【正文】 同時也涌現(xiàn)了一批可歌可泣的模范職工。 解決了萬科在北京等中心城市土地資源不足而引起的缺乏發(fā)展后勁的難題 。 ? 萬科首先是從深圳這個改革的前沿基地發(fā)展起來的 ， 萬科從組建到經(jīng)營 ，基本上按照市場化的要求運作 。 同時 ， 萬科亦投資連鎖零售業(yè)務 ， 屬下萬佳百貨是深圳市品牌知名度及零售總額最高的零售業(yè)品牌 。 ? 參與投資企業(yè) ——集團只對其有投資但是不參與其經(jīng)營和管理的企業(yè) 。 產(chǎn)權歸屬 華遠集團的產(chǎn)權界定的確存在一些問題 。 同時華遠集團的股份在北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司下降到 %， 而第一大股東成為華潤北京置地集團的全資子公司的堅實發(fā)展有限公司 ， 持有股份為%。 ? 第三步 ， 新黃埔集團利用在房地產(chǎn)開發(fā)上積累的大量資金 ， 投入到以生物技術為代表的高新技術產(chǎn)業(yè)和以證券和基金為代表的資本市場上 ， 成功實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的轉換和升級 ， 形成了房地產(chǎn)開發(fā) 、 以生物技術和微晶技術為代表的高科技和依托房地產(chǎn)的商貿服務三大市場利基 。 ? 新黃浦集團是以房地產(chǎn)為主業(yè)，高科技產(chǎn)業(yè)為發(fā)展方向的企業(yè)集團。 物業(yè)管理和社區(qū)服務是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的必然延伸 。 在此基礎上建立與北京市內城區(qū)房地局系統(tǒng)單位的合作 ， 進一步開拓 XX的市場 ， 擴大規(guī)模 ， 獲得更多的收入和利潤 。 同時 ， XX通過在這一過程中深化與政府 、銀行的關系 ， 做好土地儲備和打通融資渠道 ， 為今后轉向商業(yè)性的開發(fā)做好準備 。 識別產(chǎn)業(yè)價值鏈的高利潤環(huán)節(jié) ， 把業(yè)務和資源集中在這些環(huán)節(jié) ， 可以獲得高的回報 。 認真研究這種轉化 ， 將有利于我們制定房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略 。 商品房住宅需求者 ——在房改政策的推行下 ， 這類顧客的比例一直在穩(wěn)定的上升 ， 不同的顧客 ， 對于商品房住宅的需求是不同的 ， 在這類顧客中 ， 還可以進一步的細分為三類 。 XX的存在價值必須從 XX的相關者的角度進行分析 。 深入分析 XX房地產(chǎn)的顧客 ， 明晰顧客的不同需求 。 即從 XX目前的政策性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式轉化為商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式 ， 再依托房地產(chǎn)切入其他的行業(yè) ， 這種經(jīng)營模式歸結為依托房地產(chǎn)的投資經(jīng)營模式 。 （ 二 ） 結合 XX房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析 ， 對 XX的機會和能力進行匹配 。 3） 北京人對于在 南城置業(yè)有頗多的顧慮 。 一是 。 可以說 ， 游戲規(guī)則的改變 ， 導致房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭愈來愈呈現(xiàn)出以資源和能力為核心的全方位競爭的特征 。 主要的風險有： 1） 競爭對手或者潛在的競爭對手的威脅 從 1980年北京市成立首家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ——北京市城市建設開發(fā)總公司到今年 5月 ， 北京市內資開發(fā)企業(yè)共計 1568家 。 危舊房改造是政府工程 ， 政府從資金 、 政策和稅收方面給相關企業(yè)以傾斜 。 準確判斷項目進入的時機 ， 對樓盤的銷售起著決定性的作用 。 