【正文】 不能掌握陳家鎮(zhèn)開發(fā)主動權(quán)，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復(fù)開發(fā)，這種替代效應(yīng)對東灘項目開發(fā)產(chǎn)生的負(fù)面影響可能是致命的。 環(huán)境宜人，充滿田園風(fēng)光。交通問題實(shí)現(xiàn)功能宣傳定位與東灘乃至陳家鎮(zhèn)相比，橋隧貫通后長興島和橫沙島的交通狀況最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會首先成為開發(fā)熱點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)和土地價值得到提升。競爭因素 如果不能對長興島和橫沙島的開發(fā)施加影響，橋隧貫通既是東灘進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)的時機(jī)，也是其他投資商大舉進(jìn)入橫沙、長興島進(jìn)行規(guī)模開發(fā)的時機(jī)，對東灘的開發(fā)和運(yùn)作會有很大的負(fù)面影響。前提是東灘公司要保證對整體開發(fā)的控制力。核心原則是保證東灘公司對開發(fā)的控制權(quán)，協(xié)同開發(fā)的凈收益大于不合作的狀態(tài)。80年代中期到 90年代初以土地批租為重點(diǎn)，大規(guī)模挖掘資源性資金 繼續(xù)深化投融資體制改革的方向是更好地借鑒國際慣例： 把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和周邊土地開發(fā)結(jié)合起來，將基礎(chǔ)設(shè)施條件改善帶來的土地升值收益，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，形成良性循環(huán)。積極探索采用 BOT、 BOO等國際通行形式，進(jìn)一步擴(kuò)大社會投資的范圍。典型項目：上海城投 中信泰富楊浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道 45%專營權(quán)24億資金修建徐浦大橋上海實(shí)業(yè)內(nèi)環(huán)線高架橋 35%的專營權(quán)6億美元修建延安高架路上海城投大小洋山港項目 —滬蘆高速公路部分農(nóng)凱、華信、龍倉置業(yè)3家民營企業(yè)上海城投65%股權(quán)30%股權(quán)從今年的發(fā)展來看由上海市政府直接投資進(jìn)行滬崇通道建設(shè)的可能性很小上海市政府城建投融資體制改革的方向：政府財政投入政府定位：直接開發(fā)吸引社會資金政府定位：政策支持引導(dǎo)浦江開發(fā)的操作者、組織者 — 上海市建委：除對規(guī)模和總量進(jìn)行必要控制外，浦江開發(fā)的資金構(gòu)成主要將由市場決定：在規(guī)劃上，實(shí)行國際化；在運(yùn)作上，實(shí)行市場化。但橋隧建設(shè)項目投資金額巨大，施工期較長，并且涉及到三處相關(guān)區(qū)域的整體協(xié)同開發(fā)，從這一意義上講，東灘開發(fā)必須納入到集團(tuán)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃中系統(tǒng)考慮陳家鎮(zhèn)協(xié)同開發(fā)建設(shè)跨江橋隧的相關(guān)問題和解決方式建議泛東灘開發(fā)概念：從東灘開發(fā)的深遠(yuǎn)意義出發(fā)，把事情放到更大的背景下考慮，以橋隧的建造作為條件要求市政府給予支持和政策優(yōu)惠，將東灘及與之關(guān)聯(lián)密切的陳家鎮(zhèn)、長興島、橫沙島統(tǒng)一納入到東灘開發(fā)的規(guī)劃內(nèi)，系統(tǒng)規(guī)劃。說明：長興島的開發(fā)規(guī)模和收益需要具體測算崇明越江橋隧建設(shè)對上海實(shí)業(yè)的機(jī)遇 — 一 橋天地寬q 參與橋隧建設(shè)等于爭取掌握東灘開發(fā)和企業(yè)發(fā)展的主動權(quán)，主動掌握對東灘開發(fā)和崇明開發(fā)的戰(zhàn)略時機(jī) q 上實(shí)集團(tuán)未來在上海的地位取決于對上海市能否有重大貢獻(xiàn)，是否能參與影響上海發(fā)展的重大事件，同時為集團(tuán)爭取更大發(fā)展空間。q 120億的造橋工程本身對上海實(shí)業(yè)和東灘公司來說就是實(shí)現(xiàn)跨越絕好的機(jī)遇。資金是東灘開發(fā)的稀缺資源? 滬崇蘇越江通道? 土地改良? 水道修整? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)? 東灘的規(guī)模開發(fā)84平方公里的土地， 1個億的資金東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實(shí)力根本無法大規(guī)模啟動項目環(huán)境建設(shè)， 我們現(xiàn)有的和我們需要的相差太遠(yuǎn)！