《房地產(chǎn)評(píng)估》ppt課件(文件)
【正文】 部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 32 例 43 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分 ， 結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 不適宜公益性房地產(chǎn) 。 管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，不包含折舊費(fèi)。 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 37 （三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)年限 ?????????一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)年限，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命收益期據(jù)土地使用權(quán)年限確定土地使用權(quán)年限，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一.（ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 目前 ， 該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 40 估算年有效毛收入 年 有 效 毛 收 入 ＝ 365 12,000 （ 1 － 10% ） ＝9,855,000元 估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 （ 1） 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 41 估算凈收益 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 44 例 4６ 某房地產(chǎn)公司于 2022年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年 ， 殘值率為 2％ 。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2022年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格 。 )( 3 5 8 8 3 6%)71(11%72 4 7 7 4 044元???????????V單價(jià)＝ ＝ （ 元 ） 評(píng)估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格為 ， 單價(jià)為每平方米 。 （ 六 ） 確定被估房地產(chǎn)價(jià)格 將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均 ， 確定評(píng)估值 。 進(jìn)行交易時(shí)間修正 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來(lái) ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 ， 無(wú)需作區(qū)域因素修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ， 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價(jià)增加 2%。 該寫字樓建成后即出售 ， 預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元 /平方米 ， 銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 ％ ， 銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 ％ ， 當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6％ ， 開發(fā)商要求的直接成本利潤(rùn)率為 10％ 。如以一年期國(guó)債利率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，再考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù) (這個(gè)較難確定，可以考慮用前若干年的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)指數(shù)平均值為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算 )，二者之和即為還原利率； 進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)查，取得各區(qū)域有代表性的房地產(chǎn)的市場(chǎng)正常售價(jià)和正常租金，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算，求得一個(gè)還原利率； 參考不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率； 可取上述兩者平均數(shù)。 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 58 （ 1）確定評(píng)估方法 現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為： 地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－利息－銷售稅費(fèi)－利潤(rùn) （ 2）計(jì)算樓價(jià) 樓價(jià)＝ 2022 9000＝ 45000000（元） （ 3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)＝ 3000 2022 ＝ 15000000（元） 專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi) 10％ ＝ 15000000 10％ ＝ 1500000（元） 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 59 （ 4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用＝ 45000000 ％＝ 1125000（元） 銷售稅費(fèi)＝ 45000000 ％＝ 2925000（元） （ 5）計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn)＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)） 10％ ＝（地價(jià)＋ 16500000） 10％ （ 6）計(jì)算利息 利息＝地價(jià) [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＋（ 15000000＋ 1500000） [（ 1+6％） 11] ＝ 地價(jià)＋ 990000 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 60 （ 7）求取地價(jià) 地價(jià)＝ 地價(jià) 地價(jià) 990000 地價(jià)＝ 21810000/＝ 17824452（元） （ 8）評(píng)估結(jié)果 單位地價(jià)＝ 17824452/2022＝ 8912（元 /平方米） 樓面地價(jià)＝ 8912/＝ 3565（元 /平方米） 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 61 一 、 基準(zhǔn)地價(jià)的涵義 是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè) 、住宅 、 工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格 。 注意： （ 1） 正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期賣樓價(jià) （ 3） 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間 ， 必要時(shí)需折現(xiàn) 。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100，則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 54 關(guān)于
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1