【文章內容簡介】 上出讓部分土地，利用土地出讓所得分步進行基礎建設和土地改良工程，通過土地總體價值提升獲取賬面盈利；初步投資環(huán)境規(guī)劃方案宣傳推廣爭取政策部分基礎建設出讓部分規(guī)劃土地新奧園區(qū)土地總體價值增加 (帳面盈利）盈利模式一：以地養(yǎng)地、帳面盈利現金流入土地改良投資基礎建設產業(yè)地產37根據新奧園區(qū)產業(yè)規(guī)劃進行招商引資，就某些開發(fā)項目與投資商組成項目公司，將項目用地折價入股，由投資商投入資金進行項目建設，項目建成運營后，公司將從兩方面盈利，一是項目運營獲取的股權收益。一是項目運營改善投資環(huán)境，將進一步提升新奧園區(qū)土地總體價值 。組建項目公司新奧園區(qū)土地總體價值增加股權收益采取土地折價入股形式進行項目招商項目建設和運營盈利模式二：土地入股、股權收益產業(yè)地產38在資金實力有限的情況下，采取參與式為主的商業(yè)地塊開發(fā)，與世界著名跨國企業(yè)合作，利用后者的產業(yè)判斷、資金和品牌影響力，選擇地塊，借貸資金，建設大型投資，以長期可靠的租金獲取盈利。同時可通過提前圈占周邊土地，待升值后出售土地獲取利潤。與著名企業(yè)合作，共同投資生產基地，獲取長期租賃協議以長期租賃協議、其他資產及商業(yè)計劃獲取銀行貸款廠房修建收購選址處周邊地區(qū)部分土地購物中心小商鋪招租購物中心品牌推廣購物中心管理服務人氣上升、地價升值，租金逐年上調土地出售獲利租金收益產業(yè)地產盈利模式三：廠房租金、物業(yè)租金、地價升值39在擁有獨立開發(fā)產業(yè)圈的資金實力和品牌影響力時，可選擇以產業(yè)圈全程開發(fā)模式來獲取盈利！在一個開發(fā)個案中建立公司的短線、中線和長線盈利模式，基本操作策略與第一種相同。與著名企業(yè)合作，共同投資生產基地，獲取長期租賃協議以長期租賃協議、其他資產及商業(yè)計劃獲取銀行貸款 產業(yè)園區(qū)建設收購選址處周邊地區(qū)土地廠房招租園區(qū)管理服務人氣上升、地價升值，租金逐年上調短線：部分土地出售獲利長線：租金收益、股權收益中線：廠房、房產出售獲利部分土地修建廠房、住宅產業(yè)地產盈利模式總結：產業(yè)園區(qū)開發(fā)全程盈利40通過實踐掌握的產業(yè)園區(qū)開發(fā)知識、經驗，在資金有限的情況下，為國內其他地產開發(fā)商或政府機構提供產業(yè)用地、城區(qū)開發(fā)策劃、推廣和管理服務，收取服務費用。通過協議、訂金方式承銷、代銷規(guī)劃建設的部分房地產、包租、代租，賺取差價或傭金獲利！產業(yè)園區(qū)概念策劃、定位策劃、推廣策劃 產業(yè)園區(qū)建設營銷推廣和產業(yè)圈管理房地產承銷和包租廠房、物業(yè)代銷和代租服務收益代銷代租收益承銷包租收益產業(yè)地產未來潛在盈利模式： 產業(yè)園區(qū)策劃、服務收益41新奧的發(fā)展思路產業(yè)地產開發(fā)商 城市地產開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力產業(yè)地產42作為產業(yè)地產的發(fā)展商，置業(yè)應該從事的主要業(yè)務范圍是園區(qū)規(guī)劃、協調與經營管理。只有園區(qū)規(guī)劃好，相應的土地才有交易的吸引力，才有增值的可能? 園區(qū)綜合產業(yè)規(guī)劃? 園區(qū)布局規(guī)劃? 園區(qū)基礎設施的規(guī)劃? 