【正文】 但是隨著住宅商品化的推進(jìn)，人們的觀念發(fā)生了變化，現(xiàn)在不僅是建筑面積有價，環(huán)境、設(shè)施在住宅建設(shè)中愈加重要，環(huán)境有價已成共識，甚至形成新的賣點多元化價格體系幾年前開發(fā)的住宅在個人購買率不斷上升的市場中缺乏產(chǎn)品競爭力，即使降價也難以消化，市場競爭日益激烈使小規(guī)模發(fā)展商生存空間縮小，地域型的房地產(chǎn)主導(dǎo)企業(yè)將逐步形成房產(chǎn)庫存壓力存在城鄉(xiāng)結(jié)合部大型物業(yè)的開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化優(yōu)勢，而且城鄉(xiāng)結(jié)合部價格穩(wěn)定，住宅的產(chǎn)品素質(zhì)對普通收入階層有較大吸引力，城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，對市中心的物業(yè)造成巨大壓力城市空心化78近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長態(tài)勢資料來源： 《中國統(tǒng)計年鑒》（ 19902023），中國統(tǒng)計出版社。法律關(guān)系混亂167。 75物業(yè)管理和顧客價值的實現(xiàn)緊密相關(guān)，是品牌的重要組成部分，關(guān)鍵是做不做，如何做決策一：進(jìn)不進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域提供公共服務(wù)對公共物業(yè)安全及秩序進(jìn)行監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾轉(zhuǎn)移產(chǎn)品移交責(zé)任界定業(yè) 主167。各級合作單位對成本和工作量統(tǒng)計報量，編制預(yù)決算用分項工程成本保證總成本控制目標(biāo)實現(xiàn)進(jìn) 度 成 本74市場銷售階段是公司完成價值實現(xiàn)的 “驚人一躍 ”廣告促銷組合渠道樓盤面市廣告媒體公共關(guān)系房產(chǎn)展示交易會網(wǎng)絡(luò)銷售推廣營業(yè)推廣人員銷售銷售策劃方案人員培訓(xùn) 銷售培訓(xùn)公司代理銷售自主銷售（售樓部）公益活動營銷策劃公司促銷活動代理商及分銷網(wǎng)絡(luò)的建立 ──選擇所要運用的中間商： 最重要的渠道功能是信息收集、促銷活動、談判功能、定購產(chǎn)品、融資渠道、風(fēng)險承擔(dān)、付款方式。監(jiān)理公司的控制監(jiān)督工程進(jìn)展167。開發(fā)公司的質(zhì)量控制目標(biāo)下達(dá)167。設(shè)計是銷售策劃之本，是有效供給之源。國外建筑設(shè)計公司的大量進(jìn)入。國營綜合設(shè)計院為主體的設(shè)計體制 ,全國有工程勘察設(shè)計咨詢單位 12572家，其中，甲級資質(zhì)單位 1282家。而由此帶來的債券利率市場化將會吸引更多對內(nèi)地房地產(chǎn)市場看好的國內(nèi)外機構(gòu)及個人投資者，為房地產(chǎn)企業(yè)打開一個新的融資渠道。到期結(jié)算時，投資者可選擇現(xiàn)金形式的還本付息，也可以選擇按 事先約定的價格優(yōu)先購買已進(jìn)入銷售階段的本次所開發(fā)的房產(chǎn)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評級仍應(yīng)以企業(yè)未來盈利能力和現(xiàn)金流量分析為核心，著力考察企業(yè)的償債能力及償債意愿 。由于募集資金主要是中國大陸地區(qū)，而政府目前在產(chǎn)業(yè)基金方面的立法尚屬空白，募集產(chǎn)業(yè)基金被視為非法。同時中國政府對產(chǎn)業(yè)基金所持的態(tài)度十分堅決，一定要先立法再放行，決不允許在立法之前進(jìn)行所謂的試點。 2023年 5月，由中國五礦集團(tuán)房地產(chǎn)、北京首鋼集團(tuán)房地產(chǎn)、北京城建集團(tuán)房地產(chǎn)、中國石油天然氣管道局房地產(chǎn)、萬年投資集團(tuán)共同發(fā)起成立的北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司雖然還不是真正意義上的房地產(chǎn)投資基金，但可以算是房地產(chǎn)投資基金從討論到實踐的 “ 探路人 ” 。 