【正文】 歷史將 XX推向了市場， XX必須以市場為準(zhǔn)則選擇有利潤空間的物業(yè)。因此，我們的經(jīng)營方針應(yīng)該是：從維修型物業(yè)轉(zhuǎn)向以高檔住宅、寫字樓為主要對象的服務(wù)型物業(yè)。 在北京、天津等地 推出萬科城市花園 萬科金色家園 萬科溫馨家園 萬科物業(yè)，萬客會等 構(gòu)成了萬科的品牌優(yōu)勢 三大城市圈： 環(huán)渤海地區(qū) 長江三角洲地區(qū) 珠江三角洲 成都、武漢等 腹地經(jīng)濟發(fā)達， 人口眾多經(jīng)濟中心 品牌擴張 圖 315 萬科品牌占市場，品牌擴張 第一板塊：房地產(chǎn)開發(fā)模塊 第二板塊：綜合性物業(yè)服務(wù)模塊 ? 物業(yè)服務(wù) 一、北京市物業(yè)環(huán)境分析 二、 以退為進：退出現(xiàn)有低檔物業(yè)市場，進入贏利性強的市場 三、 雙管齊下：專業(yè)化物業(yè)公司創(chuàng)品牌，綜合性物業(yè)占市場 四、未雨綢繆：作小區(qū)居民的綜合采購商 ? 中介業(yè)務(wù) 一、房屋中介市場的環(huán)境與趨勢分析 二、 XX發(fā)展中介業(yè)務(wù)的優(yōu)勢資源 三、房屋中介的配電盤模型 四、成功運行“配電盤”模式 ? 轉(zhuǎn)變機制 ——走“民有化”之路 第三板塊：供暖產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模塊 第四板塊：投資與金融模塊 綜合性物業(yè)服務(wù)模塊 綜合性物業(yè)服務(wù)是為滿足業(yè)主針對物業(yè)的需求所開展的各項服務(wù)業(yè)務(wù)。 ? 萬科開發(fā)的樓盤多次獲得 “ 國家建設(shè)部建筑設(shè)計一等獎 ” 、 “ 深圳市建筑設(shè)計金牛獎 ” 、 “ 中國建筑工程魯班獎 ” 、 “ 上海市建筑工程白玉蘭獎 ” 、 “ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) （ 大廈 ） ” 等各項榮譽 ， 萬科的物業(yè)管理率先在行業(yè)內(nèi)通過 ISO9002第三方國際認證 。 同時萬科選擇成都 、 武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟中心城市作為發(fā)展目標(biāo) ， 推出 “ 萬科城市花園 ” 品牌 ， 進一步擴大萬科在各地的市場份額 ， 實現(xiàn)成為行業(yè)領(lǐng)跑者的目標(biāo) 。 ? 1999年度配股資金 2023年初到位 ， 公司實力進一步增強 。 ? 1988年 12月 ， 萬科進行股份化改組 ， 公司公開向社會發(fā)行 41,332,680股 A股 ， 資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大 ， 經(jīng)營體制徹底轉(zhuǎn)換 。 至 2023年底 ， 公司總資產(chǎn) ， 凈資產(chǎn) ， 擁有員工 6616名 ， 全資及關(guān)聯(lián)公司 37家 。 3。 ? 半緊密層企業(yè) ——由集團公司參股 ， 或者由緊密層企業(yè)獨資創(chuàng)建或控股的獨立法人企業(yè) 。因此 ， 將華遠集團的全部資產(chǎn)界定為國有資產(chǎn)以換取政府對華遠的最大支持 。 ? 華遠處理依賴政府和投身市場發(fā)展的關(guān)系對于 XX有重大的參考意義 ， 因為當(dāng)年的華遠與現(xiàn)在的 XX面臨著類似的問題：依賴政府和投身市場發(fā)展以及由此帶來的政府行政控制問題 。 在華潤的推動下 ， 深圳萬科房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 （ 萬科也在華潤旗下 ） 和北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司之間出現(xiàn)了南北強強聯(lián)合的戰(zhàn)略聯(lián)盟 。 ? 北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)展的三個階段： ? 第一階段：北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司成立于 1987年 ， 到1993年成功完成了股份制改組 。成立之初華遠承擔(dān)了西城區(qū)政府的一部分政府管理職能 ， 后來 ， 雖然政府收回這 13家集體所有制企業(yè) ， 但是 ， 與西城區(qū)政府的關(guān)系沒有變化 。 上海新黃埔集團模式 上海新黃埔集團模式 ? 第二步 ， 新黃埔集團利用上海浦東開發(fā)的有利時機 ， 大規(guī)模的參與上海的商品房和商業(yè)用房的開發(fā) ， 成功的實現(xiàn)了由政策性房地產(chǎn)開發(fā)向商品性房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)化 ， 由區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司向上海乃至全國性的房地產(chǎn)開發(fā)公司的轉(zhuǎn)化 。