因此 XX應該及早培養(yǎng)項目規(guī)劃設計能力 ， 還可以通過戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式或者兼并的方式引入一家具有較強的項目規(guī)劃和設計能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ， 實現(xiàn)優(yōu)勢互補 。 從圖 34中的廣州某小區(qū)的成本構成情況來看 ， 土地本身就是房地產(chǎn)開發(fā)成本的最大的構成要素之一 ， 利潤空間很大 。 這種競爭最終取決于價值鏈的系統(tǒng)效率 ， 即 ， 價值鏈所創(chuàng)造的價值同其所花費的成本之比 。 圖 32 2023年全國居民（每戶）住房情況 北京主辦 2023年奧運會對房地產(chǎn)業(yè)的拉動 。 1998年我國經(jīng)濟增長 ％ ， 房地產(chǎn)業(yè)增長拉動經(jīng)濟增長 2個百分點 ， 1999年我國經(jīng)濟增長 ％ ， 房地產(chǎn)業(yè)增長拉動經(jīng)濟增長 。 (圖 31) ? 最后 ， 分析了國內三家著名的房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營模式 ， 希望能夠為 XX的房地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒 。 房地產(chǎn)開發(fā)可能是 XX要走出的第一步，隨后帶動綜合物業(yè)服務的發(fā)展。 獲取商業(yè)價值 ?抓住北京 2023年奧運會的歷史機遇，在鍋爐“煤改氣”過程中及早籌劃，充分利用政策提供的機會，加快市場整合的進程，提前實現(xiàn)城八區(qū)聯(lián)合供暖的目標。專業(yè)化的員工隊伍是提高服務質量，維護品牌形象的重要保證。 XX應該選擇有服務要求并且能夠支付代價的客戶。物業(yè)的客戶群有以下三類： 第一類，居住在高標準的內銷商品房及外銷公寓內的居民。 確定業(yè)務設計要素 一、房地產(chǎn)開發(fā) 選擇長期客戶 房地產(chǎn)開發(fā)面臨的客戶有以下三大類： 第一類，政府補貼型住宅需求者； 第二類，商品房住宅需求者； 第三類，商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)需求者； 鑒于 XX現(xiàn)有的土地資源皆為危改小區(qū)，所以其選擇的客戶應以第一類和第二類顧客為主。 ? 能夠提高系統(tǒng)的整體運行效率 。 ?XX戰(zhàn)略的根本在于提供價值鏈整合基礎上的綜合服務解決方案。同時，合作伙伴的發(fā)展也需借助 XX的力量。 ?隨著 XX投資管理公司的成立，區(qū)政府的角色發(fā)生了較大的變化：從單純的行政管理者，轉變成具有管理者和所有者雙重身份。管理者對公司戰(zhàn)略的理解將直接影響戰(zhàn)略的實施效果，他們的工作態(tài)度與方法會直接影響員工的工作績效。 XX要在戰(zhàn)略框架內為他們搭建創(chuàng)業(yè)的平臺，使他們能夠隨著公司的成長而成長，在事業(yè)的追求中完成自我價值的實現(xiàn)。 相關者利益 —顧客（續(xù)二） 居民 房地產(chǎn) 社區(qū)服務 供暖 投資 公司資源 圖 12 ?員工是 XX最寶貴的財富之一。 ?分析 XX擁有的資源以及業(yè)務，我們會高興地發(fā)現(xiàn)，所有這些業(yè)務，不論是房地產(chǎn)開發(fā)、綜合社區(qū)服務，還是供暖，甚至是投資，都是圍繞小區(qū)的居民展開的。 存在價值 ?在企業(yè)化轉型之前， XX是通過代替政府行使公房管理的職能來服務于居民的，她既要滿足居民的要求，更要讓政府滿意，其存在價值更多的是取決于政府。 戰(zhàn)略生成的邏輯（續(xù)一） 戰(zhàn)略生成的邏輯（續(xù)二） ? 因此，本報告分為五大部分，分別對應五個層面的基本內容： ? 第一部分 確立存在價值 ? 第二部分 確定事業(yè)設計 ? 第三部分 XX戰(zhàn)略業(yè)務模塊界定 ? 第四部分 XX組織架構的思考 ? 第五部分 XX人力資源系統(tǒng)的思考 第一部分 確立存在價值 ?所謂一個組織的存在價值，就是指這個組織能為誰做多大的貢獻。 戰(zhàn)略生成的邏輯 ?第二、確定事業(yè)設計。 ?在企業(yè)化轉型的今天，政府不會再象從前那樣來給 XX下達指令，告訴她該做什么。