【正文】 中高檔住宅和投資性住宅供應(yīng)?政府限制大面積用房，供給相對緊張?需求大量增加，供給受到一定限制，供不應(yīng)求?需求量增長率高，投資回報率高普通住宅二手舊住宅?需求主要來自于新增普通家庭住宅需求和投資性住宅需求?主要以首次購房為主?城鎮(zhèn)人口增多，新增城鎮(zhèn)家庭大量增加，需求增加?開發(fā)商新開發(fā)普通住宅和投資性住宅供應(yīng)?二次購房居民將原住房售出，將增加普通住宅的供給?政府政策要求大量普通用房建設(shè)?政府的保障性住房?需求大量增加，供給同樣大量增加，供求相對平衡?需求量較大，投資回報率一般經(jīng)濟適用房農(nóng)民房廉租房?需求主要來自于新增普通家庭住宅需求?主要以首次購房為主?城鎮(zhèn)人口增多，新增城鎮(zhèn)家庭大量增加，需求增加?供給主要來自于政府經(jīng)濟適用房供應(yīng)和廉租房供應(yīng)?政府加強保障性住房供給?需求大量增加，供給同樣大量增加，供求相對平衡?需求量較大，投資回報率較低第 31 頁從市場吸引力和星河競爭能力分析，中高檔住宅、豪宅屬于一類產(chǎn)品，普通住宅屬于二類產(chǎn)品，經(jīng)濟適用房屬于三類產(chǎn)品弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強豪宅一類產(chǎn)品二類產(chǎn)品三類產(chǎn)品167。p我國 2023年人均 ，折合 2800美元，我國目前正以保障性需求為主導(dǎo)的住宅房地產(chǎn)發(fā)展時期，而未來我們將步入以改善性需求為主導(dǎo)的住宅房地產(chǎn)快速發(fā)展時期。審慎發(fā)展商場經(jīng)營經(jīng)營業(yè)務(wù)167。第 25 頁建議星河總體產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，審慎發(fā)展商場、寫字樓經(jīng)營業(yè)務(wù)，維持現(xiàn)有旅游、酒店業(yè)務(wù)弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)167。二類業(yè)務(wù)：介于一、三類業(yè)務(wù)之間的業(yè)務(wù)，如商場經(jīng)營167。10星河各產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展前景和星河競爭能力比較市場吸引力?行業(yè)平均利潤率?行業(yè)增長率?行業(yè)市場規(guī)模?行業(yè)經(jīng)營難度?行業(yè)競爭激烈程度?行業(yè)進入和退出難度星河競爭能力?業(yè)務(wù)規(guī)模與盈利能力?研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)能力?品牌影響力?組織與流程有效性?內(nèi)部管理能力?可利用資源（人力、財力） 低 /弱　　　　　 程度 　　　　　 高 /強住宅開發(fā) 酒店商場經(jīng)營寫字樓經(jīng)營 旅游低低小難強難小弱小弱弱弱高高大易弱易大強大強強強第 24 頁從市場吸引力和星河競爭能力分析，住宅開發(fā)屬于一類業(yè)務(wù)，商場經(jīng)營屬于二類業(yè)務(wù)，寫字樓經(jīng)營、旅游和酒店屬三類業(yè)務(wù)弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強住宅商場寫字樓酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)167。8 167。6 167。4 167。2 167。0 167。p我國以工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為主導(dǎo)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時期已經(jīng)過去，現(xiàn)在正處于以住宅地產(chǎn)為主導(dǎo)的住宅地產(chǎn)發(fā)展時期，而未來我們會步入商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時期。凈利潤： Y億元167。星河愿景 中國一流品牌企業(yè)釋義：p經(jīng)營范圍覆蓋全國多個省市p主要經(jīng)濟指標處于行業(yè)領(lǐng)先水平p品牌提及率及美譽度處于行業(yè)領(lǐng)先水平p具有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的產(chǎn)品和業(yè)務(wù)組合p擁有強大的資金和技術(shù)實力p在全國擁有強大的品牌影響力p公司發(fā)展戰(zhàn)略對行業(yè)產(chǎn)生一定影響p具有高度統(tǒng)一價值觀的經(jīng)營管理團隊第 12 頁過去推動星河快速發(fā)展的核心因素主要是擴大項目規(guī)模和提高產(chǎn)品檔次，而未來需要增加項目數(shù)量和進行區(qū)域擴張支撐星河發(fā)展增長因素 星河運用現(xiàn)狀 說明?擴大項目規(guī)模?星河明居項目規(guī)模比祥和花園、星河錦居等前開發(fā)項目規(guī)模擴大了兩倍?