【正文】 ?推動(dòng)京郊地帶住宅的建設(shè)，同時(shí)市區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量將逐步減少?推動(dòng)中低價(jià)位商品房的建設(shè)?2023年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房增量如潮，未來(lái)兩三年內(nèi)，北京市將繼續(xù)保持年均新開(kāi)工 300萬(wàn)平方米、竣工 200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模?住房二、三級(jí)市場(chǎng)放大需方：?中低收入人群的住房需求被激發(fā) 52綠化隔離帶項(xiàng)目、危改項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)改造等非出讓形式土地供應(yīng)的增加使未來(lái) 510年北京的土地資源不應(yīng)該成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的限制條件 (5)此外還有衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)的建設(shè)將為市區(qū)的居住用地提供 后備資源 。?33號(hào)文件的擠壓下，北京一些原本計(jì)劃以后幾年推出的項(xiàng)目提前 上市，引發(fā) 2023年上半年大盤(pán)扎堆的現(xiàn)象新政策 對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響?2023年 2月 28日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心正式掛牌成立；?2023年 6月 28日，北京市發(fā)布《 北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門(mén)關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（ 收購(gòu)持有土地的房地產(chǎn)或者其他企業(yè)股權(quán)的方式 ：適合急于得到土地的企業(yè)? 其中，住房貨幣化取代實(shí)物分配，把居民推向了市場(chǎng)，也使個(gè)人成為北京市商品住宅的消費(fèi)主體1998年以來(lái)，隨著政府取消集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，推行個(gè)人購(gòu)房，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)逐漸淡出住宅消費(fèi)市場(chǎng)，個(gè)人取而代之，成為商品住宅消費(fèi)主力群體。＝ 當(dāng)?shù)匾惶字械人降淖》渴蹆r(jià)當(dāng)?shù)匾粋€(gè)中等收入家庭年收入根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比為 3:1至 6:1時(shí)，該家庭便具備購(gòu)房能力。首次置業(yè) 二次購(gòu)房 投資 45%11%0%54%4%48%?地理位置、戶(hù)型設(shè)計(jì)、交通配套、升值潛力、物業(yè)管理等內(nèi)容都是購(gòu)房投資的決策指標(biāo)。的購(gòu)房者將預(yù)期購(gòu)房作為投資的一種。倍。1993199820232023北京房地產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)圖(19992023)元67市場(chǎng)目前呈現(xiàn) “ 一線兩翼 ” 的發(fā)展格局，海淀區(qū)應(yīng)為和朝陽(yáng)區(qū)及周邊地區(qū)發(fā)揮自身資源的特殊性迅速崛起，成為住宅業(yè)矚目的核心區(qū)域朝陽(yáng)區(qū)利用使館區(qū)和 CBD造成的國(guó)際商務(wù)氛圍，成長(zhǎng)為北京外國(guó)人最密集、外企數(shù)量最多、 的區(qū)域海淀區(qū) 朝陽(yáng)區(qū)石景山區(qū) 豐臺(tái)區(qū)西城宣武東城崇文海淀區(qū)依借其教育科技優(yōu)勢(shì)，迅速成為信息產(chǎn)業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)密集的區(qū)域老城區(qū)區(qū)域狹小、道路狹窄、發(fā)展空間極為有限，并且受古城風(fēng)貌保護(hù)的限制、屬于國(guó)家黨政軍核心機(jī)關(guān)所在地多方面因素的制約，使二環(huán)以?xún)?nèi)的老城區(qū)難以大幅度拓展， 以舊城改造為突出特點(diǎn) ；南城受經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素影響， 城市建設(shè)及民用建設(shè)相對(duì)落后，但具有較大的發(fā)展?jié)摿涂臻g? 北邊具有地理優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)： 主要以新建項(xiàng)目為主? 新城區(qū)（特別是朝陽(yáng)區(qū)）可開(kāi)發(fā)土地資源豐富，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)突出，住宅開(kāi)發(fā)空間巨大。