其中，４家企業(yè)具有國家一級資質(zhì)，３家企業(yè)進入同行業(yè)全國百強，６家物業(yè)管理公司通過ＩＳＯ９００２認證，２家企業(yè)為上海市高新技術(shù)企業(yè)。 附錄 1：上海新黃埔集團模式 ? 上海新黃浦集團組建于１９９４年６月，是上海市政府首批現(xiàn)代企業(yè)制度試點企業(yè)之一，上海市政府重點扶持的５４家大型企業(yè)集團之一。 ? XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的突破點應(yīng)該是與 XX的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的高利潤環(huán)節(jié)相符合 ， 同時 ， 在 XX現(xiàn)有的資源能力下能夠具有可行性 ，而且 ， 環(huán)境也提供了這種機會 ， 只有滿足這三個要求的機會 ， 才能夠是 XX房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略突破點 。 經(jīng)營模式 3：房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的延伸和價值鏈之間的協(xié)同 。 這個過程 ， 必然是 XX以能力（ 項目管理和項目規(guī)劃設(shè)計 ） 和資源 （ 土地資源 、 融資渠道 、 內(nèi)部資金循環(huán)體系 ） 為核心的整體水平提升的過程 。 根據(jù)對商品房住宅和商業(yè)經(jīng)營性房地產(chǎn)市場的分析 ， XX的資源能力以及市場的機會分析 ， 同時參考對照上海新黃埔集團 、 北京華遠房地產(chǎn)股份公司以及深圳萬科集團的發(fā)展 ， 房地產(chǎn)開發(fā)的主要的利潤區(qū)間在于商業(yè)性質(zhì)的開發(fā) 。因此，在這種情況下公司的經(jīng)營應(yīng)以政府任務(wù)為主導(dǎo)，重在培養(yǎng)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計能力，并以此獲得土地和政府的支持。 其中關(guān)鍵性的因素是 XX與宣武區(qū)政府的關(guān)系 ， 以及 XX能夠掌握的土地資源 。 四、 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 7） 經(jīng)營模式 1： 政策型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式 （ 以大厚房地產(chǎn)開發(fā)公司為主 ） 。 這個過程就是尋求在房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上的定位 。 因此 ， 房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品為物業(yè)管理和綜合社區(qū)服務(wù)提供了基礎(chǔ)和平臺 ， 物業(yè)管理和綜合社區(qū)服務(wù)的價值是長期的 ， 而房地產(chǎn)開發(fā)的房子的價值是短暫的 。 四、 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 5） 應(yīng)該意識到 ， 這三類顧客在一定的條件下是可能相互轉(zhuǎn)化的 。 收入中上水平的居民 ， 他們比較注重房屋的地段 ， 位置和環(huán)境等因素 ， 對價格的承受能力強于第一類居民 。 四、 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 4） 政府補貼型住宅需求者 ——中國在房改之前的大部分城鎮(zhèn)居民都是這類 ， 隨著房改政策的推行 ， 政府補貼型住宅需求者的比例在不斷下降 ， 但是仍然在整個房地產(chǎn)市場中占有絕大部分的比例 ， 主要有直管公房的居民戶 ， 擁有小產(chǎn)權(quán)的居民戶 ， 危舊房改造回遷的居民戶 ， 經(jīng)濟適用房的居民戶在某種程度上也是這一類別 。 我們在這里重點分析房地產(chǎn)開發(fā)的顧客 。 四、 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 3） 深入思考 XX的存在價值 ， 分析 XX房地產(chǎn)的顧客 ， 明晰顧客的不同需求 。 識別房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的高利潤環(huán)節(jié) ， 集中資源 ， 控制價值鏈中的高利潤環(huán)節(jié) ， 獲得高回報 。 ? 