中遠(yuǎn)發(fā)展、世貿(mào)股份、陽光股份等企業(yè)借殼上市后，其開發(fā)樓盤的銷售量都有不同程度的增長企業(yè)上市雖然在法律上已無障礙，但是上市的門檻仍然很高房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展為房企 “借殼、買殼 ”創(chuàng)造了條件“借殼、買殼 ”是房地產(chǎn)企業(yè)自身快速擴(kuò)張的現(xiàn)實需要房企融資渠道單一，存在較高的融資門檻66房地產(chǎn)證券化政策即將出臺將房地產(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實行 房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。從過去的經(jīng)驗看，推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā) 展的資金主要是銀行貸款、企業(yè)自我積累和預(yù)售房款。同時，中國資本市場的規(guī)模和容量都有了較大的發(fā)展，因而，借助資本之翼，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè) “借殼、買殼 ”上市的原動力房地產(chǎn)行 業(yè)是一個規(guī)模型、資金密集型行業(yè)，其特點是建設(shè)周期長、資金需求量大、回收慢。 隨著 2023年 2月天鴻寶業(yè)的上市，資本市場在時隔 8年后重新實現(xiàn)了與房地產(chǎn)企業(yè)的對接，然而，在過去的一年中，除了首批開禁的天鴻、金地、天房三家和 一只歷史遺留問題股東華實業(yè)外，房地產(chǎn)企業(yè)通過 IPO上市動作不大。在天鴻寶業(yè)上市前，北京甚至沒有一家 直接在深滬兩市上市的房地產(chǎn)公司，這與北京市房地產(chǎn)市場在全國的地位極不協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績不佳，直接影響了整個房地產(chǎn)板塊在投資者心目中的形象，金地公司主要在深圳的福田區(qū)進(jìn)行住宅和工業(yè)廠房的建設(shè)，公開發(fā)行股票之前，只能算一個有區(qū)域性品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果企業(yè)不能把握機會、科學(xué)決策和嚴(yán)格管理，其結(jié)果可能適得其反，對企業(yè)將會產(chǎn)生顛覆性的打擊。v 企業(yè)股票上市，提升了上市公司的社會認(rèn)知度，帶來良好的聲譽，促進(jìn)銷售。v 發(fā)行股票籌措資本具有永久性，無需到期償還。但住房抵押貸款和開發(fā)性貸款相比，對開發(fā)商影響最大的還是后者。之后，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)性貸款余額下降明顯。 城市土地的稀缺性開發(fā)企業(yè)的競爭加劇提高抗風(fēng)險能力房地產(chǎn)運行的周期性土地作為戰(zhàn)略性資源 土地還貸利息小于土地升值額選擇地塊的決策資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量專業(yè)的土地估價人員明確的市場發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃指向 市場指向?qū)ふ疫m合潛在需求的地塊影響地價開發(fā)的方向 開發(fā)的可行性推動新一輪圈地運動，一時硝煙四起資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量58導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)價值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)吸引力土地流通市場融資市場北京市場59房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險的大小，開發(fā)效益的好壞房地產(chǎn)開發(fā)融 資 渠 道自有資本 銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼借殼上市開發(fā)貸款個人貸款結(jié)算資金IPO上市資本運營層面資金融通層面產(chǎn)業(yè)投資基金住房貸款證券化 內(nèi)部積累吸收權(quán)益性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房款602023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源統(tǒng)計結(jié)果到目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源還是銀行貸款和占用結(jié)算資金，在資本市場上直接融資所占的比重很小資料來源：北京房地產(chǎn)市場調(diào)查報告61房產(chǎn)企業(yè)原來所依賴的融資渠道的要求越來越嚴(yán)格2023年 6月 26日，央行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。