【文章內(nèi)容簡介】 品167。一類產(chǎn)品：市場吸引力較高，且星河競爭力較強(qiáng)，如中高檔住宅、豪宅167。二類產(chǎn)品：介于一、三類產(chǎn)品之間的業(yè)務(wù)，如普通住宅167。三類產(chǎn)品：市場吸引力較差或者星河競爭偏弱，如經(jīng)濟(jì)適用房說明注：以上圖中 “高檔 ”指 “高檔住宅 ” ， “中高檔 ”指 “中高檔住宅 ” ， “普通 ”指 “普通住宅 ” ， “經(jīng)濟(jì) ”指 “經(jīng)濟(jì)適用房 ” 。中高檔經(jīng)濟(jì)普通第 32 頁建議星河住宅產(chǎn)品戰(zhàn)略：以中高檔住宅開發(fā)為主，適量開發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開發(fā)量弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強(qiáng)豪宅一類產(chǎn)品二類產(chǎn)品三類產(chǎn)品167。以中高檔住宅開發(fā)為主167。開發(fā)一定量的豪宅，提升中高檔住宅項目檔次和品位167。合理控制普通住宅開發(fā)量，合理避免政府對相關(guān)普通住宅開發(fā)約束的限制產(chǎn)品戰(zhàn)略中高檔豪宅中高檔經(jīng)濟(jì)普通普通第 33 頁在商業(yè)零售業(yè)態(tài)中，購物中心主要包括鄰里中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心和超級購物中心幾類167。便利店167。大型綜合超市167。超級市場167。百貨商店167。購物中心167。專賣店167。專業(yè)店我國商業(yè)零售業(yè)態(tài)類型 說明鄰里購物中心提供附近居民顧客需要的日夜便利購物，主要由超市、藥店及提供藥物、雜物、速食和勞務(wù)服務(wù)的眾多商店組成社區(qū)購物中心提供更廣泛的服飾和其它軟商品，其中大多數(shù)店是超市、超級藥店、折扣百貨店及銷售服飾、居家 家俱用品、玩具、電子產(chǎn)品或體育用品的平價零售商組成地區(qū)購物中心提供足夠深度和品類的一般商品與服務(wù)。它的主要吸引力在于它的錨店：如傳統(tǒng)的商品、眾多的商家或折扣百貨店或時尚專賣店、娛樂場所、休閑場所超級地區(qū)購物中心類似于地區(qū)購物中心，但由于它大的規(guī)模巨大，一個超級地區(qū)購物中心有更多的錨店、更深的商品選擇并吸引更多的基本人群購物中心幾種類型第 34 頁建議星河的商場產(chǎn)品戰(zhàn)略：審慎發(fā)展地區(qū)購物中心，適當(dāng)發(fā)展鄰里購物中心完善住宅產(chǎn)品配套小商品的消費(fèi)額度商品的消費(fèi)頻率低高大167。現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展趨勢是消費(fèi)頻率高、消費(fèi)額度不大的日常用品越來越走社區(qū)化路線，而消費(fèi)頻率低，消費(fèi)額度較大的商品越來越走集中化或中心化趨勢167。審慎發(fā)展 Cocopark購物公園類似的社區(qū)購物中心項目，建議在取得比較成功的經(jīng)驗基礎(chǔ)上再發(fā)展167。適當(dāng)發(fā)展?jié)M足社區(qū)需要的鄰里購物中心，完善自我開發(fā)住宅項目的社區(qū)配套說明鄰里超級注：以上圖中 “鄰里 ”指 “鄰里購物中心 ” ， “社區(qū) ”指 “社區(qū)購物中心 ” ， “地區(qū) ”指 “地區(qū)購物中心 ” ， “超級 ”指“地區(qū)超級購物中心 ” 。社區(qū)地區(qū)社區(qū)化集中化第 35 頁n 新項目建立原同類產(chǎn)品系列的項目認(rèn)知的基礎(chǔ)上，更加容易宣傳和推廣n 顧客通過產(chǎn)品系列的識別，可以更加容易了解項目的風(fēng)格、特色，減少項目認(rèn)知難度和交易成本n 經(jīng)典項目的系列化，尤其是項目不斷的完善，使項目良好形象不斷疊加和強(qiáng)化，從而形成經(jīng)典的項目品牌產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能提高項目知名度產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化不但可以提高品牌知名度，還可以降低項目開發(fā)成本，星河未來產(chǎn)品開發(fā)必須走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路n 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以使預(yù)期投資收益預(yù)測更加準(zhǔn)確，降低項目經(jīng)營風(fēng)險，使公司擴(kuò)張變得更加容易n 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化有利于項目經(jīng)驗的積累，不斷改進(jìn)和完善產(chǎn)品系列，同時容易形成流程、管理的標(biāo)準(zhǔn)化n 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以大家對項目達(dá)成共識，減少不同項目環(huán)節(jié)溝通成本，降低項目開發(fā)難度，降低項目開發(fā)成本和項目開發(fā)周期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能降低項目開發(fā)成本n 