【正文】 ， 也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見 。 我們依照中華人民共和國國家標準 《 房地產估價規(guī)范 》GB/T502911999進行分析 ， 形成意見和結論 ， 擬定本估價報告 。 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 、 拍照 。 沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助 。 估價師簽名： 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1． 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的 。 2． 本估價報告中的分析 、 意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制 。 3． 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系 ， 也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見 。 4． 我們依照中華人民共和國國家標準 《 房地產估價規(guī)范 》 進行分析 ，形成意見和結論 ， 撰寫本估價報告 。 5． 估價師 、 、 已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 。 參加本次估價的中國注冊房地產估價師： ， 房地產估價師注冊號： ， 簽字： ， ， 房地產估價師注冊號： ， 簽字： 。 估價師聲明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的 。 本估價報告中的分析 、 意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析 、意見和結論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制 。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系 ， 也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見 。 我們依照中華人民共和國國家標準 《 房地產估價規(guī)范 》 進行分析 ，形成意見和結論 ， 撰寫本估價報告 。 我公司估價人員 、 、 、 已對本報告中的估價對象進行了實地查勘 。 沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要專業(yè)幫助 。 簽 名 (蓋 章 ) 估 價 師（注冊房地產估價師） ： 審 核 (注冊房地產估價師 ) ： 估價的假設條件和限制條件 常規(guī)慣例的條件 特殊的假設 估價的假設和限制條件 評估基準 我們是根據(jù) 浙江省越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司所提供的資料 ， 并按以下的假設進行評估： (一 ) 浙江省越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司擁有該物業(yè)合法產權 ， 并有權連同其剩余土地使用年期轉讓該物業(yè) ， 而不必向政府繳付額外地價或其它重大費用； (二 ) 所有地價及市政配套費已全數(shù)繳清； (三 ) 該發(fā)展項目的設計及建設均符合當?shù)匾?guī)劃條例并已得到有關部門的批準； (四 ) 該物業(yè)無論以整棟或分割產權方式 ， 均可自由出售給海內 、外買家 。 (五 ) 根據(jù)業(yè)主指示 ， 該次評估物業(yè)尚未取得 《 房地產證 》 ， 其產權手續(xù)正在辦理中 ， 我們假設 《 房地產證 》 能夠如期取得 ， 并以此作為評估基礎；同時 ， 以上物業(yè)之名錄由貴司提供 ， 我們將以貴司提供之物業(yè)清單為準 。 估值假設 (一 ) 在評估過程中 ， 我們假定該物業(yè)的所有權人是在公開市場上出售該物業(yè) ， 且不包含所有權人憑借遞延條件合約 、 售后租回 、 合作經營 、 管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權益價值的情況 。 (二 ) 我們未獲提供付清地價款證明 ， 在評估該物業(yè)權益時 ， 我們已假設該物業(yè)所占宗地的所有地價及市政配套費已全數(shù)繳清 。 