減少隱形交易成本，減少中間環(huán)節(jié)216。不利于開發(fā)公司公平競爭、長遠(yuǎn)發(fā)展216。投機尋租行為嚴(yán)重216。無法顯性土地和建筑的價值216。城市功能定位52一級地基本在二環(huán)以內(nèi)，一級商業(yè)基準(zhǔn)地價為每平方米 18520元一級住宅基準(zhǔn)地價為每平方米 14308元一級工業(yè)基準(zhǔn)地價為每平方米 8485元。v 向東通出?？?，向南通中原腹地，是城市發(fā)展的主要方向；沿京津唐高速是城市主要發(fā)展軸。v 建設(shè)節(jié)水型城市，保證水源的供應(yīng)，提高水質(zhì)。舊城改造的對建筑高度嚴(yán)格限制，保護(hù)棋盤式道路骨架和界限胡同格局。城市的郊區(qū)化再城市化新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)調(diào)整改造并重新興城市中心功能組團(tuán)作為沿城區(qū)的外延地帶，土地供應(yīng)量相對充足，是城市居民向外擴(kuò)散居住的良好結(jié)合地帶。47導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)價值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)吸引力土地流通市場融資市場北京市場48土地與房地產(chǎn)關(guān)系緊密，土地價值的挖掘和成本是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵之一－ 土地是稀缺資源，為房產(chǎn)提供最基本的生產(chǎn)要素－ 土地價格能保值增值－ 土地供給易受政策影響：管理權(quán)的行使進(jìn)行規(guī)劃、行政征收權(quán)的行使強行征用和收購。穩(wěn)定期鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的熱點產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)低潮期受國家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮復(fù)蘇期規(guī)范房地產(chǎn)市場、大力發(fā)展住宅建設(shè) 二次發(fā)展期申奧成功、入世成功擴(kuò)大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長經(jīng)濟(jì)點我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展期時間78 92 94 98 2023 43全國房地產(chǎn)開發(fā)公司逐年增加資料來源：歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》從左圖可以看出受國家宏觀政策影響，自90年至 95年我國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)呈上升之勢， 95年企業(yè)總數(shù)達(dá)到 33482個， 96年出現(xiàn)下降， 97年上升，至 2023年 27303家。?2023－ 2023年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到 35%左右，生活水平進(jìn)入富裕階段，住宅消費比重將提高到 13－ 18％恩格爾系數(shù)居民可支配收入國民經(jīng)濟(jì)（GDP）36WTO 拉動了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給WTO帶來的變化 對需求方的影響 對供給方的影響? 外商擴(kuò)大在中國的業(yè)務(wù)，設(shè)立分部或建設(shè)分廠?中高檔市場的消費者會增多，需求量加大?工業(yè)廠房需求增加?對中高檔住宅需求增加?促進(jìn)寫字樓、商場等商業(yè)房地產(chǎn)的銷售 ?必須根據(jù)目標(biāo)市場的需求，建造檔次較高、功能齊全的商業(yè)用房和中高檔住宅公寓樓?國際地產(chǎn)商進(jìn)入，在資金、技術(shù)、銷售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢?刺激了消費需求，提高了人們對住宅的消費品味?供給的增加帶來了價格的下降，從而進(jìn)一步刺激了消費?房屋和住宅的品種越來越豐富? 地產(chǎn)行競爭更加激烈。 99年以來，房地產(chǎn)總投資的增長都高于總投資的增長， 2023年達(dá)到了 %?