【正文】 、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有 ? 土地使用權(quán)出讓的方式 招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓 ? 土地使用權(quán)出讓的年限 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年，綜合或其他用地 50年 45 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地制度簡介（ 4） ? 劃撥土地的政策規(guī)定 ? 土地使用權(quán)劃撥概念 指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為 ? 劃撥土地使用權(quán)的范圍 國土資源部第 9號令《劃撥用地目錄》，把可以通過劃撥方式取得的用地分為國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地四個大類十九個小類分別進(jìn)行了詳細(xì)列式 ，同時該文件還規(guī)定：對國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)；對以營利為目的，非國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合劃撥條件的，應(yīng)當(dāng)實行有償使用 ? 劃撥土地使用權(quán)擁有的權(quán)利 經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 46 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地制度簡介（ 5） ? 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置方式 國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營和保留劃撥土地等 ? 劃撥土地使用權(quán)的收回 公共利益需要使用該劃撥土地的 （ 城市基礎(chǔ)實施 、 公益事業(yè)建設(shè) ， 國家重點(diǎn)扶持的能源 、 交通 、 水利 、 礦山 、 軍事等建設(shè)項目需要使用的土地 ， 原土地使用者有適當(dāng)補(bǔ)償 ） ；由于實施城市規(guī)劃和進(jìn)行舊城改造 ， 需要調(diào)整使用土地；因單位撤銷 、 遷移等 ， 不再需要使用該劃撥土地的；公路 、 鐵路 、 機(jī)場 、 礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的土地 國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實際情況應(yīng)給原土地使用者適當(dāng)補(bǔ)償 47 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 企業(yè)改制完善土地權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn) 按照國土資源部的要求，進(jìn)行改制上市的企業(yè)用地必須達(dá)到“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確、價格合理”的標(biāo)準(zhǔn)。在對土地使用權(quán)進(jìn)行評估時，需要注意的是各項情況修正均為對土地情況的修正 53 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地使用權(quán)評估的基本方法 — 剩余法 ? 概念和適用范圍 ? 計算公式和程序 ? 各項參數(shù)的求取 ? 剩余法的應(yīng)用和案例 54 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 剩余法概念和適用范圍 ? 概念 剩余法 (又稱假設(shè)開發(fā)法 )， 是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上 ，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建造 、 買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi) 、 利息 、 利潤 、 稅收等費(fèi)用后 ，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法 ? 適用范圍 ? 待開發(fā)土地的估價 ? 待拆遷改造再開發(fā)房地產(chǎn)的估價 ? 僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房產(chǎn)估價 ? 現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估 55 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 計算公式和程序 ? 計算公式 ? 基本公式 V=ABC 式中： V— 購置開發(fā)場地價格 A— 總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值 B— 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C— 開發(fā)商合理利潤 ? 具體公式 地價 =不動產(chǎn)總價 建筑開發(fā)費(fèi) 專業(yè)費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 利息 租售費(fèi)用 稅金 發(fā)展商合理利潤 ? 程序 ? 調(diào)查待估宗地的基本情況 ? 確定待估宗地的最佳開發(fā)利用方式 ? 估算開發(fā)完成后的不地產(chǎn)總價 ? 估算建筑費(fèi) 、 專業(yè)費(fèi) 、 利息 、 稅費(fèi) 、 租售費(fèi)用和開發(fā)商合理利潤 ? 確定待估宗地的土地價格 56 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 各項參數(shù)的求取 ? 不動產(chǎn)總價： 可采用市場法（出售）或收益法（出租）確定 ? 建筑開發(fā)費(fèi)： 包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等，可采用市場法或建筑工程概預(yù)算的方法來估算 ? 專業(yè)費(fèi)用： 包括建筑設(shè)計費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等，一般采用建筑費(fèi)用的一定比例估算 ? 不可預(yù)見費(fèi)： 一般為建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的 25% ? 開發(fā)建設(shè)周期和利息： 開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的時間，利息即開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本 ? 稅金： 指營業(yè)稅、印花稅、契稅等，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算 ? 租售費(fèi)用： 指中介代理費(fèi)、市場營銷廣告費(fèi)用、買賣手續(xù)費(fèi)等，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算 ? 合理利潤： 一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算 57 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 剩余法的應(yīng)用和案例 ? 評估土地價格 ? 測算開發(fā)商的預(yù)期利潤 ? 確定建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高標(biāo)準(zhǔn) ? 案例四 58 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地使用權(quán)評估基本方法 — 成本逼近法 ? 概念和適用范圍 ? 計算公式和程序 ? 各項參數(shù)的求取 ? 案例 59 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本逼近法概念和適用范圍 ? 概念 即以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項費(fèi)用之和為主要依據(jù) ， 再加上一定的利潤 、 利息 、 應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法 ? 適用范圍 ? 新開發(fā)土地的估價 ? 土地市場不發(fā)育 、 土地成交實例不多 ， 無法利用市場法等方法時的土地估價 ? 既無收益又很少有交易情況的學(xué)校 、 公園以及公共建筑 、 工藝設(shè)施等特殊性的土地估價 60 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本逼近法基本公式和程序 ? 基本公式 土地價格 =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤 +土地增值收益 ? 程序 ? 判斷待估土地是否適用成本逼近法 ? 收集與估價有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等資料 ? 通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤 ? 確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增值額 ? 按地價公式求取待估土地的土地價格 ? 對地價進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價格 61 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本法各項參數(shù)的求取 ? 土地取得費(fèi)用： 包括征地費(fèi)用或拆遷費(fèi)用，其計算應(yīng)以當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算 ? 土地開發(fā)費(fèi)： 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定 ? 稅費(fèi)： 包括耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi)等，其