【文章內(nèi)容簡介】 展。另外，布吉地產(chǎn)實(shí)力雄厚，勢頭一直較猛，使龍華受一定程度的“打壓”，同樣不可以忽視。即便如此，龍華的地理位置和發(fā)展勢頭勢必引起消費(fèi)者的眼光，特別是中心區(qū)六大工程的建設(shè)即將展現(xiàn)在世人而前的同時(shí)，有一批具有先只先覺的地產(chǎn)商如：物業(yè)集團(tuán)、富通、金地、泰華、長城、中信等均看好龍華。他們的目標(biāo)也一致，雖然開發(fā)的模式存在多元化，但總體來說為龍華片區(qū)房地產(chǎn)市場形象提升起到了推動(dòng)作用。市政府近期在龍華片區(qū)加大基礎(chǔ)設(shè)施及交通樞紐的建設(shè)的同時(shí)，龍華片區(qū)各大發(fā)展商也在倍加準(zhǔn)備，蓄勢待發(fā)。如板梅大道即將加寬貫通、廣場大道的興建鋪設(shè)梅龍路建設(shè)指日可待等，將關(guān)外龍華片區(qū)物業(yè)及關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場更加緊密的聯(lián)系在一起，為龍華房地產(chǎn)市場紐帶的真正形成奠定了基礎(chǔ)。隨著龍華城鎮(zhèn)市建設(shè)發(fā)展速度的加快，城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其中心區(qū)的規(guī)模和檔次不斷提高，加之龍華與福田中心區(qū)毗鄰，在三大優(yōu)勢的帶動(dòng)下，龍華中心廣場即將建設(shè)，龍華鎮(zhèn)將改變往日基本在鎮(zhèn)中發(fā)展的模式，積極向南部、北部拓展新區(qū)，將在南路形成新的住宅社區(qū)中心與北部新的城市中心，由于特區(qū)內(nèi)地形呈現(xiàn)帶狀分布，福田中心區(qū)作為深圳市最為繁華的政冶、文化、商業(yè)區(qū)，羅湖中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)，龍崗中心區(qū)次一級(jí)的行政中心區(qū)，在全市中部發(fā)展的軸線上則缺乏一個(gè)次中心區(qū)，龍華關(guān)口區(qū)域內(nèi)存在良好的區(qū)位條件，在一定程度上可以承擔(dān)次中心的職能，并且憑借其合理的規(guī)劃、功能齊全的配套設(shè)施、便捷的交通、短暫的出入關(guān)時(shí)間、素質(zhì)良好的自然及生活環(huán)境、同比價(jià)格的巨大差異等優(yōu)勢，龍華的房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益豐厚的回報(bào)。㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢㈢⒈ 大規(guī)模社區(qū)開發(fā)將是“新龍華時(shí)代”的主流動(dòng)向目前龍華片區(qū)大盤的價(jià)位不高，屬規(guī)模經(jīng)濟(jì)的模式，基本上符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。同時(shí)大盤擁有很多深入人心的生活優(yōu)勢，例如大社區(qū)、完善的市政生活配套及住戶專車，而這些優(yōu)勢恰恰又是消費(fèi)者在關(guān)外購房所考慮的幾個(gè)重要因素。大盤的分期推出，至少在近兩年內(nèi)將對(duì)欲在龍華購房的消費(fèi)者形成巨大的消費(fèi)心理吸引力，這種影響效果將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間，而且在此期間消費(fèi)者也逐漸形成“去龍華就住大社區(qū)”的消費(fèi)心理，且大盤所針對(duì)的對(duì)象并不局限于本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客戶，競爭和影響范圍不斷擴(kuò)大，在整體形象推廣和品牌樹立方面具備資金優(yōu)勢，相對(duì)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨小，發(fā)展商利潤得到保障。