【正文】 析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈 ， 認(rèn)為 XX應(yīng)該將自己的資源集中在價(jià)值鏈的前端 ， 即土地資源的獲取上面 ， 同時(shí)建立和培養(yǎng) XX自身的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售能力 。 四、 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 1） 機(jī)會(huì)和能力的匹配 實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈形態(tài)的轉(zhuǎn)化： 危舊房改造和南城建設(shè)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈形態(tài)的轉(zhuǎn)化。 識(shí)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的高利潤(rùn)環(huán)節(jié) ， 集中資源 ， 控制價(jià)值鏈中的高利潤(rùn)環(huán)節(jié) ， 獲得高回報(bào) 。 我們?cè)谶@里重點(diǎn)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的顧客 。 收入中上水平的居民 ， 他們比較注重房屋的地段 ， 位置和環(huán)境等因素 ， 對(duì)價(jià)格的承受能力強(qiáng)于第一類居民 。 因此 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品為物業(yè)管理和綜合社區(qū)服務(wù)提供了基礎(chǔ)和平臺(tái) ， 物業(yè)管理和綜合社區(qū)服務(wù)的價(jià)值是長(zhǎng)期的 ， 而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房子的價(jià)值是短暫的 。 四、 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 7） 經(jīng)營(yíng)模式 1： 政策型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式 （ 以大厚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為主 ） 。因此，在這種情況下公司的經(jīng)營(yíng)應(yīng)以政府任務(wù)為主導(dǎo)，重在培養(yǎng)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，并以此獲得土地和政府的支持。 這個(gè)過(guò)程 ， 必然是 XX以能力（ 項(xiàng)目管理和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) ） 和資源 （ 土地資源 、 融資渠道 、 內(nèi)部資金循環(huán)體系 ） 為核心的整體水平提升的過(guò)程 。 ? XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的突破點(diǎn)應(yīng)該是與 XX的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的高利潤(rùn)環(huán)節(jié)相符合 ， 同時(shí) ， 在 XX現(xiàn)有的資源能力下能夠具有可行性 ，而且 ， 環(huán)境也提供了這種機(jī)會(huì) ， 只有滿足這三個(gè)要求的機(jī)會(huì) ， 才能夠是 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略突破點(diǎn) 。其中，４家企業(yè)具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，３家企業(yè)進(jìn)入同行業(yè)全國(guó)百?gòu)?qiáng)，６家物業(yè)管理公司通過(guò)ＩＳＯ９００２認(rèn)證，２家企業(yè)為上海市高新技術(shù)企業(yè)。成立之初華遠(yuǎn)承擔(dān)了西城區(qū)政府的一部分政府管理職能 ， 后來(lái) ， 雖然政府收回這 13家集體所有制企業(yè) ， 但是 ， 與西城區(qū)政府的關(guān)系沒(méi)有變化 。 在華潤(rùn)的推動(dòng)下 ， 深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 （ 萬(wàn)科也在華潤(rùn)旗下 ） 和北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司之間出現(xiàn)了南北強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的戰(zhàn)略聯(lián)盟 。因此 ， 將華遠(yuǎn)集團(tuán)的全部資產(chǎn)界定為國(guó)有資產(chǎn)以換取政府對(duì)華遠(yuǎn)的最大支持 。 3。 ? 1988年 12月 ， 萬(wàn)科進(jìn)行股份化改組 ， 公司公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行 41,332,680股 A股 ， 資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大 ， 經(jīng)營(yíng)體制徹底轉(zhuǎn)換 。 同時(shí)萬(wàn)科選擇成都 、 武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為發(fā)展目標(biāo) ， 推出 “ 萬(wàn)科城市花園 ” 品牌 ， 進(jìn)一步擴(kuò)大萬(wàn)科在各地的市場(chǎng)份額 ， 實(shí)現(xiàn)成為行業(yè)領(lǐng)跑者的目標(biāo) 。 