【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 涉外公寓 ，寫字樓 ， 商品房住宅以及加快北京的危舊房改造 ， 從而從整體上帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮 ， 而且 ， 由于資本對(duì)北京市場(chǎng)的看好 ，這種熱潮會(huì)持續(xù)一段比較長(zhǎng)的時(shí)間 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 2） （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功關(guān)鍵要素 行業(yè)的成功關(guān)鍵因素是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要來(lái)源，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)創(chuàng)造利潤(rùn)能力的分析比較，找出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中能夠?qū)崿F(xiàn)高利潤(rùn)的環(huán)節(jié)， XX在這個(gè)環(huán)節(jié)上通過(guò)集中配置資源而建立起的能力和優(yōu)勢(shì)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功關(guān)鍵要素。因此，我們必須闡明企業(yè)價(jià)值鏈理論，并分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈。 企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)敲绹?guó)著名的戰(zhàn)略管理大師波特 (Michael E. Porter)提出的一種戰(zhàn)略分析的基本理論工具。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 3） 企業(yè)的價(jià)值鏈就是企業(yè)所有參與創(chuàng)造價(jià)值的相互關(guān)聯(lián)但又互不相同的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所形成的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程 。 波特認(rèn)為 ， 企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就是不同的價(jià)值鏈之間的競(jìng)爭(zhēng) 。 這種競(jìng)爭(zhēng)最終取決于價(jià)值鏈的系統(tǒng)效率 ， 即 ， 價(jià)值鏈所創(chuàng)造的價(jià)值同其所花費(fèi)的成本之比 。 價(jià)值鏈中的活動(dòng)分為主體活動(dòng)和支持活動(dòng) 。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō) ， 主體活動(dòng)是土地的獲取 、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 、建筑施工和銷售等四項(xiàng)活動(dòng) ， 支持活動(dòng)是項(xiàng)目的管理 、 財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì) 、人力資源管理等活動(dòng) 。 圖 33表示了 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)化的價(jià)值鏈 。 在下面 ， 針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的主體活動(dòng)展開(kāi)分析 ， 尋求 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中能夠?qū)崿F(xiàn)高利潤(rùn)的環(huán)節(jié) ， 通過(guò)對(duì)這個(gè)環(huán)節(jié)的投入 ，培養(yǎng) XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心能力 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 4） 圖 33 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈 XX財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)活動(dòng) XX項(xiàng)目管理 XX人力資源管理 土地 獲取 項(xiàng)目規(guī) 劃設(shè)計(jì) 建設(shè) 施工 銷售 顧客 說(shuō)明：紅色框中活動(dòng)是創(chuàng)造價(jià)值的主要活動(dòng)，其他是支持活動(dòng)。 土地獲取 土地是一種稀缺資源 ， 土地是財(cái)富之母 。 根據(jù)馬克思在 《 資本論 》里的分析 ， “ 土地獲得超額利潤(rùn) ” ， 這個(gè)結(jié)論也為西方和我國(guó)的實(shí)踐所證明 。 從圖 34中的廣州某小區(qū)的成本構(gòu)成情況來(lái)看 ， 土地本身就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的最大的構(gòu)成要素之一 ， 利潤(rùn)空間很大 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地資源的渠道有：政府行政劃撥；政府土地出讓；與有土地使用權(quán)的工廠 、 企業(yè)合作開(kāi)發(fā)土地；二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓；接受政府下達(dá)的舊城區(qū)改造任務(wù)等 。 從 XX的情況來(lái)看 ,XX獲得土地的主要方式是接受政府下達(dá)的舊城區(qū)改造和危舊房改造任務(wù)而獲得的土地 。 因此 ， XX目前主要是通過(guò)深化與政府的關(guān)系來(lái)獲得土地資源的 ， 這樣獲得的土地成本相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低廉 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 5） 圖 34 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)成本示意 2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是房地產(chǎn)企業(yè)必須建立的核心能力 。 