朝陽(yáng) ： 占據(jù)了 CBD以及亞運(yùn)村的優(yōu)勢(shì)，公寓規(guī)模比重最大，達(dá)到 ％ 以下 依托，其普通住宅開(kāi)發(fā)量也比較大 其它： 大興、海淀、石景山、通州等地的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模則均在 10％ 東北 東南 二環(huán)內(nèi) 西北 西南 郊區(qū) 正北 正南遠(yuǎn)卓分析北京市 2023年環(huán)線新盤(pán)分布五環(huán)外14個(gè)四至五環(huán)10個(gè) 三至四環(huán)17個(gè)二至三環(huán)17個(gè)老城： 1個(gè)70受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需結(jié)構(gòu)影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)始終在處于波動(dòng)之中199320232023 20232023受 1999開(kāi)始的宏觀控制影響，寫(xiě)字樓供給量有限， 經(jīng)濟(jì)狀況的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)使得新興 IT行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大國(guó)家金融機(jī)構(gòu)、新剝離的大型國(guó)企公司、機(jī)構(gòu)，消化了大面積寫(xiě)字樓，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金持續(xù)上漲；由于市場(chǎng)行情看好， 2023年也成為幾年來(lái)寫(xiě)字樓投資量較大的一年，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對(duì)于寫(xiě)字樓的需求難有大規(guī)模的擴(kuò)張；加上911導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑。19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長(zhǎng)安、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華普大廈等眾多大體量?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓集中推出，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)盛衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。由于 CBD的規(guī)模效應(yīng)和進(jìn)入 WTO的深入影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)在經(jīng)理奧運(yùn)后的短暫下滑后逐漸上升，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段奧運(yùn)會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓的需求會(huì)短期放大，奧運(yùn)會(huì)后會(huì)有短期下滑//示意圖 //l 大單成交均以高科技企業(yè)為主；l 有些客戶(hù)為了減少自身資金的輸出，遷入品質(zhì)稍低的項(xiàng)目中；l 有些客戶(hù)為了不使自身形象大打折扣，在原項(xiàng)目中縮減了部分面積；l 目前成交相對(duì)活躍的區(qū)域?yàn)橹嘘P(guān)村區(qū)域。? 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)歷年來(lái) 均 有大面積的成交案例發(fā)生，特別是在 2023年以前，市場(chǎng)上 70％的面積被大單購(gòu)買(mǎi)所消化 ；? 1996至 2023年五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬(wàn)平方米以上寫(xiě)字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到 66家，認(rèn)購(gòu)面積達(dá) 150萬(wàn)平方米以上75由于中國(guó)進(jìn)入 WTO對(duì)北京的刺激、 CBD建設(shè)的加快，大單租購(gòu)的區(qū)域需求從西部轉(zhuǎn)向東部轉(zhuǎn)移北京市大宗成交區(qū)域圖2023年前在 2023年以前，有關(guān)大單租購(gòu)的發(fā)生多數(shù)在遍布國(guó)家部位機(jī)關(guān)和金融機(jī)構(gòu)的西城區(qū)，特別是金融街區(qū)域，是寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要的大單租購(gòu)區(qū)域。萬(wàn)平米成交個(gè)數(shù) ?外企客戶(hù)向來(lái)以租賃寫(xiě)字樓為主，很少有類(lèi)似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國(guó)公司大面積購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的案例 該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源?租金高啟、交通和商務(wù)配套的瓶頸?中關(guān)村寫(xiě)字樓 2023年態(tài)勢(shì)良好，但三年之后不容樂(lè)觀，政府通過(guò)大供應(yīng)將促使價(jià)格下降北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局將出現(xiàn)三足鼎立的局面78寫(xiě)字樓、商用樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)受世界經(jīng)濟(jì)影響，特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓，將隨著世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而波動(dòng)，需要選擇良好機(jī)會(huì)進(jìn)行投資由于科技發(fā)展，使舊樓淘汰更新快，新建與甲級(jí)寫(xiě)字樓將具有一定優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致甲級(jí)寫(xiě)字樓出售較好2023年前市場(chǎng)供應(yīng)量少，但這期間擬建和開(kāi)工的項(xiàng)目較多，將集中在 2023年后推向市場(chǎng)海淀區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)空置率最少，是投資最佳區(qū)域。