居民可支配收入的增加，大大地增強了人們購房的能力。?有些地方（如上海）規(guī)定：購房按揭付款，可免個人所得稅。購房人交納印花稅和契稅。徹底打破了人們靠國家和單位分房的計劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢和利用貸款購房成為解決住房的主要途徑。?公安部《關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見》，小城鎮(zhèn)常住戶口不再實行計劃指標(biāo)管理。最初，立項后的申請、報批、辦證的過程， XXXXXXXX公關(guān)能力強，辦理很快；拆遷和三通一平的速度也比較迅速；工程施工為了提前進(jìn)入銷售，資金回籠，也搞 “三邊工程 ” ，甚至主動慰問乙方的工程人員，以期控制進(jìn)度，盡量縮短工期XXXXXXXX應(yīng)該總結(jié)成功經(jīng)驗，繼續(xù)發(fā)揚優(yōu)勢，將進(jìn)度控制能力強的特點帶到每個項目中。公司層面要從總體上建立成本控制體系，找出項目管理中的眾多成本控制點，為各單位落實控制任務(wù)和指標(biāo)，實施有計劃的全程成本控制意義現(xiàn)狀成因未來方向30XXXXXXXX的管理控制能力：質(zhì)量控制比較過關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的是特殊的產(chǎn)品，不論對業(yè)主、發(fā)展商、外包單位、政府來說，質(zhì)量問題都關(guān)系重大XXXXXXXX以往的房地產(chǎn)項目，市場壓力小，并且利潤率要求不高，同時公司高層管理人員工作態(tài)度敬業(yè)負(fù)責(zé)，所以有物質(zhì)條件和思想基礎(chǔ)做好質(zhì)量控制工作XXXXXXXX目前主要采取兩種質(zhì)量控制方法，其一是聘請監(jiān)理公司，根據(jù)監(jiān)理文本行使資金、進(jìn)度、質(zhì)量三位一體的管理；其二是 XXXXXXXX的駐場代表也通過巡視、現(xiàn)場開會、檢查資料進(jìn)行監(jiān)督觀察XXXXXXXX應(yīng)該建立不同層次質(zhì)量管理工作的內(nèi)涵，為公司將來的 ISO9000國際質(zhì)量體系認(rèn)證作準(zhǔn)備。同時，風(fēng)險控制方面有比較簡單的方式，但遠(yuǎn)沒有形成嚴(yán)密的體系長遠(yuǎn)來看， XXXXXXXX應(yīng)大力引進(jìn)和培養(yǎng)有豐富從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才， 在項目前期即對項目的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)思考與策劃。 XXXXXXXX廣場和海運倉項目的操作，使 XXXXXXXX的創(chuàng)業(yè)者，在處理公共關(guān)系方面，能力得到了充分地鍛煉多年的房地產(chǎn)運作，使 XXXXXXXX具備了豐富的公關(guān)經(jīng)驗和人才儲備，這種能力使公司能順利地完成項目XXXXXXXX應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮公關(guān)能力強的優(yōu)勢，同時深度發(fā)掘原有的公共關(guān)系資源。董事會的組成和公司的任何重大決策都必須經(jīng)股東會通過和認(rèn)可批準(zhǔn)才能生效；股東的生產(chǎn)管理參與權(quán)也主要通過參加股東會的表決來實現(xiàn)。 19XXXXXXXX置業(yè)的管理費用一直維持在較高水平100%0%20%40%60%80%隨著負(fù)債的減少，利息支出下降，在期間費用總額中財務(wù)費用所占比重下降，管理費用、經(jīng)營費用所占比重上升了 15%，加強管理，提高成本效益比是企業(yè)重要的工作。凈資產(chǎn)增至。比如敬業(yè)精神，很多員工在工作上不計個人得失，以公司為家；凝聚力很強，沒有小團(tuán)體，都擰成一股繩；員工的團(tuán)隊精神很強，雖然 XXXXXXXX的部門職能、崗位職責(zé)不明晰，但從不遇事推諉，始終協(xié)作良好XXXXXXXX在多年的房地產(chǎn)運作過程中，堅持 “信譽是企業(yè)的立足之本 ”的思想和做法。控制工程成本有兩個關(guān)鍵點：一是前期規(guī)劃設(shè)計力求考慮周全，以避免施工過程中進(jìn)行重大設(shè)計更改；二是采購管理要規(guī)范 建設(shè)施工11 物業(yè)管理?委托服務(wù)型 自己管理 招標(biāo)委托?自主經(jīng)營型市場銷售、物業(yè)管理兩方面， XXXXXXXX涉及較少前期的物業(yè)管理，請著名的香港第一太平物業(yè)管理公司的一名顧問來參謀，由自己的物業(yè)部負(fù)責(zé)；