【正文】 位：白領(lǐng)，首次置業(yè)產(chǎn)品定位：國(guó)際系列客戶(hù)定位：白領(lǐng)，首次置業(yè)產(chǎn)品定位：高檔寫(xiě)字樓，新設(shè)計(jì)客戶(hù)定位：優(yōu)秀企業(yè)，辦公樓改善?土地競(jìng)爭(zhēng)減弱，土地價(jià)格大幅下降?房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，出現(xiàn)資金鏈斷裂或嚴(yán)重虧損根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與預(yù)算，購(gòu)買(mǎi)符合產(chǎn)品定位的地塊根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與預(yù)算，尋求收購(gòu)或合作符合星河產(chǎn)品定位的地塊或項(xiàng)目第 47 頁(yè)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難帶來(lái)的機(jī)會(huì)，星河可以根據(jù)自己現(xiàn)金流和可行性分析情況，以較低價(jià)格實(shí)現(xiàn)合作合作模式影響因素發(fā)展速度抗風(fēng)險(xiǎn)能力資金需求可能導(dǎo)致的品牌受損單項(xiàng)目收益項(xiàng)目可控性管理力度 大 小慢低高大小快高低小大強(qiáng) 弱控股比例 高 低全資 控股 合資 參股第 48 頁(yè)本報(bào)告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報(bào)告說(shuō)明與總結(jié)q深圳市場(chǎng)鞏固與發(fā)展q全國(guó)市場(chǎng)拓展q職能戰(zhàn)略q長(zhǎng)期戰(zhàn)略展望第 49 頁(yè)我國(guó) 20個(gè)城市 2023年商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 500萬(wàn)平方米以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模巨大數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)各市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理第 50 頁(yè)城市房地產(chǎn)消費(fèi)需求水平主要由潛在消費(fèi)對(duì)象數(shù)量和人均消費(fèi)能力決定，它們最關(guān)鍵取決于人均 GDP和常住人口兩個(gè)指標(biāo)人均消費(fèi)能力城市房地產(chǎn)需求消費(fèi)對(duì)象數(shù)量人均 GDP人均收入增長(zhǎng)水平常住人口數(shù)量常住人口增長(zhǎng)速度人均 GDP增長(zhǎng)速度購(gòu)房年齡人口…………第 51 頁(yè)我國(guó)有 20多個(gè)大中城市人均 GDP超過(guò)了 3000美元，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于快速發(fā)展時(shí)期p人均 GDP3000美元左右被認(rèn)為是現(xiàn)代化的門(mén)檻，也是我國(guó) 2023年全面建成小康社會(huì)的主要標(biāo)志。根據(jù)發(fā)展國(guó)家發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 3000美元時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步加快，其發(fā)展速度會(huì)快于第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前我國(guó)已有二十多個(gè)大中城市人均 GDP超過(guò) 3000美元，其中蘇州、深圳、廣州人均 GDP超過(guò)了 10000美元。數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)各市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理第 52 頁(yè)在這些發(fā)達(dá)城市中，有 20多個(gè)發(fā)達(dá)城市常住人口達(dá) 500萬(wàn)以上，商品房消費(fèi)市場(chǎng)巨大數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)各市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理第 53 頁(yè)沈陽(yáng)人均 GDP水平高和常住人口多的城市具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和更多的消費(fèi)對(duì)象，商品房需求較強(qiáng)一線城市 二線城市 三線城市1000500一線城市三線城市二線城市蘇州廣州深圳北京上海無(wú)錫佛山杭州寧波南京青島天津煙臺(tái)濟(jì)南武漢長(zhǎng)春鄭州 泉州長(zhǎng)沙成都重慶福州常州哈爾濱珠?；葜莺戏饰靼?074167。一線城市：上海、深圳、廣州、北京。167。二線城市：天津、杭州、青島、無(wú)錫、成都、寧波、佛山、東莞、煙臺(tái)、南京、武漢、沈陽(yáng)、濟(jì)南、重慶、長(zhǎng)沙、泉州、哈爾濱、鄭州、福州、長(zhǎng)春、西安。167。三線城市：常州、珠海、中山、合肥、惠州、江門(mén)。167。四線城市：落后地級(jí)市、落后縣級(jí)市。說(shuō)明四線城市常住人口弱　　人均GDP少 中 多強(qiáng)　中　　中山東莞江門(mén)第 54 頁(yè)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展三種典型模式區(qū)域擴(kuò)張模式通常有滲透型、集聚型和機(jī)會(huì)型三種滲透型 集聚型 機(jī)會(huì)型如：碧桂園 如：萬(wàn)科 如卓越第 55 頁(yè)根據(jù)星河目前管理狀況，建議星河采取滲透型的擴(kuò)張模式擴(kuò)張模式 滲透型 集聚型 機(jī)會(huì)型定義按現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)區(qū)域由近至遠(yuǎn)擴(kuò)張。