【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上出讓部分土地，利用土地出讓所得分步進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)和土地改良工程，通過(guò)土地總體價(jià)值提升獲取賬面盈利；初步投資環(huán)境規(guī)劃方案宣傳推廣爭(zhēng)取政策部分基礎(chǔ)建設(shè)出讓部分規(guī)劃土地新奧園區(qū)土地總體價(jià)值增加 (帳面盈利）盈利模式一：以地養(yǎng)地、帳面盈利現(xiàn)金流入土地改良投資基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)37根據(jù)新奧園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行招商引資，就某些開發(fā)項(xiàng)目與投資商組成項(xiàng)目公司，將項(xiàng)目用地折價(jià)入股，由投資商投入資金進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，公司將從兩方面盈利，一是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)獲取的股權(quán)收益。一是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)改善投資環(huán)境，將進(jìn)一步提升新奧園區(qū)土地總體價(jià)值 。組建項(xiàng)目公司新奧園區(qū)土地總體價(jià)值增加股權(quán)收益采取土地折價(jià)入股形式進(jìn)行項(xiàng)目招商項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)盈利模式二：土地入股、股權(quán)收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)38在資金實(shí)力有限的情況下，采取參與式為主的商業(yè)地塊開發(fā)，與世界著名跨國(guó)企業(yè)合作，利用后者的產(chǎn)業(yè)判斷、資金和品牌影響力，選擇地塊，借貸資金，建設(shè)大型投資，以長(zhǎng)期可靠的租金獲取盈利。同時(shí)可通過(guò)提前圈占周邊土地，待升值后出售土地獲取利潤(rùn)。與著名企業(yè)合作，共同投資生產(chǎn)基地，獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議以長(zhǎng)期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款廠房修建收購(gòu)選址處周邊地區(qū)部分土地購(gòu)物中心小商鋪招租購(gòu)物中心品牌推廣購(gòu)物中心管理服務(wù)人氣上升、地價(jià)升值，租金逐年上調(diào)土地出售獲利租金收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式三：廠房租金、物業(yè)租金、地價(jià)升值39在擁有獨(dú)立開發(fā)產(chǎn)業(yè)圈的資金實(shí)力和品牌影響力時(shí)，可選擇以產(chǎn)業(yè)圈全程開發(fā)模式來(lái)獲取盈利！在一個(gè)開發(fā)個(gè)案中建立公司的短線、中線和長(zhǎng)線盈利模式，基本操作策略與第一種相同。與著名企業(yè)合作，共同投資生產(chǎn)基地，獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議以長(zhǎng)期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)收購(gòu)選址處周邊地區(qū)土地廠房招租園區(qū)管理服務(wù)人氣上升、地價(jià)升值，租金逐年上調(diào)短線：部分土地出售獲利長(zhǎng)線：租金收益、股權(quán)收益中線：廠房、房產(chǎn)出售獲利部分土地修建廠房、住宅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式總結(jié)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)全程盈利40通過(guò)實(shí)踐掌握的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)，在資金有限的情況下，為國(guó)內(nèi)其他地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)業(yè)用地、城區(qū)開發(fā)策劃、推廣和管理服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)用。通過(guò)協(xié)議、訂金方式承銷、代銷規(guī)劃建設(shè)的部分房地產(chǎn)、包租、代租，賺取差價(jià)或傭金獲利！產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念策劃、定位策劃、推廣策劃 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)營(yíng)銷推廣和產(chǎn)業(yè)圈管理房地產(chǎn)承銷和包租廠房、物業(yè)代銷和代租服務(wù)收益代銷代租收益承銷包租收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)潛在盈利模式： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃、服務(wù)收益41新奧的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 城市地產(chǎn)開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)42作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，置業(yè)應(yīng)該從事的主要業(yè)務(wù)范圍是園區(qū)規(guī)劃、協(xié)調(diào)與經(jīng)營(yíng)管理。