某集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位課件(文件)
【正文】 要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。 第三部分 金地商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)屬于戰(zhàn)略新舉措，短期內(nèi)不會(huì)占用公司大量資源而大規(guī)模介入， 3年內(nèi)屬于能力積累期。第一部分的分析已經(jīng)很清楚，持有商業(yè)房地產(chǎn)的 IRR水平比較固定，而選擇在合適的時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)售，能實(shí)現(xiàn)更高的 IRR回報(bào)。（ 3）為什么要尋求 戰(zhàn)略 合作？目前公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的能力較弱，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值難以得到較好的挖掘，很難實(shí)現(xiàn)較高的 IRR回報(bào)。對(duì)于住宅 +商業(yè)的項(xiàng)目，同樣要視該商業(yè)的性質(zhì)而定，如果是相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目在 6月份之前也不考慮。集團(tuán)每年對(duì)各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進(jìn)行評(píng)估，如達(dá)不到投資收益要求，集團(tuán)將視作不良資產(chǎn)進(jìn)行銷售處理。（ 6）崗廈項(xiàng)目尋求零售中心的戰(zhàn)略合作伙伴，成立合作公司。謝謝Thank you金地（集團(tuán)）股份有限公司。但集團(tuán)將對(duì)各項(xiàng)目尚未銷售的商鋪進(jìn)行摸底評(píng)估，如果其收益率達(dá)不到相關(guān)要求，也將作銷售處理。首要的準(zhǔn)備就是在不銷售的情況下，考慮招租及管理事宜，提升項(xiàng)目的租金收益水平。（ 5）已有項(xiàng)目商業(yè)部分的指導(dǎo)意見社區(qū)商業(yè)街鋪服從集團(tuán)統(tǒng)一的利潤(rùn)調(diào)度，在住宅利潤(rùn)滿足集團(tuán)利潤(rùn)要求時(shí)，街鋪不銷售；在住宅利潤(rùn)不能滿足集團(tuán)利潤(rùn)要求時(shí)，集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度商鋪的銷售。集團(tuán)所有的集中性商業(yè)物業(yè)今后都轉(zhuǎn)售給該合作公司。（ 2）投資標(biāo)準(zhǔn)為什么為項(xiàng)目稅后 IRR15%；公司的戰(zhàn)略定位為快速滾動(dòng)發(fā)展，住宅項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目稅后 IRR大于等于 15%。投資標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目稅后 IRR大于 15%；實(shí)現(xiàn)路徑：尋求商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴，成立商業(yè)房地產(chǎn)合作公司，共同開發(fā)，共同經(jīng)營(yíng)，中短期內(nèi)銷售給機(jī)構(gòu)投資者。 主要原因：?如果建好再招商，談判時(shí)處于弱勢(shì)，只能被迫接受租戶提出的價(jià)格 ”目前國(guó)內(nèi)資金主要來源都是銀行短期貸款，最長(zhǎng) 23年，短融長(zhǎng)投的弊端非常明顯。 但除了南京、青島等項(xiàng)目， 通常房地產(chǎn)投資信托公司是將每年盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)給投資者，再由投資者自己繳納個(gè)人所得稅，因此 REITs所發(fā)紅利特別高。REITs是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來。而且股息率相對(duì)優(yōu)厚，由 1993年 12月至 2023年 1月期間的平均年度股息率達(dá) %，較十年期美國(guó)政府債券（%）、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股（ %）及標(biāo)準(zhǔn)普爾 500指數(shù)（ %）為佳。 Estate資金來源和投資對(duì)象私人資本 公眾資本權(quán)益 直接投資（流動(dòng)性?。┓康禺a(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司（流動(dòng)性大）債務(wù) 抵押貸款 商業(yè)抵押貸款證券美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的權(quán)益性資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 1 2 3 4 5 6 第二部分 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)（ 1） 美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1. 商業(yè)房地產(chǎn)以整體持有，租賃為主；2. 資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)，提供長(zhǎng)期的低成本資金支持；3. REITs發(fā)展迅速；美國(guó)象商場(chǎng)、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主要以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。目前，可以找到很多機(jī)構(gòu)投資者、 REITs等愿意以較低的資本化率進(jìn)行收購。一般會(huì)在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的、較高的租金收益時(shí)轉(zhuǎn)售，且資本化率低于穩(wěn)定期第一年凈租金收益率，所實(shí)現(xiàn)的 IRR達(dá)到最大值。實(shí)現(xiàn)的 IRR也高。如果沒有進(jìn)行很好的招租和商業(yè)陪育就進(jìn)行銷售，一是租金沒有達(dá)到成熟期的水平，租金收益較低；二是此時(shí)投資者認(rèn)為會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此在估值時(shí)會(huì)調(diào)高資本化率要求。如果轉(zhuǎn)售的資本化率 小于 第一年的凈營(yíng)運(yùn)收益率 10%，變成 8%，則越早銷售， IRR越高。實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益；客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常收益。其方
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