【正文】 分享市場利潤，是雙方相互依存的重要理由。 ?北京市城八區(qū)的房地系統(tǒng)一直有著密切的聯(lián)系。 XX的轉型之路也是另外七區(qū)的必由之路。這七個房地局將成為 XX的重要合作伙伴，大家將為共同開拓北京市場而結成戰(zhàn)略聯(lián)盟。 ?此外，無論是房地產開發(fā)、社區(qū)服務，還是投資， XX都需要與合作伙伴共享價值鏈。關注合作伙伴的利益，才能保證 XX自身的利益。 相關者利益 —合作伙伴 第二部分 確定業(yè)務設計 ?在明確了自身的存在價值和理由之后， XX所要做的就是去努力實現(xiàn)其存在價值，首要的一步是選擇產業(yè)發(fā)展方向。 ?XX戰(zhàn)略的根本在于提供價值鏈整合基礎上的綜合服務解決方案。所以 XX的產業(yè)發(fā)展方向應基于對其產業(yè)價值鏈的分析。（如圖 21） 選擇產業(yè)發(fā)展方向 土地 規(guī)劃 設計 拆遷 建筑施工 銷售 物業(yè) 中介 寬帶接入 綜合采購 移交 供暖產業(yè) 資本市場 房地產開發(fā) 綜合社區(qū)服務 投資 圖 21 XX產業(yè)價值鏈示意圖 選擇產業(yè)發(fā)展方向（續(xù)一） ? 確定產業(yè)發(fā)展方向的標準應該是： （ 1）能夠創(chuàng)造產業(yè)價值； （ 2）能夠創(chuàng)造未來成長的機會； （ 3）能夠提高系統(tǒng)的整體運行效率。 ? 能夠創(chuàng)造產業(yè)價值 。 競爭環(huán)境的變化使我們在原有房地產業(yè)價值鏈中難以找到自己的獨特位置 ， 所以 XX的使命是 ， 重新審視產業(yè)價值鏈 ，找到各業(yè)務領域中價值增值和利潤產生的重點區(qū)域 ， 從中發(fā)現(xiàn)可以充分發(fā)揮我們優(yōu)勢的價值鏈環(huán)節(jié) ， 將資源重點配置到這個環(huán)節(jié) ， 選擇重點發(fā)展的業(yè)務領域 （ 社區(qū)服務 、 供暖 ） ， 對其進行集中投入 ， 逐步完善產業(yè)結構；對一些不具競爭力 ， 或者沒有足夠利潤空間的業(yè)務要徹底退出 。 選擇產業(yè)發(fā)展方向（續(xù)二） ? 能夠創(chuàng)造未來成長的機會 。為求長遠發(fā)展，我們必須徹底跳出原來的產業(yè)和產品概念，在更廣闊的領域選擇有良好經營前景的產業(yè)。比如，我們可以進入 綜合社區(qū)服務業(yè) 這一業(yè)務領域，整合原來分散在經營公司和物業(yè)公司的業(yè)務，利用社區(qū)市場的快速發(fā)展，把握終端住戶的需求，以在更高的起點上去研究和捕捉未來成長的機會。 ? 能夠提高系統(tǒng)的整體運行效率 。在一個復雜組織中，為了保證組織整體運行效率，各業(yè)務單位間的協(xié)同是必須的。對 XX而言，必須利用現(xiàn)代的 投資與金融 手段，真正發(fā)揮資本的作用，建立起以資本為紐帶的業(yè)務生態(tài)圈。 ? 基于以上分析，我們將圍繞 房地產開發(fā)、綜合社區(qū)服務、供暖產業(yè)、投資與金融 等四大業(yè)務板塊來論述 XX的業(yè)務戰(zhàn)略。 確定公司的業(yè)務設計要素，就是選擇合適的經營方式。一個公司的業(yè)務設計包括四個方面的戰(zhàn)略要素： ?選擇長期客戶 ——確定公司的目標客戶，根據(jù)自己的特長，要在客戶群體中選擇和區(qū)分最適合的或最有能力提供服務的客戶。 ?獲取商業(yè)價值 ——公司如何通過為客戶服務而創(chuàng)造價值，實現(xiàn)利潤； ?掌控關鍵因素 ——在價值創(chuàng)造過程中，要控制的關鍵環(huán)節(jié)在哪里； ?