【正文】 銷 部1 . 銷售方案規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部工 程 管 理 部1. 深化規(guī)劃方案 … ..1 . 項(xiàng)目進(jìn)度安排表2 . 根據(jù)市政咨詢 / 市政綜合及現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況深化市政成本測(cè)算5. 深入可行性研究階段 6. 投標(biāo) / 摘牌階段1. 周邊市場(chǎng)狀況及銷售價(jià)格預(yù)期投標(biāo) / 摘牌流程示意圖對(duì)流程進(jìn)行分析，提出修改意見(jiàn) 委員會(huì)決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間 改為總經(jīng)理確認(rèn) \委員會(huì)調(diào)整為審批預(yù)可研報(bào)告 應(yīng)前置 ,與項(xiàng)目拓展部信息收集同步 \且應(yīng)早于其定位策劃 調(diào)整流程次序 靜態(tài)測(cè)算并非一定要財(cái)務(wù)資金部完成 加快效率 ,由項(xiàng)目拓展部完成 ? 成果固化 ? 提升效率 信息管理體系（詳見(jiàn) 0A模板或信息管理專項(xiàng)培訓(xùn)） 第三部分：計(jì)劃管理體系詳述 計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理尤其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的重點(diǎn)，也是難點(diǎn) 計(jì)劃 管理是房地 產(chǎn) 企 業(yè)經(jīng)營(yíng) 管理中的重點(diǎn) 加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率需求 多項(xiàng)目運(yùn)作需求 規(guī)范化 /標(biāo)準(zhǔn)化管理需求 ?房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率，主要取決于銷售利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 ?好的項(xiàng)目計(jì)劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段 ?多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計(jì)劃體系為主要監(jiān)控手段支持 ?項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口多等特點(diǎn)，需要項(xiàng)目計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的組織和協(xié)同 ?隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn) ?從人盯人的個(gè)人行為，向基于計(jì)劃的目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變 房地 產(chǎn) 企 業(yè) 迫切需要高效 運(yùn) 作的 項(xiàng) 目 計(jì)劃 管理體系 現(xiàn)實(shí) 中常 見(jiàn) 的 問(wèn)題 ? 體現(xiàn)企業(yè)核心的戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目運(yùn)作思路 ? 協(xié)調(diào)各專業(yè)和各維度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目績(jī)效最優(yōu) ? 準(zhǔn)確反映項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況 ? 過(guò)程預(yù)警功能 ? 考核激勵(lì)的主要依據(jù) ? …… ? 僅有關(guān)注進(jìn)度，與資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算銜接不緊密 ? 各自為政，可執(zhí)行性差，難以考核 ? 缺乏分級(jí)管理原則，操作復(fù)雜，無(wú)效計(jì)劃多 ? 缺乏預(yù)警計(jì)劃 ? 過(guò)程監(jiān)控和評(píng)估不嚴(yán)格 ? …… 賽普對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié) ? S:計(jì)劃體系管理架構(gòu)設(shè)計(jì) ? P:計(jì)劃體系的策劃 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系整體框架 ? D:計(jì)劃實(shí)施與落實(shí) ? C:計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警 ? A:計(jì)劃執(zhí)行評(píng)估考核 A評(píng)估 P策劃 S結(jié)構(gòu) C檢查 計(jì)劃的分級(jí)管理 項(xiàng)目計(jì)劃的策劃：節(jié)點(diǎn)策劃、標(biāo)準(zhǔn) 工作周期研究 成果管理 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃 D編制 分級(jí)管理、滾動(dòng)編制 項(xiàng)目計(jì)劃編制：三位 一體的項(xiàng)目計(jì)劃 計(jì)劃實(shí)施 的檢查 與跟蹤 計(jì)劃的動(dòng)態(tài)預(yù)警機(jī)制 21 計(jì)劃評(píng)估考核 計(jì)劃改進(jìn)和調(diào)整 一個(gè)典型的集團(tuán)公司計(jì)劃管理架構(gòu) 集團(tuán) 城市公司 項(xiàng)目部 《 項(xiàng)目投資指導(dǎo)書(shū)（全周期計(jì)劃） 》 《 項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 》 《 一級(jí)計(jì)劃 (35關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) )監(jiān)控報(bào)告 》 《 項(xiàng)目季度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 》 《 項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 》 《 二級(jí)計(jì)劃 (108關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) )監(jiān)控報(bào)告 》 《 項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 》 《 項(xiàng)目周計(jì)劃 》 編制、調(diào)整 《 三級(jí)計(jì)劃 》 編制、調(diào)整 《 專項(xiàng)計(jì)劃 》 WHY —— 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書(shū)） 重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流 