如何吸引東灘開發(fā)必須的資源q 贏得客戶的根本是努力達(dá)成客戶需求東灘開發(fā)需要的主要資源：q資金q技術(shù)q政策q品牌資源的提供者：q投資者q合作者q政府資源提供者關(guān)注的是：q東灘公司的實(shí)力q東灘項目的吸引力q資源的提供者是我們開發(fā)東灘的客戶q 外部環(huán)境條件– 橋隧通車– 改良的土地– 修整的水道– 必要的基礎(chǔ)建設(shè)東灘系統(tǒng)開發(fā)的條件q 企業(yè)的實(shí)力– 強(qiáng)大的資本實(shí)力– 超大項目的運(yùn)營能力– 一流的人才隊伍– 企業(yè)品牌的影響力q 開發(fā)的吸引力– 國際領(lǐng)先的開發(fā)理念– 良好的項目環(huán)境– 多贏的商業(yè)模式– 東灘品牌的影響力主觀條件 客觀條件東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實(shí)力根本無法啟動項目環(huán)境建設(shè)，也無法吸引規(guī)模化的外來資源投入，更談不上國際水平的生態(tài)開發(fā)。基礎(chǔ)設(shè)施示范工程資本實(shí)力運(yùn)作實(shí)力一流的人才企業(yè)品牌財務(wù)指標(biāo)戰(zhàn)略協(xié)同指標(biāo)行業(yè)特性指標(biāo)資源需求指標(biāo)理念創(chuàng)新宣傳推廣商業(yè)模式規(guī)劃項目環(huán)境先進(jìn)理念東灘品牌項目收益產(chǎn)業(yè)鏈的前后項整合多產(chǎn)業(yè)鏈條互補(bǔ)資金技術(shù)資源政策規(guī)模效應(yīng)利益放大東灘第二階段q 第二階段規(guī)模開發(fā)第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間整合資源、規(guī)模開發(fā)q 整合土地資源q 整合資本資源q 整合技術(shù)資源q 整合政策資源q 整合品牌資源東灘第三階段q 第三階段發(fā)展第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間持續(xù)發(fā)展、提升價值q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整q 產(chǎn)業(yè)資源整合q 產(chǎn)業(yè)區(qū)域外的擴(kuò)展延伸q 二次開發(fā)q 價值創(chuàng)新主要內(nèi)容東灘開發(fā)的意義東灘開發(fā)的內(nèi)容東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘的戰(zhàn)略定位我們的歷史使命沒有東灘這塊土地就沒有東灘公司我們的歷史使命－－崇明東灘的開發(fā)對上海實(shí)業(yè)對東灘公司對崇明開發(fā)東灘開發(fā)的意義1 東灘開發(fā)對全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn)1 東灘開發(fā)對中國城市化建設(shè)的推動1 東灘開發(fā)對長江三角洲發(fā)展的促進(jìn)1 東灘開發(fā)對上海國際化進(jìn)程的推進(jìn)對上海崇明整體開發(fā)的意義1 東灘開發(fā)是崇明開發(fā)的先行1 崇明的土地、人、資源的生態(tài)化配置探索知識經(jīng)營模式推動上海實(shí)業(yè)第三次創(chuàng)業(yè)造就上海實(shí)業(yè) 21世紀(jì)的戰(zhàn)略發(fā)展平臺以東灘開發(fā)為契機(jī)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新、知識創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)人的價值我們要做什么？想做什么？能做什么？?我們的原則4 長期可持續(xù)發(fā)展4 土地價值最大化4 企業(yè)價值最大化我們做什么我們的歷史使命－－在東灘的開發(fā)中撬動全球的資源，去完成那些在競爭環(huán)境中似乎難以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。合作者4 同一區(qū)域開發(fā)商4 其他（影響者）投資、開發(fā)和經(jīng)營理念的創(chuàng)新和實(shí)踐；跨行業(yè)、跨地區(qū)的資源聚集和整合；提供復(fù)合生態(tài)、人本主題的生產(chǎn)、生活服務(wù)。開發(fā)能否實(shí)現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會三贏的長期可持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃首當(dāng)其沖，而且需要不斷在實(shí)踐中創(chuàng)新、深化，在開發(fā)中檢驗(yàn)、貫徹落實(shí)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者：東灘開發(fā)必須走多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路，同時只有多產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能支撐如此廣大地域的發(fā)展。東灘公司三個層面的定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位根據(jù)核心理念和文化設(shè)計規(guī)劃開發(fā)方案，尋找整合資源，建立合作聯(lián)盟。