界定業(yè)務范圍 ——公司應從事何種經營活動，提供何種的產品和服務。 我們將針對 XX的四大業(yè)務版塊來詳細闡述這幾方面的要素。 確定業(yè)務設計要素 一、房地產開發(fā) 選擇長期客戶 房地產開發(fā)面臨的客戶有以下三大類： 第一類，政府補貼型住宅需求者； 第二類，商品房住宅需求者； 第三類，商業(yè)經營型房地產需求者； 鑒于 XX現(xiàn)有的土地資源皆為危改小區(qū)，所以其選擇的客戶應以第一類和第二類顧客為主。 獲取商業(yè)價值 ?依托自身的土地資源，展開全面的合作開發(fā)。充分利用合作伙伴的能力，從理解購房者的真正需求出發(fā)，提供從居室設計到購房按揭的全方位服務。 掌控關鍵因素 ?土地儲備是一個房地產公司能否持續(xù)生存的關鍵因素之一。 XX現(xiàn)在能控制的六片危改小區(qū)是 XX進行房地產開發(fā)最重要的資源，也是 XX與合作者進行談判的重要條件。 ?規(guī)劃設計能力同樣是 XX發(fā)展房地產開發(fā)業(yè)務必備的關鍵因素，必須下大力氣去培養(yǎng)，或者通過其他方式引入這種能力。 界定業(yè)務范圍 ?做好危改小區(qū)的開發(fā)，同時通過控股、參股等方式準備進入商品房開發(fā)市場。 二、綜合性物業(yè)服務 ——將傳統(tǒng)的被動式的物業(yè)管理轉化為主動的綜合性物業(yè)服務 選定客戶群 首先由物業(yè)介入，作為社區(qū)服務的第一步。物業(yè)的客戶群有以下三類： 第一類，居住在高標準的內銷商品房及外銷公寓內的居民。他們有較高的服務要求，較強的支付能力。強調服務水平重于關注收費價格。 第二類，居住在由成片的職工住宅構成的居住區(qū)、安居工程營造的居住區(qū)、公有房屋出售后的居住小區(qū)等社區(qū)內的居民。他們對服務的要求較高，但支付能力一般，希望以最少的支出獲取最好的服務。這部分居民又可根據(jù)支付能力分為高端和低端兩個市場，低端市場以回遷居民為主。 第三類，居住在未出售的直管公房及其它房屋內的居民。這類居民會數(shù)量會隨著房改的進程而逐年減少。 XX應該選擇有服務要求并且能夠支付代價的客戶。即逐步退出第三類市場，進入第二類市場的高端客戶以及第一類客戶。 獲取商業(yè)價值 ?首先從物業(yè)管理切入，逐步過渡到中介、綜合采購等綜合性物業(yè)服務。先以水電急修、電梯管理兩個專業(yè)化物業(yè)公司進行品牌運作；同時跟隨房地產開發(fā)進入新建小區(qū)物業(yè)，搶占市場，或通過收購現(xiàn)有的小型物業(yè)公司直接進入第一、二類市場。以專業(yè)化的優(yōu)質服務贏得居民的認同，掌握居民的需求狀況。在新建小區(qū)開始進行新型電子商務模式的運作。 掌控關鍵環(huán)節(jié) ?品牌 ——在物業(yè)管理行業(yè)，品牌對市場的推廣起著很大的作用。 ?人才 ——物業(yè)管理是直接與居民打交道的工作，對從業(yè)人員的素質要求較高。專業(yè)化的員工隊伍是提高服務質量，維護品牌形象的重要保證。 ?服務內容創(chuàng)新 ——不斷發(fā)現(xiàn)居民偏好的改變，及時開發(fā)出新的服務項目，拓展服務內容，是物業(yè)公司提高自身競爭力的有效途徑。 ?規(guī)?；?——不斷擴大物業(yè)管理規(guī)模，可以有效降低單位面積的管理成本。 界定業(yè)務范圍 ?立足居民日常生活的需求，提供綜合性物業(yè)服務，最終成為依托電子商務的居民生活用品綜合采購商。 三、供暖產業(yè) 供暖屬于物業(yè)的服務范圍，但由于其在居民生活及政府工作中的重要地位，因此有必要將其單獨列出進行分析。 選定客戶群 共有三類客戶，他們是隨供暖業(yè)務的發(fā)展而依次呈現(xiàn)的： 第一類，供暖電梯公司現(xiàn)有的采暖用戶。 