因此 ， 確定 XX房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略的過程 ， 就是對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈逐步深入分析的過程 ， 是從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的某個局部的環(huán)節(jié)－－ 點－－ 到整條房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈－－ 線 －－的整合 ， 再到房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與其他業(yè)務(wù)價值鏈的整體協(xié)同－－ 系統(tǒng) ， 進而提升整個 XX的系統(tǒng)效率 ， 實現(xiàn) XX的整體目標(biāo)的過程 。 四、 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù) 1） 機會和能力的匹配 實現(xiàn)價值鏈形態(tài)的轉(zhuǎn)化： 危舊房改造和南城建設(shè)，實現(xiàn)價值鏈形態(tài)的轉(zhuǎn)化。 ? 第二個是實現(xiàn)價值鏈形態(tài)的轉(zhuǎn)化 ， 即從價值鏈的高利潤環(huán)節(jié)這一點切入房地產(chǎn)開發(fā) ， 通過積累和核心能力的培養(yǎng) ， 實現(xiàn)從價值鏈上的高利潤點到整條價值鏈的整合 ， 從房地產(chǎn)價值鏈向滿足顧客的更多的需求的物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)自然延伸 ， 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與其它業(yè)務(wù)的價值鏈互動和協(xié)同 ， 提升 XX的系統(tǒng)效率 。 我們根據(jù) XX的資源能力以及市場和政策機會 ， 深入分析房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 ， 認為 XX應(yīng)該將自己的資源集中在價值鏈的前端 ， 即土地資源的獲取上面 ， 同時建立和培養(yǎng) XX自身的項目規(guī)劃設(shè)計和銷售能力 。 而且 XX轉(zhuǎn)制是宣武區(qū)政府的一項重要的政府工程 ， 政府非常重視 XX轉(zhuǎn)制建企工作 。 因此 ， XX應(yīng)該綜合考慮面臨的風(fēng)險 ， 并及早提出應(yīng)對策略 。 當(dāng)然 ， 對于有政府擔(dān)保有信譽的開發(fā)商 ， 條件會有所降低 。 那些自有資金不足或者沒有靈活融資渠道的開發(fā)商 ， 其實就已遭淘汰 。 最近出臺的兩項政策 ， 對于房地產(chǎn)開發(fā)市場而言 ， 不啻于扔了兩顆重磅炸彈 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 4） 面對競爭 ， XX應(yīng)該充分考慮競爭對手的反應(yīng) 。 隨著國家提高房地產(chǎn)開發(fā)的門檻 ，愈來愈多的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被淘汰 ， 競爭在一個更高的水平和層次上展開 。 按注冊資本金分類 ， 注冊資本在 1億元以上的企業(yè) 42家 ， 注冊資本在 5000萬元以上 1億元以下的企業(yè) 91家 ， 注冊資本 5000萬元以下的企業(yè)1435家 。 而 XX下屬的大厚公司是北京市內(nèi)四區(qū)房地局系統(tǒng)中唯一具有 二級開發(fā)資質(zhì) 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ， 這為 XX的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供了廣闊的合作空間 。 2） 北京市關(guān)于加快 南城建設(shè) 的政策和城市規(guī)劃給處在南城的 XX帶來了巨大的發(fā)展機會 。 XX從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)存在巨大的機會 。 這也是 XX要培養(yǎng)的核心能力 。 因而 ， 銷售也是 XX必須掌控的成功關(guān)鍵要素之一 。在項目規(guī)劃時，應(yīng)該認真研究有關(guān)的政策法規(guī)，協(xié)調(diào)好與“規(guī)委”的關(guān)系，爭取最高限的規(guī)劃容積率。 從 XX的情況來看 ， 從事危舊房改造等政策性房地產(chǎn)開發(fā)項目對于 項目的規(guī)劃設(shè)計能力要求不是很高 ， 但是從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目對此要求是很高的 ， 這是商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)必須建立起來的核心能力 。 從 XX的情況來看 ,XX獲得土地的主要方式是接受政府下達的舊城區(qū)改造和危舊房改造任務(wù)而獲得的土地 。 