因此只有明確了發(fā)展戰(zhàn)略， XX才能 完善組織構架，進行資產(chǎn)重組，優(yōu)化資源配置， 同時才能 吸納優(yōu)秀人才，激勵優(yōu)秀人才， 建立現(xiàn)代化的公司典范。 它明確了公司的存在價值，即我們依靠誰，通過什么樣的努力來獲得存在的理由；同時界定了公司行動的邊界，即什么是我們應該做的，什么是我們不能做的。 ?要堅持高標準，爭創(chuàng)第一流，實現(xiàn)新的突破。 戰(zhàn)略是我們的出發(fā)點 ?有三類企業(yè)是長不大，也活不長的： ?沒有戰(zhàn)略的企業(yè) ?有戰(zhàn)略，卻經(jīng)常變動的企業(yè) ?有戰(zhàn)略，但不會進行目標分解、目標逼近的企業(yè) ?XX公司在企業(yè)化轉型的過程中，面臨的重要問題首先是戰(zhàn)略問題，因為 XX作為一個市場主體是要長遠生存的。只有知道了什么是“做正確的事”，“正確地做事”才有意義?；谶@樣一個判斷，我們確定了 XX企業(yè)戰(zhàn)略的基調： 圍繞客戶需求，提供價值鏈整合基礎上的綜合服務解決方案。業(yè)務戰(zhàn)略一旦確定，公司的組織結構必須作出相應地調整。更重要的是，組織的成員會在價值認同的基礎上，形成目標趨同的合力，進而生成組織前進的巨大推力。 XX的相關者分析， 主要集中在客戶、員工、管理者、政府、合作伙伴 等方面。所以 XX必須學會：通過提供什么樣的服務，進而獲取什么樣的利潤。 ?公司的老員工已經(jīng)為公司的發(fā)展奉獻了人生最寶貴的時光，由于年齡以及知識結構的限制，他們需要以更大的勇氣和信心積極參與公司的“二次創(chuàng)業(yè)”，為公司的發(fā)展作出新的貢獻。 相關者利益 —員工（續(xù)） ?管理者的責任在于有效協(xié)調公司的各類活動，運用科學的激勵與約束機制，引導員工為公司的發(fā)展目標努力工作。從房管局到XX投資管理公司，區(qū)政府的意愿決定了 XX的每一步動作。商業(yè)競爭的方式已經(jīng)從傳統(tǒng)的“輸 —贏”模式轉變?yōu)椤摆A —贏”模式。 ?此外，無論是房地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)服務，還是投資， XX都需要與合作伙伴共享價值鏈。 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（續(xù)二） ? 能夠創(chuàng)造未來成長的機會 。一個公司的業(yè)務設計包括四個方面的戰(zhàn)略要素： ?選擇長期客戶 ——確定公司的目標客戶，根據(jù)自己的特長，要在客戶群體中選擇和區(qū)分最適合的或最有能力提供服務的客戶。 ?規(guī)劃設計能力同樣是 XX發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務必備的關鍵因素，必須下大力氣去培養(yǎng)，或者通過其他方式引入這種能力。這部分居民又可根據(jù)支付能力分為高端和低端兩個市場，低端市場以回遷居民為主。在新建小區(qū)開始進行新型電子商務模式的運作。 選定客戶群 共有三類客戶，他們是隨供暖業(yè)務的發(fā)展而依次呈現(xiàn)的： 第一類，供暖電梯公司現(xiàn)有的采暖用戶。 第三部分 北京 XX戰(zhàn)略業(yè)務模塊界定 在確定了業(yè)務設計的要素之后， XX的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略也就順理成章了。 應該看到，在所有的業(yè)務領域內， XX都存在能力上的缺陷。 從房地產(chǎn)業(yè)在 GDP中所占的比重來看， 1988年日本達到 ％，1990年香港地區(qū)為 ％， 1993年臺灣地區(qū)為 10％，美國在 10％－ 15％，而在中國這一指標值較低， 1997年達到 ％，預計 2023年真正成長為支柱產(chǎn)業(yè)，可達到 10％左右。 居民用于住宅消費的支出比例 ， 發(fā)達國家和地區(qū)達到 20％ － 30％ 左右 ， 而我國僅 10％ 左右 ， 隨著居民收入的提高這個比例也會進一步提高 。 企業(yè)價值鏈是美國著名的戰(zhàn)略管理大師波特 (Michael E. Porter)提出的一種戰(zhàn)略分析的基本理論工具。