㈢⒉ 龍華商品房和商業(yè)用房銷售價(jià)格將有上漲的趨勢在關(guān)外各片區(qū)中，由于龍華片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢，而且在擴(kuò)關(guān)、龍華二線擴(kuò)展區(qū)、遠(yuǎn)期地鐵將延伸至龍華等利好因素的驅(qū)使下，龍華片區(qū)在關(guān)內(nèi)消費(fèi)者心目中的地位進(jìn)一步攀高。隨著房地產(chǎn)市場的高漲及政府微利房的興建，龍華片區(qū)的人氣將進(jìn)一步興旺，此環(huán)境下在消費(fèi)者心中龍華片區(qū)與市區(qū)的距離將進(jìn)一步拉進(jìn)，這此因素的共同作用必然將促進(jìn)商品房價(jià)格的升高。從潛龍花園、瀅水山莊、銀泉花園、風(fēng)和日麗等樓盤的表現(xiàn)來看，其二期的價(jià)位均比一期高出平均500元/平方米左右，同時(shí)樓盤質(zhì)素也比一期高出一個(gè)檔次，因此，龍華片區(qū)商品房價(jià)格的攀高已是大勢所趨。在激烈的市場競爭中，開發(fā)商要使自已的樓盤暢銷，在建設(shè)與營銷過程中必須增加創(chuàng)新要素，增加成本成為必然，在保證開發(fā)商預(yù)期利潤的前提下，商品房價(jià)格的提升也是必然的。㈢⒊ 龍華房地產(chǎn)開發(fā)戶型主要特點(diǎn)發(fā)展龍華房地產(chǎn)開發(fā)戶型結(jié)構(gòu)以中等戶型為主，即以二房二廳一衛(wèi)和三房兩房一衛(wèi)為主，面積多在62125平方米之間，且三房二廳二衛(wèi)占目前供應(yīng)量的大多數(shù)，復(fù)式三房、四房的出現(xiàn)，為整個(gè)龍華房地產(chǎn)市場注入新的活力。市場供給量在增加；㈢⒋ 開發(fā)項(xiàng)目增加，市場競爭等更加趨于白熱化。㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn)開發(fā)商對(duì)區(qū)內(nèi)園林景觀、區(qū)外自然環(huán)境的營造將進(jìn)一步提高，投資也進(jìn)一步加大，使未來的小區(qū)住宅逐步向康居型住宅開發(fā)方向發(fā)展。人性化需求是一種以低級(jí)向高級(jí)演變的過程，龍華房地產(chǎn)市場也是同樣的道理。早在80—90年代，龍華房地產(chǎn)主體以別墅、同樂村別墅等一批項(xiàng)目，就其外觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)等與如今時(shí)尚別墅不能同日而語，其不能滿足該消費(fèi)階層的基本需求，大量空置也是必然的，不過這與市場也有一定關(guān)系。相對(duì)于99年以后開發(fā)的物業(yè)，較注重營造環(huán)境，而且隨著龍華經(jīng)濟(jì)與深圳聯(lián)系紐帶越來越緊，特別是富士康、華發(fā)進(jìn)駐龍華，首先帶給龍華的是無限的就業(yè)機(jī)會(huì)；同次將3萬多高新技術(shù)人才引進(jìn)龍華，提升該整體片區(qū)文化素質(zhì)水平，該類移民多屬于中高薪階層，這一批人具備了購置商品房的能力，他們從事科技行業(yè)，雖有單位房，但已厭倦，他們追求著一種藝術(shù)感受、高層次消費(fèi)的人居生活，崇尚一種新的生活理念。于是，龍華一批高素質(zhì)樓盤一經(jīng)推出，倍受市場推崇，這類消費(fèi)者占有相當(dāng)比例份額。會(huì)所的功能在推廣中芳容一現(xiàn)，備受市場關(guān)注，已經(jīng)成為了項(xiàng)目推廣上的賣點(diǎn)。對(duì)于會(huì)所，關(guān)內(nèi)幾乎接觸住房的人都會(huì)知道，如果是一個(gè)概念的炒做已經(jīng)成為過去時(shí)，它已經(jīng)劃歸為一個(gè)項(xiàng)目的硬件范疇。