【正文】 1）能夠創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)價(jià)值； （ 2）能夠創(chuàng)造未來成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)； （ 3）能夠提高系統(tǒng)的整體運(yùn)行效率。關(guān)注合作伙伴的利益，才能保證 XX自身的利益。 ?北京市城八區(qū)的房地系統(tǒng)一直有著密切的聯(lián)系。在競(jìng)爭(zhēng)中合作，在合作中共贏，已成為商界的共識(shí)。 相關(guān)者利益 —政府 ?鑒于此， XX在近期內(nèi)還必須承擔(dān)起社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的雙重責(zé)任，既要完成區(qū)政府交給的“保穩(wěn)定”的政治任務(wù)，又要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營上的突破，真正做到 “游刃于政府與市場(chǎng)之間” 。在企業(yè)化轉(zhuǎn)型之前，政府對(duì) XX提出的要求是作好公房管理工作，保持穩(wěn)定。讓管理者在一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中專注于事業(yè)的開拓，并使真正有才能的人脫穎而出。 XX的管理者首先必須完成觀念上的改變：管理者不是凌駕于普通員工的領(lǐng)導(dǎo)者，而是為員工的成長(zhǎng)提供支持的服務(wù)者。配合以現(xiàn)代人力資源管理體系，最大限度激勵(lì)員工為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略而努力奮斗。公司也應(yīng)該充分考慮他們的情況，為他們安排合理的出路。是廣大的員工創(chuàng)造了 XX的歷史，而 XX的明天更需要有創(chuàng)造力、有責(zé)任感、有事業(yè)心的優(yōu)秀員工去開拓。應(yīng)該明白，我們只有很好地滿足了顧客的需求，才能獲取應(yīng)得的利潤。 ?由于原來服務(wù)的住戶確實(shí)存在支付能力不足的問題， XX離開了政府的補(bǔ)貼，利潤的來源就會(huì)枯竭。 存在價(jià)值（續(xù)） ?直管公房的居民曾經(jīng)是 XX服務(wù)的主要對(duì)象，隨著直管公房的商品化以及危舊房改造的加快，這類居民的數(shù)量正在快速萎縮。 ?XX賴以生存的理由已經(jīng)改變了。 ?明確了自身的存在價(jià)值之后，組織就會(huì)發(fā)現(xiàn)更大的戰(zhàn)略自由度，更廣闊的發(fā)展空間，進(jìn)而會(huì)突破舊有的思維定勢(shì)，發(fā)現(xiàn)新的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。當(dāng)組織通過努力為相關(guān)者提供了不可替代的產(chǎn)品或服務(wù)，并使他們對(duì)組織產(chǎn)生了信任與依賴的時(shí)候，組織的存在價(jià)值也就基本確立了。 ?第五、人力資源的思考。 ?第三、確定戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模塊。XX戰(zhàn)略生成的邏輯可以這樣表述： ?第一、確立 XX的存在價(jià)值與理由。說到底，這是一個(gè)戰(zhàn)略問題。 “正確地做事”與“做正確的事” ?從歷史上看，原房地局一直作為國家行政事業(yè)單位行使行政管理職能，考慮的重點(diǎn)是如何執(zhí)行好政府下達(dá)的行政命令，而不必過多考慮這些命令正確與否。效果強(qiáng)調(diào)的是結(jié)果，效率指的是在追求效果的過程中如何降低投入與產(chǎn)出的比例。管理學(xué)家錢德勒指出： “組織跟隨戰(zhàn)略” 。 戰(zhàn)略規(guī)定了一個(gè)公司是什么、應(yīng)該走向哪里以及如何去走。 —— 區(qū)委書記趙久合同志在“全區(qū)半年經(jīng)濟(jì)工作 會(huì)”上對(duì)全區(qū)提出的三條要求 總 論 明確戰(zhàn)略，開創(chuàng)未來 …………………………………5 第一部分 確立存在價(jià)值 ……… …………………...…………… 13 第二部分 確定事業(yè)設(shè)計(jì) … …………………………………. 26 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ………………………………………...27 確定事業(yè)設(shè)計(jì)要素 ………………………………………...31 第三部分 XX戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模塊界定 ……………………………..40 一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模塊 ………………………………...43 二、綜合性物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)模塊 ………………………….107 三、供暖產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模塊 …………………………………149 四、投資與金融模塊 …… ……………………………...171 附：奧運(yùn)商機(jī)，百年難遇 ...