在對(duì)深圳萬(wàn)科等著名的房地產(chǎn)品牌分析的過(guò)程中 ， 我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是形成房地產(chǎn)品牌的關(guān)鍵因素 ， 是體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力和能力的硬性指標(biāo) 。 從 XX的情況來(lái)看 ， 從事危舊房改造等政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力要求不是很高 ， 但是從事商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)此要求是很高的 ， 這是商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須建立起來(lái)的核心能力 。 XX顯然不能夠只局限于政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ， 未來(lái)的發(fā)展必然要求XX轉(zhuǎn)向有較高價(jià)值的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 。 因此 XX應(yīng)該及早培養(yǎng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力 ， 還可以通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式或者兼并的方式引入一家具有較強(qiáng)的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ， 實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 6） 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 7） 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，容積率是影響盈利水平的一個(gè)重要因素。在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該認(rèn)真研究有關(guān)的政策法規(guī)，協(xié)調(diào)好與“規(guī)委”的關(guān)系，爭(zhēng)取最高限的規(guī)劃容積率。這也是 XX應(yīng)該培養(yǎng)的重要能力之一。 銷售 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中 ， 銷售的作用重大 ， 是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 。 銷售工作從項(xiàng)目立項(xiàng)之日起就要啟動(dòng) ， 并貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程 。 因而 ， 銷售也是 XX必須掌控的成功關(guān)鍵要素之一 。 因?yàn)殇N售是與顧客直接進(jìn)行接觸的環(huán)節(jié) ， 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)都有賴于銷售環(huán)節(jié)反饋的信息 ， 才能作出正確的決策 。 準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目進(jìn)入的時(shí)機(jī) ， 對(duì)樓盤的銷售起著決定性的作用 。 這種判斷能力主要來(lái)自經(jīng)理人員對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握 ， 來(lái)自于銷售人員對(duì)市場(chǎng)變化的靈敏感覺(jué) 。 這也是 XX要培養(yǎng)的核心能力 。 因此 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵成功要素是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上的高利潤(rùn)環(huán)節(jié) ,核心能力和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的環(huán)節(jié) ， 即 ， 土地資源的獲取 ， 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)銷售 （ 營(yíng)銷 ） 。 對(duì) XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的分析結(jié)果可以用圖 35來(lái)表示 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 8） 土地 獲取 項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建筑 施工 銷售 高利潤(rùn) 環(huán)節(jié) 核心 能力 引入戰(zhàn)略聯(lián)盟 或收購(gòu)；協(xié)調(diào)好 “規(guī)委”關(guān)系 利潤(rùn) 實(shí)現(xiàn) 低利潤(rùn) 環(huán)節(jié) 顧客 虛擬 圖 35 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的分析結(jié)果 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析 對(duì) XX企業(yè)微觀環(huán)境的分析 ， 最終要?dú)w結(jié)為 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 。 XX從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)存在巨大的機(jī)會(huì) 。 1） 北京市加大 危舊房改造 的力度 ， 規(guī)劃在五年內(nèi)將北京市的危舊房全部改造完畢 。 危舊房改造是政府工程 ， 政府從資金 、 政策和稅收方面給相關(guān)企業(yè)以傾斜 。 XX憑借與區(qū)政府的關(guān)系良好 ， 獲得了宣武區(qū)內(nèi) 28片危舊房改造項(xiàng)目中的 8塊 。 2） 北京市關(guān)于加快 南城建設(shè) 的政策和城市規(guī)劃給處在南城的 XX帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì) 。 南城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有巨大的發(fā)展空間 。 