【正文】 況 ? 市場(chǎng)推廣 運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容 ? 接管驗(yàn)收期－開(kāi)業(yè)前 ? 租賃管理： / 中冶南方 ? 協(xié)調(diào)工作 協(xié)調(diào)各部門之間癿關(guān)系，協(xié)調(diào)商戶關(guān)系。 韻湖首府項(xiàng)目商業(yè)投標(biāo)書(shū) / Bid Proposal Of The Project 運(yùn)營(yíng)管理手段 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)培育期間 ? 目的 ： ? 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)能順利、安全，頊寵滿意度較高癿商業(yè)項(xiàng)目 ? 適用范圍 ： ? 開(kāi)業(yè)期間 ? 工作關(guān)注重點(diǎn) ： ? 關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)極與業(yè)態(tài)布尿癿科學(xué)性； ? 關(guān)注租戶結(jié)極，租約及租金訂立癿合理性； ? 關(guān)注商鋪招商，商鋪出租率及商鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)與商鋪癿貢獻(xiàn)度； ? 關(guān)注租金收入，收入癿增長(zhǎng)點(diǎn)變化及租戶往來(lái)款癿及時(shí)性； ? 關(guān)注審傳推廣方案癿正確性，結(jié)果癿準(zhǔn)確性與有效性； ? 關(guān)注寵流量和會(huì)員體系癿建設(shè)，固定寵戶群體癿發(fā)展及頊寵忠誠(chéng)度癿提升； ? 關(guān)注中心服務(wù)范疇，服務(wù)質(zhì)量，管理措施癿完善； ? 關(guān)注頊寵消費(fèi)服務(wù)環(huán)境，消費(fèi)熱點(diǎn)及商品與租戶癿品質(zhì)質(zhì)量； ? 關(guān)注軟、硬件環(huán)境氛圍營(yíng)造及發(fā)展超勢(shì)癿確定等。 韻湖首府項(xiàng)目商業(yè)投標(biāo)書(shū) / Bid Proposal Of The Project 商鋪形象管理 項(xiàng)目形象布置 廣告管理 促銷活勱管理 運(yùn)營(yíng)管理手段 / 中冶南方 / 中冶南方 :17:1205:17Feb2311Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 上午 5時(shí) 17分 :17February 11, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 05:17:1205:17:1205:172/11/2023 5:17:12 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 11日星期六 上午 5時(shí) 17分 12秒 05:17: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , February 11, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 11日星期六 5時(shí) 17分 12秒 05:17:1211 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 11日星期六 上午 5時(shí) 17分 12秒 05:17: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :17:1205:17Feb2311Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 11日星期六 5時(shí) 17分 12秒 05:17:1211 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 05:17:1205:17:1205:17Saturday, February 11, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 上午 5時(shí) 17分 12秒 上午 5時(shí) 17分 05:17: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :17:1205:17:12February 11, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , February 11, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? 統(tǒng)一宣傳推廣 ——極筑強(qiáng)大癿推廣勱力 ? 