星河國際、星河丹堤項目規(guī)模比星河明居等前開發(fā)項目擴大的數(shù)倍?擴大項目規(guī)模對支撐企業(yè)發(fā)展的作用比較有限?提高產(chǎn)品檔次與價格?星河國際比星河明居等前開發(fā)項目檔次和價格提高了不少?星河丹堤比星河國際等前開發(fā)項目檔次和價格提高了不少?提高項目檔次和價格的對支撐企業(yè)發(fā)展的作用也比較有限?增加項目數(shù)量?星河華居、星河明居、海悅?cè)A城幾個項目同時運作，公司由單一項目運作過度到三個項目同時運作?星河世紀、星河 Cocopark、星河丹堤等項目同時運作?2023年后，星河在增加項目數(shù)量上突破不夠?增加項目數(shù)量對支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大?進行區(qū)域擴張 ?星河目前還未實現(xiàn)區(qū)域擴張 ?區(qū)域擴張對支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大?多元化 ?星河目前已經(jīng)涉及到住宅開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、酒店旅游等多元化 ?多元化對支撐企業(yè)發(fā)展的作用有限第 13 頁星河可以分 “深圳 — 珠三角 — 全國 ”三步走來實現(xiàn)企業(yè)愿景深圳的星河珠三角的星河全國的星河?鞏固深圳市場，適當增加開發(fā)項目的數(shù)量?開拓珠三角部分城市市場，增加經(jīng)營城市的數(shù)量?開拓全國其它區(qū)域市場，進入全國多個經(jīng)營區(qū)域2023年至 2023年 2023年至 2023年 2023年及以后第 14 頁根據(jù)外部環(huán)境和星河內(nèi)部發(fā)展要求，星河未來必須保持較快的發(fā)展速度n 中國房地產(chǎn)銷售面積近 10年年均增長 %，銷售額近 10年年均增長%，保持了較高的增長速度n 我國城市化還有巨大的發(fā)展空間，人均 GDP還會保持快速的增長，我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于快速發(fā)展階段n 預(yù)計未來 10年我國房地產(chǎn)行業(yè)還將保持快速發(fā)展，預(yù)計銷售面積年均增長速度為 16%左右房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展為星河快速發(fā)展提供機遇n 近 10年一些大型的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，如招商、金地、華僑城等，年均增長率在 35%左右，搶占中小企業(yè)市場份額n 萬科銷售結(jié)算面積近 10年增長了 ，年均復(fù)合增長率為 %，超越了中海、首開等老牌企業(yè)，取得國內(nèi)行業(yè)龍頭地位n 一些民營上市公司保持了更快的增長，富力近 5年主營收入年均復(fù)合增長率為 %，碧桂園近 3年營業(yè)收入復(fù)合增長率為 %優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)快速增長迫使星河快速發(fā)展n 保持快速發(fā)展，達到一定經(jīng)營規(guī)模，才能產(chǎn)生規(guī)模效益，企業(yè)規(guī)模是星河保持連續(xù)經(jīng)營和市場競爭能力的基礎(chǔ)n 品牌是建立在一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，而品牌的價值體現(xiàn)在規(guī)?；\用方面n 星河目前經(jīng)營區(qū)域主要在深圳及周邊地區(qū)，星河必須保持較快的發(fā)展速度，才能成為 “ 中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè) ”為實現(xiàn)企業(yè)愿景，星河需要保持較快的發(fā)展速度星河必須保持較快的發(fā)展速度第 15 頁綜合考慮，星河未來主營收入保持在 30% 左右的發(fā)展速度比較合適類型 保守增長 穩(wěn)妥增長 激進增長增長速度增長區(qū)間 ?10% 至 25% 的增長率 ?30% 至 50% 的增長率 ?55% 以上的增長率優(yōu)點?比較容易實現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展?項目資金需求壓力小?人力資源需求壓力小?比較容易保證項目質(zhì)量?界于兩者之間?能實現(xiàn)快速發(fā)展，企業(yè)能較快實現(xiàn)規(guī)模?能搶占更多區(qū)域市場缺點?對集團管控能力要求一般?發(fā)展速度較慢，可能會比較長的時間才能達到一定規(guī)模?可能較好的市場機會被競爭對手搶占先機?界于兩者之間?對公司戰(zhàn)略決策能力要求高?對集團管控能力要求特高?項目資金需求壓力大?人力資源需求壓力大?