城市人口基數(shù)較低且增長(zhǎng)緩慢q 房地產(chǎn)市場(chǎng)252。萬(wàn)元2023 2023示意9％7％GDP增速十五規(guī)劃遠(yuǎn)卓分析：作為省會(huì)城市，石家莊市的這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，且增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢這種經(jīng)濟(jì)水平尤其是收入水平難以為房地長(zhǎng)市場(chǎng)的發(fā)展起到支撐作用人均可支配收入增速＋ 12％90石家莊市無(wú)論城市人口基數(shù)和增長(zhǎng)速度都難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生拉動(dòng)作用單位 2023 2023 增長(zhǎng)率總戶(hù)數(shù) 戶(hù) 2500505 2495272 ％市區(qū)戶(hù)數(shù) 戶(hù) 535448 523945 ％總?cè)丝?人 9039931 8959430 ％市區(qū)人口 人 2049586 1950048 ％非農(nóng)人口 人 2668650 2312561 ％石家莊市人口情況表（ 2023－ 2023）資料來(lái)源：石家莊統(tǒng)計(jì)年鑒 202391石家莊市概況?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)總體分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析92房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增長(zhǎng)石家莊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（ 1998－ 2023， 萬(wàn)平米95商品房空置率 ％并存在 ％的住宅空置率，略高于 19％的全國(guó)平均住宅空置率，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 10％的國(guó)際警戒線銷(xiāo)售面積999480空置面積155874石家莊市 2023年商品房空置情況銷(xiāo)售面積763196空置面積146317利用面積616879利用面積843606石家莊市 2023年住宅空置情況96盡管近兩年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)，石家莊房地產(chǎn)交易卻相對(duì)清淡。其次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境等不滿(mǎn)意的分別占 ％、％和 ％q有近 1/3的家庭計(jì)劃一年內(nèi)買(mǎi)房，且有 ％家庭打算購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有公房而非商品房q。按年齡分析， 30至40歲家庭打算購(gòu)買(mǎi)住房面積在 80至 100平方米的居多30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占 ％； 31歲至 41歲和 41歲至 50歲年齡的人較看重價(jià)格，分別占 32％和 41％； 50歲以上老年人最看重戶(hù)型結(jié)構(gòu)，占 ％10萬(wàn)元左右一套房子是絕大多數(shù)家庭所期望的價(jià)位 萬(wàn)平米）石家莊市竣工房屋類(lèi)型（ 2023年， 基金，用于廉租住房建設(shè)和發(fā)放廉租補(bǔ)貼石家莊十五規(guī)劃也將經(jīng)濟(jì)適用房列為發(fā)展的重點(diǎn)資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)104供應(yīng)區(qū)域分布比較均勻，城區(qū)已經(jīng)沒(méi)有明顯的未開(kāi)發(fā)區(qū)域105未來(lái)二環(huán)內(nèi)的 45個(gè)城中村的改造還會(huì)帶來(lái)大約 1500萬(wàn)平米的土地以及住宅，學(xué)校，商鋪和游樂(lè)園供給石家莊市市政府決定自 2023年到 2023年完成二環(huán)內(nèi) 45個(gè)城中村徹底改造目前已經(jīng)有如河北國(guó)建。般控制在 60110平方米? 石家莊市政府指令，今年石家莊市經(jīng)濟(jì)適用住房將再增加 40萬(wàn)平方米，? 十五規(guī)劃在今后 5套商品房市場(chǎng)：5327石家莊市二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)2023年 40－ 60平米：%20－ 40平米：%20平米%80平米%60－ 80平米%石家莊居住狀況調(diào)查資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)100石家莊人購(gòu)房需求主要在中低端，以 80－ 100平米的兩室兩廳和三室一廳為主，不同收入和不同年齡段的需求特點(diǎn)也不相同房型關(guān)注點(diǎn)面積石家莊人購(gòu)房需求特點(diǎn)石家莊人青睞二室二廳的占％，其次為三室一廳和三室二廳，分別為 ％和％建筑面積在 80至 100平方米的住房最受歡迎。q9成的消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境不滿(mǎn)意。億元+％2023 2023 2023 2023 2023 2023%％石家莊市商品房施工面積（ 2023－ 2023） 市場(chǎng)供需的主體主要是住宅，特別是中低端和經(jīng)濟(jì)適用房，寫(xiě)字樓和商鋪有一定的增長(zhǎng)空間252。252。?其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒(méi)有對(duì)外開(kāi)放進(jìn)入 WTO后將率先開(kāi)放的行業(yè)。