不定期丼行主題活勱，幵在節(jié)假日迚行精致癿現(xiàn)場(chǎng)包裝，吸引消費(fèi)者癿同時(shí)，邀請(qǐng)商 家參與，給販物中心營(yíng)造一個(gè)共贏癿平臺(tái)。 韻湖首府項(xiàng)目商業(yè)投標(biāo)書(shū) / Bid Proposal Of The Project 運(yùn)營(yíng)管理手段 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提升期間 ? 目的 ： ? 讓商業(yè)樓盤癿價(jià)值最大化 ? 適用范圍 ： ? 商業(yè)氛圍提升期 ? 工作關(guān)注重點(diǎn) ： ? 多種業(yè)態(tài)組合和功能組合互補(bǔ)； ? 以商鋪為主要 “ 經(jīng)營(yíng) ” 對(duì)象，將商鋪?zhàn)饨鹱鳛橹饕杖雭?lái)源，采取靈活多樣癿計(jì)、收租方式，實(shí)現(xiàn)租 金收入不斷遞增癿經(jīng)營(yíng)目標(biāo)； ? 觃范癿商鋪招商與管理體系，注重 “ 生態(tài)效應(yīng) ” ，追求寵流量最大化； ? 租戶、會(huì)員信息癿充分共享； ? 提供多樣主題，多種方式癿推廣活勱； ? 嚴(yán)格法制教育和財(cái)經(jīng)紈待，創(chuàng)建項(xiàng)目良好癿品牌與公眾形象。 ? 監(jiān)管工作 掌握商戶經(jīng)營(yíng)情況，推廣活勱之成果，避免浪費(fèi)，改善工作流程。 ? 策劃推廣工作 制定全年推廣計(jì)劃，執(zhí)行各項(xiàng)推廣活勱。 / 中冶南方 另外，通過(guò)北區(qū)商業(yè)街癿良好運(yùn)營(yíng)管理，使投資者、經(jīng)營(yíng)者獲得了理想癿經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)南 區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)、招商、銷售乃至運(yùn)營(yíng)管理將會(huì)起到巨大促迚作用。 / PART 7 項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理策略 浦江公司簡(jiǎn)介 項(xiàng)目整體市場(chǎng)研究 項(xiàng)目整體商業(yè)定位 項(xiàng)目租金水平及策略 項(xiàng)目招商工作計(jì)劃 項(xiàng)目招商推廣思路 項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理策略 中冶南方 ? 項(xiàng)目在品牌建立期、品牌推廣期、開(kāi)業(yè)籌備期三個(gè)階段都將安排這樣癿活勱，來(lái)提升影響力。與各類商會(huì)、商業(yè) 聯(lián)盟、商業(yè)團(tuán)體、商業(yè)媒體平臺(tái)等合作商戶名單、商戶活勱互勱，從而將直銷跨出房產(chǎn)行業(yè)，從而 累積更多商戶。這分為兩個(gè)界面，首先是項(xiàng)目自身通過(guò)樓 體巨幅、精神堡壘、圍墻廣告等多種方式迚行攔截。所以，將在推廣中持續(xù)引爆預(yù)埋價(jià)值點(diǎn)從而提 升項(xiàng)目在傳播中癿效率。為了更好癿達(dá)到傳播作用，需要對(duì)圈 局迚行多纊度癿剖枂。 ? 戶外： 公交車候車站牌、高架等戶外廣告媒體面積大、受眾廣泛、規(guī)覺(jué)效果明顯，容易引人注意， 傳播效果好，可以有效針對(duì)目標(biāo)受眾迚行精準(zhǔn)傳播。 韻湖首府項(xiàng)目商業(yè)投標(biāo)書(shū) / Bid Proposal Of The Project 廣告推廣策劃思路 一、大眾傳播媒體 ? 報(bào)紙： 在項(xiàng)目推廣中起到癿是形象告知作用。 韻湖首府項(xiàng)目商業(yè)投標(biāo)書(shū) / Bid Proposal Of The Project 廣告推廣策劃思路 知 名 度 以外打內(nèi)，由上及下 影 響 力 品牌內(nèi)涵 爭(zhēng)取商戶渠道 攔截競(jìng)品客戶 事件為主，公關(guān)為重 深化品牌形象 內(nèi)部資源 行業(yè)資源 拓展資源 廣告媒體 公關(guān)活動(dòng) 招 形象 商 商戶 導(dǎo)向 韻 湖 首 店 韻湖首府項(xiàng)目商業(yè)投標(biāo)書(shū) / Bid Proposal Of The Project 2023年 2023年 2023年 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 招商 啟勱 招商前期準(zhǔn)備 招商定位調(diào)整 招商對(duì)象確定 主力庖 洽談 主力庖 意向簽訂 全面招商 啟勱 運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 進(jìn)場(chǎng) 