萬科有四大系列，金色系列、城花系列、四季系列、高檔系列，其中四季花城是其非常經(jīng)典的產(chǎn)品n 碧桂園只有碧桂園單一產(chǎn)品系列，碧桂園在進(jìn)入新拓展區(qū)域前，當(dāng)?shù)乜蛻魧Ρ坦饒@產(chǎn)品就有了較清楚的認(rèn)知n 富力地產(chǎn)的富力城系列產(chǎn)品是其經(jīng)典產(chǎn)品，是其主要盈利來源n 卓越地產(chǎn)目前也在長沙、武漢等地推行其蔚藍(lán)系列，效果不錯優(yōu)秀企業(yè)基本上都有經(jīng)典的系列化產(chǎn)品星河必須走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路第 36 頁星河國際和星河丹堤項目都取得了非凡的成功，有其可貴的成功之處好差服務(wù)價格 地理位置交通條件小區(qū)規(guī)模周邊及小區(qū)配套自然資源與環(huán)境風(fēng)格星河國際中星河丹堤好：指對客戶非常具有吸引力差：指非常排斥客戶成功之處成功之處與有獨特、稀缺自然景觀的類似住宅項目相比，地理位置、交通狀況較優(yōu)準(zhǔn)確預(yù)料到城市中心變遷；與類似項目相比，戶型、配套較優(yōu)第 37 頁星河在產(chǎn)品設(shè)計上要逐步以 “提供價值空間 ” 設(shè)計理念為指導(dǎo)p把住宅樓結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計好，滿足顧客對住房的需要提供住宅p把小區(qū)結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套設(shè)計好，滿足顧客對日常生活的需求提供社區(qū)p創(chuàng)造顧客一個身心享受的理想空間，一個展現(xiàn)自我的理想空間，一個創(chuàng)造價值的空間提供價值空間設(shè)計理念的進(jìn)步第 38 頁星河產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以在產(chǎn)品設(shè)計理念的指導(dǎo)下，圍繞現(xiàn)有的星河丹堤、星河國際產(chǎn)品改進(jìn)來進(jìn)行產(chǎn)品系列 顧客定位 選地原則 產(chǎn)品設(shè)計原則 需新增因素丹堤系列?企業(yè)家?機(jī)關(guān)事業(yè)單位部門負(fù)責(zé)人?金融、高科技等行業(yè)專業(yè)人士?其他成功精英?具有獨特、稀缺自然景觀?土地面積較大，在 20萬 m2以上?城郊結(jié)合部，離市區(qū)比較近?靠近主要交通干道，半小時左右能到達(dá)市繁華區(qū)域?小區(qū)景觀與自然景觀協(xié)調(diào)?大面積住宅（合理應(yīng)對 90/70政策）?增加小區(qū)配套彌補(bǔ)周邊社區(qū)不足?適量的別墅群提升住宅價值?獨特的設(shè)計風(fēng)格?高雅的休閑、娛樂場所，提高生活質(zhì)量，增加生活情趣?增加和完善小區(qū)配套，更好滿足居民日常生活需求?建議增加鄰里購物中心國際系列 ?金領(lǐng)?高級白領(lǐng)?市中心或區(qū)中心地段（最好是規(guī)劃中的）?土地面積 5至 10萬 m2?多條主干道或地鐵口附近（或規(guī)劃中）?周邊配套成熟（或規(guī)劃中）?合圍式小區(qū)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造中間綠地、安靜?大面積住宅（合理應(yīng)對 90/70政策）?裙樓建設(shè)地區(qū)購物中心?增加綠化XX系列 ?確定顧客定位 ?確定選址原則 ?確定產(chǎn)品設(shè)計原則第 39 頁本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 40 頁深圳市商品房銷售面積 2023年后出現(xiàn)大幅萎縮，預(yù)計這種萎縮趨勢會延續(xù)到 2023年， 2023年后會重會上升軌道p深圳市近年商品房取得快速增長，近 18年商品房銷售面積年均復(fù)合增長率為 %，但復(fù)合增長率小于全國的 %的水平。p2023年上半年銷售面積為 170萬平方米，同比下降 % 。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳統(tǒng)計年鑒和 深圳市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理第 41 頁從長遠(yuǎn)發(fā)展前景看，住宅需求優(yōu)于商業(yè)用房需求，而辦公樓需求會出現(xiàn)下降趨勢商品住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)房單位：萬平方米1997年，商品住宅銷售面積為 337萬平方米，至 2023年，商品住宅銷售面積為 500萬平方米，占整個商品房銷售面積的 %， 10年間增長了 50%1997年，辦公樓銷售面積為 ，至 2023年，辦公樓銷售面積為 方米，占整個商品房銷售面積的 %， 10年間減少 30%1997年，辦公樓銷售面積為 ，至 2023年，辦公樓銷售面積為 方米，占整個商品房銷售面積的 %， 10年間增長了 10%1997年3372023年5001997年2023年1997年2023年%%%比例1997年至 2023年間，深圳市商品住宅銷售面積增長最快，商業(yè)營業(yè)房次之，辦公樓銷售面積出現(xiàn)下降第 42 頁深圳市城市化進(jìn)程在 2023年后迅速變緩， 只保持 3% 左右的水平，而且有進(jìn)一步遞減的趨勢，未來保障性的住房需求將逐步減少數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳統(tǒng)計年鑒和 深圳市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理第 43 頁深圳市人均 GDP保持高速增長，近年增長率保持在 12% 左右，消費(fèi)能力在迅速增長，未來改善性用房需求將會增加p2023年 9月 5日，人民幣匯率為： ＝ 1美元， p2023年人均 ，達(dá)到了發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段水平數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳統(tǒng)計年鑒和 深圳市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理第 44 頁從深圳各區(qū)人口數(shù)量及特征看，未來的房地產(chǎn)市場中高檔住宅的消費(fèi)能力主要來自于關(guān)內(nèi)從業(yè)人員和少數(shù)高科技企業(yè)聚集地區(qū)域 產(chǎn)業(yè)特征 2023年人口 人口特征 需求類型數(shù)量 (萬 ) 比率福田 以公司總部經(jīng)濟(jì)、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主 % 數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費(fèi)能力較強(qiáng) 改善性需求為主羅湖 以公司總部經(jīng)濟(jì)、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主 % 數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費(fèi)能力較強(qiáng) 改善性需求為主南山 以公司總部經(jīng)濟(jì)、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主 % 數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費(fèi)能力較強(qiáng) 改善性需求為主鹽田 以物流、旅游休閑為主 % 數(shù)量較小，以中高收入人群為主，消費(fèi)能力較強(qiáng) 改善性需求為主寶安 以加工制造為主 %數(shù)量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費(fèi)能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力保障性需求為主龍崗 以加工制造為主 %數(shù)量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費(fèi)能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力保障性需求為主總計 100% 消費(fèi)能力主要集中于關(guān)內(nèi)從業(yè)人員第 45 頁考慮到深圳市人口密集程度和未來規(guī)劃城市變遷，星河項目位置重點考慮關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域以及龍華新城、光明新城、體育新城、東部新城松崗公明沙井光明福永石巖新安西鄉(xiāng)南山區(qū)龍華布吉觀瀾平湖福田區(qū)羅湖區(qū)橫崗鹽田區(qū)坪山龍崗坪地坑梓葵涌大鵬南澳市級次中心市級中心深圳中心區(qū)華強(qiáng)北商務(wù)區(qū)東門商務(wù)區(qū)后海商業(yè)區(qū)寶安中心區(qū)區(qū)級中心布吉商業(yè)街體育新城龍華新城東部新城光明新城未來城市變遷中心現(xiàn)有消費(fèi)能力強(qiáng)區(qū)未來將成為深圳市城市副中心，成為人口聚集地，土地升值目前關(guān)內(nèi)就業(yè)的人員有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，通常在關(guān)內(nèi)及周邊購買住房民樂 雅寶龍崗第 46 頁星河未來五年在深圳的戰(zhàn)略定位為：努力開發(fā)好現(xiàn)有規(guī)劃項目的基礎(chǔ)上，適當(dāng)利用行業(yè)調(diào)整中出現(xiàn)的機(jī)會戰(zhàn)略 具體戰(zhàn)略措施努力開發(fā)好現(xiàn)有規(guī)劃項目適當(dāng)利用行業(yè)調(diào)整中出現(xiàn)的機(jī)會龍崗中心城項目民樂項目雅寶項目占地面積： m2建筑面積： m2占地面積： 8. 2萬 m2建筑面積： 33萬 m2占地面積： 28萬 m2建筑面積： 120萬 m2產(chǎn)品定位：中高檔系列，新設(shè)計客戶定