【正文】 爭(zhēng)階段 有限競(jìng)爭(zhēng)階段 充分競(jìng)爭(zhēng)階段 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 壟斷階段 產(chǎn)業(yè)資源 新技術(shù)軟件商、系統(tǒng)集成商大2023年 9月 22日 79根據(jù)新華信 “產(chǎn)業(yè)生命周期模型 ”，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期引入期 成長(zhǎng)期 成熟期 衰退期增長(zhǎng)率 水平緩慢增長(zhǎng) 增長(zhǎng) 衰退銷售額 低 頂峰 衰退每個(gè)客戶的成本 高 一般 低產(chǎn)品線 很短 增長(zhǎng) 縮減行業(yè)利潤(rùn)率 高 較高 正常競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 很少 增加 減少典型定價(jià)方式 競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格成本加成 價(jià)格滲透 減價(jià)進(jìn)入障礙 技術(shù) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手典型廣告方式 認(rèn)知和教育 大眾市場(chǎng)認(rèn)知 減少衰減產(chǎn)量過盛更多但穩(wěn)定多樣化低上升維護(hù)2023年 9月 22日 80通過回顧中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，可以看出，我國的房地產(chǎn)發(fā)展歷史可以劃分為以下四個(gè)階段過熱期復(fù)蘇期調(diào)整期19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)分析? 從各階段的波動(dòng)幅度可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度日益加強(qiáng)，市場(chǎng)逐漸趨于理性發(fā)展。? 房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說明房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，在國家 “ 加大投資，拉動(dòng)內(nèi)需 ” 的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會(huì)有所增加。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)年鑒初始期2023年 9月 22日 81房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結(jié)為：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性周期性我國的房地 產(chǎn) 周期有三方面的特殊性：第一是房地 產(chǎn) 周期的 頻 率，大 約 是 7到 8年 為 一個(gè)周期；第二個(gè)就是我國房地 產(chǎn) 的周期中，衰退期和低谷期比 較 短，而增 長(zhǎng) 期和繁榮期 時(shí)間 比較長(zhǎng) ， 這顯 示出市 場(chǎng) 需求持 續(xù) 旺盛 這樣 的特點(diǎn)，它明 顯 不同于房地 產(chǎn)總 量 過 剩的國家和地區(qū)；第三，從 銷 售增 長(zhǎng) 和投 資 增 長(zhǎng) 的關(guān)系來分析， 銷 售增 長(zhǎng) 直接影響到投 資 的增 長(zhǎng) 。因此房地 產(chǎn) 公司 應(yīng) 更 為 理性的把握 項(xiàng) 目投資 、開 發(fā) 和 銷 售的 時(shí) 機(jī)，避免盲目 發(fā) 展。關(guān) 聯(lián) 性房地 產(chǎn) 與國民 經(jīng)濟(jì) 的 許 多行 業(yè) 如 鋼鐵 、水泥、木材、玻璃、塑料、家 電 等 產(chǎn)業(yè) 都有著密切的 產(chǎn)業(yè) 關(guān) 聯(lián) 性 。 隨著國 際 一體化的 發(fā) 展，我國國民 經(jīng)濟(jì) 與全球 經(jīng)濟(jì) 的相關(guān)度越來越高。而新的國 際貿(mào) 易保 護(hù) 主 義 的抬 頭 ，如美國對(duì) 我國 鋼鐵業(yè)實(shí) 施反 傾銷 制裁，使房地 產(chǎn) 相關(guān)行 業(yè) 的 發(fā) 展不 穩(wěn) 定性增加，同 時(shí) 入關(guān)后，這 些行 業(yè) 將面 臨 跨國公司的 強(qiáng) 大 競(jìng) 爭(zhēng) 壓 力。因此，房地 產(chǎn) 公司需要密切關(guān)注相關(guān)行 業(yè) 的發(fā) 展?fàn)顩r 給 房地 產(chǎn) 行 業(yè)帶 來的影響地域性房地 產(chǎn) 地域性很 強(qiáng) ，各地房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)發(fā) 育程度、政策措施、居民收入和消 費(fèi) 偏好等千差萬別 。北京地區(qū)由于 對(duì) 奧運(yùn)概念和入世概念的過 度挖掘，使市 場(chǎng) 面 臨較 大的 壓 力。房地 產(chǎn)行 業(yè) 的地域性特征使得房地 產(chǎn) 公司在 進(jìn) 行地域 擴(kuò)張時(shí) ，必 須針對(duì) 各地具體情況 進(jìn) 行逐一分析， 謹(jǐn) 慎投 資 。 政策敏感性房地 產(chǎn) 在國民 經(jīng)濟(jì) 中具有一定的先 導(dǎo) 性，受國家宏 觀經(jīng)濟(jì) 政策的影響非常大。 雖 然我國國民 經(jīng)濟(jì) 的 發(fā) 展 勢(shì)頭 良好， 預(yù)計(jì) 今后幾年仍會(huì)保持 7%的增 長(zhǎng) 速度，但國 際 形 勢(shì) 的不 穩(wěn) 定也有可能 給 我國 經(jīng)濟(jì)帶 來 較為嚴(yán) 重的影響。同 時(shí) ，房地 產(chǎn) 開 發(fā) 中的大量短期行 為 ， 對(duì) 生態(tài)環(huán) 境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開 發(fā) 失控，無序 發(fā) 展， 導(dǎo) 致土地 資 源的大量浪 費(fèi) 和國有 資產(chǎn) 的大量流失等情況都有可能 導(dǎo) 致國家相關(guān)政策的 變 化。 房地 產(chǎn)開 發(fā)業(yè)2023年 9月 22日 82因?yàn)槭車液暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響大，房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣具有很強(qiáng)的周期性? 與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的趨勢(shì)基本一致；? 波幅大于后者? 衰退期較短而增長(zhǎng)期、繁榮期較長(zhǎng)? 發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而衰退遲于宏觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》19912023年 GDP、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率比較分析2023年 9月 22日 83房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前我國 GDP增長(zhǎng)速度中，有 1%~%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到 1:，即每 100元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等 資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》五種主要工業(yè)品在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)用比例統(tǒng)計(jì)2023年 9月 22日 84房地產(chǎn)有很強(qiáng)的地域性，當(dāng)一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能通過地區(qū)之間的流動(dòng)減少不平衡或差異 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)的當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺撸瑥亩?