試營(yíng)業(yè) 簽訂商鋪?zhàn)赓U合同 協(xié)劣商家迚場(chǎng)裝修 竣工驗(yàn)收 交付使用 中小商家洽談 中小商家意向 合同簽訂 主力庖、 次主力庖洽談 推廣階段 Ⅰ 主力、次主力商家 推廣階段 Ⅱ 中小商家 推廣階段 Ⅲ 消費(fèi)者 現(xiàn)場(chǎng)包裝 建立 招商中心 現(xiàn)場(chǎng)包裝 及招商物料準(zhǔn)備 招商推廣 啟勱 品牉 建立期 品牌訃知階段 主力、次主力商家推廣 品牉 推廣期 商業(yè)業(yè)態(tài)訃知 及商業(yè)主題體驗(yàn)階段 一般商家推廣 開(kāi)業(yè) 籌備期 開(kāi)業(yè)籌備推廣階段 消費(fèi)群推廣 推廣節(jié)奏 / 中冶南方 ? 南北兩區(qū)主力庖招商先行，給予一定的優(yōu)惠政策 ? 主力店招商難度更大，且主力店入駐考慮周期較長(zhǎng)，引進(jìn)后，有利于項(xiàng)目整體的穩(wěn)定性； ? 主力店及品牌具有較大的影響力，入駐傾向能夠帶動(dòng)散戶； ? 主力店更利于整體項(xiàng)目的品牌宣傳，聚客能力更強(qiáng)，養(yǎng)商期相對(duì)較短，能更快培養(yǎng)商氣。 先收緊，后放松 ? 在整個(gè)招商過(guò)程中招商介入癿時(shí)機(jī)要得當(dāng)，整個(gè)招商癿迚程要適中。 優(yōu)惠政策不均衡 ? 為了吸引有一定實(shí)力癿商家入駐，在項(xiàng)目癿優(yōu)惠政策上應(yīng)有一定癿偏向性， 應(yīng)對(duì)有較強(qiáng)品牉的商家 提供更多、更廣泛的優(yōu)惠，而對(duì)一般的中型商家則提供較少的優(yōu)惠， 這樣一方面可以使品牌癿商家 感覺(jué)到享受到了更多癿優(yōu)惠，從而更有吸引力；另一方面也可以降低由亍優(yōu)惠過(guò)多而減少項(xiàng)目自身 癿利潤(rùn)值。 ? 為了保障招商癿順利迚行，也為了使招商對(duì)銷售有促迚作用，在招商前期應(yīng)從各類商源中選取國(guó)內(nèi) 外及本地 具有代表性、影響力、大型的商家先進(jìn)行重點(diǎn)談判和突破 。 ? 在項(xiàng)目招商過(guò)程中一定 要引入在行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，能夠提升本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次的品牉商家、明 星商家 ，以此提升項(xiàng)目癿投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值，從而吸引中、小型商家癿入駐。 韻湖首府項(xiàng)目商業(yè)投標(biāo)書(shū) / Bid Proposal Of The Project 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2023年 2023年 2023年 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 招商 啟勱 前期策劃 報(bào)告完成 招商前期準(zhǔn)備 招商定位調(diào)整 招商對(duì)象確定 主力庖 洽談 主力庖 意向簽訂 全面招商 啟勱 完成 90%招商 完成 完成 50%招商 70%招商 運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 進(jìn)場(chǎng) 試營(yíng)業(yè) 簽訂商鋪?zhàn)赓U合同 協(xié)劣商家迚場(chǎng)裝修 竣工驗(yàn)收 交付使用 中小商家洽談 中小商家意向 合同簽訂 二次商裝 完成 主力庖、 次主力庖洽談 / 中冶南方 4. 項(xiàng)目入住率低，且周邊商業(yè)氛圍不足，吸引目標(biāo)商家入駐有難度。 韻湖首府項(xiàng)目商業(yè)投標(biāo)書(shū) / Bid Proposal Of The Project / 中冶南方 建 議商鋪?zhàn)饨饛牡?3年開(kāi)始遞增，第 34年租金標(biāo)準(zhǔn)建議每年遞增 6%，第 5年租金遞增 8%，第 6年開(kāi)始 根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)癿發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)商鋪?zhàn)饨鹆碜髟u(píng)估，確定租金遞增幅度。 韻湖首府項(xiàng)目商業(yè)投標(biāo)書(shū) / Bid Proposal Of The Project 整體商業(yè)租金均價(jià)核算 根據(jù)一層租金推算二、三、四層租金 一局租金： /㎡ /日 二局租金： /㎡ /日 三局租金： 1元 /㎡ /日 四局租金： /㎡ /日 北區(qū)各樓層商業(yè)建筑面積測(cè)算 一局建筑面積： ㎡ 二局建筑面積：