【正文】 、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有 ? 土地使用權出讓的方式 招標、拍賣和協(xié)議出讓 ? 土地使用權出讓的年限 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權出讓最高年限：居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年，綜合或其他用地 50年 45 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 土地制度簡介（ 4） ? 劃撥土地的政策規(guī)定 ? 土地使用權劃撥概念 指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為 ? 劃撥土地使用權的范圍 國土資源部第 9號令《劃撥用地目錄》，把可以通過劃撥方式取得的用地分為國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地四個大類十九個小類分別進行了詳細列式 ，同時該文件還規(guī)定：對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權；對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權；以劃撥方式取得的土地使用權，因企業(yè)改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合劃撥條件的，應當實行有償使用 ? 劃撥土地使用權擁有的權利 經批準可以轉讓、出租、抵押 46 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 土地制度簡介（ 5） ? 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權的處置方式 國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經營和保留劃撥土地等 ? 劃撥土地使用權的收回 公共利益需要使用該劃撥土地的 （ 城市基礎實施 、 公益事業(yè)建設 ， 國家重點扶持的能源 、 交通 、 水利 、 礦山 、 軍事等建設項目需要使用的土地 ， 原土地使用者有適當補償 ） ；由于實施城市規(guī)劃和進行舊城改造 ， 需要調整使用土地；因單位撤銷 、 遷移等 ， 不再需要使用該劃撥土地的；公路 、 鐵路 、 機場 、 礦場等經核準報廢的土地 國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，根據實際情況應給原土地使用者適當補償 47 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 企業(yè)改制完善土地權屬的標準 按照國土資源部的要求，進行改制上市的企業(yè)用地必須達到“權屬合法、界址清楚、面積準確、價格合理”的標準。在對土地使用權進行評估時，需要注意的是各項情況修正均為對土地情況的修正 53 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 土地使用權評估的基本方法 — 剩余法 ? 概念和適用范圍 ? 計算公式和程序 ? 各項參數的求取 ? 剩余法的應用和案例 54 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 剩余法概念和適用范圍 ? 概念 剩余法 (又稱假設開發(fā)法 )， 是在估算開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上 ，扣除建筑物建造費用和與建造 、 買賣有關的專業(yè)費 、 利息 、 利潤 、 稅收等費用后 ，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法 ? 適用范圍 ? 待開發(fā)土地的估價 ? 待拆遷改造再開發(fā)房地產的估價 ? 僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房產估價 ? 現有新舊房地產中地價的單獨評估 55 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 計算公式和程序 ? 計算公式 ? 基本公式 V=ABC 式中： V— 購置開發(fā)場地價格 A— 總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產資本價值 B— 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C— 開發(fā)商合理利潤 ? 具體公式 地價 =不動產總價 建筑開發(fā)費 專業(yè)費 不可預見費 利息 租售費用 稅金 發(fā)展商合理利潤 ? 程序 ? 調查待估宗地的基本情況 ? 確定待估宗地的最佳開發(fā)利用方式 ? 估算開發(fā)完成后的不地產總價 ? 估算建筑費 、 專業(yè)費 、 利息 、 稅費 、 租售費用和開發(fā)商合理利潤 ? 確定待估宗地的土地價格 56 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 各項參數的求取 ? 不動產總價： 可采用市場法（出售）或收益法（出租）確定 ? 建筑開發(fā)費： 包括直接工程費、間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負擔的建筑附帶費用等，可采用市場法或建筑工程概預算的方法來估算 ? 專業(yè)費用： 包括建筑設計費、工程概預算費用等，一般采用建筑費用的一定比例估算 ? 不可預見費： 一般為建筑費和專業(yè)費之和的 25% ? 開發(fā)建設周期和利息： 開發(fā)建設周期是指從取得土地使用權到不動產全部銷售或出租完畢的時間，利息即開發(fā)全部預付資本的融資成本 ? 稅金： 指營業(yè)稅、印花稅、契稅等，一般以建成后不動產總價的一定比例計算 ? 租售費用： 指中介代理費、市場營銷廣告費用、買賣手續(xù)費等，一般以不動產總價或租金的一定比例計算 ? 合理利潤： 一般以不動產總價或預付總資本的一定比例計算 57 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 剩余法的應用和案例 ? 評估土地價格 ? 測算開發(fā)商的預期利潤 ? 確定建筑費及專業(yè)費的最高標準 ? 案例四 58 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 土地使用權評估基本方法 — 成本逼近法 ? 概念和適用范圍 ? 計算公式和程序 ? 各項參數的求取 ? 案例 59 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 成本逼近法概念和適用范圍 ? 概念 即以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據 ， 再加上一定的利潤 、 利息 、 應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法 ? 適用范圍 ? 新開發(fā)土地的估價 ? 土地市場不發(fā)育 、 土地成交實例不多 ， 無法利用市場法等方法時的土地估價 ? 既無收益又很少有交易情況的學校 、 公園以及公共建筑 、 工藝設施等特殊性的土地估價 60 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 成本逼近法基本公式和程序 ? 基本公式 土地價格 =土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益 ? 程序 ? 判斷待估土地是否適用成本逼近法 ? 收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料 ? 通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關的稅費、利息、利潤 ? 確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增值額 ? 按地價公式求取待估土地的土地價格 ? 對地價進行修正，確定待估土地的最終價格 61 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 成本法各項參數的求取 ? 土地取得費用： 包括征地費用或拆遷費用，其計算應以當地正在執(zhí)行的征地補償費和拆遷安置補助費的有關規(guī)定標準計算 ? 土地開發(fā)費： 包括基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費，應根據土地開發(fā)程度狀況和當地有關土地開發(fā)費用標準，合理確定 ? 稅費： 包括耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設基金、土地管理費等，其