【正文】 圍 ? 待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià) ? 待拆遷改造再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià) ? 僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房產(chǎn)估價(jià) ? 現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估 55 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 計(jì)算公式和程序 ? 計(jì)算公式 ? 基本公式 V=ABC 式中： V— 購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地價(jià)格 A— 總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值 B— 整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 C— 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) ? 具體公式 地價(jià) =不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 建筑開(kāi)發(fā)費(fèi) 專(zhuān)業(yè)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 利息 租售費(fèi)用 稅金 發(fā)展商合理利潤(rùn) ? 程序 ? 調(diào)查待估宗地的基本情況 ? 確定待估宗地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式 ? 估算開(kāi)發(fā)完成后的不地產(chǎn)總價(jià) ? 估算建筑費(fèi) 、 專(zhuān)業(yè)費(fèi) 、 利息 、 稅費(fèi) 、 租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) ? 確定待估宗地的土地價(jià)格 56 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 各項(xiàng)參數(shù)的求取 ? 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)： 可采用市場(chǎng)法（出售）或收益法（出租）確定 ? 建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)： 包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤(rùn)及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等，可采用市場(chǎng)法或建筑工程概預(yù)算的方法來(lái)估算 ? 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用： 包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等，一般采用建筑費(fèi)用的一定比例估算 ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 一般為建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的 25% ? 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和利息： 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)到不動(dòng)產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢的時(shí)間，利息即開(kāi)發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本 ? 稅金： 指營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅等，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算 ? 租售費(fèi)用： 指中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用、買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)等，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算 ? 合理利潤(rùn)： 一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算 57 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 剩余法的應(yīng)用和案例 ? 評(píng)估土地價(jià)格 ? 測(cè)算開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn) ? 確定建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高標(biāo)準(zhǔn) ? 案例四 58 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地使用權(quán)評(píng)估基本方法 — 成本逼近法 ? 概念和適用范圍 ? 計(jì)算公式和程序 ? 各項(xiàng)參數(shù)的求取 ? 案例 59 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 成本逼近法概念和適用范圍 ? 概念 即以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù) ， 再加上一定的利潤(rùn) 、 利息 、 應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法 ? 適用范圍 ? 新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià) ? 土地市場(chǎng)不發(fā)育 、 土地成交實(shí)例不多 ， 無(wú)法利用市場(chǎng)法等方法時(shí)的土地估價(jià) ? 既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校 、 公園以及公共建筑 、 工藝設(shè)施等特殊性的土地估價(jià) 60 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 成本逼近法基本公式和程序 ? 基本公式 土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益 ? 程序 ? 判斷待估土地是否適用成本逼近法 ? 收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料 ? 通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn) ? 確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增值額 ? 按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格 ? 對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格 61 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 成本法各項(xiàng)參數(shù)的求取 ? 土地取得費(fèi)用： 包括征地費(fèi)用或拆遷費(fèi)用，其計(jì)算應(yīng)以當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 ? 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)： 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)，應(yīng)根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定 ? 稅費(fèi)： 包括耕地占用稅、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi)等，其計(jì)算應(yīng)有明確的法律和文件依據(jù) ? 利息： 注意土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息周期不同，利率可選用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的銀行貸款利率 ? 利潤(rùn)： 在綜合考慮土地的利用類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期和當(dāng)?shù)卣谓?jīng)濟(jì)環(huán)境后適當(dāng)確定 ? 土地增值收益： 一般情況下，政府出讓土地除收回成本外，同時(shí)要使國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益 62 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 成本逼近法案例 ? 見(jiàn)案例五 63 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ? 概念和適用范圍 ? 基本公式和程序 64 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 概念和適用范圍 ? 概念 是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果 ， 按照替代原則 ，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 ，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正 ， 進(jìn)而求取待估宗地客觀在估價(jià)期日價(jià)格的方法 ? 適用范圍 ? 適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)中的土地估價(jià) ， 即具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià) 65 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 基本公式和程序 ? 基本公式 V=V1b (1177。因此完善土地權(quán)屬，領(lǐng)取土地權(quán)屬證書(shū)，將已房改的住宅用地及其他輔業(yè)、相關(guān)公司單位用地進(jìn)行剝離分割登記，是報(bào)送土地部門(mén)進(jìn)行土地資產(chǎn)處置和土地評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒傅那疤釛l件。選擇可比實(shí)例的要求： ? 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū) ? 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途相同 ? 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng) ? 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng) ? 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同 ? 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同 ? 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 ? 可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 ? 可比實(shí)例成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 20 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 需修正的各項(xiàng)因素（ 1） ? 交易行為中需修正的 8項(xiàng)特殊因素 ? 有利害關(guān)系人之間的交易 ? 急于出售或者購(gòu)買(mǎi)的交易 ? 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 ? 交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易 ? 特殊方式的交易 ? 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ? 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 ? 交易日期調(diào)整的方法 ? 一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 ? 建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 ? 建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 ? 建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率 ? 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 21 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 需修正的各項(xiàng)因素（ 2） ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施配套完備程度（屬于可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等 ? 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等 ? 實(shí)物狀況調(diào)整內(nèi)容 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象以?xún)?nèi)的部分） 、土地平整狀況、地勢(shì)