【正文】 年底，集團(tuán)總資產(chǎn)８２ .２億元人民幣，凈資產(chǎn)４０億元人民幣，利稅總額逾３ .７億元人民幣，員工總數(shù)２５００人。 ? 新黃浦集團(tuán)是以房地產(chǎn)為主業(yè)，高科技產(chǎn)業(yè)為發(fā)展方向的企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)擁有一家上市公司、１５家全資和控股子公司、２家海外公司、１００多家各類關(guān)聯(lián)企業(yè)。其中，４家企業(yè)具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，３家企業(yè)進(jìn)入同行業(yè)全國(guó)百?gòu)?qiáng)，６家物業(yè)管理公司通過(guò)ＩＳＯ９００２認(rèn)證，２家企業(yè)為上海市高新技術(shù)企業(yè)。上海新黃埔集團(tuán)的發(fā)展大體經(jīng)歷了 三個(gè)階段。 ? 第一步：在新黃埔集團(tuán)成立的初期，集團(tuán)和房地局一班人馬，兩塊牌子運(yùn)作，通過(guò)政策扶植和傾斜，集團(tuán)積極積累力量，參與黃埔區(qū)的危舊房改造 平安小區(qū)，成為上海新黃埔集團(tuán)的啟動(dòng)項(xiàng)目。提出了：“成片改造危舊房”的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行土地儲(chǔ)備，注重引入外資和內(nèi)資，解決了發(fā)展資金的問(wèn)題。 上海新黃埔集團(tuán)模式 上海新黃埔集團(tuán)模式 ? 第二步 ， 新黃埔集團(tuán)利用上海浦東開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī) ， 大規(guī)模的參與上海的商品房和商業(yè)用房的開(kāi)發(fā) ， 成功的實(shí)現(xiàn)了由政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向商品性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)化 ， 由區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向上海乃至全國(guó)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的轉(zhuǎn)化 。 同時(shí) ， 積極與上海復(fù)旦大學(xué)展開(kāi)合作 ， 涉足進(jìn)入生物科技領(lǐng)域 。 ? 第三步 ， 新黃埔集團(tuán)利用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上積累的大量資金 ， 投入到以生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和以證券和基金為代表的資本市場(chǎng)上 ， 成功實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換和升級(jí) ， 形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 以生物技術(shù)和微晶技術(shù)為代表的高科技和依托房地產(chǎn)的商貿(mào)服務(wù)三大市場(chǎng)利基 。 政策性房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā) 積累資金 土地儲(chǔ)備 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 形成三大 市場(chǎng)利基 商業(yè)性開(kāi)發(fā) 地區(qū)性大規(guī) 模房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)公司 圖 311 上海黃浦集團(tuán)發(fā)展模式 －－游刃于政府與市場(chǎng)之間 附錄 2：北京華遠(yuǎn)模式 ? 華遠(yuǎn)集團(tuán)的前身成立于 1984年 9月 27日 ， 由北京市西城區(qū)政府劃撥區(qū)聯(lián)社的 13家集體所有制企業(yè)組建而成 。成立之初華遠(yuǎn)承擔(dān)了西城區(qū)政府的一部分政府管理職能 ， 后來(lái) ， 雖然政府收回這 13家集體所有制企業(yè) ， 但是 ， 與西城區(qū)政府的關(guān)系沒(méi)有變化 。 ? 華遠(yuǎn)集團(tuán)的核心企業(yè)是華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司 ， 集團(tuán)在華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司投入集團(tuán)的近 80%的資本 。因此 ， 華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司的發(fā)展是華遠(yuǎn)集團(tuán)發(fā)展的主線 ， 我們透過(guò)華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司的發(fā)展來(lái)看華遠(yuǎn)集團(tuán)的發(fā)展 。 ? 華遠(yuǎn)集團(tuán)以 華夏大業(yè) ， 任重道遠(yuǎn) 作為公司的宗旨 。 ? 北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)展的三個(gè)階段： ? 第一階段：北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司成立于 1987年 ， 到1993年成功完成了股份制改組 。 ? 第二階段： 1994年吸收外資股東堅(jiān)實(shí)發(fā)展有限公司入股 ， 將公司改組為中外合資股份有限公司 。 同時(shí)華遠(yuǎn)集團(tuán)的股份在北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司下降到 %， 而第一大股東成為華潤(rùn)北京置地集團(tuán)的全資子公司的堅(jiān)實(shí)發(fā)展有限公司 ， 持有股份為%。 ? 第三階段：此后 ， 北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司大的股權(quán)結(jié)構(gòu)基本保持了穩(wěn)定 。 在華潤(rùn)的推動(dòng)下 ， 深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 （ 萬(wàn)科也在華潤(rùn)旗下 ） 和北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司之間出現(xiàn)了南北強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的戰(zhàn)略聯(lián)盟 。 ? 預(yù)計(jì)今年北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司的銷售收入為 100億元人民幣 。 圖 312 華遠(yuǎn)在北京的主要項(xiàng)目示意圖 ? 華遠(yuǎn)集團(tuán)是一個(gè)既依賴政府又投身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè) ， 這是華遠(yuǎn)的成功之道 ， 但是 ， 也導(dǎo)致了一個(gè)負(fù)效應(yīng) ， 那就是政府主管部門對(duì)華遠(yuǎn)集團(tuán)的行政控制比較明顯 。 ? 隨著華遠(yuǎn)的成長(zhǎng) ， 華遠(yuǎn)集團(tuán)的一項(xiàng)重要的任務(wù)就是： 如何處理與政府的關(guān)系 ， 即 ， 依賴政府獲取資源和受政府行政控制之間的平衡；華遠(yuǎn)集團(tuán)的成功是華遠(yuǎn)集團(tuán)游刃于政府與市場(chǎng)之間的技巧的成功 。 ? 華遠(yuǎn)處理依賴政府和投身市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)系對(duì)于 XX有重大的參考意義 ， 因?yàn)楫?dāng)年的華遠(yuǎn)與現(xiàn)在的 XX面臨著類似的問(wèn)題：依賴政府和投身市場(chǎng)發(fā)展以及由此帶來(lái)的政府行政控制問(wèn)題 。 ? 華遠(yuǎn)集團(tuán)游刃于政府與市場(chǎng)之間的技巧表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 1。 產(chǎn)權(quán)歸屬 華遠(yuǎn)集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)界定的確存在一些問(wèn)題 。 華遠(yuǎn)集團(tuán)的主管單位雖然沒(méi)有向華遠(yuǎn)集團(tuán)出資 ， 但為華遠(yuǎn)發(fā)展提供了政策優(yōu)惠 ， 并為華遠(yuǎn)承擔(dān)了初期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ， 同時(shí) ， 華遠(yuǎn)集團(tuán)考慮到華遠(yuǎn)今后的發(fā)展還是離不開(kāi)西城區(qū)政府的積極支持 ， 將一部分資產(chǎn)劃歸給企業(yè)個(gè)人也可能會(huì)導(dǎo)致華遠(yuǎn)內(nèi)部的矛盾 ， 不利于華遠(yuǎn)的進(jìn)一步 發(fā)展 。因此 ， 將華遠(yuǎn)集團(tuán)的全部資產(chǎn)界定為國(guó)有資產(chǎn)以換取政府對(duì)華遠(yuǎn)的最大支持 。 但是 ， 這樣也會(huì)導(dǎo)致華遠(yuǎn)的管理人員的激勵(lì)機(jī)制部分失效 。 2。 內(nèi)部產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 華遠(yuǎn)集團(tuán)將成員企業(yè)的控制分為四個(gè)層次： 緊密層企業(yè) ——由集團(tuán)公司獨(dú)資創(chuàng)建 ， 或有華遠(yuǎn)集團(tuán)控股且其行政隸屬關(guān)系歸華遠(yuǎn)集團(tuán)管理的獨(dú)立法人企業(yè) 。 ? 半緊密層企業(yè) ——由集團(tuán)公司參股 ， 或者由緊密層企業(yè)獨(dú)資創(chuàng)建或控股的獨(dú)立法人企業(yè) 。 ? 