土地獲取 土地是一種稀缺資源 ， 土地是財富之母 。 對于房地產(chǎn)開發(fā)來說 ， 主體活動是土地的獲取 、 項目規(guī)劃設(shè)計 、建筑施工和銷售等四項活動 ， 支持活動是項目的管理 、 財務(wù)和會計 、人力資源管理等活動 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 3） 企業(yè)的價值鏈就是企業(yè)所有參與創(chuàng)造價值的相互關(guān)聯(lián)但又互不相同的生產(chǎn)經(jīng)營活動所形成的一個動態(tài)過程 。 ? 主辦奧運會 ， 將進一步拉動北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 涉外公寓 ，寫字樓 ， 商品房住宅以及加快北京的危舊房改造 ， 從而從整體上帶動房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮 ， 而且 ， 由于資本對北京市場的看好 ，這種熱潮會持續(xù)一段比較長的時間 。 我國的居民住房有很大的改善空間 （ 見圖 32） ， 這是房地產(chǎn)開發(fā)的巨大商機 。 據(jù)北京市政協(xié)城建委對北京住房市場發(fā)展情況的預(yù)測 ， 北京市每年約需住房 1200萬平方米 。 可見，在未來 20年我國經(jīng)濟增長過程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間很大。 產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析分為兩部分： （ 一 ） 房地產(chǎn)業(yè)前景； （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)成功關(guān)鍵要素 。因此，在進行業(yè)務(wù)推進的同時，更應(yīng)注重核心能力的培養(yǎng)，尤其是核心人才的培養(yǎng)，這是至關(guān)重大的事。而投資與金融業(yè)務(wù)也是緊密圍繞著房地產(chǎn)、物業(yè)等方向進行的。 公司戰(zhàn)略理論告訴我們：公司的業(yè)務(wù)只有根植于資源并且在公司組織的協(xié)調(diào)與控制下運行，才能真正創(chuàng)造出價值。 獲取商業(yè)價值 通過資本市場的運作，放大實際業(yè)務(wù)的效果，獲取更大的收益，建立穩(wěn)定的資金來源。 第二類，宣武區(qū)內(nèi)單位自備小鍋爐房的采暖用戶。 ?規(guī)?；?——不斷擴大物業(yè)管理規(guī)模，可以有效降低單位面積的管理成本。 掌控關(guān)鍵環(huán)節(jié) ?品牌 ——在物業(yè)管理行業(yè)，品牌對市場的推廣起著很大的作用。 獲取商業(yè)價值 ?首先從物業(yè)管理切入，逐步過渡到中介、綜合采購等綜合性物業(yè)服務(wù)。 第三類，居住在未出售的直管公房及其它房屋內(nèi)的居民。強調(diào)服務(wù)水平重于關(guān)注收費價格。 界定業(yè)務(wù)范圍 ?做好危改小區(qū)的開發(fā)，同時通過控股、參股等方式準(zhǔn)備進入商品房開發(fā)市場。充分利用合作伙伴的能力，從理解購房者的真正需求出發(fā)，提供從居室設(shè)計到購房按揭的全方位服務(wù)。 ?獲取商業(yè)價值 ——公司如何通過為客戶服務(wù)而創(chuàng)造價值，實現(xiàn)利潤； ?掌控關(guān)鍵因素 ——在價值創(chuàng)造過程中，要控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在哪里； ?界定業(yè)務(wù)范圍 ——公司應(yīng)從事何種經(jīng)營活動，提供何種的產(chǎn)品和服務(wù)。對 XX而言，必須利用現(xiàn)代的 投資與金融 手段，真正發(fā)揮資本的作用，建立起以資本為紐帶的業(yè)務(wù)生態(tài)圈。為求長遠發(fā)展，我們必須徹底跳出原來的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品概念，在更廣闊的領(lǐng)域選擇有良好經(jīng)營前景的產(chǎn)業(yè)。（如圖 21） 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 土地 規(guī)劃 設(shè)計 拆遷 建筑施工 銷售 物業(yè) 中介 寬帶接入 綜合采購 移交 供暖產(chǎn)業(yè) 資本市場 房地產(chǎn)開發(fā) 綜合社區(qū)服務(wù) 投資 圖 21 XX產(chǎn)業(yè)價值鏈?zhǔn)疽鈭D 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（續(xù)一） ? 確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是： （