【正文】 地資本化率 (％ )，適用于土地評(píng)估 RB—— 建筑物資本化率 (％ )，適用于建筑物評(píng)估 L— 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比例 B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比例 37 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 收益年期的確定 ? 對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的評(píng)估，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算 ? 對(duì)于土地與建筑物合一的評(píng)估對(duì)象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限長(zhǎng)于或等于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算 ? 對(duì)于土地與建筑物合一的評(píng)估對(duì)象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限短于土地位用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值 38 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 收益法案例 ? 見案例三 39 土地制度和完善土地權(quán)屬簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度和完善土地權(quán)屬簡(jiǎn)介 ? 土地制度簡(jiǎn)介 ? 企業(yè)改制完善土地權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn) ? 企業(yè)改制需完善土地權(quán)屬的范圍 ? 土地評(píng)估報(bào)告格式 41 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介 ? 我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制 ? 取得土地使用權(quán)的途徑 ? 征用土地的政策規(guī)定 ? 出讓土地的政策規(guī)定 ? 劃撥土地的政策規(guī)定 ? 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置方式 ? 劃撥土地使用權(quán)的收回 42 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 1） ? 我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制 ? 我國(guó)的全部土地都為社會(huì)主義公有制 ? 土地的社會(huì)主義公有制，分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形式 ? 國(guó)家實(shí)行土地登記制度 ? 國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償有限期使用制度 ? 取得土地使用權(quán)的途徑 ? 行政劃撥（含征用集體土地） ? 國(guó)家出讓方式（也稱土地的一級(jí)市場(chǎng)） ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈(zèng)與或其他合法方式）（也稱房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)） ? 土地或房地產(chǎn)租賃方式 43 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 2） ? 征用土地的政策規(guī)定 ? 征用土地的范圍及批準(zhǔn)權(quán)限 國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì) 、 文化 、 國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的 ， 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征用集體土地 ， 被征地單位和個(gè)人應(yīng)服從國(guó)家需要 ， 不得阻撓 ；征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度：即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府 ? 征用土地補(bǔ)償?shù)姆秶皹?biāo)準(zhǔn)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)用地補(bǔ)償、合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)） ? 征用土地的其他政策規(guī)定 ? 大中型水利、水電工程建設(shè)征用土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和安置費(fèi)用，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定 ? 征用林地、園林等按林業(yè)管理部門的規(guī)定辦理 ? 征用土地發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹等應(yīng)報(bào)主管部門處理后方可征用 ? 遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規(guī)定辦理 ? 用地范圍內(nèi)的國(guó)防設(shè)施，經(jīng)協(xié)商后方可征用 44 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 3） ? 出讓土地的政策規(guī)定 ? 土地使用權(quán)出讓概念 指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家繳納土地出讓金的行為。因此完善土地權(quán)屬，領(lǐng)取土地權(quán)屬證書，將已房改的住宅用地及其他輔業(yè)、相關(guān)公司單位用地進(jìn)行剝離分割登記，是報(bào)送土地部門進(jìn)行土地資產(chǎn)處置和土地評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒傅那疤釛l件。 ? 該宗土地沒有糾紛或法律訴訟及其它限制權(quán)利的情況 ? 存在抵押權(quán)的，需取得抵押權(quán)人《關(guān)于同意土地使用權(quán)處置的意見》文件，并且該意見符合規(guī)范格式 ? 該宗地不屬于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等重組范圍外的土地資產(chǎn) ? 土地證中的圖章要清楚 48 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 企業(yè)改制需完善土地權(quán)屬的范圍 ? 對(duì)已有土地使用證，但存在以下情況的土地須辦理變更登記 ? 土地證證載用途與實(shí)際不符的、登記內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生變更而尚未辦理變更登記的 ? 因資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓等原因造成土地使用者發(fā)生變化，使得土地使用證登記的使用者名稱與實(shí)際不一致的 ? 與其他方共同使用一宗土地，需要按比例分?jǐn)? ? 與其他方共同使用一宗土地，需要界限分割的 ? 未取得國(guó)有土地使用證的土地 ? 已辦理了征地等手續(xù)，尚未登記發(fā)證，手續(xù)基本完善的土地，應(yīng)盡快辦證 ? 整體購(gòu)房方式而占有的土地，且土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)的，辦理土地產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將土地證產(chǎn)權(quán)人變到企業(yè)名下 ? 整體購(gòu)房方式而占有的土地，且土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，到土地管理部門辦理有關(guān)手續(xù)取得土地使用證 ? 購(gòu)房時(shí)不含土地的，與現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)方協(xié)商力爭(zhēng)獲得該土地使用權(quán)，并辦理土地使用證 ? 未辦理征用手續(xù)而使用的農(nóng)村集體土地 ? 存在權(quán)屬糾紛或訴訟的土地 ? 設(shè)有抵押權(quán)的土地 49 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地評(píng)估報(bào)告格式 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T185082023《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 ? 土地估價(jià)報(bào)告 ? 封面 ? 摘要 ? 估價(jià)對(duì)象界定 ? 土地估價(jià)結(jié)果及其使用 ? 附件 ? 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ? 封面 ? 總述 ? 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 ? 土地估價(jià) ? 附件 50 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地使用權(quán)評(píng)估基本方法 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地使用權(quán)評(píng)估基本方法 ? 收益還原法 ? 市場(chǎng)比較法 ? 剩余法 (假設(shè)開發(fā)法 ) ? 成本逼近法 ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 52 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 收益還原法、市場(chǎng)比較法 ? 收益還原法，亦稱收益法，具體詳見房地產(chǎn)收益法內(nèi)容，具體操作時(shí)注意年凈收益、資本化率和收益年限均單指土地而言 ? 市場(chǎng)比較法，亦稱市場(chǎng)法，不僅適用于房地產(chǎn)評(píng)估，也同樣適用于單獨(dú)的土地使用權(quán)評(píng)估。 ∑K i) Kj 式中： V— 土地價(jià)格 V1b— 某一用途土地在某一地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià) ∑K i— 宗地地價(jià)修正系數(shù) Kj— 估價(jià)期日 、 容積率 、 土地使用年期等其他修正系數(shù) ? 程序 ? 搜集 、 整理當(dāng)?shù)氐耐恋囟?jí)估價(jià)成果資料 ? 確定待估宗地所處的土地級(jí)別 、 對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià) 、 相應(yīng)的修正系數(shù)表和該級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)內(nèi)涵和土地開發(fā)程度等 ? 調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件 ? 土地開發(fā)程度差異修正 ? 確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù) ? 確定待估宗地使用年期修正系數(shù) ? 確定期日修正系數(shù) ? 確定容積率修正系數(shù) ? 確定待估宗地地價(jià) 66 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 聯(lián)系方式 67 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 68 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 演講完畢，謝謝觀看！