松散層企業(yè) ——由前兩類企業(yè)參股的獨(dú)立法人企業(yè) ， 或雖然與集團(tuán)無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ， 但是承認(rèn)集團(tuán)章程 ， 與集團(tuán)有互惠協(xié)作關(guān)系的獨(dú)立法人企業(yè) 。 ? 參與投資企業(yè) ——集團(tuán)只對(duì)其有投資但是不參與其經(jīng)營(yíng)和管理的企業(yè) 。 ? 這種內(nèi)部產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)采用了雙重標(biāo)準(zhǔn) ， 產(chǎn)權(quán)控制和行政隸屬 。 3。 華遠(yuǎn)集團(tuán)管理模式 集團(tuán)的人事管理基本框架是集團(tuán)的黨委和副總以上人員由政府任命 ， 集團(tuán)的國(guó)有或集體所有制子公司的由集團(tuán)的黨委批準(zhǔn) ， 由集團(tuán)老總?cè)蚊?， 股份制和中外合資的領(lǐng)導(dǎo)由董事會(huì)任命 ， 而董事會(huì)貫徹黨委的意圖 。 集團(tuán)的管理機(jī)構(gòu)是管理委員會(huì) ， 但是集團(tuán)的最終決策權(quán)在集團(tuán)的黨委 ， 采用黨委領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 。 附錄 3：深圳萬(wàn)科模式 ? 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月 ， 以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù) ， 是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一 。 至 2023年底 ， 公司總資產(chǎn) ， 凈資產(chǎn) ， 擁有員工 6616名 ， 全資及關(guān)聯(lián)公司 37家 。 ? 經(jīng)過(guò) 17年的發(fā)展 ， 萬(wàn)科已成為中國(guó)實(shí)力雄厚 、 聲譽(yù)卓越的專業(yè)房地產(chǎn)公司 。 同時(shí) ， 萬(wàn)科亦投資連鎖零售業(yè)務(wù) ， 屬下萬(wàn)佳百貨是深圳市品牌知名度及零售總額最高的零售業(yè)品牌 。 ? 作為上市公司 ， 在機(jī)制及融資方面的優(yōu)勢(shì)為萬(wàn)科的發(fā)展注入無(wú)窮的活力 。 ? 1988年 12月 ， 萬(wàn)科進(jìn)行股份化改組 ， 公司公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行 41,332,680股 A股 ， 資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大 ， 經(jīng)營(yíng)體制徹底轉(zhuǎn)換 。 1991年 1月 29日公司A股在深圳證券交易所掛牌 。 ? 1993年 3月 ， 發(fā)行 4,500萬(wàn)股 B股 ， 該股份于 1993年 5月 28日在深圳證券交易所上市 ， B股資金主要投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ， 為萬(wàn)科的發(fā)展奠定了穩(wěn)固基礎(chǔ) 。 ? 1997年 6月 ， 萬(wàn)科增資配股募集資金人民幣 38,331萬(wàn)元 ， 主要投資于深圳住宅開(kāi)發(fā) ， 推動(dòng)公司核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階 。 ? 1999年度配股資金 2023年初到位 ， 公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng) 。 萬(wàn)科城市花園適應(yīng)市場(chǎng)共經(jīng)歷了五代產(chǎn)品： ? 第一代為最早在深圳開(kāi)發(fā)的天景花園 、 荔泉?jiǎng)e墅 ， 此時(shí) ， 商品房市場(chǎng)剛剛啟動(dòng) ， 萬(wàn)科產(chǎn)品以追求生活質(zhì)量的私營(yíng)業(yè)主為主要客戶 ， 小而精 ， 輔以完善的物業(yè)管理； ? 第二代為跨地域經(jīng)營(yíng)的上海 、 北京等大規(guī)模的居民住宅小區(qū) ， 憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)引入國(guó)外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ， 配套完善 ， 注重綠化 、 環(huán)境和社區(qū)文化的營(yíng)造 ， 擁有良好的社區(qū)管理； ? 第三代為由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)時(shí)推出的沈陽(yáng)城市花園 ， 采取低價(jià)入市的策略 ， 在不降低開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏 ， 爭(zhēng)取市場(chǎng)； ? 