水平重于關(guān)注收費價格。 獲取商業(yè)價值 ?首先從物業(yè)管理切入，逐步過渡到中介、綜合采購等綜合性物業(yè)服務(wù)。 ?規(guī)?；?——不斷擴大物業(yè)管理規(guī)模，可以有效降低單位面積的管理成本。 獲取商業(yè)價值 通過資本市場的運作，放大實際業(yè)務(wù)的效果，獲取更大的收益，建立穩(wěn)定的資金來源。而投資與金融業(yè)務(wù)也是緊密圍繞著房地產(chǎn)、物業(yè)等方向進行的。 產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析分為兩部分： （ 一 ） 房地產(chǎn)業(yè)前景； （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)成功關(guān)鍵要素 。 據(jù)北京市政協(xié)城建委對北京住房市場發(fā)展情況的預(yù)測 ， 北京市每年約需住房 1200萬平方米 。 ? 主辦奧運會 ， 將進一步拉動北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 涉外公寓 ，寫字樓 ， 商品房住宅以及加快北京的危舊房改造 ， 從而從整體上帶動房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮 ， 而且 ， 由于資本對北京市場的看好 ，這種熱潮會持續(xù)一段比較長的時間 。 對于房地產(chǎn)開發(fā)來說 ， 主體活動是土地的獲取 、 項目規(guī)劃設(shè)計 、建筑施工和銷售等四項活動 ， 支持活動是項目的管理 、 財務(wù)和會計 、人力資源管理等活動 。 從 XX的情況來看 ,XX獲得土地的主要方式是接受政府下達的舊城區(qū)改造和危舊房改造任務(wù)而獲得的土地 。在項目規(guī)劃時，應(yīng)該認真研究有關(guān)的政策法規(guī)，協(xié)調(diào)好與“規(guī)委”的關(guān)系，爭取最高限的規(guī)劃容積率。 這也是 XX要培養(yǎng)的核心能力 。 2） 北京市關(guān)于加快 南城建設(shè) 的政策和城市規(guī)劃給處在南城的 XX帶來了巨大的發(fā)展機會 。 按注冊資本金分類 ， 注冊資本在 1億元以上的企業(yè) 42家 ， 注冊資本在 5000萬元以上 1億元以下的企業(yè) 91家 ， 注冊資本 5000萬元以下的企業(yè)1435家 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 4） 面對競爭 ， XX應(yīng)該充分考慮競爭對手的反應(yīng) 。 那些自有資金不足或者沒有靈活融資渠道的開發(fā)商 ， 其實就已遭淘汰 。 因此 ， XX應(yīng)該綜合考慮面臨的風險 ， 并及早提出應(yīng)對策略 。 我們根據(jù) XX的資源能力以及市場和政策機會 ， 深入分