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 4） 圖 33 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 XX財務管理和會計活動 XX項目管理 XX人力資源管理 土地 獲取 項目規(guī) 劃設計 建設 施工 銷售 顧客 說明：紅色框中活動是創(chuàng)造價值的主要活動，其他是支持活動。 在對深圳萬科等著名的房地產(chǎn)品牌分析的過程中 ， 我們發(fā)現(xiàn)項目的規(guī)劃設計能力是形成房地產(chǎn)品牌的關鍵因素 ， 是體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力和能力的硬性指標 。 銷售工作從項目立項之日起就要啟動 ， 并貫穿整個開發(fā)過程 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 8） 土地 獲取 項目規(guī)劃 設計 建筑 施工 銷售 高利潤 環(huán)節(jié) 核心 能力 引入戰(zhàn)略聯(lián)盟 或收購；協(xié)調好 “規(guī)委”關系 利潤 實現(xiàn) 低利潤 環(huán)節(jié) 顧客 虛擬 圖 35 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的分析結果 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析 對 XX企業(yè)微觀環(huán)境的分析 ， 最終要歸結為 XX房地產(chǎn)開發(fā)面臨的機遇和挑戰(zhàn) 。 3） XX作為直接從房地局轉制過來的企業(yè)集團 ， 與北京其它區(qū)的房地局系統(tǒng)仍然保持著密切的聯(lián)系 。 可見 ， XX面臨著激烈的競爭環(huán)境 。 2） 政府政策 的變化 。 只有低風險 ， 高回報的項目才能夠獲得銀行的貸款 。 XX與區(qū)政府一直保持著良好的關系 。 ? 第一個問題是實現(xiàn)市場的轉化 ， 從政策性房地產(chǎn)開發(fā)的低價值顧客轉移到商業(yè)性開發(fā)的高價值顧客 。 ? 這是帶有根本性與全局性的問題 ， 必須重點對 XX房地產(chǎn)開發(fā)的顧客作出全面的分析 ， 根據(jù)不同的顧客的需求 ， 轉換房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的形態(tài) ， 建立不同的經(jīng)營模式來提供滿足顧客需求的產(chǎn)品和服務 。 擴展和延伸房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 ， 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與其它業(yè)務價值鏈之間的協(xié)同 。 北京市 2023年商品房的平均售價是 6249元 ， 按照國際慣例 ， 合理的房價應該是家庭年收入的 3－ 6倍 ， 那么一個雙職工家庭需要 60平方米的住宅 ， 則需要付出 375000元 ， 則家庭年收入當在 6萬元以上 ， 即 ， 處于小康以上水平的顧客是我們開發(fā)商品房的現(xiàn)實顧客 。 他們強調位置 、 地段 、 區(qū)位 、 商圈 、 社區(qū)等因素 。 建立政策性房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營模式 ， 從危舊房改造切入房地產(chǎn)開發(fā) 。 這種經(jīng)營模式歸結為 政策型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式 。 完善 XX在房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上的功能 ， 即在高利潤環(huán)節(jié)的土地開發(fā) ， 項目的規(guī)劃設計和實現(xiàn)利潤的銷售上建立 XX的優(yōu)勢 。 擴展和延伸房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 ， 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與其他業(yè)務價值鏈之間的協(xié)同 。 這樣 ， 以大厚公司為依托的危改開發(fā)和以商業(yè)性開發(fā)公司為主的商品房開發(fā)