在北京、天津等地 推出萬(wàn)科城市花園 萬(wàn)科金色家園 萬(wàn)科溫馨家園 萬(wàn)科物業(yè)，萬(wàn)客會(huì)等 構(gòu)成了萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì) 三大城市圈： 環(huán)渤海地區(qū) 長(zhǎng)江三角洲地區(qū) 珠江三角洲 成都、武漢等 腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 人口眾多經(jīng)濟(jì)中心 品牌擴(kuò)張 圖 315 萬(wàn)科品牌占市場(chǎng)，品牌擴(kuò)張 第一板塊：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模塊 第二板塊：綜合性物業(yè)服務(wù)模塊 ? 物業(yè)服務(wù) 一、北京市物業(yè)環(huán)境分析 二、 以退為進(jìn)：退出現(xiàn)有低檔物業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)入贏利性強(qiáng)的市場(chǎng) 三、 雙管齊下：專業(yè)化物業(yè)公司創(chuàng)品牌，綜合性物業(yè)占市場(chǎng) 四、未雨綢繆：作小區(qū)居民的綜合采購(gòu)商 ? 中介業(yè)務(wù) 一、房屋中介市場(chǎng)的環(huán)境與趨勢(shì)分析 二、 XX發(fā)展中介業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)資源 三、房屋中介的配電盤模型 四、成功運(yùn)行“配電盤”模式 ? 轉(zhuǎn)變機(jī)制 ——走“民有化”之路 第三板塊：供暖產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模塊 第四板塊：投資與金融模塊 綜合性物業(yè)服務(wù)模塊 綜合性物業(yè)服務(wù)是為滿足業(yè)主針對(duì)物業(yè)的需求所開(kāi)展的各項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)。 歷史將 XX推向了市場(chǎng)， XX必須以市場(chǎng)為準(zhǔn)則選擇有利潤(rùn)空間的物業(yè)。因此，我們的經(jīng)營(yíng)方針應(yīng)該是：從維修型物業(yè)轉(zhuǎn)向以高檔住宅、寫(xiě)字樓為主要對(duì)象的服務(wù)型物業(yè)。 ? 萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤多次獲得 “ 國(guó)家建設(shè)部建筑設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng) ” 、 “ 深圳市建筑設(shè)計(jì)金牛獎(jiǎng) ” 、 “ 中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng) ” 、 “ 上海市建筑工程白玉蘭獎(jiǎng) ” 、 “ 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) （ 大廈 ） ” 等各項(xiàng)榮譽(yù) ， 萬(wàn)科的物業(yè)管理率先在行業(yè)內(nèi)通過(guò) ISO9002第三方國(guó)際認(rèn)證 。 ? 1999年度配股資金 2023年初到位 ， 公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng) 。 至 2023年底 ， 公司總資產(chǎn) ， 凈資產(chǎn) ， 擁有員工 6616名 ， 全資及關(guān)聯(lián)公司 37家 。 ? 半緊密層企業(yè) ——由集團(tuán)公司參股 ， 或者由緊密層企業(yè)獨(dú)資創(chuàng)建或控股的獨(dú)立法人企業(yè) 。 ? 華遠(yuǎn)處理依賴政府和投身市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)系對(duì)于 XX有重大的參考意義 ， 因?yàn)楫?dāng)年的華遠(yuǎn)與現(xiàn)在的 XX面臨著類似的問(wèn)題：依賴政府和投身市場(chǎng)發(fā)展以及由此帶來(lái)的政府行政控制問(wèn)題 。 ? 北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)展的三個(gè)階段： ? 第一階段：北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司成立于 1987年 ， 到1993年成功完成了股份制改組 。 上海新黃埔集團(tuán)模式 上海新黃埔集團(tuán)模式 ? 第二步 ， 新黃埔集團(tuán)利用上海浦東開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī) ， 大規(guī)模的參與上海的商品房和商業(yè)用房的開(kāi)發(fā) ， 成功的實(shí)現(xiàn)了由政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向商品性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)化 ， 由區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向上海乃至全國(guó)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的轉(zhuǎn)化 。 附錄 1：上海新黃埔集團(tuán)模式 ? 上海新黃浦集團(tuán)組建于１９９４年６月，是上海市政府首批現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)企業(yè)之一，上海市政府重點(diǎn)扶持的５４家大型企業(yè)集團(tuán)之一。 經(jīng)營(yíng)模式 3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的延伸和價(jià)值鏈之間的協(xié)同 。 根據(jù)對(duì)商品房住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 ， XX的資源能力以及市場(chǎng)的機(jī)會(huì)分析 ， 同時(shí)參考對(duì)照上海新黃埔集團(tuán) 、 北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份公司以及深圳萬(wàn)科集團(tuán)的發(fā)展 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要的利潤(rùn)區(qū)間在于商業(yè)性質(zhì)的開(kāi)發(fā) 。 