然而在龍華，相對(duì)深圳市區(qū)而言起步較晚，只有少數(shù)品牌地產(chǎn)商的近來開發(fā)的項(xiàng)目配套里增設(shè)了會(huì)所，其他多數(shù)只是原有的管理處改頭換叫法，但是真正沒有起到會(huì)所的作用和達(dá)到會(huì)所應(yīng)該具備的功能標(biāo)準(zhǔn)，目前在龍華鎮(zhèn)真正算得上功能較齊的會(huì)所的樓盤如：“風(fēng)和日麗”，她的生活館崇尚一種接近自然接近日常生活所需的理念，在銷售中，很大程度上引領(lǐng)了龍華樓市的發(fā)展方向。㈤、項(xiàng)目片區(qū)未來競爭預(yù)測目前，龍華片區(qū)在售、在建項(xiàng)目有10余個(gè)，包括：山湖林海、山水天驕、萬家燈火、星光之約、書香門第以及民樂村集資房等、位于龍華鎮(zhèn)中心的風(fēng)和日麗、銀泉花園、榕苑、馨園、錦繡江南、大信花園等，位于城市未來中心廣場的美麗36新華苑、嘉逸花園等。市場的形成融匯著相關(guān)的競爭，區(qū)域競爭的存在也是市場替代效應(yīng)產(chǎn)生的，項(xiàng)目片區(qū)未來競爭也就是市場競爭和市場替代相結(jié)合的。其中替代型產(chǎn)品為：㈤1. 84平方米以下的中小戶型存在與租賃市場的功能替代。㈤2. 面積在區(qū)間[84，100]平方米的普通住宅與康居型住宅的功能替代。㈤3. 面積在間[100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。第一替代功能，基本存在于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、農(nóng)民用房等：西頭綜合市場等；第二替代功能，存在于鎮(zhèn)中心經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（如文信花園、新華苑一期、新城市花園等）與康居房（如美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約等）；第三替代功能，存在于舒居房（星光之約、美麗家園、萬科四季花城等）與聯(lián)排別墅（馨園、四季花城、金地龍華項(xiàng)目等以及廣九鐵路莞深沿線相關(guān)物業(yè)等）；總體上講，項(xiàng)目片區(qū)未來存在區(qū)內(nèi)競爭與區(qū)內(nèi)外競爭相互結(jié)合的狀況，區(qū)內(nèi)競爭即為以上幾種替代競爭，而區(qū)間競爭則體現(xiàn)在銷售價(jià)格、樓盤質(zhì)素、交通狀況、配套設(shè)施等。對(duì)于舒居型物業(yè)宅來說，一般地，在龍華鎮(zhèn)，占地規(guī)模相對(duì)小的項(xiàng)目其區(qū)內(nèi)競爭要大于區(qū)外競爭；反之，則是占地規(guī)模比較大的項(xiàng)目參與區(qū)間競爭會(huì)加大。對(duì)于成本高的別墅及聯(lián)排別墅市場則由于客戶覆蓋區(qū)域相對(duì)比較廣泛，區(qū)間競爭則比較明顯。此時(shí)的龍華鎮(zhèn)市場瀕臨著外來的壓力比較大，即布吉兵團(tuán)、寶安兵團(tuán)、龍崗中心城兵團(tuán)中心區(qū)兵團(tuán)、環(huán)深圳灣兵團(tuán)、華僑城兵團(tuán)、后海、前海兵團(tuán)等片區(qū)市場推盤量比較大，給龍華片區(qū)物業(yè)市場推廣制造了不小的阻力。四、荔花山莊項(xiàng)目分析及相關(guān)建議㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料:㈠⒈ 地理位置：本項(xiàng)目地處深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治（大道）路旁，新一代酒店正對(duì)面，距梅林關(guān)口不到3公里。㈠⒉ 項(xiàng)目地塊總占地面積： 其中：1地塊：2地塊：3地塊：4地塊：㈠⒊ 本項(xiàng)目計(jì)容積率（）總建筑面積為:279294M，其中：住宅總建筑面積：252918M 商業(yè)總建筑面積：18876M總戶數(shù)：2530戶停車位：1280個(gè)㈠⒋ 本項(xiàng)目建筑類型規(guī)劃狀況：主要由多層（6層）、小高層（911層）和高層（18層）組成，另配有（2層）會(huì)所以及（3層）幼兒園，其中：1地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（911層）小高層以及裙樓商鋪；2地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（3層）幼兒園；3地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（9層）、（11層）以及裙樓商鋪；4地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（2層）會(huì)所。