房地產(chǎn)評(píng)估part1概述(更新版)
【正文】 =[aB(rB+d)]/rL ? （ ） ? 18 三、重置成本法 (重置凈價(jià) ) （一）土地評(píng)估 ? （適用于學(xué)校、公園、醫(yī)院、公共建筑和公共設(shè)施等） (p129) ? ? 生地開發(fā)：地產(chǎn)重置成本 =土地取得與開發(fā)成本 +息稅利 ? 熟地：＝地產(chǎn)評(píng)估值 —地產(chǎn)貶值額（規(guī)定了使用年限或周圍環(huán)境惡化） ? ? 其中土地開發(fā)費(fèi)用中的資金成本（貸款利息的估算）： ? 按各階段的投資額分段估算利息 ? 按投資總額的 50%逐月計(jì)息 19 ?其中的利潤率 10%： ?關(guān)于公司或項(xiàng)目業(yè)績考核的科學(xué)性 ——應(yīng)將前一年的贏余追加投資 ——本題的綜合投資回報(bào)率或者復(fù)利前提下的投資回報(bào)率10% 20 （二）房地產(chǎn)重置成本法評(píng)估 ? (p130) 21 四、房地產(chǎn)評(píng)估剩余法（假設(shè)開發(fā)法） ?將待評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、利稅后，倒推算房地產(chǎn)的 （市場） 價(jià)格。 ? 美次債危機(jī)以來，新房銷售均價(jià) ，合 140萬元（含土地），中國卻非常普遍 !！ ——2021年后走勢離譜 ——三分是市場，七分是人為： ? 地方政府土地財(cái)政； GDP；聯(lián)合炒作者為強(qiáng)勢群體 ——推動(dòng)通脹的罪魁禍?zhǔn)祝?三亞市長陸志遠(yuǎn)： “ 房價(jià) 8394元，賤賣是犯罪 ” 6 評(píng)估原則須參照各國的通脹背景 2 ?上世紀(jì) 90年代日房跌過 70％，東京地區(qū)跌過 60％ ——清盤、倒閉、破產(chǎn)。進(jìn)入本世紀(jì) ,碧桂園向全國發(fā)展 ,特點(diǎn)依舊 ——哪有碧桂園 ,那兒的房價(jià)就漲不起來 ——現(xiàn)在還有不少碧桂園別墅才數(shù)千元 /
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