對于該物業(yè)的業(yè)權狀況 ， 我們將以 貴司所提供之資料為準 。 該次評估的物業(yè)價值為假設評估物業(yè)擁有完全產權前提下的公開市值 。 (三 ) 同時 ， 我們假設在土地使用權的法定年期內 ， 該物業(yè)的所有權人 ， 對該物業(yè)享有自由及不受干預的使用 、 轉讓 、 收益 、 處分等合法權益 。 (四 ) 在評估過程中 ， 我們并未考慮該物業(yè)所設定的抵押 、 按揭或債項對評估價值產生的影響 。 評估價值為包含轉讓稅費的價值 。 除另有說明外 ， 我們假定該物業(yè)權益未附帶可能影響其價值的他項權利 、 限制及繁重支銷 。 限制條件 (一 ) 評估報告中所載的數(shù)據(jù)均以貴司或有關人士提供的資料為準 。 (二 ) 貴司已提供給我公司該物業(yè)產權的法定文件副本 ， 但我們并未進行相關產權文件的查證及確認 ， 也未查核該產權文件所載的相關內容是否發(fā)生變更 ， 所以評估過程中 ， 我們將以貴司提供的產權文件副本所載內容作為評估依據(jù) ， 并不對其真實性負責 。 (三 ) 我公司曾于二ＯＯ二年一月二十九日進行現(xiàn)場勘察 ， 但我們并未進行結構測量 ， 因此無法確認該物業(yè)是否存在結構性損壞 。 同時 ， 我們未進行實地丈量以核實該物業(yè)的地塊及建筑面積 ， 因此我們將以產權文件副本所載的建筑面積為準 。 (四 ) 本估價報告書所采用的幣種為人民幣 。 (五 ) 如未獲得我公司的書面許可 ， 本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋 ， 均不能以任何形式刊載于任何文件 、 通函或聲明 。 (六 ) 最后 ， 根據(jù)本公司的一貫做法 ， 我們必須申明 ， 本估值報告書僅供委托方使用 ， 本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任 。 估價假設和限制條件 本次估價結果僅限于為委托方處理事故賠償提供房屋修復費用價格參考依據(jù) ， 不包含車禍所帶來的其他損失 ， 如精神損失 、 誤工補償 ，等等 。 若有其他用途 ， 需根據(jù)指定目的另行評估 。 本次估價所需工程量數(shù)據(jù)以現(xiàn)場測量結果為準 ， 并得到當事雙方的簽字認可 。 本評估報告必須完整使用方為有效 ， 對僅使用報告中部份內容所導致的可能的損失 ， 本公司不承擔責任 。 本次估價活動是在滿足全部假設與使用限制前提條件下進行的 。 這些假設限制條件是由估價人員根據(jù)估價目的 、 估價標的物實際狀況并結合當?shù)貙嶋H情況而提出的 ， 具有客觀性和合理性 。 本估價報告書有效使用期自報告提交之日起為一年 。 同時 ， 在有效期內使用本報告時 ， 應充分考慮當?shù)夭牧蟽r格及人工費用變化情況 ，并隨時與本機構保持聯(lián)系 ， 以達到有效使用之目的 。 估價的假設和限制條件 經到瓊山市國土局查檔及咨詢 ， 估價對象宗地仍為無償劃撥用地 ，本報告估價結果包含辦理轉讓手續(xù)時應向政府補交土地出讓金等各項稅費 。 依據(jù)房屋所有權證和國有土地使用證 ， 房屋所有權人與土地使用者不一致 。 經查房屋所有權證及房屋他項權證記載 ， 估價對象由房屋所有權人海南 有限公司向瓊山市 公司購買土地 ， 但未辦理轉讓手續(xù) ， 假設可補辦過戶手續(xù) 。 依據(jù)房屋所有權證及房屋分層平面圖 ， 計算主樓各分層建筑面積如下表 ， 附樓建筑面積從瓊山市房產局查檔而來 ， 今后以房管部門核發(fā)的分幢 （ 層 ） 房屋所有權證的面積為準 。 依據(jù)估價人員現(xiàn)場調查 ， 估價對象主樓于 1994年停建 ， 附樓于 1992年建成 ， 假設與實際情況相符 。 估價對象主樓 24層已由承租人裝修使用 ， 本報告估價結果包含主樓24層室內裝修 ， 但不包括室內空調主機等可移動設備 。 本報告有效期為半年，隨著時間的推移或房地產市場價格波動較大時，其估價 結果應做相應的調整或復估。 估價的假設和限制條件 1． 鑒于同一估價對象 ， 估價目的不同 ， 估價依據(jù)以及采用的價值標準會有所不同 ， 評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同 。 本次估價報告的估價結果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值 ，為委托方投資決策提供價值參考依據(jù) 。 因此 ， 本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù) 。 2． 本次估價的估價對象土地權屬來源系以劃撥方式取得土地使用權 。