WHAT——編制全周期、審批年度計(jì)劃（一般都僅到一級(jí)節(jié)點(diǎn)） HOW —— 全周期計(jì)劃主導(dǎo)、年度計(jì)劃審批、過(guò)程計(jì)劃督促 WHY —— 保證完成對(duì)集團(tuán)的承諾 重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整 WHAT—— 編制年度計(jì)劃、審批月度計(jì)劃 HOW ——全周期計(jì)劃參與、年度計(jì)劃主導(dǎo)、過(guò)程計(jì)劃審批 /監(jiān)控 WHY —— 保證完成對(duì)公司的承諾 形成具體的作業(yè)計(jì)劃，指導(dǎo)實(shí)際工作 WHAT—— 參與細(xì)化年度計(jì)劃、編制月度 /周計(jì)劃 HOW —— 年度計(jì)劃參與、過(guò)程計(jì)劃編制 /動(dòng)態(tài)調(diào)整 編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的五個(gè)原則 : 一：總體 長(zhǎng)期短期相結(jié)合，走一步看兩步 BSC； 二：縱向 上下結(jié)合，經(jīng)營(yíng)目標(biāo) +重點(diǎn)工作逐級(jí)分解； 三：橫向 協(xié)調(diào)一致，以銷售為龍頭，綜合平衡財(cái)務(wù)要求； 四：剛性彈性結(jié)合，一般不調(diào)整或半年度進(jìn)行調(diào)整； 五：考核激勵(lì)相匹配，分層考核，落實(shí)責(zé)任。項(xiàng)目計(jì)劃管理體現(xiàn)的原則是： ● 分級(jí)分層：項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、一級(jí)計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃、三級(jí)計(jì)劃 ● 抓一級(jí)、控一級(jí)、看一級(jí) ● 逐步推進(jìn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）分解的一般經(jīng)驗(yàn) 方法： 基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 三級(jí)節(jié)點(diǎn) 關(guān)于 WBS(工作分解結(jié)構(gòu) ) 注 :嚴(yán)格來(lái)講， WBS－ work breakdown structure 分解的結(jié)果是“任務(wù)包”或者“活動(dòng)”，每個(gè)任 務(wù)包或活動(dòng)都對(duì)應(yīng)其里程碑，這個(gè)里程碑被稱為 “節(jié)點(diǎn)” 49 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以用典型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) WBS表示 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 營(yíng) 銷 輸 入 條 件 概 念 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 橫向到邊：按開(kāi)發(fā)階段和順序分解 縱 向 到 底 ： 按 專 業(yè) 細(xì) 分 事 項(xiàng) ， 責(zé) 任 明 確 51 初步運(yùn)營(yíng)策劃 項(xiàng)目定位策劃 概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 方案招標(biāo) 概念深化方案 概念方案成本測(cè)算 概念方案評(píng)審 項(xiàng)目發(fā)展 設(shè)計(jì) 工程 成本 營(yíng)銷 客服 戰(zhàn)略（財(cái)務(wù) /計(jì)劃） 項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié) 點(diǎn)結(jié)合管理要求確定 ? 又多被稱為 “里程碑 ”，一般是對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)度影響 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 三級(jí)節(jié)點(diǎn) 最為明顯或最為重要（如對(duì)現(xiàn)金流影響、對(duì)企業(yè)管理 要求影響）的節(jié)點(diǎn) ? 一般用于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃和年度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，是公司 管理層對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的判斷依據(jù) ? 一般經(jīng)驗(yàn)在 2040個(gè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程素描 —— 12個(gè)項(xiàng)目里程碑 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及商品化 開(kāi)工 拓展報(bào)建 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 工程采購(gòu) 成本 客服 運(yùn)營(yíng) 1. 項(xiàng)目定位 2. 規(guī)劃方案 3. 單體方案 4. 初步設(shè)計(jì) 5. 施工圖設(shè)計(jì) 6. 總包監(jiān)理確定 7. 開(kāi)工 8. 達(dá)預(yù)售條件 9. 結(jié)構(gòu)封頂 關(guān)注點(diǎn) : 進(jìn)度 !（關(guān)鍵路徑） 立項(xiàng) 可研報(bào)告 項(xiàng)目取得 單體方案 施工圖設(shè)計(jì) 總包 /監(jiān)理 開(kāi)工 達(dá)預(yù)售 條件 竣工 開(kāi)盤(pán) 結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)） 集中入住 項(xiàng)目定位 規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)封頂 初步設(shè)計(jì) 集中入住 ? 增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 ? 是對(duì)項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo) “部門(mén)級(jí) ”的工作 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 三級(jí)節(jié)點(diǎn) ? 一般用于部門(mén)的年度和季度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（年度編 制，季度調(diào)整），實(shí)現(xiàn)在計(jì)劃編制環(huán)節(jié)各專業(yè)部門(mén) 的主要工作協(xié)調(diào) ? 一般經(jīng)驗(yàn)在 80200個(gè) 58 項(xiàng)目三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 方法：基于項(xiàng)目