【正文】 品種等的宣傳） ? ④、 檢查及確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（施工工藝、施工質(zhì)量） ? 在產(chǎn)品大面積實(shí)施前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)樣板點(diǎn)評(píng)，以確保其大面積實(shí)施的效果 會(huì)議目的 96 現(xiàn)場(chǎng)會(huì) —關(guān)鍵效果點(diǎn)評(píng)會(huì) 會(huì)議時(shí)間 ? 景觀效果、售樓處樣板房精裝修效果 ? 在產(chǎn)品最終呈現(xiàn)前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)，以確保其最終效果 會(huì)議目的 與會(huì)人員 ? 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或 PMO召集人 ? 參會(huì)人員： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、研發(fā)、營(yíng)銷、工程、造價(jià)、客戶）。 售樓處樣板房精裝修效果點(diǎn)評(píng) ? ①、 點(diǎn)評(píng) 空間、布局、造型、配色 ? ② 、處理使用功能與展示效果的矛盾 ? ③、 點(diǎn)評(píng)家具及配飾效果 ? ④、 點(diǎn)評(píng)施工質(zhì)量 97 關(guān)鍵環(huán)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)會(huì) —現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度會(huì) 會(huì)議時(shí)間 ? 體驗(yàn)區(qū)搶工階段、業(yè)主開放日或交房沖刺階段 ? 當(dāng)項(xiàng)目關(guān)鍵進(jìn)度遇到困難時(shí)，集中公司資源幫助項(xiàng)目解決問題 會(huì)議目的 與會(huì)人員 ? 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或 PMO召集人 ? 參會(huì)人員： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、工程、造價(jià)采購(gòu)、客戶）、主要施工單位和供應(yīng)商負(fù)責(zé)人。 ? ③、 協(xié)調(diào)工程資金問題，可突破資金計(jì)劃調(diào)撥應(yīng)急資金促進(jìn)進(jìn)度。 100 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)間要求 ? 啟動(dòng)會(huì)成果提交時(shí)間要求 ： ? 模仿、復(fù)制項(xiàng)目：取得土地（第一筆土地款支付）后 20個(gè)工作日內(nèi)； ? 創(chuàng)新項(xiàng)目、新公司第一個(gè)項(xiàng)目、商業(yè)面積超過 5萬平米（不計(jì)社區(qū)商業(yè)門面）：取得土地（第一筆土地款支付）后 45個(gè)工作日內(nèi) 101 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)邏輯圖 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議議 議議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議 議 議議 議 議 議議 議 議 議 議 議 議 議102 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果內(nèi)容 一、產(chǎn)品研發(fā) 二、 工程管控 三、景觀規(guī)劃 四、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃 五、成本管控 六 、 營(yíng)銷策略 七 、 成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾 103 104 龍湖階段性成果體系 計(jì)財(cái)（投資分析專員）發(fā)展項(xiàng)目負(fù)責(zé)人研發(fā)造價(jià)工程營(yíng)銷1 、 土 地 投 資 分 析 階 段成 果2 、 項(xiàng) 目 啟 動(dòng) 階 段 成 果3 、 方 案 設(shè) 計(jì) 成 果 驗(yàn) 算 與 初設(shè) 指 導(dǎo)4 、 初 步 設(shè) 計(jì) 成 果 驗(yàn) 算 與 施設(shè) 指 導(dǎo)5 、 施 工 準(zhǔn) 備 階 段 成 果 6 、 營(yíng) 銷 階 段 