如從廣州到整個(gè)珠三角，由珠三角至周邊的省市進(jìn)入全國(guó)幾個(gè)核心城市，再由核心城市到周邊城市群。如先進(jìn)入北京、上海、廣州，再?lài)@它們進(jìn)入周邊衛(wèi)星城市無(wú)明確城市定位，看準(zhǔn)某城市出現(xiàn)的機(jī)會(huì)時(shí)，適時(shí)抓住優(yōu)點(diǎn)?有利于區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)積累和政府關(guān)系的充分利用?有利于地域品牌效應(yīng)積累與發(fā)揮?外地項(xiàng)目可由集團(tuán)直接操控，管控體系的壓力相對(duì)較小，可以漸近式推進(jìn)?能夠較快實(shí)現(xiàn)全國(guó)擴(kuò)張?能搶占全國(guó)發(fā)展機(jī)會(huì)比較好的區(qū)域市場(chǎng)?有比較好的運(yùn)用區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)?能充分的應(yīng)用產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)?能夠針對(duì)性地抓住城市發(fā)展機(jī)會(huì)，往往能開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目成功一個(gè)項(xiàng)目?當(dāng)產(chǎn)品系列化時(shí)，有利于產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)的積累與運(yùn)用缺點(diǎn)?擴(kuò)張速度一般較慢，可能會(huì)喪失全國(guó)其它區(qū)域市場(chǎng)的一些發(fā)展機(jī)會(huì)?需要非常規(guī)范健全的管理體系?需建立完善的管控體系?管理的規(guī)模效應(yīng)沒(méi)有充分發(fā)揮?不利于品牌的積累與發(fā)揮組織結(jié)構(gòu)模式?一般采用二級(jí)結(jié)構(gòu)模式，總部直接對(duì)項(xiàng)目?比較好運(yùn)用矩陣式結(jié)構(gòu)?一般采用 “總部－區(qū)域總部－項(xiàng)目 ”三級(jí)組織結(jié)構(gòu)?總部對(duì)區(qū)域?qū)嵭袇^(qū)域式結(jié)構(gòu)，而區(qū)域總部對(duì)項(xiàng)目實(shí)行矩陣式結(jié)構(gòu)?一般采用二級(jí)結(jié)構(gòu)模式，總部直接對(duì)項(xiàng)目公司?項(xiàng)目公司有比較完整的第 56 頁(yè)建議星河實(shí)行 “深圳－珠三角－全國(guó) ” 三步走區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略深圳的星河珠三角的星河全國(guó)的星河?鞏固深圳市場(chǎng)，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量?開(kāi)拓珠三角部分城市市場(chǎng)，增加經(jīng)營(yíng)城市的數(shù)量?開(kāi)拓全國(guó)其它區(qū)域市場(chǎng)，進(jìn)入全國(guó)多個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域2023年至 2023年 2023年至 2023年 2023年后第 57 頁(yè)從廣東各地市人口與經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，星河應(yīng)重點(diǎn)定位于深圳、廣州、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門(mén)地市 GDP（億元） 常住人口（萬(wàn)人） 城鎮(zhèn)化率（ %） 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人） 人均 GDP（萬(wàn)元） 深 圳 6802 862 % 862 廣 州 7109 1005 % 825 珠 海 896 145 % 124 佛 山 3605 592 % 539 中 山 1238 251 % 213 東 莞 3152 695 % 592 惠 州 1105 388 % 240 江 門(mén) 1107 413 % 201 陽(yáng) 江 408 236 % 108 茂 名 1025 605 % 238 汕 頭 850 500 % 350 清 遠(yuǎn) 594 366 % 126 韶 關(guān) 472 295 % 136 肇 慶 593 375 % 168 潮 州 380 255 % 160 湛 江 893 681 % 267 河 源 328 282 % 113 云 浮 271 237 % 118 揭 陽(yáng) 586 570 % 257 汕 尾 291 287 % 150 梅 州 411 411 % 191 第 58 頁(yè)星河在廣東發(fā)展的重點(diǎn)就要集中于珠江中下游沿岸經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市第 59 頁(yè)一、二、三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)典型特征城市類(lèi)型 定義 市場(chǎng)典型特征一線城市 三大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域核心城市?常住人口大于 800萬(wàn)，流動(dòng)人口比率高?人均 GDP在 6萬(wàn)元，約 8000美元以上?市場(chǎng)化成熟，市場(chǎng)需求量非常大?房地產(chǎn)需求主要以本地改善性需求和新進(jìn)入城市人口需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈二線城市 發(fā)達(dá)省會(huì)城市或特發(fā)達(dá)地級(jí)城市?常住人口多為 400萬(wàn)至 800萬(wàn)之間，流動(dòng)人口比率高?人均 GDP在 3萬(wàn)元 6萬(wàn)元之間，即 4000至 8000美元之間?市場(chǎng)化較為成熟，市場(chǎng)需求量較大?房地產(chǎn)需求主要以本地改善性需求和新進(jìn)入城市人口需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量一般，競(jìng)爭(zhēng)程度一般三線城市 落后省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地級(jí)市?