房地產(chǎn)及企業(yè)價值評估程序課件(文件)
【正文】 之亦然。 （ 三）評估方法的選擇 對企業(yè)歷史經(jīng)營和未來發(fā)展情況進行分析，并考慮評估事項的實際情況之后，評估人員即可選用合適的評估方法對被評估企業(yè)的價值進行評定估算。選擇恰當?shù)脑u估技術(shù)思路、實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的具體方法以及具體評估方法的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當選擇資產(chǎn)評估方法的內(nèi)容，片面地強調(diào)某一個方面而忽略另一個方面，都有可能會導致評估結(jié)果的失實和偏頗。純評估技術(shù)思路層面上的方法選擇本身并不能完全決定評估結(jié)果是否合理或公允，選擇多種方法對同一對象進行評估，能夠提高評估質(zhì)量并減少評估風險。每種評估方法的運用所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。 四、驗證評估結(jié)果 不同評估方法得出的評估結(jié)果會存在差異，如何確定最終的評估結(jié)論，還需要借助一定的分析技術(shù)對評估方案進行驗證，并對各評估方法得出的價值結(jié)論進行分析，最終形成合理的評估結(jié)論。例如，在經(jīng)濟形勢好的情況下，公司的收入增長會較高；相反，如果經(jīng)濟環(huán)境惡化，公司產(chǎn)品滯銷，收入增長速度將會出現(xiàn)銳減甚至為負。 情景分析法又稱前景描述法，是假定某種現(xiàn)象或某種趨勢將持續(xù)到未來的前提下，對預測對象可能出現(xiàn)的情況或引起的后果作出預測的方法。對一家企業(yè)來說，通?？梢詫⑵涿媾R的情景分為三種情況： 一是 樂觀情景，也稱管理層情景，是對合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設(shè)作較好結(jié)果的預期； 二是 基本情景，是對最可能發(fā)生的業(yè)績和狀況進行的一系列假設(shè)； 三是 悲觀情景，是對合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設(shè)作較壞結(jié)果的預期。因此，經(jīng)濟衰退，行業(yè)疲軟，公司經(jīng)營狀況惡化這樣的較差情況也是需要分析的情景之一 ,。這些受情景影響的因素大致可以分為三類 :一類是宏觀經(jīng)濟假設(shè)，如 GDP增長率、利率、匯率等；一類是行業(yè)和市場假設(shè)，如市場需求、產(chǎn)品價格、行業(yè)產(chǎn)能增長速度、平均產(chǎn)能利用率等；再一類是公司經(jīng)營假設(shè)，如銷售狀況、固定資產(chǎn)投資計劃、融資計劃、重組計劃等。 （ 二）敏感性分析 影響企業(yè)價值的因素有很多，但是否存在某些因素，其本身具有不確定的特點，并且該因素微小調(diào)整可能會引起企業(yè)價值較大變化。 在企業(yè)價值評估中，敏感性分析通常分為以下幾個步驟： 。例如，產(chǎn)品價格、產(chǎn)量規(guī)模、投資額、增長率、內(nèi)含報酬率或折現(xiàn)率等等，這些因素都可能會對企業(yè)價值產(chǎn)生較大影響。若同時進行多因素敏感性分析，可以借助一定的技術(shù)，判斷幾個因素同時變動對企業(yè)價值的影響程度。然后，在綜合考慮不同評估方法和初步價值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的基礎(chǔ)上，形成合理的評估結(jié)論。評估報告是評估人員在履行了必要的評估程序后發(fā)表的，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值分析和估算的專業(yè)意見，是評估人員履行必要評估程序后的工作成果。 六、整理工作底稿 工作底稿是指評估人員執(zhí)行評估業(yè)務(wù)形成的，反映評估程序?qū)嵤┣闆r、支持評估結(jié)論的工作記錄和相關(guān)資料。 。對于專業(yè)評估機構(gòu)來說，工作底稿的編制和管理是評價、考核評估師專業(yè)勝任能力和工作業(yè)績的依據(jù)之一，是判斷評估機構(gòu)及評估師責任的有效證據(jù)，是控制評估質(zhì)量和監(jiān)控評估工作的重要手段。從評估報告的表現(xiàn)形式上，可以將評估報告分為書面評估報告和口頭評估報告。但無論采用哪種方式，評估人員都應(yīng)當考慮多方面的因素，并基于對可靠信息的判斷，來說明評估結(jié)果的正確性與合理性。 （ 三）確定評估結(jié)論 對企業(yè)價值進行評估，可以采用一種或多種基本評估方法，得出不同的初步評估結(jié)論；也可能采用一種基本評估方法，同時采用多種具體的評估方法，并得出不同的初步評估結(jié)論。 。 。敏感性分析是企業(yè)價值評估中常用的一種分析不確定性的方法。當企業(yè)處于不同的情景下，上述假設(shè)數(shù)據(jù)將隨之發(fā)生變化，企業(yè)未來的經(jīng)營業(yè)績將有所不同，評估結(jié)果相應(yīng)也會發(fā)生變化。 。當評估人員根據(jù)經(jīng)驗，對這個行業(yè)、公司提出自己的看法和認識，結(jié)果可能會略低于企業(yè)管理層描述的樂觀情況，其收入不會像管理層預計的那樣持續(xù)高增長，成本也會略高于管理層的估計，這可以被看作基本情景。在企業(yè)價值評估中，情景分析就是對被評估企業(yè)未來可能出現(xiàn)的不同情境分別進行模擬，并評估各種可能情況下的企業(yè)價值。這些不同情形可能會對最終的企業(yè)價值評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。而這些預期均源于對相關(guān)信息的提取和分析。在這種情況下，評估人員應(yīng)考慮采用替代原理和原則，選擇信息資料充分的評估方法進行評估。具體來說，評估人員在選擇評估方法的過程中應(yīng)注意以下幾方面： 第一， 從整體思路而言，評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中的條件以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ)和價值類型相適應(yīng)。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據(jù)評估對象預期收益折現(xiàn)獲得其評估價值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑判斷評估對象的價值，各種評估方法都是從某一個角度對評估對象在一定條件下的價值的描述。評估人員應(yīng)當充分考慮評估目的、評估對象的價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）三種基本評估方法的適用性，并恰當選擇一種或多種方法進行企業(yè)價值評估。最后是行業(yè)的準入門檻，如果行業(yè)準入門檻低，則容易增加額外的生產(chǎn)力，從而會在市場中引起新的競爭，導致企業(yè)面臨的競爭情況復雜。 從企業(yè)外部看，主要是了解企業(yè)所處行業(yè)的特點以及企業(yè)的競爭優(yōu)勢和劣勢，評估企業(yè)的戰(zhàn)略地位，進而評價企業(yè)的增長潛力和獲取高于資本成本的回報能力。從企業(yè)內(nèi)部看，主要是把握被評估企業(yè)價值驅(qū)動因素的變化規(guī)律。在對具有多種經(jīng)營業(yè)務(wù)、涉及多個行業(yè)的企業(yè)進行企業(yè)價值評估時，評估人員需要針對企業(yè)的各種業(yè)務(wù)類型分別進行分析。因此，在企業(yè)價值評估中，評估人員需要明確被評估企業(yè)的資產(chǎn)配置和使用情況，包括有效資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)，以正確判斷企業(yè)資產(chǎn)與收益的配比情況。如果評估過程中需要利用參考公司
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