《房地產(chǎn)評估》ppt課件(文件)
【正文】 部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 房地產(chǎn)評估的成本法 32 例 43 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分 ， 結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當減價修正 。 不適宜公益性房地產(chǎn) 。 管理費、維修費、保險費、稅金，不包含折舊費。 房地產(chǎn)評估的收益法 37 （三）收益期的確定 單獨評房 —— 建筑物的經(jīng)濟壽命 單獨評地 —— 土地使用權(quán)年限 ?????????一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)年限，建筑物經(jīng)濟壽命收益期據(jù)土地使用權(quán)年限確定土地使用權(quán)年限，建筑物經(jīng)濟壽命房地合一.（ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期 ， 然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值 。 目前 ， 該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元 。 房地產(chǎn)評估的收益法 40 估算年有效毛收入 年 有 效 毛 收 入 ＝ 365 12,000 （ 1 － 10% ） ＝9,855,000元 估算年營運費用 （ 1） 年管理費＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 年維修費＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 年保險費＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年營運費用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 房地產(chǎn)評估的收益法 41 估算凈收益 年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 計算房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價格＝ 6,756,975247。 44 例 4６ 某房地產(chǎn)公司于 2022年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當時造價為每平方米 2022元 ， 經(jīng)濟耐用年限為 55年 ， 殘值率為 2％ 。 試根據(jù)以上資料評估該宗地2022年 3月的土地使用權(quán)價格 。 )( 3 5 8 8 3 6%)71(11%72 4 7 7 4 044元???????????V單價＝ ＝ （ 元 ） 評估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的土地使用權(quán)價格為 ， 單價為每平方米 。 （ 六 ） 確定被估房地產(chǎn)價格 將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均 ， 確定評估值 。 進行交易時間修正 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來 ， 土地價格平均每月上漲 1%， 則： 交易實例 A交易時間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實例 B交易時間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實例 C交易時間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進行區(qū)域因素修正 交易實例 A與待估對象處于同一區(qū)域 ， 無需作區(qū)域因素修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析 ， 土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價增加 2%。 該寫字樓建成后即出售 ， 預(yù)計售價為9000元 /平方米 ， 銷售費用為樓價的 ％ ， 銷售稅費為樓價的 ％ ， 當?shù)劂y行年貸款利率為 6％ ， 開發(fā)商要求的直接成本利潤率為 10％ 。如以一年期國債利率為無風險利率，再考慮風險調(diào)整系數(shù) (這個較難確定，可以考慮用前若干年的當?shù)胤康禺a(chǎn)價格增長指數(shù)平均值為基礎(chǔ)進行測算 )，二者之和即為還原利率； 進行大量的市場調(diào)查，取得各區(qū)域有代表性的房地產(chǎn)的市場正常售價和正常租金，以此為基礎(chǔ)進行測算，求得一個還原利率； 參考不動產(chǎn)抵押貸款利率； 可取上述兩者平均數(shù)。 房地產(chǎn)評估的剩余法 58 （ 1）確定評估方法 現(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項開發(fā)成本及費用，可采用假設(shè)開發(fā)法進行評估，計算公式為： 地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費－利息－銷售稅費－利潤 （ 2）計算樓價 樓價＝ 2022 9000＝ 45000000（元） （ 3）計算建筑費和專業(yè)費 建筑費＝ 3000 2022 ＝ 15000000（元） 專業(yè)費＝建筑費 10％ ＝ 15000000 10％ ＝ 1500000（元） 房地產(chǎn)評估的剩余法 59 （ 4）計算銷售費用和稅費 銷售費用＝ 45000000 ％＝ 1125000（元） 銷售稅費＝ 45000000 ％＝ 2925000（元） （ 5）計算利潤 利潤＝（地價＋建筑費＋專業(yè)費） 10％ ＝（地價＋ 16500000） 10％ （ 6）計算利息 利息＝地價 [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＋（ 15000000＋ 1500000） [（ 1+6％） 11] ＝ 地價＋ 990000 房地產(chǎn)評估的剩余法 60 （ 7）求取地價 地價＝ 地價 地價 990000 地價＝ 21810000/＝ 17824452（元） （ 8）評估結(jié)果 單位地價＝ 17824452/2022＝ 8912（元 /平方米） 樓面地價＝ 8912/＝ 3565（元 /平方米） 房地產(chǎn)評估的剩余法 61 一 、 基準地價的涵義 是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè) 、住宅 、 工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格 。 注意： （ 1） 正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期賣樓價 （ 3） 正確預(yù)期各項成本以及注意成本 、 費用與收益發(fā)生的時間 ， 必要時需折現(xiàn) 。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準 ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100，則： 交易實例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ 房地產(chǎn)評估的市場法 54 關(guān)于
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