根據(jù) 《 廈門市劃撥國有土地使用權設定出讓合同書 》 （ [2023]廈地合設字 082號 ） ， 本估價對象設定出讓應補交土地出讓金人民幣貳仟伍佰叁拾萬零叁仟叁佰壹拾柒元捌角壹分 （ RMB25,303, ） 。本次估價結果已據(jù)此扣除 。 3． 本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性 ， 且該估價對象具有完整和合法的產權之前提進行估價 。 僅在此前提下 ， 本估價報告的估價結果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值 。 委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性 ， 并對此承擔全部責任 。 4． 本報告中人民幣與美元的匯兌換算取定為： 1美元＝ 。 5． 本次估價基于目前及未來的社會政治經濟環(huán)境和房地產市場是正常穩(wěn)定的前提進行估價 ， 即本次估價中所涉及的房地產之價格 、 成本 、 稅額等都是根據(jù)當前市場狀況確定的 ， 均不考慮未來的變動 。 本次估價對象為酒店物業(yè) ， 特別是星級酒店物業(yè)的價值易受酒店自身管理水平及國家 、地區(qū)宏觀經濟調控政策穩(wěn)定的影響 。 故本次估價是基于估價對象的管理及國家 、 地區(qū)宏觀經濟政策穩(wěn)定的前提進行的 。 敬請相關方面在運用本估價報告時注意此點 ， 特此提示 。 6． 房地產估價結果具有很強的時效性 ， 在一定條件下得出的結果只能適用于特定時期 。 因此 ， 本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格 ， 不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格；同時 ， 本估價報告的應用必須在本報告所確定的估價報告應用有效期內 ， 且應用必須基于房地產市場是正常穩(wěn)定之前提 。 隨著政治 、經濟 、 社會等狀況的變化 ， 估價對象的價格或者價值可能發(fā)生很大的變化 ， 則本估價報告將失去其有效性 。 7． 根據(jù) 《 房地產估價規(guī)范 》 ， 本報告的估價結果體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值 。 在公開市場上 ， 交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益 ， 并掌握必要的市場信息 ， 有較充裕的時間進行交易 ， 對交易對象具有必要的專業(yè)知識 ， 交易條件公開并不具有排它性 。 因此 ， 本報告的估價結果未考慮抵押風險 。 8． 由于房地產的不可移動和價值較大的特性 ， 房地產將可能遇到各類商業(yè)性風險 ， 尤其是宏觀經濟形勢 、 通貨膨脹 、 金融政策 、 法律法規(guī) 、 市場供求等因素的變化 ， 對房地產的價格變動影響甚大；其次 ， 由于地震 、 臺風 、 水災 、 戰(zhàn)爭及其它不能預見并且對發(fā)生 后果不能防止或避免的不可抗力的因素 ， 將造成房地產嚴重壞損及滅失 ， 使其值急劇跌落甚至消失；而且 ， 由于房地產不易變現(xiàn)的特點 ， 如出現(xiàn)欲對房地產進行短期強制處分時 ，則可能導致處置價格遠遠低于其正常價值 。 因此 ， 各相關方面應用本報告時 ， 應全面考慮各類風險 ， 作出綜合決策 。 9． 本估價報告的估價技術報告部分 ， 僅作為估價方的機構存檔和有關部門審閱備案之用 。 該部分不作為本估價報告應用的依據(jù) 。 10．未經估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。 11． 本估價報告一式四份 ， 估價機構和主管部門各保留一份 ，交付委托方兩份 。 估價的假設和限制條件 本報告評估的是物業(yè)因配套未能兌現(xiàn)承諾的減損價值 ， 在確定物業(yè)實際租金收益水平與預期收益水平時 ， 采用公開租賃市場價值標準 ， 即在公開市場上最可能形成的租賃價格 。 這里假設： (1) 自愿出租的業(yè)主； (2) 有一段合理的洽談交易時間 ， 可以通盤考慮物業(yè)性質和市場情形進行議價； (3) 在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定； (4) 該物業(yè)可以在公開市場上自由租賃； (5) 不考慮特殊租客的額外出價 。 本評估報告遵循合法原則 、 最高最佳使用原則 、 估價時點原則 、替代原則等估價原則 。 假定委估房地產所有權無爭議 。 估價人員沒有進行