根據(jù)核心理念和文化設(shè)計規(guī)劃開發(fā)方案，尋找整合資源，建立合作聯(lián)盟。?選擇戰(zhàn)略合作伙伴?對資源進(jìn)行整合?土地資源?資本資源?政策資源?品牌資源 ?選擇支柱產(chǎn)業(yè)的切入點(diǎn)?建立產(chǎn)業(yè)鏈?根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略通過資本運(yùn)作將產(chǎn)業(yè)鏈前向后向延伸，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈，增大盈利空間 東灘開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)東灘的開發(fā)從根本上受制于東灘公司的綜合實(shí)力和東灘項目的吸引力，東灘開發(fā)策略的根本點(diǎn)是加強(qiáng)東灘公司的綜合實(shí)力，優(yōu)化公司可以改善的能夠提升項目吸引力的因素。投入產(chǎn)出模式東灘開發(fā)戰(zhàn)略模式由增強(qiáng)公司綜合實(shí)力和增強(qiáng)項目吸引力兩方面展開，考慮公司必須聚集、整合眾多的資源（資金、技術(shù)、政策）加入東灘開發(fā)行列，同時必須受制于公司不能影響的外部環(huán)境條件戰(zhàn)略模式，在東灘內(nèi)外尋找符合東灘規(guī)劃原則的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的機(jī)會，在東灘內(nèi)外進(jìn)行務(wù)虛、務(wù)實(shí)兩類方式運(yùn)作，推進(jìn)土地改良和配套建設(shè)，加大東灘品牌推廣力度雙管齊下多方合作東灘開發(fā)需面向投資者、合作者和政府整合多種資源，必須有包括開發(fā)規(guī)劃、理念推廣、示范工程、配套建設(shè)一系列的行動，在自有資金不足的情況下，必須考慮多種方式雙贏合作，撬動其他資源方可完成。目標(biāo)任務(wù)第一階段第二階段第三階段對東灘規(guī)?；_發(fā)生存發(fā)展積聚資源價值創(chuàng)新走出東灘時間在東灘公司三個順延支撐的階段戰(zhàn)略中，第一階段是東灘公司目前工作的重點(diǎn)，公司需在東灘內(nèi)外進(jìn)行運(yùn)作以維持生存和積累資源。一是項目運(yùn)營改善投資環(huán)境，將進(jìn)一步提升東灘土地總體價值 1. 在資金實(shí)力有限的情況下，采取參與式為主的商業(yè)地塊開發(fā)，與世界著名跨國商業(yè)公司合作，利用后者的商業(yè)判斷、資金和品牌影響力，選擇地塊，借貸資金，建設(shè)商業(yè)購物中心，以長期可靠的租金獲取盈利。與著名跨國商業(yè)公司合作、配合商業(yè)布局，策劃建立符合市場定位商業(yè)購物中心，獲取長期租賃協(xié)議以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計劃獲取銀行貸款 商業(yè)購物中心修建收購選址處周遍地區(qū)土地東灘外的盈利模式購物中心小商鋪招租購物中心品牌推廣購物中心管理服務(wù)人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào)短線：部分土地出售獲利長線：租金收益中線：住宅房產(chǎn)出售獲利 部分土地修建住宅房產(chǎn)模式七、商圈開發(fā)全程盈利東灘公司第二階段盈利模式設(shè)想第一階段第二階段第三階段對東灘規(guī)?；_發(fā)生存發(fā)展積聚資源價。利用與跨國公司合作中學(xué)習(xí)掌握的商圈開發(fā)知識、經(jīng)驗(yàn)，在資金有限的情況下，為國內(nèi)其他房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)提供商業(yè)用地、城區(qū)開發(fā)策劃、推廣和管理服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)用。與著名跨國商業(yè)公司合作、配合商業(yè)布局，策劃建立符合市場定位的商業(yè)購物中心，獲取長期租賃協(xié)議以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計劃獲取銀行貸款商業(yè)購物中心修建收購選址處周遍地區(qū)部分土地東灘外的盈利模式購物中心小商鋪招租購物中心品牌推廣購物中心管理服務(wù)人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào)土地出售獲利租金收益模式四、商鋪?zhàn)饨稹⒌貎r升值模式五：商圈策劃、服務(wù)收益2.所以在東灘之外選擇產(chǎn)業(yè)和盈利模式，必須抓住東灘開發(fā)的關(guān)鍵成功因素，培養(yǎng)公司核心競爭力！東灘開發(fā)成功關(guān)鍵必須通過 先進(jìn)的開發(fā)理念 在荒野之地規(guī)劃美好藍(lán)圖；設(shè)計多贏的商業(yè)模式，撬動多方資源 共同開發(fā)；最終實(shí)現(xiàn) 東灘地產(chǎn)價值升值和最大化。