……………………………..183 目 錄 第四部分 XX組織架構(gòu)的思考 … … ….…………………191 一、組織架構(gòu)調(diào)整的基本思路 ……………………….192 二、提高組織效率 … ………………………………...195 第五部分 XX人力資源系統(tǒng)的思考 …………………….196 一、 人力資源管理的思路 ……………………………197 二、 激活員工隊(duì)伍 ……………………………………198 結(jié) 語 ..………………………………………………………… 200 目 錄 總論 明確戰(zhàn)略，開創(chuàng)未來 ?公司戰(zhàn)略是著眼于未來、為適應(yīng)公司內(nèi)外形勢(shì)變化而作出的指導(dǎo)性發(fā)展規(guī)劃，它指明了在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中公司的生存態(tài)勢(shì)、經(jīng)營方針和發(fā)展方向，進(jìn)而決定了最重要的工作內(nèi)容和競(jìng)爭(zhēng)方式。北京 XX投資管理公司 發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 引 言 ?在大好形勢(shì)面前一定要保持強(qiáng)烈的緊迫感，保持開拓進(jìn)取、勇于創(chuàng)新、昂揚(yáng)向上、敢為人先、銳意進(jìn)取、爭(zhēng)創(chuàng)一流、腳踏實(shí)地、真抓實(shí)干的精神狀態(tài)。 ?戰(zhàn)略是公司行動(dòng)的指南。公司的一切活動(dòng)都是圍繞戰(zhàn)略來進(jìn)行的。一個(gè)公司的所有方面都要隨著戰(zhàn)略的調(diào)整而變化，戰(zhàn)略的調(diào)整緊接著需要組織結(jié)構(gòu)和人力資源的調(diào)整。有效果的前提是要“做正確的事”，只有事情是正確的，才有可能達(dá)到好的效果；有效率的前提是“正確地做事”，明確了如何正確地做事，自然可以提高做事的效率。因此， XX積累下來的經(jīng)驗(yàn)和能力都是偏重于如何“正確地做事”。 “正確地做事”與“做正確的事” ?因此， XX要解決的首要問題是戰(zhàn)略問題。 XX的存在價(jià)值就是創(chuàng)造利潤、提高凈資產(chǎn)收益率，通過滿足客戶、員工、政府、合作伙伴等相關(guān)者的不同利益，來確立自己不可替代的位置。圍繞房地產(chǎn)、綜合社區(qū)服務(wù)、供暖產(chǎn)業(yè)、投資與金融等四大業(yè)務(wù)板塊，描述 XX的發(fā)展戰(zhàn)略，指出 XX的未來之路。組織結(jié)構(gòu)的變動(dòng)必然會(huì)引起人員的調(diào)整，從而為建立現(xiàn)代人力資源系統(tǒng)提供了契機(jī)。 ?一旦明確了自身的存在價(jià)值，組織就能確定前進(jìn)的方向，猶如夜航的船只看到了燈塔。同時(shí)，組織也會(huì)重新審視自身的資源、業(yè)務(wù)與結(jié)構(gòu)，并思考這三部分的有機(jī)運(yùn)作能否實(shí)現(xiàn)其存在價(jià)值。因此， XX必須重新審視相關(guān)者的狀況，準(zhǔn)確把握自身的存在價(jià)值。因此 XX必須重新定位自己的顧客。轉(zhuǎn)企后， XX必須慎重思考：將為誰（？）提供什么樣的產(chǎn)品或服務(wù)（？）獲取什么樣的預(yù)期利潤（？）。 相關(guān)者利益 —顧客（續(xù)一） XX 顧客 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 獲取合理利潤 圖 11 ?XX的一切業(yè)務(wù)都應(yīng)緊密依托顧客的需求，通過顧客這個(gè)核心來整合其資源與業(yè)務(wù)，使公司成長(zhǎng)為一個(gè)基于核心顧客的良性生態(tài)系統(tǒng)。 ?由于歷史的原因， XX的員工隊(duì)伍目前面臨年齡老化、知識(shí)結(jié)構(gòu)失衡、人才儲(chǔ)備不足等問題。 相關(guān)者利益 —員工 ?新的事業(yè)必須依靠新的員工去開拓，因?yàn)樾碌氖聵I(yè)需要新的知識(shí)和技能，需要充滿激情的創(chuàng)意，需要全力以赴的投入。 ?老員工有所為，新員工有所圖。（圖 13） 股東 管理者 員 工 股東 管理者 員 工 相關(guān)者利益 —管理者 圖 13 ?管理者既要對(duì)員工負(fù)責(zé)，又要對(duì)股東負(fù)責(zé)。 ?有了這樣一個(gè)公平的環(huán)境， XX就能集聚一大批優(yōu)秀人才，成就一番事業(yè)。出于機(jī)構(gòu)改革的需要，政府又要求 XX轉(zhuǎn)型，將 XX推向市場(chǎng)。 ?XX所承擔(dān)的特殊任務(wù)，決定了她對(duì)于政府的特別價(jià)值，也進(jìn)一步說明了其存在的理由。 ?XX未來的市場(chǎng)擴(kuò)張，業(yè)務(wù)的發(fā)展，都無法離開合作伙伴的支持與協(xié)作。 XX的轉(zhuǎn)型之路也是另外七區(qū)的必由之路。 相關(guān)者利益 —合作伙伴 第二部分 確定業(yè)務(wù)設(shè)計(jì) ?