城北是山區(qū) ， 發(fā)展受到較大的限制 ， 而城南地形平坦 ， 有京石 、 京開(kāi) 、 京津唐高速公路 ， 發(fā)展空間極大；南城的土地價(jià)格相對(duì)較低 ， 比起其它區(qū)的同在二環(huán) 、 三環(huán) 、 四環(huán)路的土地轉(zhuǎn)讓和出讓價(jià)格平均要低 20%， 有的達(dá)到了 50％ ， 大大降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本 ， 使得項(xiàng)目的吸引力大大上升；南城尤其是宣武區(qū)的“ 京味兒 ” 文化有利于形成南城的品牌；據(jù)南城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃 ， 將在宣武和崇文兩區(qū)建設(shè)高速公路網(wǎng)和高速寬帶多媒體網(wǎng)絡(luò) ， 這會(huì)對(duì)南城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用 。 3） XX作為直接從房地局轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的企業(yè)集團(tuán) ， 與北京其它區(qū)的房地局系統(tǒng)仍然保持著密切的聯(lián)系 。 而 XX下屬的大厚公司是北京市內(nèi)四區(qū)房地局系統(tǒng)中唯一具有 二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ， 這為 XX的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供了廣闊的合作空間 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 1） XX從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) XX從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存 。 主要的風(fēng)險(xiǎn)有： 1） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅 從 1980年北京市成立首家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ——北京市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司到今年 5月 ， 北京市內(nèi)資開(kāi)發(fā)企業(yè)共計(jì) 1568家 。 北京市核定的資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)企業(yè) 31家；二級(jí)企業(yè) 43家；三級(jí)企業(yè) 32家；四級(jí)企業(yè) 2家 。 按注冊(cè)資本金分類 ， 注冊(cè)資本在 1億元以上的企業(yè) 42家 ， 注冊(cè)資本在 5000萬(wàn)元以上 1億元以下的企業(yè) 91家 ， 注冊(cè)資本 5000萬(wàn)元以下的企業(yè)1435家 。 在宣武區(qū)內(nèi) ， 有各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 200多家 ， 其中主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有： 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 2） 一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)： 北京宣武區(qū)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司 ， 目前項(xiàng)目有企業(yè)莊勝園和旭日家園等；北京宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司 ， 主要項(xiàng)目有牛街 2期 ， 凌云局 ， 建功北里 ， 雙盆小區(qū)等 ， 目前正在進(jìn)行股份有限公司改制；北京宣興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 ， 主要項(xiàng)目有宣興大廈 ， 九宮和清逸園小區(qū)等 。 二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)： 中融物產(chǎn)公司 ， 屬于商委系統(tǒng)；天橋投資開(kāi)發(fā)公司；天楓投資開(kāi)發(fā)公司；天葉投資開(kāi)發(fā)公司等 。 可見(jiàn) ， XX面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 。 隨著國(guó)家提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻 ，愈來(lái)愈多的小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被淘汰 ， 競(jìng)爭(zhēng)在一個(gè)更高的水平和層次上展開(kāi) 。 此時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)更多地集中在土地資源 ， 資金實(shí)力 ， 融資渠道 ，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力 ， 營(yíng)銷技巧等層次上 。 可以說(shuō) ， 游戲規(guī)則的改變 ， 導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈呈現(xiàn)出以資源和能力為核心的全方位競(jìng)爭(zhēng)的特征 。 未來(lái)的生存者和成功者肯定是在資源 （ 土地資源和資金及融資渠道資源 ） 和能力 （ 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心能力 ） 都建立了優(yōu)勢(shì)的企業(yè) 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 4） 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng) ， XX應(yīng)該充分考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的反應(yīng) 。 必須對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的習(xí)性進(jìn)行研究 ， 以采取正確的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)措施 。 