公司將獲取產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)營收益和東灘土地總體價值升值的收益組建農(nóng)業(yè)（集團(tuán)）公司進(jìn)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張經(jīng)營基于崇明地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模生產(chǎn)、統(tǒng)一收購1. 東灘公司完成初步投資環(huán)境建設(shè)，在此基礎(chǔ)上出讓部分土地，利用土地出讓所得分步進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)和土地改良工程，通過土地總體價值提升獲取賬面盈利；初步投資環(huán)境規(guī)劃方案宣傳推廣爭取政策部分基礎(chǔ)建設(shè)出讓部分規(guī)劃土地 現(xiàn)金流入土地改良投資基礎(chǔ)建設(shè)東灘土地總體價值增加?xùn)|灘內(nèi)的盈利模式 模式一、以地養(yǎng)地、賬面盈利模式一：以地養(yǎng)地、帳面盈利2.雙管齊下開發(fā)戰(zhàn)略增強(qiáng)公司綜合實(shí)力 增強(qiáng)項目的吸引力商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化旅游休閑業(yè)文化產(chǎn)業(yè)綠色科技產(chǎn)業(yè)餐飲業(yè)采購平臺酒店業(yè)……產(chǎn)業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)SWOT分析可行增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力符合東灘開發(fā)理念屬于東灘關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)資本平臺、產(chǎn)業(yè)平臺開發(fā)理念深化東灘品牌營銷土地改良種植林木示范工程項目合作策劃配套基礎(chǔ)設(shè)施……操作原則合作、聯(lián)盟與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營結(jié)合與招商進(jìn)度結(jié)合與具體項目結(jié)合項目基礎(chǔ)平臺資金 /人才 /品牌 /運(yùn)作多方合作開發(fā)戰(zhàn)略政府，通過經(jīng)營東灘關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，爭取政府支持，通過音樂年會、論壇論文、演講比賽、征文比賽等方式推廣生態(tài)理念，提高居民生態(tài)保護(hù)意識，擴(kuò)大影響、贊助政府發(fā)起、支持的生態(tài)、環(huán)保宣傳活動，樹立良好公關(guān)形象、贊助、支持政府相關(guān)部門組織的生態(tài)、環(huán)保開發(fā)考察活動多方合作開發(fā)戰(zhàn)略投資者 ：對于特定開發(fā)項目，實(shí)行建設(shè)土地一定期限使用權(quán)免費(fèi)優(yōu)惠，要求投資者自己完成部分配套設(shè)施 ：與有意進(jìn)東灘開發(fā)的房地產(chǎn)商合作，利用東灘項目土地和其在東灘外的土地價值折現(xiàn)及部分資金組成項目公司，先行開發(fā)東灘外土地，待時機(jī)成熟再開發(fā)東灘項目土地 ：直接將部分項目土地以較低價格售賣給投資者，但附帶投資額和投資時間限制條件 ：對規(guī)劃中出售的土地，制訂并公布出售的初步時間表，根據(jù)出售時間的地產(chǎn)評估價值分時出售，造成土地漲價預(yù)期，刺激現(xiàn)實(shí)購買 ：投資者如果提前參與部分配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可在實(shí)際購買地時按約定條件享受地價優(yōu)惠和地段優(yōu)先權(quán) ：投資者如果提前參與部分土地改良項目，資助植樹造林，可在實(shí)際購買地時按約定條件享受地價優(yōu)惠和地段優(yōu)先權(quán)多方合作開發(fā)戰(zhàn)略合作者：在科研學(xué)校設(shè)立東灘研究基金、生態(tài)保護(hù)研究課題基金、地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新研究課題基金，采納百家長短，深化東灘開發(fā)理念研究：與相關(guān)媒體合作，資助專題片制作，發(fā)布東灘相關(guān)活動新聞，刊登東灘相關(guān)研究成果，開辟東灘專欄：與環(huán)保社團(tuán)組織結(jié)成同盟，聽取對東灘開發(fā)的意見，爭取社會輿論支持：開發(fā)東灘理念和標(biāo)識體系，與餐飲業(yè)合作開辦東灘綠色主題餐廳，推廣東灘生態(tài)環(huán)保理念，引起社會關(guān)注：開辦海上游樂音樂會，推廣東灘生態(tài)環(huán)保理念，引起社會關(guān)注東灘公司戰(zhàn)略思路1 東灘公司戰(zhàn)略重點(diǎn)1 東灘公司發(fā)展模式1 東灘公司分階段贏利模式1 東灘公司的產(chǎn)業(yè)選擇1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析1 東灘公司的核心能力第一