園區(qū)環(huán)境的規(guī)劃? 園區(qū)政策環(huán)境的談判（入園企業(yè)金融稅收政策、公安消防機構、社會服務機構的設立 ……)? ……園區(qū)規(guī)劃與建設 園區(qū)管理 園區(qū)招商? 園區(qū)企業(yè)管理? 園區(qū)公用設施管理? 園區(qū)服務設施管理? 園區(qū)社會事業(yè)協調? 相關物業(yè)經營管理? ……? 產業(yè)招商? 地塊招商? 公用事業(yè)招商? 服務設施招商? ……主要事務項：產業(yè)地產43相適應的核心能力應該是產業(yè)規(guī)劃能力、政府關系與園區(qū)綜合經營管理能力，而這些核心能力需要從現在開始在現實的項目中迅速積累產業(yè)規(guī)劃能力強有力的政府資源和協調能力園區(qū)綜合經營管理能力產業(yè)規(guī)劃是園區(qū)吸引產業(yè)投資的最核心要素。產業(yè)規(guī)劃要結合當地資源、產業(yè)基礎、產業(yè)影響力、位置環(huán)境來綜合考慮。政府的政策會對園區(qū)的成功與否帶來重大的影響，各種金融稅收政策、人才政策都決定園區(qū)是否有區(qū)別于其他地域的吸引力園區(qū)綜合經營管理能力包括招商能力、園區(qū)公用設施管理能力、大環(huán)境管理能力、物業(yè)經營能力，這些能力決定園區(qū)的持續(xù)發(fā)展產業(yè)地產置業(yè)所需的核心能力：44成為城市地產開發(fā)商的發(fā)展思路產業(yè)地產開發(fā)商 城市地產開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力45城市地產開發(fā)以城市建設為目標進行規(guī)劃建設，目的在于建設一個以滿足人居住為主的綜合居住、商業(yè)、娛樂區(qū)域（小城市）主要產業(yè)積聚要點地產開發(fā)的目的? 區(qū)域經濟優(yōu)勢? 環(huán)境人文優(yōu)勢? 社區(qū)成熟度? 周邊產業(yè)環(huán)境 以住宅為主體，規(guī)劃開發(fā)相應的商業(yè)、文體區(qū)域，成為非常適合居住的區(qū)域，從而帶動地產增值 城市地產46小城市建設受當地的經濟環(huán)境、城市化進程以及地理位置影響非常大，而且更重要的是它對周邊產業(yè)的依賴性非常大區(qū)域經濟周邊綜合產業(yè)的成熟度規(guī)劃與基礎設施?交通有效半徑內必須有良好的綜合產業(yè)群落，以解決該城市居民的生存問題。?而且這些產業(yè)必須綜合，具備抗經濟周期性，城市的發(fā)展才能穩(wěn)定當地的經濟水平城市規(guī)劃、區(qū)域布局當地與外來的購買力其他產業(yè)的投資吸引力……?小城市規(guī)劃?環(huán)境?社區(qū)完善度?與周邊產業(yè)環(huán)境的距離與交通便利性?與大城市主要市場、娛樂、文體中心的距離與交通便利性47案例：華僑城是典型的城市開發(fā)商，它從 86年開始，將旅游與房地產緊緊結合在一起，在荒灘上新建了占地面積 華僑城集團2023年總資產 200億元凈資產 100億元年銷售收入超過 100億元文化藝術場館酒店賓館休閑娛樂場所商務會展區(qū)內輕軌列車華僑城康佳集團股份公司華僑城控股股份公司華僑城房地產公司主題公園．．．．．l986年 5月華僑城集團公司的前身— 深圳特區(qū)華僑城經濟發(fā)展總公司成立，主要負責深圳華僑城的開發(fā)、建設。國家投入的開發(fā)啟動資本 。