房地產評估part1概述(文件)
【正文】 ＋奧運；世博 ? 政策因素：住房制度（房改）、房地產政策等 ? 心理因素：深圳、廣州（跌 1/3）、世博概念 ——或成 2年后 …… 的替罪羊？ 13 （二）區(qū)域因素 ? 住宅區(qū)：離市中心遠近、小區(qū)配套及自然環(huán)境、建筑密度（世紀公園 /文化館 /陽光苑 /金體苑） ? 商業(yè)區(qū)：商業(yè)群落大小、顧客來源、交通便捷程度 ? 工業(yè)區(qū)：運輸便利程度、水電能源供給狀況等等 14 （三）個別因素 ? 『 史玉柱巨人大廈（短裂層，地基成本暴升） ——健特 』 ? 地理位置（地段商業(yè)繁華與交通便捷程度）、地質、形狀 ? ? 環(huán)境、設計、樓層、朝向、面積 15 房地產價格的評估 ?一、市場比較法（以土地使用權價格評估為例） ? ——注意：公式 （ ） ?被估地產價格 =交易實例地產單價 *各類修正系數*被估地產面積 （ ） ? （ ）說明： ?交易情況修正系數（正常交易： 1） ?交易時間修正系數：每月上漲 1%？ ?區(qū)域修正系數：繁華區(qū)與非繁華區(qū)，交通等 ?個別修正系數：面積、容積率與土地使用權剩余使用年限 16 二、收益現值法評估 ?步驟： （一）年凈收益 =有效毛收入 （包括空置、拖欠租金等因素造成的損失） —營運費用 ?（二）年收益的資本化（總價） ?（三）收益期限的確定 ? （ ）的說明 ?（四）計算結果可與重置成本法結果比較，能發(fā)現什么問題么？ 17 附：收益法的派生方法 ? ?公式 （ ） L=[aB(rB+
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1