第二類，宣武區(qū)內單位自備小鍋爐房的采暖用戶。 第三類，北京市城八區(qū)房管系統(tǒng)的采暖用戶。 獲取商業(yè)價值 ?抓住北京 2023年奧運會的歷史機遇，在鍋爐“煤改氣”過程中及早籌劃，充分利用政策提供的機會，加快市場整合的進程，提前實現(xiàn)城八區(qū)聯(lián)合供暖的目標。 掌控關鍵因素 ?降低成本，減員增效 ?擴大規(guī)模，提高收入 ?引進技術，提高科技含量 界定業(yè)務范圍 ?城區(qū)居民供熱 ?鍋爐房技術改造 四、投資與金融 資本的運作應該跟從公司的總體戰(zhàn)略，其核心內容是為公司的業(yè)務發(fā)展提供融資渠道的支持。 獲取商業(yè)價值 通過資本市場的運作，放大實際業(yè)務的效果，獲取更大的收益，建立穩(wěn)定的資金來源。同時通過對富裕資金的合理運作，獲取更高的資本回報。 掌控關鍵因素 ?專業(yè)化的資本市場運作能力 ?有成長空間的資金投向 ?合理、合法的資金調配 界定業(yè)務范圍 基于公司發(fā)展戰(zhàn)略的融資與投資。 第三部分 北京 XX戰(zhàn)略業(yè)務模塊界定 在確定了業(yè)務設計的要素之后， XX的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略也就順理成章了。 公司戰(zhàn)略理論告訴我們：公司的業(yè)務只有根植于資源并且在公司組織的協(xié)調與控制下運行，才能真正創(chuàng)造出價值。公司戰(zhàn)略實際上是一個系統(tǒng)工程。 房地產開發(fā)可能是 XX要走出的第一步，隨后帶動綜合物業(yè)服務的發(fā)展。供暖作為單獨的一個方向從物業(yè)中分離出來，是因為這是一項政府工程，是 XX不得不做的。而投資與金融業(yè)務也是緊密圍繞著房地產、物業(yè)等方向進行的。 考慮到 XX現(xiàn)有資源的情況，這四大板塊有可能無法全部進行投入，至少無法同時進行。面對未來， XX必須明確取舍，選擇自己最有希望成功的領域邁出第一步。 應該看到，在所有的業(yè)務領域內， XX都存在能力上的缺陷。因此，在進行業(yè)務推進的同時，更應注重核心能力的培養(yǎng)，尤其是核心人才的培養(yǎng)，這是至關重大的事。 第一板塊：房地產開發(fā)模塊 一、產業(yè)宏觀環(huán)境分析 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析 三、機會和能力的匹配 四、 XX房地產開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 五、戰(zhàn)略突破點 附錄 1：上海新黃埔集團模式 附錄 2：北京華遠模式 附錄 3：深圳萬科模式 第二板塊：綜合社區(qū)服務模塊 第三板塊：供暖產業(yè)業(yè)務模塊 第四板塊：投資與金融模塊 房地產開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略分析框架 ? 我們首先對房地產業(yè)進行產業(yè)宏觀環(huán)境分析 ， 從中得出房地產開發(fā)的成功要素 ， 在此基礎上 ， 對房地產開發(fā)價值鏈進行分析；通過對 XX微觀環(huán)境的分析 ， 剖析環(huán)境對 XX的影響 、 XX存在的機會和風險；并根據(jù)診斷報告中對 XX戰(zhàn)略要素的分析 ， 明晰 XX從事房地產開發(fā)的資源和能力；根據(jù)內部和外部分析 ， 進行機會和能力的匹配；結合房地產開發(fā)價值鏈的分析 ， 確定 XX房地產開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 ， 尋求 XX從事房地產開發(fā)的戰(zhàn)略突破點 。 (圖 31) ? 最后 ， 分析了國內三家著名的房地產開發(fā)公司的經營模式 ， 希望能夠為 XX的房地產開發(fā)提供借鑒 。 圖 31 XX房地產開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略分析框架 產業(yè)分析 企業(yè)微觀 環(huán)境分析 企業(yè)分析 關鍵成 功要素 機會和 風險 資源和 能力 房地產開發(fā) 價值鏈分析 XX房地產開發(fā) 機會和能力匹配 XX房地產開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 XX房地產開發(fā)戰(zhàn)略突破點 尋求房地產開發(fā)系統(tǒng) 的高杠桿點 房地產開發(fā)的經營模式 一、產業(yè)宏觀環(huán)境分析 房地產產業(yè)宏觀環(huán)境分析是分析宏觀環(huán)境因素對房地產開發(fā)的影響 ， 明晰房地產開發(fā)的成功關鍵要素 ，確定房地產開發(fā)價值鏈 。 產業(yè)宏觀環(huán)境分析分為兩部分： （ 一 ） 房地產業(yè)前景； （ 二 ） 房地產開發(fā)成功關鍵要素 。 (一 ） 房地產業(yè)前景看好 房地產業(yè)正在成為我國新的經濟增長點 80年代，我國房地產業(yè)和房地產市場初步產生。 90年代，房地產業(yè)進入成長期，特別是 90年代中后期，房地產業(yè)得到迅猛發(fā)展： 1994－ 1999年我國房地產開發(fā)投資平均增長 ％， 1991－ 1998年房地產銷售面積平均增長 ％，房地產銷售額增長 ％。 從房地產業(yè)在 GDP中所占的比重來看， 1988年日本達到 ％，1990年香港地區(qū)為 ％， 1993年臺灣地區(qū)為 10％，美國在 10％－ 15％，而在中國這一指標值較低， 1997年達到 ％，預計 2023年真正成長為支柱產業(yè)，可達到 10％左右。 可見，在未來 20年我國經濟增長過程中，房地產業(yè)發(fā)展的空間很大。 一、產業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 1） 從總體上來看 ， 我國房地產業(yè)發(fā)展已步入快車道 ， 房地產業(yè)具備了成長為新的經濟增長點的特征和條件 。 1998年我國經濟增長 ％ ， 房地產業(yè)增長拉動經濟增長 2個百分點 ， 1999年我國經濟增長 ％ ， 房地產業(yè)增長拉動經濟增長 。 市場規(guī)模巨大 。 據(jù)北京市政協(xié)城建委對北京住房市場發(fā)展情況的預測 ， 北京市每年約需住房 1200萬平方米 。 在北京市每年約有超過 10萬戶居民購買住宅 。從消費需求結構變化的規(guī)律來看 ， 城鎮(zhèn)居民消費結構正從積蓄準備期向消費革命期過渡 ， 房地產將成為新的消費熱點和投資熱點 。 居民用于住宅消費的支出比例 ， 發(fā)達國家和地區(qū)達到 20％ － 30％ 左右 ， 而我國僅 10％ 左右 ， 隨著居民收入的提高這個比例也會進一步提高 。 我國的居民住房有很大的改善空間 （ 見圖 32） ， 這是房地產開發(fā)的巨大商機 。 所以房地產是一個發(fā)展迅速 ， 前景光明的產業(yè) 。 圖 32 2023年全國居民（每戶）住房情況 北京主辦 2023年奧運會對房地產業(yè)的拉動 。 ? 7月 13日 ， 當薩馬蘭奇在莫斯科宣布北京獲得了 2023年的奧運會主辦權的時候 ， 在舉國歡慶的同時 ， 人們也看到了主辦奧運會給北京和中國帶來的巨大商機 。 ? 主辦奧運會 ， 將進一