成 果 7 、 交 房 階 段 成 果8 、 后 續(xù) 階 段 成果1 、 《 項(xiàng) 目投 資 建 議書 》2 、 《 項(xiàng) 目預(yù) 案 》3 、 《 項(xiàng) 目投 資 分 析模 型 》（ 土 地 ）4 、 《 項(xiàng) 目 定 位 報(bào) 告 》5 、 《 成 本 敏 感 分 析 、 價(jià)值 分 配 及 目 標(biāo) 成 本 預(yù) 設(shè) 》8 、 《 投 資 分 析 報(bào) 告 》（ 啟 動(dòng) ）9 、 《 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 》1 0 、 《 景 觀 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù)書 》7 、 《 項(xiàng) 目 一 二 級(jí) 進(jìn) 度 計(jì)劃 》2 0 、 《 精 裝 房 方 案 設(shè)計(jì) 任 務(wù) 書 》6 、 《 售 樓 處 、 樣 板 房 選址 、 定 位 、 修 建 、 開 放 計(jì)劃 》1 5 、 《 成 本 測(cè) 算 及 驗(yàn) 算 》1 2 、 《 方 案 設(shè)計(jì) 成 果 》1 3 、 《 景 觀 方 案 與 建 筑 方 案 的配 合 及 指 導(dǎo) 意 見 》1 6 、 《 投 資 驗(yàn) 算 》 （ 方 案 ）1 7 、 《 初 步 設(shè)計(jì) 任 務(wù) 書 》1 9 、 《 景 觀 方 案 設(shè) 計(jì)成 果 》2 1 、 《 投 資 驗(yàn) 算 及 分 析 》（ 初 設(shè) ）2 2 、 《 項(xiàng) 目 目 標(biāo) 成本 》2 3 、 《 項(xiàng) 目 銷 售 指 標(biāo) 》2 4 、 《 項(xiàng) 目 管 理 指 引 》2 5 、 《 三 通 一 平 實(shí) 施 方案 》2 6 、 《 施 工 、 監(jiān) 理 單 位 篩選 及 評(píng) 估 報(bào) 告 》2 7 、 《 招 投 標(biāo) 、 計(jì) 價(jià) 方案 、 合 約 規(guī) 劃 》2 8 、 《 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 策 略 方案 》2 9 、 《 售 房 合 同 配 置 標(biāo)準(zhǔn) 》3 0 、 《 售 房 合 同 附 圖 》3 1 、 《 價(jià) 格 表 及 付 款 方式 》3 2 、 《 交 房 方案 》3 3 、 《 商 業(yè) 移 交方 案 》3 4 、 《 資 產(chǎn) 管 理方 案 》議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議3 5 、 《 項(xiàng) 目 后 評(píng)估 報(bào) 告 》議 議 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議1 8 、 《 初 步 設(shè) 計(jì) 成果 》議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議 議議 議 議 議獲 取 土 地 信 息 ～項(xiàng) 目 上 會(huì)土 地 中 標(biāo) 通 知 書 取 得 ～方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 發(fā) 出方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 ～初 設(shè) 任 務(wù) 書 發(fā) 出初 步 設(shè) 計(jì) 完 成 ～施 工 圖 設(shè) 計(jì) 開 始平 場(chǎng) ～基 礎(chǔ) 開 工方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 ～項(xiàng) 目 開 盤向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 《 精 裝 房 定 位 、 限 價(jià)以 及 建 設(shè) 實(shí) 施 方 案 》1 4 、 《 精 裝 房 方 案 與 建 筑 方 案的 配 合 及 指 導(dǎo) 意 見 》 （ 如 有 ）104 階段性成果管理流程 項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé) 人完 成 子 成 果職 能 部 門子 成 果 研 討 及 確 認(rèn)P M O 會(huì) 議階 段 性 成 果 審 核項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé) 人完 成 子 成 果職 能 部 門子 成 果 研 討 及 確 認(rèn)項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé) 