只有園區(qū)規(guī)劃好，相應(yīng)的土地才有交易的吸引力，才有增值的可能? 園區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃? 園區(qū)布局規(guī)劃? 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃? 園區(qū)環(huán)境的規(guī)劃? 園區(qū)政策環(huán)境的談判（入園企業(yè)金融稅收政策、公安消防機(jī)構(gòu)、社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立 ……)? ……園區(qū)規(guī)劃與建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)招商? 園區(qū)企業(yè)管理? 園區(qū)公用設(shè)施管理? 園區(qū)服務(wù)設(shè)施管理? 園區(qū)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)? 相關(guān)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理? ……? 產(chǎn)業(yè)招商? 地塊招商? 公用事業(yè)招商? 服務(wù)設(shè)施招商? ……主要事務(wù)項(xiàng)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)43相適應(yīng)的核心能力應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、政府關(guān)系與園區(qū)綜合經(jīng)營(yíng)管理能力，而這些核心能力需要從現(xiàn)在開始在現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目中迅速積累產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力強(qiáng)有力的政府資源和協(xié)調(diào)能力園區(qū)綜合經(jīng)營(yíng)管理能力產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)吸引產(chǎn)業(yè)投資的最核心要素。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)影響力、位置環(huán)境來(lái)綜合考慮。政府的政策會(huì)對(duì)園區(qū)的成功與否帶來(lái)重大的影響，各種金融稅收政策、人才政策都決定園區(qū)是否有區(qū)別于其他地域的吸引力園區(qū)綜合經(jīng)營(yíng)管理能力包括招商能力、園區(qū)公用設(shè)施管理能力、大環(huán)境管理能力、物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，這些能力決定園區(qū)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)置業(yè)所需的核心能力：44成為城市地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 城市地產(chǎn)開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力45城市地產(chǎn)開發(fā)以城市建設(shè)為目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，目的在于建設(shè)一個(gè)以滿足人居住為主的綜合居住、商業(yè)、娛樂(lè)區(qū)域（小城市）主要產(chǎn)業(yè)積聚要點(diǎn)地產(chǎn)開發(fā)的目的? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)? 環(huán)境人文優(yōu)勢(shì)? 社區(qū)成熟度? 周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境 以住宅為主體，規(guī)劃開發(fā)相應(yīng)的商業(yè)、文體區(qū)域，成為非常適合居住的區(qū)域，從而帶動(dòng)地產(chǎn)增值 城市地產(chǎn)46小城市建設(shè)受當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境、城市化進(jìn)程以及地理位置影響非常大，而且更重要的是它對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)的依賴性非常大區(qū)域經(jīng)濟(jì)周邊綜合產(chǎn)業(yè)的成熟度規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施?交通有效半徑內(nèi)必須有良好的綜合產(chǎn)業(yè)群落，以解決該城市居民的生存問(wèn)題。?而且這些產(chǎn)業(yè)必須綜合，具備抗經(jīng)濟(jì)周期性，城市的發(fā)展才能穩(wěn)定當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平城市規(guī)劃、區(qū)域布局當(dāng)?shù)嘏c外來(lái)的購(gòu)買力其他產(chǎn)業(yè)的投資吸引力……?小城市規(guī)劃?環(huán)境?社區(qū)完善度?與周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的距離與交通便利性?