【正文】 徑、內(nèi)容和要求 ? 需修正的各項(xiàng)因素 ? 評估結(jié)果的計(jì)算方法 ? 市場法案例 16 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 市場法的概念和適用前提 ? 市場法的概念 是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 ? 市場法適用的對象和條件 ? 適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、寫字樓、市場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等 ? 適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易 17 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 市場法計(jì)算公式和操作步驟 ? 計(jì)算公式 P=P39。 A B C 式中 ： P—— 待估房地產(chǎn)評估價(jià)格 P‘ —— 可比實(shí)例價(jià)格 A —— 交易情況修正系數(shù) B —— 交易日期調(diào)整系數(shù) C —— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 系數(shù) ? 操作步驟 ? 搜集交易實(shí)例 ? 選取 可比交易實(shí)例 ? 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 進(jìn)行交易情況修正 ? 進(jìn)行交易日期調(diào)整 ? 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 求取比準(zhǔn)價(jià)格 18 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 交易實(shí)例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 1） ? 交易實(shí)例的收集途徑 ? 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 ? 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 關(guān)聯(lián)人員了解成交信息 ? 與房地產(chǎn)者出售者洽談 ， 獲取其房地產(chǎn)的要價(jià)資料 ? 查閱報(bào)刊 、 網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息 ? 參加房地產(chǎn)交易展示會 ， 索取資料 ， 掌握信息 ? 同行之間相互提供信息資料 ? 交易實(shí)例的內(nèi)容 ? 交易雙方情況及交易目的 ? 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 ? 成交日期 ? 成交價(jià)格 ? 付款方式 ? 交易方式 19 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 交易實(shí)例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 2） ? 選取可比實(shí)例的要求 用作比較參照的交易實(shí)例，簡稱可比實(shí)例。選擇可比實(shí)例的要求： ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的用途相同 ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng) ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的檔次相當(dāng) ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同 ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同 ? 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 ? 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 ? 可比實(shí)例成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 20 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 需修正的各項(xiàng)因素（ 1） ? 交易行為中需修正的 8項(xiàng)特殊因素 ? 有利害關(guān)系人之間的交易 ? 急于出售或者購買的交易 ? 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易 ? 交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易 ? 特殊方式的交易 ? 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ? 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 ? 交易日期調(diào)整的方法 ? 一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 ? 建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 ? 建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 ? 建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率 ? 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 21 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 需修正的各項(xiàng)因素（ 2） ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施配套完備程度（屬于可比實(shí)例、估價(jià)對象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等 ? 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等 ? 實(shí)物狀況調(diào)整內(nèi)容 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實(shí)例、估價(jià)對象以內(nèi)的部分） 、土地平整狀況、地勢、地質(zhì)、水文狀況 建筑物：朝向、樓層、新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等 22 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 評估結(jié)果的計(jì)算方法 ? 簡單算術(shù)平均法 ? 加權(quán)算術(shù)平均法 ? 中位數(shù)法 ? 眾數(shù)法 23 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 市場法案例 ? 見案例一 24 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 房地產(chǎn)評估的常用方法 成本法 ? 成本法概念和適用前提 ? 成本法計(jì)算公式和操作步驟 ? 重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法 ? 建筑物折舊的求取方法 ? 成本法案例 25 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本法概念和適用前提 ? 概念 是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 ? 適用對象和條件 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法。特別適用于： ? 既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) ? 單純建筑物的估價(jià) ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償?shù)墓纼r(jià) 26 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 計(jì)算公式和操作步驟 ? 計(jì)算公式 ? 積算價(jià)格 =重新購建價(jià)格 折舊 ? 新開發(fā)土地價(jià)格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤 ? 新建房地價(jià)格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 ? 新建建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 ? 舊房地價(jià)格 =土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本 +建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格 建筑物的折舊 ? 操作步驟 ? 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料 ? 測算重新構(gòu)建價(jià)格 ? 測算折舊 ? 求取積算價(jià)格 27 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法（ 1） ? 重新構(gòu)建價(jià)格的分類 ? 重置價(jià)格：是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格 ? 重建價(jià)格：是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格 ? 重新構(gòu)建價(jià)格的測算方法 ? 單位比較法：是以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法 ? 分部分項(xiàng)法；是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法 28 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法（ 2） ? 工料測量法：是先測算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)