比較難保證項目質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)服務(wù)50%40%20%10% 60%30% 70%第 16 頁受制于未來兩年房地產(chǎn)不景氣和內(nèi)部經(jīng)營不夠規(guī)范，星河未來兩年需要以規(guī)范管理、提升能力為主，適當控制增長速度n 2023年，全國商品房施工、新開工、土地購置面積分別為 23594 406百萬平方米，預(yù)計消化這些庫存需要 2至 3年時間n 在 2023至 2023年銷售的商品房中，有不少是用于投資用途，這些房在未來 2至 3年會增加房地產(chǎn)市場的供給n 2023至 2023年房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，吸引了不少其它產(chǎn)業(yè)資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)、長虹地產(chǎn)等，增加行業(yè)競爭程度房地產(chǎn)庫存及投資房消化還需一段時間n 2023年后，全國房地產(chǎn)市場都進行了調(diào)整，銷售價格緩慢下降，銷售量急速萎縮，這種趨勢預(yù)計會持續(xù) 2至 3年n 一些發(fā)達城市，如深圳、北京在 2023年房地產(chǎn)交易量達到頂峰，近幾年交易量每年都在遞減，預(yù)計未來兩年這種趨勢還會保持n 國家的宏觀緊縮政策雖在最近有所放松，但連續(xù)長達 4年的緊縮政策對降低經(jīng)濟速度、降低居民購買能力的作用還會保持一定貫性房地產(chǎn)行業(yè)近兩年調(diào)整，未來兩年還會延續(xù)n 星河雖然在國際、丹堤等項目中取得了非凡的成功，但還需要時間把這些成功經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為規(guī)范化、文件化的運作模式n 星河近年的經(jīng)營管理還主要以人治為主，但隨公司未來的進一步擴張，需要規(guī)范化、制度化的法治來作保證n 未來的發(fā)展需要由單一項目開發(fā)到多項目開發(fā)轉(zhuǎn)變，單一地區(qū)經(jīng)營向多地區(qū)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，星河管理體系和人才都需要時間來積累星河目前管理規(guī)范化程度不夠，擴張基礎(chǔ)不扎實星河未來兩年要有打基礎(chǔ)為主，適當控制增長速度第 17 頁星河未來五年可以采取 “先慢后快 ”、 “先規(guī)范后規(guī)模 ”兩階段戰(zhàn)略2023年初501002023年初p保持適度增長，以完成現(xiàn)有儲備項目為主p改進和完善優(yōu)質(zhì)項目，提升項目核心競爭力，推行項目標準化和系列化p加強內(nèi)部管理規(guī)范化建設(shè)p完善項目管理體系，培育和完善多項目運作與管控體系2023年底健康、強壯星河實力、強大星河內(nèi)部規(guī)范與整合為主 實現(xiàn)規(guī)模效益為主p保持快速增長，增長率為 40－ 50%p增加項目數(shù)量，復(fù)制標準化、系列化項目，實現(xiàn)項目規(guī)模優(yōu)勢與效益p拓展經(jīng)營城市，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢與效益p培育和完善多城市運作與管控體系p實現(xiàn)上市第 18 頁星河未來五年房地產(chǎn)銷售面積要達到 30% 左右的增長率目標2023年至 2023年銷售面積戰(zhàn)略目標單位：萬平方米2023年 2023年 2023年2023年 2023年X2023年X五年年均增長率達到 30%XXXX第 19 頁星河集團 2023年至 2023年主營收入與凈利潤戰(zhàn)略目標167。 星河未來五年要著力構(gòu)建和打造產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力、組織與管控能力、品牌與資金實力和人才隊伍能力四大核心競爭力。，應(yīng)策略性進入一線城市，重點考慮全國二、三線城市的拓展。，項目選擇區(qū)域重點考慮關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域以及深圳規(guī)劃中的未來城市副中心龍華新城、光明新城、體育新城、東部新城。住宅產(chǎn)品可以在改進和完善星河丹堤項目和星河國際項目的基礎(chǔ)上進行標準化復(fù)制。：審慎發(fā)展地區(qū)購物中心，適當發(fā)展鄰里購物中心完善住宅產(chǎn)品配套。3　業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，審慎發(fā)展商場、寫字樓經(jīng)營業(yè)務(wù)，維持現(xiàn)有旅游、酒店業(yè)務(wù)。2　戰(zhàn)略目標 星河未來五年的房地產(chǎn)銷售面積增長速度要達到 30%左右的增長率目標。第 2 頁編編 制制批批 準準唐東方唐東方劉世成、李森劉世成、李森審審 核核 冉　斌冉　斌2023年年 11月月 8日日2023年年 11月月 10日日2023年年 11月月 8日日確確 認認 劉世成、李森劉世成、李森 2023年年 11月月 10日日報告編制第 3 頁本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標q報告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與