【正文】 圍 ? 待開發(fā)土地的估價 ? 待拆遷改造再開發(fā)房地產(chǎn)的估價 ? 僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房產(chǎn)估價 ? 現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估 55 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 計算公式和程序 ? 計算公式 ? 基本公式 V=ABC 式中： V— 購置開發(fā)場地價格 A— 總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值 B— 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C— 開發(fā)商合理利潤 ? 具體公式 地價 =不動產(chǎn)總價 建筑開發(fā)費 專業(yè)費 不可預(yù)見費 利息 租售費用 稅金 發(fā)展商合理利潤 ? 程序 ? 調(diào)查待估宗地的基本情況 ? 確定待估宗地的最佳開發(fā)利用方式 ? 估算開發(fā)完成后的不地產(chǎn)總價 ? 估算建筑費 、 專業(yè)費 、 利息 、 稅費 、 租售費用和開發(fā)商合理利潤 ? 確定待估宗地的土地價格 56 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 各項參數(shù)的求取 ? 不動產(chǎn)總價： 可采用市場法（出售）或收益法（出租）確定 ? 建筑開發(fā)費： 包括直接工程費、間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費用等，可采用市場法或建筑工程概預(yù)算的方法來估算 ? 專業(yè)費用： 包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等，一般采用建筑費用的一定比例估算 ? 不可預(yù)見費： 一般為建筑費和專業(yè)費之和的 25% ? 開發(fā)建設(shè)周期和利息： 開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的時間，利息即開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本 ? 稅金： 指營業(yè)稅、印花稅、契稅等，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算 ? 租售費用： 指中介代理費、市場營銷廣告費用、買賣手續(xù)費等，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算 ? 合理利潤： 一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算 57 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 剩余法的應(yīng)用和案例 ? 評估土地價格 ? 測算開發(fā)商的預(yù)期利潤 ? 確定建筑費及專業(yè)費的最高標(biāo)準(zhǔn) ? 案例四 58 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地使用權(quán)評估基本方法 — 成本逼近法 ? 概念和適用范圍 ? 計算公式和程序 ? 各項參數(shù)的求取 ? 案例 59 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本逼近法概念和適用范圍 ? 概念 即以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù) ， 再加上一定的利潤 、 利息 、 應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法 ? 適用范圍 ? 新開發(fā)土地的估價 ? 土地市場不發(fā)育 、 土地成交實例不多 ， 無法利用市場法等方法時的土地估價 ? 既無收益又很少有交易情況的學(xué)校 、 公園以及公共建筑 、 工藝設(shè)施等特殊性的土地估價 60 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本逼近法基本公式和程序 ? 基本公式 土地價格 =土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益 ? 程序 ? 判斷待估土地是否適用成本逼近法 ? 收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料 ? 通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤 ? 確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增值額 ? 按地價公式求取待估土地的土地價格 ? 對地價進行修正，確定待估土地的最終價格 61 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本法各項參數(shù)的求取 ? 土地取得費用： 包括征地費用或拆遷費用，其計算應(yīng)以當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地補償費和拆遷安置補助費的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算 ? 土地開發(fā)費： 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定 ? 稅費： 包括耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費等，其計算應(yīng)有明確的法律和文件依據(jù) ? 利息： 注意土地取得費和開發(fā)費的計息周期不同，利率可選用估價時點的銀行貸款利率 ? 利潤： 在綜合考慮土地的利用類型、開發(fā)周期和當(dāng)?shù)卣谓?jīng)濟環(huán)境后適當(dāng)確定 ? 土地增值收益： 一般情況下，政府出讓土地除收回成本外，同時要使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益 62 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本逼近法案例 ? 見案例五 63 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ? 概念和適用范圍 ? 基本公式和程序 64 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 概念和適用范圍 ? 概念 是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果 ， 按照替代原則 ，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 ，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正 ， 進而求取待估宗地客觀在估價期日價格的方法 ? 適用范圍 ? 適用于完成基準(zhǔn)地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價 ， 即具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價 65 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 基本公式和程序 ? 基本公式 V=V1b (1177。因此完善土地權(quán)屬，領(lǐng)取土地權(quán)屬證書，將已房改的住宅用地及其他輔業(yè)、相關(guān)公司單位用地進行剝離分割登記，是報送土地部門進行土地資產(chǎn)處置和土地評估報告?zhèn)浒傅那疤釛l件。選擇可比實例的要求： ? 可比實例與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) ? 可比實例與估價對象的用途相同 ? 可比實例與估價對象的規(guī)模相當(dāng) ? 可比實例與估價對象的檔次相當(dāng) ? 可比實例與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同 ? 可比實例與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同 ? 可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近 ? 可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 ? 可比實例成交價格為正常價格或可修正為正常價格 20 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 需修正的各項因素（ 1） ? 交易行為中需修正的 8項特殊因素 ? 有利害關(guān)系人之間的交易 ? 急于出售或者購買的交易 ? 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易 ? 交易雙方或某一方有特別動機或者特別偏好的交易 ? 特殊方式的交易 ? 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易 ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ? 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 ? 交易日期調(diào)整的方法 ? 一般物價指數(shù)或變動率 ? 建筑造價指數(shù)或變動率 ? 建筑材料價格指數(shù)或變動率 ? 建筑人工費指數(shù)或變動率 ? 房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 21 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 需修正的各項因素（ 2） ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施配套完備程度（屬于可比實例、估價對象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等 ? 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等 ? 實物狀況調(diào)整內(nèi)容 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實例、估價對象以內(nèi)的部分） 、土地平整狀況、地勢