【正文】 民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形式 ? 國(guó)家實(shí)行土地登記制度 ? 國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償有限期使用制度 ? 取得土地使用權(quán)的途徑 ? 行政劃撥（含征用集體土地） ? 國(guó)家出讓方式（也稱土地的一級(jí)市場(chǎng)） ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈(zèng)與或其他合法方式）（也稱房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)） ? 土地或房地產(chǎn)租賃方式 43 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 2） ? 征用土地的政策規(guī)定 ? 征用土地的范圍及批準(zhǔn)權(quán)限 國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì) 、 文化 、 國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的 ， 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征用集體土地 ， 被征地單位和個(gè)人應(yīng)服從國(guó)家需要 ， 不得阻撓 ；征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度：即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府 ? 征用土地補(bǔ)償?shù)姆秶皹?biāo)準(zhǔn)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)用地補(bǔ)償、合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)） ? 征用土地的其他政策規(guī)定 ? 大中型水利、水電工程建設(shè)征用土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和安置費(fèi)用，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定 ? 征用林地、園林等按林業(yè)管理部門的規(guī)定辦理 ? 征用土地發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹等應(yīng)報(bào)主管部門處理后方可征用 ? 遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規(guī)定辦理 ? 用地范圍內(nèi)的國(guó)防設(shè)施，經(jīng)協(xié)商后方可征用 44 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 3） ? 出讓土地的政策規(guī)定 ? 土地使用權(quán)出讓概念 指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家繳納土地出讓金的行為。經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用年期內(nèi)沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加?、使用、收益和處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有 ? 土地使用權(quán)出讓的方式 招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓 ? 土地使用權(quán)出讓的年限 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年，綜合或其他用地 50年 45 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 4） ? 劃撥土地的政策規(guī)定 ? 土地使用權(quán)劃撥概念 指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為 ? 劃撥土地使用權(quán)的范圍 國(guó)土資源部第 9號(hào)令《劃撥用地目錄》，把可以通過劃撥方式取得的用地分為國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地四個(gè)大類十九個(gè)小類分別進(jìn)行了詳細(xì)列式 ，同時(shí)該文件還規(guī)定：對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)；對(duì)以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合劃撥條件的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用 ? 劃撥土地使用權(quán)擁有的權(quán)利 經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 46 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 5） ? 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置方式 國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)和保留劃撥土地等 ? 劃撥土地使用權(quán)的收回 公共利益需要使用該劃撥土地的 （ 城市基礎(chǔ)實(shí)施 、 公益事業(yè)建設(shè) ， 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源 、 交通 、 水利 、 礦山 、 軍事等建設(shè)項(xiàng)目需要使用的土地 ， 原土地使用者有適當(dāng)補(bǔ)償 ） ；由于實(shí)施城市規(guī)劃和進(jìn)行舊城改造 ， 需要調(diào)整使用土地；因單位撤銷 、 遷移等 ， 不再需要使用該劃撥土地的；公路 、 鐵路 、 機(jī)場(chǎng) 、 礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的土地 國(guó)家無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況應(yīng)給原土地使用者適當(dāng)補(bǔ)償 47 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 企業(yè)改制完善土地權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn) 按照國(guó)土資源部的要求，進(jìn)行改制上市的企業(yè)用地必須達(dá)到“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確、價(jià)格合理”的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 《國(guó)有土地使用證》、《房地產(chǎn)權(quán)證》中的各項(xiàng)登記內(nèi)容正確無誤，新發(fā)的土地證必須是國(guó)土資源部監(jiān)制的土地證 土地使用者應(yīng)為改制企業(yè)及其下屬的某一級(jí)單位；用途登記要規(guī)范，新發(fā)證用途登記應(yīng)為商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、市政公用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地中的一種；土地的使用年限，出讓土地的使用年限應(yīng)和用途相對(duì)應(yīng)，不能超過國(guó)家規(guī)定該用途的最高使用年限；土地面積要和所附宗地圖中標(biāo)識(shí)的數(shù)字相一致；宗地圖要符合地方土地管理部門的要求，有坐標(biāo)點(diǎn)，有騎縫章或土地管理部門的圖章。 A B C 式中 ： P—— 待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 P‘ —— 可比實(shí)例價(jià)格 A —— 交易情況修正系數(shù) B —— 交易日期調(diào)整系數(shù) C —— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 系數(shù) ? 操作步驟 ? 搜集交易實(shí)例 ? 選取 可比交易實(shí)例 ? 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 進(jìn)行交易情況修正 ? 進(jìn)行交易日期調(diào)整 ? 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 求取比準(zhǔn)價(jià)格 18 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 交易實(shí)例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 1） ? 交易實(shí)例的收集途徑 ? 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 ? 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 關(guān)聯(lián)人員了解成交信息 ? 與房地產(chǎn)者出售者洽談 ， 獲取其房地產(chǎn)的要價(jià)資料 ? 查閱報(bào)刊 、 網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息 ? 參加房地產(chǎn)交易展示會(huì) ， 索取資料 ， 掌握信息 ? 同行之間相互提供信息資料 ? 交易實(shí)例的內(nèi)容 ? 交易雙方情況及交易目的 ? 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 ? 成交日期 ? 成交價(jià)格 ? 付款方式 ? 交易方式 19 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 交易實(shí)例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 2） ? 選取可比實(shí)例的要求 用作比較參照的交易實(shí)例，簡(jiǎn)稱可比實(shí)例。 ∑K i) Kj 式中： V— 土地價(jià)格 V1b— 某一用途土地在某一地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià) ∑K i— 宗地地價(jià)修正系數(shù) Kj— 估價(jià)期日 、 容積率 、 土地使用年期等其他修正系數(shù) ? 程序 ? 搜集 、 整理當(dāng)?shù)氐耐恋囟?jí)估價(jià)成果資料 ? 確定待估宗地所處的土地級(jí)別 、 對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià) 、 相應(yīng)的修正系數(shù)表和該級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)內(nèi)涵和土地開發(fā)程度等 ? 調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件 ? 土地開發(fā)程度差異修正 ? 確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù) ? 確定待估宗地使用年期修正系數(shù) ? 確定期日修正系數(shù) ? 確定容積率修正系數(shù) ? 確定待估宗地地價(jià) 66 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 聯(lián)系方式 67 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 68 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 演講完畢，謝謝觀看！