在明確了自身的存在價(jià)值和理由之后， XX所要做的就是去努力實(shí)現(xiàn)其存在價(jià)值，首要的一步是選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。 ? 能夠創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)價(jià)值 。比如，我們可以進(jìn)入 綜合社區(qū)服務(wù)業(yè) 這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域，整合原來分散在經(jīng)營公司和物業(yè)公司的業(yè)務(wù)，利用社區(qū)市場(chǎng)的快速發(fā)展，把握終端住戶的需求，以在更高的起點(diǎn)上去研究和捕捉未來成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。 ? 基于以上分析，我們將圍繞 房地產(chǎn)開發(fā)、綜合社區(qū)服務(wù)、供暖產(chǎn)業(yè)、投資與金融 等四大業(yè)務(wù)板塊來論述 XX的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。 我們將針對(duì) XX的四大業(yè)務(wù)版塊來詳細(xì)闡述這幾方面的要素。 掌控關(guān)鍵因素 ?土地儲(chǔ)備是一個(gè)房地產(chǎn)公司能否持續(xù)生存的關(guān)鍵因素之一。 二、綜合性物業(yè)服務(wù) ——將傳統(tǒng)的被動(dòng)式的物業(yè)管理轉(zhuǎn)化為主動(dòng)的綜合性物業(yè)服務(wù) 選定客戶群 首先由物業(yè)介入，作為社區(qū)服務(wù)的第一步。 第二類，居住在由成片的職工住宅構(gòu)成的居住區(qū)、安居工程營造的居住區(qū)、公有房屋出售后的居住小區(qū)等社區(qū)內(nèi)的居民。這類居民會(huì)數(shù)量會(huì)隨著房改的進(jìn)程而逐年減少。先以水電急修、電梯管理兩個(gè)專業(yè)化物業(yè)公司進(jìn)行品牌運(yùn)作；同時(shí)跟隨房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新建小區(qū)物業(yè)，搶占市場(chǎng)，或通過收購現(xiàn)有的小型物業(yè)公司直接進(jìn)入第一、二類市場(chǎng)。 ?人才 ——物業(yè)管理是直接與居民打交道的工作，對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)要求較高。 界定業(yè)務(wù)范圍 ?立足居民日常生活的需求，提供綜合性物業(yè)服務(wù)，最終成為依托電子商務(wù)的居民生活用品綜合采購商。 第三類，北京市城八區(qū)房管系統(tǒng)的采暖用戶。同時(shí)通過對(duì)富裕資金的合理運(yùn)作，獲取更高的資本回報(bào)。公司戰(zhàn)略實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)工程。 考慮到 XX現(xiàn)有資源的情況，這四大板塊有可能無法全部進(jìn)行投入，至少無法同時(shí)進(jìn)行。 第一板塊：房地產(chǎn)開發(fā)模塊 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析 三、機(jī)會(huì)和能力的匹配 四、 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 五、戰(zhàn)略突破點(diǎn) 附錄 1：上海新黃埔集團(tuán)模式 附錄 2：北京華遠(yuǎn)模式 附錄 3：深圳萬科模式 第二板塊：綜合社區(qū)服務(wù)模塊 第三板塊：供暖產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模塊 第四板塊：投資與金融模塊 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略分析框架 ? 我們首先對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析 ， 從中得出房地產(chǎn)開發(fā)的成功要素 ， 在此基礎(chǔ)上 ， 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈進(jìn)行分析；通過對(duì) XX微觀環(huán)境的分析 ， 剖析環(huán)境對(duì) XX的影響 、 XX存在的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)；并根據(jù)診斷報(bào)告中對(duì) XX戰(zhàn)略要素的分析 ， 明晰 XX從事房地產(chǎn)開發(fā)的資源和能力；根據(jù)內(nèi)部和外部分析 ， 進(jìn)行機(jī)會(huì)和能力的匹配；結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的分析 ， 確定 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 ， 尋求 XX從事房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略突破點(diǎn) 。 (一 ） 房地產(chǎn)業(yè)前景看好 房地產(chǎn)業(yè)正在成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 80年代，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)初步產(chǎn)生。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 1） 從總體上來看 ， 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已步入快車道 ， 房地產(chǎn)業(yè)具備了成長(zhǎng)為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的特征和條件 。 在北京市每年約有超過 10萬戶居民購買住宅 。 所以房地產(chǎn)是一個(gè)發(fā)展迅速 ， 前景光明的產(chǎn)業(yè) 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 2） （二）房地產(chǎn)開發(fā)的成功關(guān)鍵要素 行業(yè)的成功關(guān)鍵因素是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要來源，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)創(chuàng)造利潤能力的分析比較，找出房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中能夠?qū)崿F(xiàn)高利潤的環(huán)節(jié)， XX在這個(gè)環(huán)節(jié)上通過集中配置資源而建立起的能力和優(yōu)勢(shì)，就是房地產(chǎn)開發(fā)成功關(guān)鍵要素。 波特認(rèn)為 ， 企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就是不同的價(jià)值鏈之間的競(jìng)爭(zhēng) 。 圖 33表示了 XX房地產(chǎn)開發(fā)簡(jiǎn)化的價(jià)值鏈 。 根據(jù)馬克思在 《 資本論 》里的分析 ， “ 土地獲得超額利潤 ” ， 這個(gè)結(jié)論也為西方和我國的實(shí)踐所證明 。 因此 ， XX目前主要是通過深化與政府的關(guān)系來獲得土地資源的 ， 這樣獲得的土地成本相對(duì)來說比較低廉 。 XX顯然不能夠只局限于政策性房地產(chǎn)開發(fā) ， 未來的發(fā)展必然要求XX轉(zhuǎn)向有較高價(jià)值的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā) 。這也是 XX應(yīng)該培養(yǎng)的重要能力之一。 因?yàn)殇N售是與顧客直接進(jìn)行接觸的環(huán)節(jié) ， 在房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)都有賴于銷售環(huán)節(jié)反饋的信息 ， 才能作出正確的決策 。 因此 ， 房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵成功要素是房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上的高利潤環(huán)節(jié) ,核心能力和利潤實(shí)現(xiàn)的環(huán)節(jié) ， 即 ， 土地資源的獲取 ， 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)銷售 （ 營銷 ） 。 1） 北京市加大 危舊房改造 的力度 ， 規(guī)劃在五年內(nèi)將北京市的危舊房全部改造完畢 。 南城房地產(chǎn)開發(fā)有巨大的發(fā)展空間 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 1） XX從事房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) XX從事房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存 。 在宣武區(qū)內(nèi) ， 有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 200多家 ， 其中主要的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有： 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 2） 一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)： 北京宣武區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司 ， 目前項(xiàng)目有企業(yè)莊勝園和旭日家園等；北京宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司 ， 主要項(xiàng)目有牛街 2期 ， 凌云局 ， 建功北里 ， 雙盆小區(qū)等 ， 目前正在進(jìn)行股份有限公司改制；北京宣興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任