人完 成 子 成 果職 能 部 門子 成 果 研 討 及 確 認(rèn)項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人提 交 審 批O A 審 批成 果 共 享成 果 共 享105 目錄 前言 組織管控模式 制度流程體系建設(shè) 1 2 3 龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系 4 龍湖計(jì)劃管理體系 5 目 錄 106 萬科計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 107 計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 作業(yè)名稱 節(jié)點(diǎn)完成的成果 事業(yè) 設(shè)計(jì) 營(yíng)銷 事務(wù) 采購(gòu) 成本 四大節(jié)點(diǎn) 開工 總包單位定標(biāo) “中標(biāo)通知” ▲ 基礎(chǔ)開工 “開工快報(bào)” ▲ 開放 銷售展示區(qū)開放時(shí)間，含樣板房新推出 “開放快報(bào)” ▲ ▲ 開盤 預(yù)售許可證 “取證知會(huì)” ▲ 銷售開盤時(shí)間 “開盤快報(bào)” ▲ 交付 集中交付 “集中交付通知” ▲ 規(guī)劃驗(yàn)收許可證 “取證知會(huì)” ▲ 竣工備案證 “取證知會(huì)” ▲ 四證 《 國(guó)有土地使用證 》 ▲ 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 用地方案圖 “發(fā)圖通知” ▲ 取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 “取證知會(huì)” ▲ 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 施工報(bào)建圖完成 “發(fā)圖通知” ▲ 取得 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 “取證知會(huì)” ▲ 《 建設(shè)工程施工許可證 》 全套施工圖外審?fù)瓿桑捎糜谇鍐握袠?biāo)） “發(fā)圖通知” ▲ 取得 《 建設(shè)工程施工許可證 》 “取證知會(huì)” ▲ 萬科計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 108 基準(zhǔn)分： 100分 被考核部門：事業(yè)部－ 4個(gè)、設(shè)計(jì)部－ 4個(gè)、項(xiàng)目事務(wù)部－ 5個(gè)、采購(gòu)部－ 1個(gè) 考核節(jié)點(diǎn)：考核時(shí)間點(diǎn)落在本季度內(nèi)的所有節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃得分 =考核時(shí)間點(diǎn)落在本季度內(nèi)的所有節(jié)點(diǎn)得分加權(quán)平均，取整，分?jǐn)?shù)小數(shù)部分均剔除，無四舍五入 d＝ 自然日 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 作業(yè)名稱 重要程度 扣分原則 加分原則 開工 總包單位定標(biāo) 1 延誤 ≤ 3d，扣 1分 7d≥ 延誤＞ 3d，扣 2分 15d≥ 延誤＞。 2. 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定項(xiàng)目的 決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。 會(huì)議內(nèi)容 ? ①、 協(xié)調(diào)勞動(dòng)力資源可進(jìn)行跨項(xiàng)目資源調(diào)配。 會(huì)議內(nèi)容 景觀效果點(diǎn)評(píng) ? ①、 點(diǎn)評(píng) 硬景材質(zhì)、小品位置和體量、施工工藝 ? ② 、點(diǎn)評(píng)喬木檔次和質(zhì)量、栽植位置；點(diǎn)評(píng)灌木搭配；點(diǎn)評(píng)綠量。 會(huì)議目的 ? 每周在四個(gè)項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出判斷、決策； 95 現(xiàn)場(chǎng)會(huì) —關(guān)鍵樣板點(diǎn)評(píng)會(huì) 與會(huì)人員 ? 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ? 參會(huì)人員： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、研發(fā)、營(yíng)銷、工程、造價(jià)、客戶）。 