常住人口多為 100萬(wàn)至 400萬(wàn)之間，流動(dòng)人口比率較低?人均 GDP在 2萬(wàn)元 3萬(wàn)元之間，即 3000至 4000美元之間?市場(chǎng)化程度不高，政府關(guān)系影響很大，市場(chǎng)需求量一般?房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)較少，缺乏競(jìng)爭(zhēng)四線城市 落后地級(jí)市、縣級(jí)市?常住人口 100萬(wàn)以下，流動(dòng)人口比率低?人均 GDP在 2萬(wàn)元以下?市場(chǎng)化處于盟芽狀態(tài)，市場(chǎng)需求量較少，主要以自建房為主?房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)很少，基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)第 60 頁(yè)二、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，有非常大的發(fā)展大發(fā)展空間，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈不如一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) /產(chǎn)品型市場(chǎng) 房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型市場(chǎng) 房地產(chǎn)服務(wù) /服務(wù)型市場(chǎng)時(shí)間行業(yè)規(guī)模一線城市 香港 美國(guó)二線城市三線城市四線城市經(jīng)濟(jì)特征?高利階段?中等風(fēng)險(xiǎn) /高回報(bào)?產(chǎn)品創(chuàng)新?常利階段?中等風(fēng)險(xiǎn) /中等回報(bào)?資本優(yōu)勢(shì) /規(guī)模優(yōu)勢(shì)?微利階段?低風(fēng)險(xiǎn) /低回報(bào)?規(guī)模優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特征?供不應(yīng)求?新增住房需求快速增長(zhǎng)?競(jìng)爭(zhēng)激烈程度一般?供求平衡?新增需求穩(wěn)定，以提升住房質(zhì)量的需求為主?競(jìng)爭(zhēng)激烈程度高?供略過(guò)于求?新增需求下滑，以二手房交易、舊房改建為主?競(jìng)爭(zhēng)激烈程度高第 61 頁(yè)在城市拓展選擇上，星河未來(lái)十年應(yīng)是策略性進(jìn)入一線城市，重點(diǎn)拓展二、三線城市市場(chǎng)容量一線城市四線城市二線城市三線城市競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度星河在這些城市有優(yōu)勢(shì)！除深圳外，星河在北京、上海、廣州沒(méi)有優(yōu)勢(shì)！市場(chǎng)才啟蒙，規(guī)模小，風(fēng)險(xiǎn)較大！第 62 頁(yè)為了更好的實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張需要，星河可以采取控股的方式與拓展地本地房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)合作模式影響因素發(fā)展速度抗風(fēng)險(xiǎn)能力資金需求可能導(dǎo)致的品牌受損單項(xiàng)目收益項(xiàng)目可控性管理力度 大 小慢低高大小快高低小大強(qiáng) 弱控股比例 高 低全資 控股 合資 參股第 63 頁(yè)星河主要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃五年項(xiàng)目規(guī)劃p主要項(xiàng)目規(guī)劃?龍崗中心城項(xiàng)目?民樂(lè)項(xiàng)目?雅寶項(xiàng)目?淡水項(xiàng)目?珠海項(xiàng)目?南沙項(xiàng)目?其它項(xiàng)目 1?其它項(xiàng)目 2?其它項(xiàng)目 32023年 2023年 2023年 2023年 2023年儲(chǔ)備儲(chǔ)備待定待定待定第 64 頁(yè)星河各項(xiàng)目各年度建筑面積計(jì)劃項(xiàng)目 計(jì)劃總建筑面積（萬(wàn) m2) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年丹堤 龍崗中心城 民樂(lè) 33雅寶 120深圳其它 1深圳其它 2淡水 珠海 南沙珠三角其它 1珠三角其它 1合計(jì)第 65 頁(yè)星河各項(xiàng)目銷(xiāo)售面積、收入與凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 總計(jì)丹堤 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)龍崗中心城 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)民樂(lè) 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)雅寶 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)淡水 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)珠海 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)南沙 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)合計(jì) 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)第 66 頁(yè)星河各項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年丹堤 資金收入資金流出資金凈注入龍崗中心城 資金收入資金流出資金凈注入民樂(lè) 資金收入資金流出資金凈注入雅寶 資金收入資金流出資金凈注入淡水 資金收入資金流出資金凈注入珠海 資金收入資金流出