與大城市主要市場(chǎng)、娛樂(lè)、文體中心的距離與交通便利性47案例：華僑城是典型的城市開發(fā)商，它從 86年開始，將旅游與房地產(chǎn)緊緊結(jié)合在一起，在荒灘上新建了占地面積 華僑城集團(tuán)2023年總資產(chǎn) 200億元凈資產(chǎn) 100億元年銷售收入超過(guò) 100億元文化藝術(shù)場(chǎng)館酒店賓館休閑娛樂(lè)場(chǎng)所商務(wù)會(huì)展區(qū)內(nèi)輕軌列車華僑城康佳集團(tuán)股份公司華僑城控股股份公司華僑城房地產(chǎn)公司主題公園．．．．．l986年 5月華僑城集團(tuán)公司的前身— 深圳特區(qū)華僑城經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司成立，主要負(fù)責(zé)深圳華僑城的開發(fā)、建設(shè)。國(guó)家投入的開發(fā)啟動(dòng)資本 。城市地產(chǎn)48華僑城集團(tuán) 的房地產(chǎn)業(yè)從興建廠房和配套職工宿舍起步， 有規(guī)劃的進(jìn)行華僑城內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā) ,使華僑城及周邊地區(qū)土地和樓房?jī)r(jià)格隨旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大幅上升 ,最終形成了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)華僑城集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)從興建廠房和配套職工宿舍起步1992年 陸續(xù)建設(shè)完成 “ 東方花園 ” 海濱別墅， “ 海景花園 ” 高層住宅，“ 芳華苑 ” 高尚住宅等居住小區(qū)，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。1994年 華僑城總開發(fā)面積已經(jīng)達(dá)到 3平方公里，推出中旅廣場(chǎng)1997年 華僑城成為深圳區(qū)域中心之一，深圳華僑城一帶絕大多數(shù)樓盤近期都有良好的銷售業(yè)績(jī)，而市場(chǎng)價(jià)格一年內(nèi)普遍上升了 30%以上 華僑城成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)公認(rèn)的明星樓盤。華僑城成功塑造了“ 環(huán)境＋質(zhì)量＋文化 ” 的地產(chǎn)品牌形象。 華僑城地產(chǎn)主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)源于兩方面，房地產(chǎn)銷售收入占了大部分。此外，每年還有大約 1億元的物業(yè)租金收入。即將建成的深圳地鐵在華僑城設(shè)有一站，也會(huì)提升華僑城物業(yè)的價(jià)值。2023年發(fā)展成為知名的房地產(chǎn)開發(fā)商城市地產(chǎn)49華僑城城市建設(shè)的思路是旅游業(yè)與房地產(chǎn)的緊密配合 ,帶動(dòng)了兩者的共同前進(jìn)華僑城的旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩者的銷售收入差不多 ,都是集團(tuán)重要的支柱板塊銷售收入單位億元銷售收入單位億元旅游業(yè) 房地產(chǎn)?97－ 98年年均增長(zhǎng)率 33％?銷售利潤(rùn)率 97年 15％， 99年達(dá)到 29％?99年凈利潤(rùn) 5千萬(wàn)元?世界之窗錦繡中華等主題公園成為旅游業(yè)的典范?銷售收入深圳市同行業(yè)排名第四， 97－ 99年年均增長(zhǎng) 10％，?銷售利潤(rùn)率 97年 31％，99年達(dá)到 37％?99年銷售凈利潤(rùn) 1億元城市地產(chǎn)50華僑城在選址時(shí)充分考慮了周邊綜合產(chǎn)業(yè)的配合問(wèn)題件下，對(duì)于 開發(fā)有很多選擇成立之初以年薪 11萬(wàn)美元的代價(jià)聘請(qǐng)新加坡著名規(guī)劃師孟大強(qiáng)先生擔(dān)任規(guī)劃顧問(wèn)學(xué)習(xí)、理解國(guó)際先進(jìn)的區(qū)域開發(fā)理念應(yīng)該做什么？能夠做什么？成立華僑城園林公司，營(yíng)造環(huán)境、改善開發(fā)條件，提出 “ 規(guī)劃就是財(cái)富 ” 、 “ 環(huán)境就是優(yōu)勢(shì)” 的發(fā)展理念利用深圳做為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢(shì)條件，抓住機(jī)遇發(fā)展三來(lái)一補(bǔ)企業(yè)（接管企業(yè)或投資企業(yè)），投資領(lǐng)域涉及電子、商貿(mào)、包裝加工等，以這類企業(yè)的盈利支撐華僑城的運(yùn)營(yíng)華僑城的答案面臨問(wèn)題城市地產(chǎn)51由于土地有限，華僑城最終走出 “ 旅游－地產(chǎn) ” 完全組合的框架，大力開拓華僑城以外的廣大市場(chǎng)，成為了一家專業(yè)的房地產(chǎn)公司華僑城房地產(chǎn)戰(zhàn)略現(xiàn)狀?集團(tuán)與房地產(chǎn)分公司管理層對(duì)房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力認(rèn)識(shí)不清淅，是導(dǎo)致管理層對(duì)是否走出華僑城意見不統(tǒng)一的根本原因?華僑城再房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃能力需要進(jìn)一步加強(qiáng)，以支持制定明確的擴(kuò)張戰(zhàn)略?