第四代為地產(chǎn)市場(chǎng)再度復(fù)蘇的 1996年推出的深圳景田 、 桂苑城市花園 ，根據(jù)以人為本的原則 ， 以人的需要為出發(fā)點(diǎn) ， 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) ， 引入新圍合式概念 ， 強(qiáng)調(diào)人與人的親情和溝通 ， 在中國(guó)首創(chuàng)人車分流設(shè)計(jì) ， 充分體現(xiàn)人的價(jià)值 ， 項(xiàng)目整體風(fēng)格更為成熟和細(xì)致 ? 第五代為順應(yīng)郊區(qū)化住宅發(fā)展趨勢(shì)的天津萬(wàn)科新城 、 深圳四季花城項(xiàng)目 ，注重住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ， 融入環(huán)保和高科技的含量 。 ? 萬(wàn)科首先是從深圳這個(gè)改革的前沿基地發(fā)展起來(lái)的 ， 萬(wàn)科從組建到經(jīng)營(yíng) ，基本上按照市場(chǎng)化的要求運(yùn)作 。 ? 萬(wàn)科以上海 、 北京 、 深圳 、 廣州為核心城市 ， 同時(shí)選擇以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū) 、 以北京為龍頭的 環(huán)渤海地區(qū) 和以深圳 、 廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū) 等 3大城市圈開(kāi)發(fā)住宅 。 同時(shí)萬(wàn)科選擇成都 、 武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為發(fā)展目標(biāo) ， 推出 “ 萬(wàn)科城市花園 ” 品牌 ， 進(jìn)一步擴(kuò)大萬(wàn)科在各地的市場(chǎng)份額 ， 實(shí)現(xiàn)成為行業(yè)領(lǐng)跑者的目標(biāo) 。 ? 萬(wàn)科地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)初始 ， 即立足于做精品 ， 為客戶提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù) ，萬(wàn)科推出 “ 萬(wàn)科城市花園 ” 品牌 ， 以精心的規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 良好的工程質(zhì)量 、完善的物業(yè)管理確立了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 ? 截止 1999年底 ， 萬(wàn)科歷年累計(jì)竣工面積達(dá) 209萬(wàn)平方米 ， 土地儲(chǔ)備量為 。 ? 萬(wàn)科在主要投資開(kāi)發(fā)的城市均具有較高的專業(yè)優(yōu)勢(shì) ， 其屬下深圳地產(chǎn)公司獲 1998年度深圳市房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評(píng)級(jí)第一名 ， 屬下上海地產(chǎn)公司為上海市十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 。 ? 萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)多次獲得 “ 國(guó)家建設(shè)部建筑設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng) ” 、 “ 深圳市建筑設(shè)計(jì)金牛獎(jiǎng) ” 、 “ 中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng) ” 、 “ 上海市建筑工程白玉蘭獎(jiǎng) ” 、 “ 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) （ 大廈 ） ” 等各項(xiàng)榮譽(yù) ， 萬(wàn)科的物業(yè)管理率先在行業(yè)內(nèi)通過(guò) ISO9002第三方國(guó)際認(rèn)證 。 ? 2023年 ， 深圳萬(wàn)科與華潤(rùn)置地進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟 ， 雙方各有優(yōu)勢(shì) ， 將萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)和華潤(rùn)置地的資源優(yōu)勢(shì) （ 土地儲(chǔ)備 ， 強(qiáng)大的資金實(shí)力及靈活的融資渠道 ） 結(jié)合起來(lái) ， 形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 。 解決了萬(wàn)科在北京等中心城市土地資源不足而引起的缺乏發(fā)展后勁的難題 。 