城市地產48華僑城集團 的房地產業(yè)從興建廠房和配套職工宿舍起步， 有規(guī)劃的進行華僑城內的房地產開發(fā) ,使華僑城及周邊地區(qū)土地和樓房價格隨旅游產業(yè)的發(fā)展大幅上升 ,最終形成了獨特的競爭優(yōu)勢華僑城集團的房地產業(yè)從興建廠房和配套職工宿舍起步1992年 陸續(xù)建設完成 “ 東方花園 ” 海濱別墅， “ 海景花園 ” 高層住宅，“ 芳華苑 ” 高尚住宅等居住小區(qū)，成為市場熱點。1994年 華僑城總開發(fā)面積已經達到 3平方公里，推出中旅廣場1997年 華僑城成為深圳區(qū)域中心之一，深圳華僑城一帶絕大多數樓盤近期都有良好的銷售業(yè)績，而市場價格一年內普遍上升了 30%以上 華僑城成為深圳地產市場公認的明星樓盤。華僑城成功塑造了“ 環(huán)境＋質量＋文化 ” 的地產品牌形象。 華僑城地產主要營業(yè)收入來源于兩方面，房地產銷售收入占了大部分。此外，每年還有大約 1億元的物業(yè)租金收入。即將建成的深圳地鐵在華僑城設有一站，也會提升華僑城物業(yè)的價值。2023年發(fā)展成為知名的房地產開發(fā)商城市地產49華僑城城市建設的思路是旅游業(yè)與房地產的緊密配合 ,帶動了兩者的共同前進華僑城的旅游業(yè)與房地產業(yè)兩者的銷售收入差不多 ,都是集團重要的支柱板塊銷售收入單位億元銷售收入單位億元旅游業(yè) 房地產?97－ 98年年均增長率 33％?銷售利潤率 97年 15％， 99年達到 29％?99年凈利潤 5千萬元?世界之窗錦繡中華等主題公園成為旅游業(yè)的典范?銷售收入深圳市同行業(yè)排名第四， 97－ 99年年均增長 10％，?銷售利潤率 97年 31％，99年達到 37％?99年銷售凈利潤 1億元城市地產50華僑城在選址時充分考慮了周邊綜合產業(yè)的配合問題件下，對于 開發(fā)有很多選擇成立之初以年薪 11萬美元的代價聘請新加坡著名規(guī)劃師孟大強先生擔任規(guī)劃顧問學習、理解國際先進的區(qū)域開發(fā)理念應該做什么？能夠做什么？成立華僑城園林公司，營造環(huán)境、改善開發(fā)條件，提出 “ 規(guī)劃就是財富 ” 、 “ 環(huán)境就是優(yōu)勢” 的發(fā)展理念利用深圳做為經濟特區(qū)的優(yōu)勢條件，抓住機遇發(fā)展三來一補企業(yè)（接管企業(yè)或投資企業(yè)），投資領域涉及電子、商貿、包裝加工等，以這類企業(yè)的盈利支撐華僑城的運營華僑城的答案面臨問題城市地產51由于土地有限，華僑城最終走出 “ 旅游－地產 ” 完全組合的框架，大力開拓華僑城以外的廣大市場，成為了一家專業(yè)的房地產公司華僑城房地產戰(zhàn)略現狀?集團與房地產分公司管理層對房地產核心競爭力認識不清淅，是導致管理層對是否走出華僑城意見不統一的根本原因?華僑城再房地產戰(zhàn)略規(guī)劃能力需要進一步加強，以支持制定明確的擴張戰(zhàn)略?房地產分公司資深的戰(zhàn)略規(guī)劃流程有待明確，能力有待加強明確戰(zhàn)略的重要性集團根據投資組合計劃所設立的房地產根阿對房地產公司反展速度和地域擴張將產生重大影響房地產所占比例：2023年 2023年10％ 20％開發(fā)面積：140 220 華僑城內土地開發(fā)方式： 內部開發(fā) 華僑城外發(fā)展城市地產52成為城市地產開發(fā)商的發(fā)展思路產業(yè)地產開發(fā)商 城市地產開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力城市地產53遠卓設想的小城市建設步伐以及置業(yè)集團應擔任的角色小城市總體規(guī)劃 ?