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭 資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》 ，中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)2023年 9月 22日 85目錄1. 緊水灘發(fā)展戰(zhàn)略陳述2. 宏觀環(huán)境分析3. 電力行業(yè)分析與內(nèi)部能力評(píng)價(jià)4. 房地產(chǎn)行業(yè)分析與內(nèi)部能力評(píng)價(jià)– 房地產(chǎn)行業(yè)特征研究– 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析– 房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)分析– 內(nèi)部能力分析5. 下一階段工作2023年 9月 22日 86從總體發(fā)展態(tài)勢(shì)上來講，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)走向的晴雨表，伴隨著 GDP的逐年提高，房地產(chǎn)的開發(fā)總量也在持續(xù)上升數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)2023年 9月 22日 87但就全國區(qū)域來看，房地產(chǎn)開發(fā)的程度又表現(xiàn)出很大的不同性? 東部地區(qū)仍然是全國房地產(chǎn)投資最旺盛的區(qū)域? 其中廣東、遼寧、江蘇、山東、浙江的房地產(chǎn)普遍被開發(fā)商看好數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)年鑒2023年 9月 22日 88商品房作為房地產(chǎn)投資中的主要組成部分，近年來銷售成穩(wěn)步迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 19922023年商品房銷售額年平均增長(zhǎng)率（ CAGR）為 32％，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)2023年 9月 22日 89但同時(shí)我們也要看到，與投資額增長(zhǎng)速度相比，銷售增長(zhǎng)速度開始趨緩，二者之間的差距有所增大? 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全國 35各大中型城市 2023年商品房平均銷售價(jià)格為2287元，增幅為 %，低于 2023年增幅（ %，均價(jià) 2226元），北京等城市價(jià)格開始小幅下跌數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2023年 9月 22日 90作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走向趨緩的一個(gè)重要反映，就是空置率的提高，正是鑒于房地產(chǎn)泡沫的初步顯現(xiàn)，央行 6月份下發(fā)了 121號(hào)文件，通過貨幣手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過熱與投機(jī)行為進(jìn)行監(jiān)管?國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，我國目前比較合適的商品住宅空置率應(yīng)在 5%14%之間。?自 1995年起，全國商品住宅空置面積每年以 1000多萬平方米的速度在遞增。 2023年末，全國商品房空置率達(dá)到 26％ ,大大超過國際公認(rèn)的 10%，處于空置危險(xiǎn)期之間。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)景氣分析2023年 9月 22日 91除了國家監(jiān)管環(huán)境的變化之外，另外作為影響整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的前端 —— 土地資源的狀況，也應(yīng)該引起緊水灘今后房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高度重視，土地利用結(jié)構(gòu)顯示：我國土地的可利用的潛力有限我國土地總面積居世界第三位。但人均土地面積 ( )，相當(dāng)于世界平均水平的三分之一；人均耕地面積 ( )，不足世界人均數(shù)的 43%。我國土地資源供應(yīng)有限。適合人類居住生產(chǎn)的土地比較少，人口和環(huán)境壓力比較大，可利用的潛力有限。資料來源： 1996年全國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查2023年 9月 22日 92同時(shí)，我國各省（區(qū)、市）土地儲(chǔ)備資源有限，特別是東部沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的耕地極有限。可開發(fā)為耕地的約 667萬公頃主要分布在西北和東北地區(qū)資料來源： 1996年全國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查目前我國人均耕地比較多的地區(qū)都是集中在中西部經(jīng)濟(jì)比較落后的省份，隨著國家的西部開發(fā)和環(huán)保政策的落實(shí)，西部 14省市的生態(tài)建設(shè)的退耕還林、還草的面積擴(kuò)大，我國的耕地面積將還會(huì)下降。中國是一個(gè)人口大國又是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，國家的糧食安全和農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定對(duì)國家未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要，因此國家非常重視耕地保護(hù)問題。但是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致目前的耕地面積不斷減少，已經(jīng)接近警戒狀態(tài)。我國耕地總體質(zhì)量不高，全國大于 25度的陡坡耕地有 ( )，有水源保證和灌溉設(shè)施的耕地面積只占 40%，中低產(chǎn)田占耕地面積的 79%。我國可開發(fā)的后備土地資源不足，其中可開發(fā)為耕地的約 667萬公頃主要分布在西北和東北地區(qū)。2023年 9月 22日 93國家法律和國務(wù)院文件?中華人民共和國農(nóng)村土地承包法 (2023年 )?外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法 (2023年)?中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 (2023年)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例 (2023年 )?外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法 (2023年)?