萬(wàn)科城市花園 萬(wàn)科物業(yè)管理 萬(wàn)科的品牌 圖 313 萬(wàn)科品牌的雙冀 先進(jìn)的客戶 管理：萬(wàn)客會(huì) 優(yōu)秀的 管理 隊(duì)伍和 員工 隊(duì)伍 專業(yè)化的 物業(yè)管理 優(yōu)秀的項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)能力 良好的 工程質(zhì)量 良性的資 金循環(huán)體系 萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì) 是萬(wàn)科核心能力的體現(xiàn) 圖 314 萬(wàn)科核心能力打造萬(wàn)科牌 萬(wàn)科以品牌帶動(dòng)市場(chǎng) ， 以深圳為基地 ， 不斷通過(guò)品牌力向經(jīng)濟(jì)中心城市滲透 ， 擴(kuò)大萬(wàn)科在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額 。 在北京、天津等地 推出萬(wàn)科城市花園 萬(wàn)科金色家園 萬(wàn)科溫馨家園 萬(wàn)科物業(yè)，萬(wàn)客會(huì)等 構(gòu)成了萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì) 三大城市圈： 環(huán)渤海地區(qū) 長(zhǎng)江三角洲地區(qū) 珠江三角洲 成都、武漢等 腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 人口眾多經(jīng)濟(jì)中心 品牌擴(kuò)張 圖 315 萬(wàn)科品牌占市場(chǎng)，品牌擴(kuò)張 第一板塊：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模塊 第二板塊：綜合性物業(yè)服務(wù)模塊 ? 物業(yè)服務(wù) 一、北京市物業(yè)環(huán)境分析 二、 以退為進(jìn)：退出現(xiàn)有低檔物業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)入贏利性強(qiáng)的市場(chǎng) 三、 雙管齊下：專業(yè)化物業(yè)公司創(chuàng)品牌，綜合性物業(yè)占市場(chǎng) 四、未雨綢繆：作小區(qū)居民的綜合采購(gòu)商 ? 中介業(yè)務(wù) 一、房屋中介市場(chǎng)的環(huán)境與趨勢(shì)分析 二、 XX發(fā)展中介業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)資源 三、房屋中介的配電盤(pán)模型 四、成功運(yùn)行“配電盤(pán)”模式 ? 轉(zhuǎn)變機(jī)制 ——走“民有化”之路 第三板塊：供暖產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模塊 第四板塊：投資與金融模塊 綜合性物業(yè)服務(wù)模塊 綜合性物業(yè)服務(wù)是為滿足業(yè)主針對(duì)物業(yè)的需求所開(kāi)展的各項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)管理是與居民接觸最密切的行業(yè)，也是 XX幾十年來(lái)經(jīng)營(yíng)最深入的領(lǐng)域，新形式下的 XX面臨的全新課題是：充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在保證政府任務(wù)的前提下，改變?cè)瓉?lái)房屋維修型物業(yè)管理思想，全面介入綜合性物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，特別是高利潤(rùn)的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)。 應(yīng)該看到，維修型物業(yè)管理可以提供一個(gè)比較穩(wěn)定的收入來(lái)源，但絕對(duì)產(chǎn)生不了高額收益，所謂“養(yǎng)得活人，但養(yǎng)不肥人”。但是，服務(wù)型物業(yè)卻可以通過(guò)提供增值服務(wù)而獲取高額利潤(rùn)。因此，我們的經(jīng)營(yíng)方針應(yīng)該是：從維修型物業(yè)轉(zhuǎn)向以高檔住宅、寫(xiě)字樓為主要對(duì)象的服務(wù)型物業(yè)。 XX幾十年來(lái)一直以直管公房的管理為主要工作內(nèi)容，尤其是房屋經(jīng)營(yíng)公司、紅義物業(yè)、正陽(yáng)市場(chǎng)等單位，已經(jīng)練就了在物業(yè)管理領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，為完成政府任務(wù)、保證社會(huì)效益作出了巨大貢獻(xiàn)。同時(shí)也涌現(xiàn)了一批可歌可泣的模范職工。這些歷史成就都是現(xiàn)在 XX走向未來(lái)的寶貴財(cái)富。 歷史將 XX推向了市場(chǎng)， XX必須以市場(chǎng)為準(zhǔn)則選擇有利潤(rùn)空間的物業(yè)。同時(shí)必須圍繞所管理的物業(yè)，開(kāi)展全方位的立體服務(wù)，拓展高利潤(rùn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。為此， XX人首先應(yīng)該轉(zhuǎn)變物業(yè)經(jīng)營(yíng)思想，變管理為經(jīng)營(yíng)、服務(wù)，并在這