詳細的分片開發(fā)規(guī)劃?綜合環(huán)境治理與建設?地塊招商化工城的建設步伐新奧置業(yè)的角色生活區(qū)建設，配套的生活設施建設?小城市總體定位?尋求合作伙伴（大型房產開發(fā)商）?城市規(guī)劃?綜合環(huán)境治理與建設?地塊招商?地塊招商?小城市的合作建設?小城市管理城市地產54新奧必須通過先進的開發(fā)理念在荒野之地規(guī)劃美好藍圖；設計多贏的商業(yè)模式，撬動多方資源共同開發(fā)；最終實現新奧園區(qū)地產價值升值和最大化。化工城的建設步伐新奧置業(yè)的盈利模式? 以地養(yǎng)地、帳面盈利? 以地養(yǎng)地? 房產開發(fā)收益 ? 以地養(yǎng)地? 房產開發(fā)收益? 土地入股、股權收益? 物業(yè)租金、地價升值? 其他盈利方式小城市總體規(guī)劃詳細的分片開發(fā)規(guī)劃?地塊招商?綜合環(huán)境治理與建設?房產開發(fā)?地塊招商生活區(qū)建設，配套的生活設施建設城市地產55在擁有獨立城市圈的資金實力和品牌影響力時，可選擇以 城市圈全程開發(fā)模式來獲取盈利！在一個開發(fā)個案中建立公司的短線、中線和長線盈利模式，基本操作策略與第一種相同。與其他企業(yè)合作，共同投資商業(yè)文娛物業(yè)，獲取長期租賃協議以長期租賃協議、其他資產及商業(yè)計劃獲取銀行貸款 城市建設收購選址處周邊地區(qū)土地商場等招租城市管理服務人氣上升、地價升值，租金逐年上調短線：部分土地出售獲利長線：租金收益、股權收益中線：房產出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業(yè)城市地產城市地產盈利模式總結：城市開發(fā)全程盈利56成為城市地產開發(fā)商的發(fā)展思路產業(yè)地產開發(fā)商 城市地產開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力57如果要做城市地產開發(fā)商，則置業(yè)集團應該從事的主要業(yè)務范圍是城市規(guī)劃、城市開發(fā)與管理，應更多地與社會展開合作? 城市綜合規(guī)劃? 城市布局規(guī)劃? 城市基礎設施的規(guī)劃? 城市環(huán)境的規(guī)劃? ……城市規(guī)劃與建設 城市開發(fā)與招商 城市管理? 與其他房產開發(fā)商合作住宅小區(qū)的開發(fā)，或者直接轉讓土地? 與其他房產開發(fā)商合作商業(yè)樓宇、文體設施的開發(fā)，或者直接轉讓土地? 采用市場化的方式交由社會辦理? 與外部機構展開多方位合作? 與政府協商，不應承擔公用事業(yè)的費用主要事務項：城市地產58城市規(guī)劃能力城市管理能力綜合協調能力城市規(guī)劃是吸引房產開發(fā)商的關鍵要素，城市規(guī)劃不關是環(huán)境的規(guī)劃，也包括交通、商業(yè)、文體等綜合性居住要素小城市的管理能力意味著該區(qū)域是否能持續(xù)吸引投資商，吸引各個方面的投資以帶動城市迅速成熟建設小城市決不是一家企業(yè)所能完全承當的，他應與外界有及其廣泛的聯系，因此，企業(yè)的綜合協調能力變得十分重要城市地產置業(yè)所需的核心能力：相對應的核心能力應該是城市規(guī)劃能力、城市管理能力、綜合協調能力59遠卓覺得，兩種路線都能對未來集團能源產業(yè)