大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例 (2023年 )?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 (2023年 )?土地復(fù)墾規(guī)定 (2023年 )?基本農(nóng)田保護(hù)條例 (2023年 )?中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 (2023年 )?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 (2023年 )?中華人民共和國土地管理法 (2023年 )部門規(guī)章?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 (國土資源部令第 11號(hào) )(2023年 )?土地利用年度計(jì)劃管理辦法（中華人民共和國國土資源部令 2號(hào)） (2023年 )?建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法（中華人民共和國國土資源部令 3號(hào)） (2023年 )?地質(zhì)災(zāi)害防治管理辦法（中華人民共和國國土資源部令 4號(hào)） (2023年 )?閑置土地處置辦法（中華人民共和國國土資源部令 5號(hào)） (2023年 )?在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法（中華人民共和國國土資源部令 6號(hào)） (2023年 )?建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法（中華人民共和國國土資源部令 7號(hào)） (2023年 )?國土資源行政復(fù)議規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令 8號(hào)） (2023年 )《 19972023年全國土地利用總體規(guī)劃綱要 》 于 1999年 4月 2日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施。需報(bào)國務(wù)院審批的 112個(gè)省、市級(jí)土地利用總體規(guī)劃， 31個(gè)省級(jí)規(guī)劃和 64個(gè)市級(jí)規(guī)劃經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施。 1999年全國土地利用計(jì)劃實(shí)施效果良好，有效地控制了建設(shè)占用耕地。為了保護(hù)土地資源，國家進(jìn)一步完善國土資源規(guī)劃體系，強(qiáng)化了規(guī)劃的實(shí)施管理，制定了一系列的比較嚴(yán)格的規(guī)范的管理辦法2023年 9月 22日 94因此，可以明確地指出，今后土地資源的獲取將會(huì)越來越難，成本越來越高數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)景氣分析2023年 9月 22日 95從房地產(chǎn)企業(yè)的角度進(jìn)行分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)能力弱? 我國房地產(chǎn)數(shù)量多，截止 2023年底，共有房地產(chǎn)企業(yè)近 30000家。但平均規(guī)模小，平均資產(chǎn)在 4000萬左右，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。? 企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的 12個(gè)省市中，西部地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。? 近年來，更有眾多的上市公司和民間資本被房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的高利潤(rùn)率所吸引進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。? 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低，主要技術(shù)已經(jīng)成熟化，行業(yè)進(jìn)入壁壘低。這造成房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商多而小，整體層次較低。資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》2023年 9月 22日 96房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高，近年來一直在 76%左右。房地產(chǎn)需要大量投資，而房地產(chǎn)企業(yè)自有資金普遍不足，自籌資金開發(fā)不到 30%，主要依靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》2023年 9月 22日 97根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，近幾年房地產(chǎn)業(yè)的毛利率在 40% 左右。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的利稅率卻不斷下降資料來源：建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》2023年 9月 22日 98通過對(duì)滬深兩市 34家房地產(chǎn)上市公司的 1999年至 2023年凈資產(chǎn)收益率分析，也可以證明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走出暴利時(shí)代，整體行業(yè)利潤(rùn)率正在趨于合理數(shù)據(jù)來源：上市公司 2023年財(cái)務(wù)報(bào)表2023年 9月 22日 99目錄1. 緊水灘發(fā)展戰(zhàn)略陳述2. 宏觀環(huán)境分析3. 電力行業(yè)分析與內(nèi)部能力評(píng)價(jià)4. 房地產(chǎn)行業(yè)分析與內(nèi)部能力評(píng)價(jià)– 房地產(chǎn)行業(yè)特征研究– 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析– 房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)分析– 內(nèi)部能力分析5. 下一階段工作2023年 9月 22日 100整體態(tài)勢(shì) 產(chǎn)品態(tài)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)總的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該是積極向好，這是由大的國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)所決定的，國發(fā) [2023]18號(hào)文，第一次肯定了房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，這必將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展起到長(zhǎng)遠(yuǎn)的指導(dǎo)作用 GDP增 長(zhǎng)我國未來十年 GDP的增長(zhǎng)比例預(yù)計(jì)為%%，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需以保證就業(yè)和消費(fèi)增長(zhǎng)，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。也是基于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì) GDP增長(zhǎng)的重要性，以及顯