萬(wàn)平米成交個(gè)數(shù) 朝陽(yáng)區(qū)的成交數(shù)量已經(jīng)達(dá)到 57個(gè)，成交面積為27萬(wàn)平米；而西城區(qū)僅為 11個(gè)，成交面積也只有 6萬(wàn)；海淀區(qū)雖然有 16例大單成交，但成交面積僅有 ，成交單位面積小 如中國(guó)一汽購(gòu)買(mǎi)南銀大廈 5000平方米的案例? 實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)作為寫(xiě)字樓需求主力在 2023年 吸納了 60％以上寫(xiě)字樓市場(chǎng)份額? 以國(guó)內(nèi)富裕階層為主的第二代房地產(chǎn)投資性買(mǎi)家于 1999年 開(kāi)始關(guān)注寫(xiě)字樓市場(chǎng)，主要 在 CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值、出租為目的大量投資性購(gòu)買(mǎi)投資性物業(yè) ， 如 2023年推出的第一大道、住邦 202財(cái)智中心、科技財(cái)富中心、當(dāng)代青云大廈等吸引了大批投資性買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)吸納 ；? 有統(tǒng)計(jì)顯示 CBD熱銷(xiāo)公寓投資客戶(hù)一般占 40％左右 ；轉(zhuǎn)租為購(gòu)內(nèi)資企業(yè)為主 投資性購(gòu)買(mǎi)? 由于大量創(chuàng)新寫(xiě)字樓產(chǎn)品的低價(jià)上市，部分客戶(hù)開(kāi)始實(shí)行轉(zhuǎn)租為購(gòu)。l 中資機(jī)構(gòu)是需求主力，傳統(tǒng)行業(yè)占較大比重，以金融機(jī)構(gòu)（證券業(yè)不在此列）、部委機(jī)構(gòu)及轉(zhuǎn)制集團(tuán)（公司）、壟斷性行業(yè)企業(yè)為主；l 外地企業(yè)進(jìn)京成為趨勢(shì)，如外省市集團(tuán)（公司）及駐京辦事處等；l 民營(yíng)公司需求增長(zhǎng)較快；l 19951998年 19951993至 1995年是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的黃金時(shí)代。別墅公寓普通商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房69從 2023年新盤(pán)推出的區(qū)域分布來(lái)看，區(qū)域分布失衡，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要集中在四環(huán)周邊及四環(huán)以外地區(qū)北京市 2023年新盤(pán)區(qū)域分布從新盤(pán)推出的環(huán)線分布來(lái)看，北京市今年的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要集中在四環(huán)周邊及四環(huán)以外地區(qū)，主要是因?yàn)殡S著北京市道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，今年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)開(kāi)始從二環(huán)、三環(huán)拓伸到了五環(huán)沿線，尤其是隨著四環(huán)路的開(kāi)通和京開(kāi)、京津唐高速路的開(kāi)通，帶動(dòng)了北京市四環(huán)和五環(huán)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。朝陽(yáng) ： 在十里堡、酒仙橋、望京等多個(gè)地方均有較大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目存在，是經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模比重最大的區(qū)域 豐臺(tái)： 開(kāi)發(fā)量?jī)H次于朝陽(yáng)區(qū)，主要是由于南三環(huán)附近開(kāi)發(fā)量逐漸增加 其它： 順義：主要集中在 京順路及依托機(jī)場(chǎng)的馬坡鄉(xiāng) ㎡ ) % CBD、 中關(guān)村、亞運(yùn)村經(jīng)濟(jì)適用房 % 十里堡、酒仙橋、望京、六里橋等別墅 (7000元／㎡以上 ) % 昌平、朝陽(yáng)、通州等近、遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)懽謽?、商業(yè)用房 % ——資料來(lái)源： 2023年建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒，北京日?qǐng)?bào)，遠(yuǎn)卓分析北京市 2023年各類(lèi)型商品住宅價(jià)格和區(qū)域分布北京市 2023年各種用途房屋建筑竣工面積比例圖（單位：％）64北京市商品房開(kāi)發(fā)隨著房地產(chǎn)投資同樣高速增長(zhǎng)，供應(yīng)量在逐年放大的同時(shí)空置率在近 3年逐漸降低北京市商品房竣工面積與銷(xiāo)售面積（ 1998－ 2023上） 20231995%“八五 ”“九五 ”期間完成房地產(chǎn)投資 ，比 “八五 ”時(shí)期增長(zhǎng) 意向居所四環(huán)內(nèi) 四環(huán)與五環(huán)之間 五環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 )郊區(qū)縣 總計(jì)四環(huán)內(nèi) ％ ％ ％ ％ ％四環(huán)與五環(huán)之間 ％ ％ ％ ％ ％五環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 ) ％ ％ ％ ％ ％郊區(qū)縣 ％ ％ 0 ％ ％總計(jì) ％ ％ ％ ％ 100％目前居所目前居所與意向居所所在區(qū)域比較62從供給來(lái)看，北