在可能的情況下 ，通過(guò)參股 、 控股等方式 ， 把潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手轉(zhuǎn)化為合作伙伴 ， 。 2） 政府政策 的變化 。 最近出臺(tái)的兩項(xiàng)政策 ， 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)而言 ， 不啻于扔了兩顆重磅炸彈 。 這兩項(xiàng)政策勢(shì)必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響 。 一是 。 中國(guó)人民銀行發(fā)出關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的緊急通知 ， 強(qiáng)調(diào)今后承辦住房貸款業(yè)務(wù)的各商業(yè)銀行貸款的對(duì)象 ， 必須是購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)亩鄬幼≌涂偼顿Y完成三分之二的高層住宅的借款人 。 那些自有資金不足或者沒(méi)有靈活融資渠道的開(kāi)發(fā)商 ， 其實(shí)就已遭淘汰 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 5） 其二 ， 中國(guó)人民銀行發(fā)出通知 ， 要求銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款緊縮銀根 。 開(kāi)發(fā)企業(yè)須先存入 1/3的項(xiàng)目資金 ， 銀行才開(kāi)始考慮貸款 ，再由銀行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析 。 只有低風(fēng)險(xiǎn) ， 高回報(bào)的項(xiàng)目才能夠獲得銀行的貸款 。 當(dāng)然 ， 對(duì)于有政府擔(dān)保有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商 ， 條件會(huì)有所降低 。 這對(duì)大多數(shù)沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō) ， 不啻是個(gè)死刑的信號(hào) 。 3） 北京人對(duì)于在 南城置業(yè)有頗多的顧慮 。 很多人認(rèn)為南城由于居民素質(zhì)不如其他的城區(qū) ， 而且是一個(gè)下風(fēng)下水的地方 ， 對(duì) XX在南城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了一定程度的不利影響 。 因此 ， XX應(yīng)該綜合考慮面臨的風(fēng)險(xiǎn) ， 并及早提出應(yīng)對(duì)策略 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 6） 三、 XX機(jī)會(huì)和能力匹配 （ 一 ） 在診斷報(bào)告中 ， 通過(guò)對(duì) XX資源和業(yè)務(wù)的分析 ， 我們認(rèn)為 XX從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有以下資源和能力： XX自身具有一定的土地儲(chǔ)備 ， 主要是宣武區(qū)內(nèi)的 8個(gè)危舊房改造項(xiàng)目 。 另外 ， 還有其他一些土地 。 XX與區(qū)政府一直保持著良好的關(guān)系 。 而且 XX轉(zhuǎn)制是宣武區(qū)政府的一項(xiàng)重要的政府工程 ， 政府非常重視 XX轉(zhuǎn)制建企工作 。 政府會(huì)從政策方面給 XX以適當(dāng)?shù)闹С?。 （ 二 ） 結(jié)合 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析 ， 對(duì) XX的機(jī)會(huì)和能力進(jìn)行匹配 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵成功要素是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上的高利潤(rùn)環(huán)節(jié) ,核心能力和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié) ， 即 ， 土地資源的獲取 ， 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)銷售 （ 營(yíng)銷 ） 。 我們根據(jù) XX的資源能力以及市場(chǎng)和政策機(jī)會(huì) ， 深入分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈 ， 認(rèn)為 XX應(yīng)該將自己的資源集中在價(jià)值鏈的前端 ， 即土地資源的獲取上面 ， 同時(shí)建立和培養(yǎng) XX自身的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售能力 。 三、 XX機(jī)會(huì)和能力匹配（續(xù) 1） 四、 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 ? XX確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為 XX的未來(lái)發(fā)展方向之一 ， 確定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在整個(gè) XX的發(fā)展戰(zhàn)略中龍頭的地位 。 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略必須解決三個(gè)問(wèn)題 。 ? 第一個(gè)問(wèn)題是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化 ， 從政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的低價(jià)值顧客轉(zhuǎn)移到商業(yè)性開(kāi)發(fā)的高價(jià)值顧客 。 ? 第二個(gè)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈形態(tài)的轉(zhuǎn)化 ， 即從價(jià)值鏈的高利潤(rùn)環(huán)節(jié)這一點(diǎn)切入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ， 通過(guò)積累和核心能力的培養(yǎng) ， 實(shí)現(xiàn)從價(jià)值鏈上的高利潤(rùn)點(diǎn)到整條價(jià)值鏈的整合 ， 從房地產(chǎn)價(jià)值鏈向滿足顧客的