房地產(chǎn)評估-市場法(更新版)
【正文】 率為 %，試計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次付清的價格。 大數(shù)法則。 三方面的價格差異： 實際交易情況與正常交易情況不同（情況修改） 成交日期與估價時點(diǎn)不同（交易日期調(diào)整） 可比實例與估價對象房地產(chǎn)不同（房地產(chǎn)狀況調(diào)整） 還可用于房地產(chǎn)市場租金及成本收益法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重新構(gòu)建價格、房地產(chǎn)價格各項構(gòu)成、收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。 正常價格 =實例價格 交易情況修正系數(shù) =實例價格 1/(1177。 價格變動率）期數(shù) ＝可比實例在估價時點(diǎn)的價格 平均上升或下降的， 可比實例在成交日期的價格 （ 1177。 2021/6/16 22 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 （一）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路 如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實例價格作減價調(diào)整；反之，則應(yīng)作增價調(diào)整。 ：一組數(shù)據(jù)中出現(xiàn)頻率最高的數(shù)據(jù) ： 以一個為主，其他作參考 去掉最高最低數(shù)據(jù)，再求平均數(shù) 3VVV CA ?? BCBACCBBAAffffVfVfV????2021/6/16 26 第四節(jié) 市場比較法應(yīng)用舉例 2021/6/16 27 需要評估某房地產(chǎn)于 2021年 3月 1日的價格，在采用市場比較法的估價中，所選取的某一可比實例成交于 2021年 5月 1日，價格為1500美元 /平米。 2021/6/16 30 ，即將可比實例價格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價： 實例 A價格 = 實例 B價格 =600 =4980元 /平米 實例 C價格486000/? ? 平米元 / %51185 000%51150 00150 000 ????????????2021/6/16 31 比準(zhǔn)價格 =可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) ? ? ? ? 平米元 /% 43A ????????? ? ? ? 平米元 /5 4 3 0 .0 % 9 8 0 .0 0V 45B ????????? ? 平米元 /5 1 7 0 .0 2C ???????2021/6/16 32 結(jié)果 平米元 / VVV CA??????
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