其中關(guān)鍵性的因素是 XX與宣武區(qū)政府的關(guān)系 ， 以及 XX能夠掌握的土地資源 。 這個(gè)過(guò)程就是尋求在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上的定位 。 四、 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 5） 應(yīng)該意識(shí)到 ， 這三類顧客在一定的條件下是可能相互轉(zhuǎn)化的 。 四、 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 4） 政府補(bǔ)貼型住宅需求者 ——中國(guó)在房改之前的大部分城鎮(zhèn)居民都是這類 ， 隨著房改政策的推行 ， 政府補(bǔ)貼型住宅需求者的比例在不斷下降 ， 但是仍然在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有絕大部分的比例 ， 主要有直管公房的居民戶 ， 擁有小產(chǎn)權(quán)的居民戶 ， 危舊房改造回遷的居民戶 ， 經(jīng)濟(jì)適用房的居民戶在某種程度上也是這一類別 。 四、 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 3） 深入思考 XX的存在價(jià)值 ， 分析 XX房地產(chǎn)的顧客 ， 明晰顧客的不同需求 。 ? 因此 ， 確定 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略的過(guò)程 ， 就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈逐步深入分析的過(guò)程 ， 是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的某個(gè)局部的環(huán)節(jié)－－ 點(diǎn)－－ 到整條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈－－ 線 －－的整合 ， 再到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈與其他業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的整體協(xié)同－－ 系統(tǒng) ， 進(jìn)而提升整個(gè) XX的系統(tǒng)效率 ， 實(shí)現(xiàn) XX的整體目標(biāo)的過(guò)程 。 ? 第二個(gè)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈形態(tài)的轉(zhuǎn)化 ， 即從價(jià)值鏈的高利潤(rùn)環(huán)節(jié)這一點(diǎn)切入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ， 通過(guò)積累和核心能力的培養(yǎng) ， 實(shí)現(xiàn)從價(jià)值鏈上的高利潤(rùn)點(diǎn)到整條價(jià)值鏈的整合 ， 從房地產(chǎn)價(jià)值鏈向滿足顧客的更多的需求的物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)自然延伸 ， 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈與其它業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈互動(dòng)和協(xié)同 ， 提升 XX的系統(tǒng)效率 。 而且 XX轉(zhuǎn)制是宣武區(qū)政府的一項(xiàng)重要的政府工程 ， 政府非常重視 XX轉(zhuǎn)制建企工作 。 當(dāng)然 ， 對(duì)于有政府擔(dān)保有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商 ， 條件會(huì)有所降低 。 最近出臺(tái)的兩項(xiàng)政策 ， 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)而言 ， 不啻于扔了兩顆重磅炸彈 。 隨著國(guó)家提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻 ，愈來(lái)愈多的小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被淘汰 ， 競(jìng)爭(zhēng)在一個(gè)更高的水平和層次上展開(kāi) 。 而 XX下屬的大厚公司是北京市內(nèi)四區(qū)房地局系統(tǒng)中唯一具有 二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ， 這為 XX的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供了廣闊的合作空間 。 XX從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)存在巨大的機(jī)會(huì) 。 因而 ， 銷售也是 XX必須掌控的成功關(guān)鍵要素之一 。 從 XX的情況來(lái)看 ， 從事危舊房改造等政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力要求不是很高 ， 但是從事商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)此要求是很高的 ， 這是商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須建立起來(lái)的核心能力 。 土地獲取 土地是一種稀缺資源 ， 土地是財(cái)富之母 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 3） 企業(yè)的價(jià)值鏈就是企業(yè)所有參與創(chuàng)造價(jià)值的相互關(guān)聯(lián)但又互不相同的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所形成的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程 。 