房地產(chǎn)分公司資深的戰(zhàn)略規(guī)劃流程有待明確，能力有待加強(qiáng)明確戰(zhàn)略的重要性集團(tuán)根據(jù)投資組合計(jì)劃所設(shè)立的房地產(chǎn)根阿對(duì)房地產(chǎn)公司反展速度和地域擴(kuò)張將產(chǎn)生重大影響房地產(chǎn)所占比例：2023年 2023年10％ 20％開發(fā)面積：140 220 華僑城內(nèi)土地開發(fā)方式： 內(nèi)部開發(fā) 華僑城外發(fā)展城市地產(chǎn)52成為城市地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 城市地產(chǎn)開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力城市地產(chǎn)53遠(yuǎn)卓設(shè)想的小城市建設(shè)步伐以及置業(yè)集團(tuán)應(yīng)擔(dān)任的角色小城市總體規(guī)劃 ?詳細(xì)的分片開發(fā)規(guī)劃?綜合環(huán)境治理與建設(shè)?地塊招商化工城的建設(shè)步伐新奧置業(yè)的角色生活區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè)?小城市總體定位?尋求合作伙伴（大型房產(chǎn)開發(fā)商）?城市規(guī)劃?綜合環(huán)境治理與建設(shè)?地塊招商?地塊招商?小城市的合作建設(shè)?小城市管理城市地產(chǎn)54新奧必須通過(guò)先進(jìn)的開發(fā)理念在荒野之地規(guī)劃美好藍(lán)圖；設(shè)計(jì)多贏的商業(yè)模式，撬動(dòng)多方資源共同開發(fā)；最終實(shí)現(xiàn)新奧園區(qū)地產(chǎn)價(jià)值升值和最大化?；こ堑慕ㄔO(shè)步伐新奧置業(yè)的盈利模式? 以地養(yǎng)地、帳面盈利? 以地養(yǎng)地? 房產(chǎn)開發(fā)收益 ? 以地養(yǎng)地? 房產(chǎn)開發(fā)收益? 土地入股、股權(quán)收益? 物業(yè)租金、地價(jià)升值? 其他盈利方式小城市總體規(guī)劃詳細(xì)的分片開發(fā)規(guī)劃?地塊招商?綜合環(huán)境治理與建設(shè)?房產(chǎn)開發(fā)?地塊招商生活區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè)城市地產(chǎn)55在擁有獨(dú)立城市圈的資金實(shí)力和品牌影響力時(shí)，可選擇以 城市圈全程開發(fā)模式來(lái)獲取盈利！在一個(gè)開發(fā)個(gè)案中建立公司的短線、中線和長(zhǎng)線盈利模式，基本操作策略與第一種相同。與其他企業(yè)合作，共同投資商業(yè)文娛物業(yè)，獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議以長(zhǎng)期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款 城市建設(shè)收購(gòu)選址處周邊地區(qū)土地商場(chǎng)等招租城市管理服務(wù)人氣上升、地價(jià)升值，租金逐年上調(diào)短線：部分土地出售獲利長(zhǎng)線：租金收益、股權(quán)收益中線：房產(chǎn)出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業(yè)城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)盈利模式總結(jié)：城市開發(fā)全程盈利56成為城市地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 城市地產(chǎn)開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力57如果要做城市地產(chǎn)開發(fā)商，則置業(yè)集團(tuán)應(yīng)該從事的主要業(yè)務(wù)范圍是城市規(guī)劃、城市開發(fā)與管理，應(yīng)更多地與社會(huì)展開合作? 城市綜合規(guī)劃? 城市布局規(guī)劃? 城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃? 城市環(huán)境的規(guī)劃? ……城市規(guī)劃與建設(shè) 城市開發(fā)與招商 城市管理? 與其他房產(chǎn)開發(fā)商合作住宅小區(qū)的開發(fā)，或者直接轉(zhuǎn)讓土地? 與其他房產(chǎn)開發(fā)商合作商業(yè)樓宇、文體設(shè)施的開發(fā)，或者直接轉(zhuǎn)讓土地? 采用市場(chǎng)化的方式交由社會(huì)辦理? 與外部機(jī)構(gòu)展開多方位合作? 與政府協(xié)商，不應(yīng)承擔(dān)公用事業(yè)的費(fèi)用主要事務(wù)項(xiàng)：城市地產(chǎn)58城市規(guī)劃能力城市管理能力綜合協(xié)調(diào)能力城市規(guī)劃是吸引房產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)鍵要素，城市規(guī)劃不關(guān)是環(huán)境的規(guī)劃，也包括交通、商業(yè)、文體等綜合性居住要素小城市的管理能力意味著該區(qū)域是否能持續(xù)吸引投資商，吸引各個(gè)方面的投資以帶動(dòng)城市迅速成熟建設(shè)小城市決不是一家企業(yè)所能完全承當(dāng)?shù)模麘?yīng)與外界有及其廣泛的聯(lián)系，因此，企業(yè)的綜合協(xié)調(diào)能力變得十分重要城市地產(chǎn)置業(yè)所需的核心能力：相對(duì)應(yīng)的核心能力應(yīng)該是城市規(guī)劃能力、城市管理能力、綜合協(xié)調(diào)能力59遠(yuǎn)卓覺(jué)得，兩種路線都能對(duì)未來(lái)集團(tuán)能源產(chǎn)業(yè)