會(huì)議目的 ? 以月為單位，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行回顧； 93 PMO年度或半年運(yùn)營(yíng)總結(jié)會(huì) （ 運(yùn)營(yíng) ⑥ ） 與會(huì)人員 ? 參會(huì)人員： PMO成員（人力資源負(fù)責(zé)人可不參加）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 ? 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn) 會(huì)議時(shí)間 ? 會(huì)議時(shí)間：半年或年末最后 3個(gè)工作日之前 會(huì)議內(nèi)容 ?由計(jì)財(cái)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化； ?對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃進(jìn)行回顧； ?與會(huì)人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對(duì)策； ?相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時(shí)間做出承諾。 70 制度發(fā)布審批流程（區(qū)域公司） 71 （ 1）制度發(fā)文模板 統(tǒng)一制度編寫語言，掌握編寫方法！ 公司制度的編寫規(guī)則 72 （ 1）制度發(fā)文模板 統(tǒng)一制度編寫語言，掌握編寫方法！ 公司制度的編寫規(guī)則 73 集 團(tuán) 拼 音 首 拼 : L J T H隆 基 泰 和 — 發(fā) 文 中 心 — 順 序 號(hào) — 版 本 號(hào)發(fā) 文 中 心 拼 音 （ 見 后 面 明 細(xì) ）順 序 號(hào) ： 0 0 1 、 0 0 2 、 0 0 3 ? ? 版 本 號(hào) ： V 1 . 0 、 V 1 . 1 ? ?（ 2）制度編號(hào)規(guī)則 a) 發(fā)制度順序號(hào)從 001開始，順序遞增； b) 初始版本號(hào)從 。審 批龍湖流程 63 縱向 : 四級(jí)層次 下級(jí)支持上級(jí) 接口引用 運(yùn)作表格 二級(jí)流程 (程序 ) 1620個(gè) 公司規(guī)范 公司流程 三級(jí)流程 (作業(yè)指引 +規(guī)范 ) 4060個(gè) 一級(jí)流程 制度流程的架構(gòu)層級(jí) 64 1. 市場(chǎng)定位：流程中是否考慮如何移交下一環(huán)節(jié)？定位報(bào)告內(nèi)審?fù)瓿桑?【 互相扯皮 】 2. 設(shè)計(jì)變更導(dǎo)（公攤變大可售面積減少）：設(shè)計(jì)中心需要告知成本中心、財(cái)務(wù)中心、營(yíng)銷中心； 【 影響銷售面積預(yù)測(cè)、營(yíng)銷財(cái)務(wù)預(yù)算、影響現(xiàn)金流、影響高層決策 】 3. 施工圖審查環(huán)節(jié)（特殊施工工藝能否實(shí)現(xiàn)）：應(yīng)安排工程管理中心相關(guān)人員參與審圖；【 施工圖反復(fù)調(diào)整、工程延期、施工單位索賠 】 4. 施工圖移交：施工圖是否具備移交條件（藍(lán)圖和電子版不一致）？是否含交樓標(biāo)準(zhǔn)，二者是否一致？和招標(biāo)流程如何銜接？現(xiàn)場(chǎng)施工條件（臨時(shí)臨電場(chǎng)地布置等）誰來提供？ 【 總包索賠、工程延期 】 5. 材料供應(yīng)商 /施工單位更換（外墻涂料）：成本中心需要告知設(shè)計(jì)中心重新確認(rèn)樣板； 【 出現(xiàn)大面積色差、業(yè)主鬧事 】 6. 工程驗(yàn)收：工程應(yīng)通知營(yíng)銷（房管測(cè)量計(jì)算）和設(shè)計(jì)（勘測(cè)院勘測(cè)）驗(yàn)收，確保房測(cè)報(bào)告范圍一致； 【 影響規(guī)劃驗(yàn)收、無法如期交付 】 思考：流程設(shè)計(jì)中如何考慮規(guī)避這些問題？ 制度流程編制經(jīng)驗(yàn)（案例分享） 65 制度流程建設(shè) 關(guān)注重點(diǎn) 輸入 輸出 成果 主責(zé)崗 規(guī)則 范圍 工作界面的 銜接問題 制度流程建設(shè)關(guān)注重點(diǎn)及工作界面銜接問題 66 制度門戶 OA制度門戶（統(tǒng)一歸口管理） 67 （ 1）業(yè)務(wù)流 公司級(jí)制度 12個(gè) (中心 ) 職能級(jí)流程 N個(gè) (職責(zé) ) 操作級(jí)指引 M個(gè) (操作 ) 12＜ N＜ M 組織架構(gòu) 職責(zé) → 制度