我國(guó)的居民住房有很大的改善空間 （ 見(jiàn)圖 32） ， 這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的巨大商機(jī) 。 可見(jiàn)，在未來(lái) 20年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間很大。因此，在進(jìn)行業(yè)務(wù)推進(jìn)的同時(shí)，更應(yīng)注重核心能力的培養(yǎng)，尤其是核心人才的培養(yǎng)，這是至關(guān)重大的事。 公司戰(zhàn)略理論告訴我們：公司的業(yè)務(wù)只有根植于資源并且在公司組織的協(xié)調(diào)與控制下運(yùn)行，才能真正創(chuàng)造出價(jià)值。 第二類，宣武區(qū)內(nèi)單位自備小鍋爐房的采暖用戶。 掌控關(guān)鍵環(huán)節(jié) ?品牌 ——在物業(yè)管理行業(yè)，品牌對(duì)市場(chǎng)的推廣起著很大的作用。 第三類，居住在未出售的直管公房及其它房屋內(nèi)的居民。 界定業(yè)務(wù)范圍 ?做好危改小區(qū)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)通過(guò)控股、參股等方式準(zhǔn)備進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。 ?獲取商業(yè)價(jià)值 ——公司如何通過(guò)為客戶服務(wù)而創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)； ?掌控關(guān)鍵因素 ——在價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中，要控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在哪里； ?界定業(yè)務(wù)范圍 ——公司應(yīng)從事何種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提供何種的產(chǎn)品和服務(wù)。為求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，我們必須徹底跳出原來(lái)的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品概念，在更廣闊的領(lǐng)域選擇有良好經(jīng)營(yíng)前景的產(chǎn)業(yè)。關(guān)注合作伙伴的利益，才能保證 XX自身的利益。在競(jìng)爭(zhēng)中合作，在合作中共贏，已成為商界的共識(shí)。在企業(yè)化轉(zhuǎn)型之前，政府對(duì) XX提出的要求是作好公房管理工作，保持穩(wěn)定。 XX的管理者首先必須完成觀念上的改變：管理者不是凌駕于普通員工的領(lǐng)導(dǎo)者，而是為員工的成長(zhǎng)提供支持的服務(wù)者。公司也應(yīng)該充分考慮他們的情況，為他們安排合理的出路。應(yīng)該明白，我們只有很好地滿足了顧客的需求，才能獲取應(yīng)得的利潤(rùn)。 存在價(jià)值（續(xù)） ?直管公房的居民曾經(jīng)是 XX服務(wù)的主要對(duì)象，隨著直管公房的商品化以及危舊房改造的加快，這類居民的數(shù)量正在快速萎縮。 ?明確了自身的存在價(jià)值之后，組織就會(huì)發(fā)現(xiàn)更大的戰(zhàn)略自由度，更廣闊的發(fā)展空間，進(jìn)而會(huì)突破舊有的思維定勢(shì)，發(fā)現(xiàn)新的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。 ?第五、人力資源的思考。XX戰(zhàn)略生成的邏輯可以這樣表述： ?第一、確立 XX的存在價(jià)值與理由。 “正確地做事”與“做正確的事” ?從歷史上看，原房地局一直作為國(guó)家行政事業(yè)單位行使行政管理職能，考慮的重點(diǎn)是如何執(zhí)行好政府下達(dá)的行政命令，而不必過(guò)多考慮這些命令正確與否。管理學(xué)家錢德勒指出： “組織跟隨戰(zhàn)略” 。 —— 區(qū)委書(shū)記趙久合同志在“全區(qū)半年經(jīng)濟(jì)工作 會(huì)”上對(duì)全區(qū)提出的三條要求 總 論 明確戰(zhàn)略，開(kāi)創(chuàng)未來(lái) …………………………………5 第一部分 確立存在價(jià)值 ……… …………………...…………… 13 第二部分 確定事業(yè)設(shè)計(jì) … …………………………………. 26 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ………………………………………...27 確定事業(yè)設(shè)計(jì)要素 ………………………………………...31 第三部分 XX戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模塊界定 ……………………………..40 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模塊 ………………………………...43 二、綜合性物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)模塊 ………………………….107 三、供暖產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模塊 …………………………………149 四、投資與金融模塊 …… ……………………………...171 附：奧運(yùn)商機(jī)，百年難遇 ...……………………………..183 目 錄 第四部分 XX組織架構(gòu)的思考 … … ….…………………191 一、組織架構(gòu)調(diào)整的基本思路 ……………………….192 二、提高組織效率 … ………………………………...195 第五部分 XX人力資源系統(tǒng)的思考 …………………….196 一、 人力資源管理的思路 ……………………………197 二、 激活員工隊(duì)伍 ……………………………………198 結(jié)