根據(jù)本項(xiàng)目的現(xiàn)有資料，以及我們對(duì)整體資料和設(shè)計(jì)圖紙的初步理解程度，我們將主要從項(xiàng)目定位（包括：項(xiàng)目客戶定位、項(xiàng)目品牌定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位等幾個(gè)方面）分析以及一期工程的解決和項(xiàng)目整體開發(fā)思路三個(gè)方面來提出一些建議，以供深入研究探討。㈡、本項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測“地段，地段，還是地段”，這是很多地產(chǎn)商在講述地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵問題時(shí)總是強(qiáng)調(diào)的一句話。不可否認(rèn)，地段的好壞可以影響到項(xiàng)目開發(fā)成功與否，但也并非決定因素；而一個(gè)項(xiàng)目能在綜合分析自身地塊的前提下做出準(zhǔn)確的定位，也同樣能創(chuàng)造出甚至于遠(yuǎn)超過“地段”這一因素所帶來的利潤比，在創(chuàng)建好的項(xiàng)目的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自己的利潤價(jià)值。而一塊土地的價(jià)值，卻是由包括位置、環(huán)境、污染狀況、交通、市政配套及區(qū)域規(guī)劃等多方面綜合的體現(xiàn)，同時(shí)，這些也是進(jìn)行項(xiàng)目定位的基本要素。綜合挖掘自身優(yōu)勢，規(guī)避不利因素，才能夠?qū)崿F(xiàn)“建好項(xiàng)目創(chuàng)利潤”的雙贏的目的。㈡⒈ 項(xiàng)目地塊位置分析本項(xiàng)目地處寶安龍華鎮(zhèn)民治大道旁(新一代酒點(diǎn)對(duì)面)，與各主要干道（布龍公路、梅觀高速等）及民治村委等均相隔不遠(yuǎn)；從本地塊位置來看，周邊工業(yè)區(qū)以及農(nóng)民建房較多，勢必將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展造成一定的影響。具體來講可以從本地塊周邊四個(gè)方位來進(jìn)行分析：1. 東面本項(xiàng)目所面臨的民治大道即東面片區(qū)，已經(jīng)有部分高尚物業(yè)（梅花山莊、馨園、盛銘居等）形成，雖原有的農(nóng)民建房以及部分廠房依然存在會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)存在一些影響，但整體環(huán)境已逐步在改善，包括沿民治路生活排水河流也都在治理中。2. 西面西面片區(qū)整體來說比東面相對(duì)要好一點(diǎn)，與農(nóng)民房及廠房、梅龍公路等還有一定的距離；而本項(xiàng)目臨西面規(guī)化中的市政道路，給本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展、交通環(huán)境等方面提供良好的條件，旁邊的別墅區(qū)以及遠(yuǎn)眺果林也給本項(xiàng)目提供了一些自然景觀。3. 南面南面片區(qū)相對(duì)與其他幾個(gè)方位來說可能最主要的就是農(nóng)民房及廠房了，雖是面向梅林關(guān)口方向，但基本沒有什么特別的景觀；這一方位相對(duì)來說較早的生活配套比較集中，如銀行、小學(xué)、藥店、超市等。4. 北面本項(xiàng)目北面為龍華鎮(zhèn)方向，同樣是廠房和民房占主要部分；布龍