【正文】 條件個(gè)別因素修正率 D 例 ? 假設(shè)上述地塊 H、 M、 N的面積分別為 8000、 8760、 6200平方米，其形狀依次為矩形、梯形、梯形，其個(gè)別因素比較結(jié)果見表： 個(gè)別因素 待估地產(chǎn) H 參照實(shí)例 M 參照實(shí)例 N 面積 形狀 地質(zhì)條件 臨街深度 20 25 25 30 21 23 24 32 18 23 26 27 總分值 100 100 94 %100%100100100 ???個(gè)別因素修正率參照實(shí)例 M %%10094100 ???個(gè)別因素修正率參照實(shí)例 N E、容積率因素修正 ? 在一定范圍內(nèi)，容積率與地價(jià)成同方向變化，但不是線性關(guān)系。 (交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的區(qū)域因素狀況） ? 一般采用多因素評定法 (使用打分的方法。 如： (1) 建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率； (2)建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (3)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率； (4)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。 48 ＝ 46875（元） 建筑物現(xiàn)值＝ 2500 900 － 46875 4 ＝ 2062500（元） 建筑物純收益＝ 2062500 8% ＝ 165000（元） （ 3）土地純收益＝ 412740 － 165000 ＝ 247740（元） （ 4）土地使用權(quán)價(jià)格＝ 247740（ P/A， 7%， 44) ＝ （元） （ 5）土地單價(jià)＝ ＝ （元） 一、理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 二、適用范圍： —— 在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易 那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑等則難以適用。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為 3萬元。 ? ? ? ? ? ?1111 1 1mii m n miR APr r r r ????? ? ???? ? ???? 2ABPrr??APrs? ? 例 53： 有一宗房地產(chǎn)， 2023年的純收益為 50萬元，資本本化率為 5%，若：（ 1）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 1萬元；（ 2）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長 1%。 （二）資本化率的種類 ? 綜合資本化率 r : 適用于房地產(chǎn)整體價(jià)值的（ L+B）， 對應(yīng)的純收益是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益 。 各種投資收益率排序插入法 具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對象的報(bào)酬率。（客觀費(fèi)用） 四、資本化率 期望投資收益率 （一）求取方法 市場測算法 —— 根據(jù)市場上類似的近期交易實(shí)例推算出 r。 三、純收益 客觀純收益 = 客觀總收益 － 客觀總費(fèi)用 實(shí)際純收益： 指土地在現(xiàn)在利用條件下產(chǎn)生的純收益 , 一般來說 它不能直接用于估價(jià)。 二、 影響因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 —— 經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、國民收入、 物價(jià)指數(shù)等 經(jīng)濟(jì) 財(cái)政金融 —— 利率水平與土地的價(jià)格成反比 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人口 —— 數(shù)量、密度、素質(zhì)與地價(jià)正相關(guān) 家庭規(guī)模 —— 小型化住宅套數(shù)需求增大 → 漲價(jià) 社會(huì) 房地產(chǎn)投機(jī) 教育科研水平和治安 社會(huì)福利 土地制度 +住房制度 +地價(jià)政策 城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 行政 稅收政策、投資政策 隸屬關(guān)系變更 交通管制 心理 —— 一般因素 —— 區(qū)域因素 總體上： 商服繁華因素： 道路通達(dá)因素： 公交便捷因素： 城市設(shè)施狀況因素 基礎(chǔ)設(shè)施，生活設(shè)施，文體娛樂設(shè)施 環(huán)境狀況因素：自然環(huán)境和人文環(huán)境 各種噪聲，環(huán)境污染，視覺環(huán)境 ? 影響 住宅 房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素： ? 日照、風(fēng)向等氣候條件； ? 當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃?、社?huì)階層等居住環(huán)境； ? 街道的寬度、構(gòu)造； ? 離市中心的距離及交通狀況； ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況； ? 上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況； ? 學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況； ? 噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況； ? 景觀環(huán)境裝況； ? 影響 商業(yè) 房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素： ? 商業(yè)群落狀況及地段的繁華程度； ? 顧客來源及購買力狀況； ? 顧客的交通手段及交通狀況； ? 營業(yè)類別及競爭裝況； ? 經(jīng)營者的創(chuàng)造力及資信狀況； ? 土地利用的管制狀況等。 在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 ? 地價(jià)特征 (1)地租的資本化 (2)權(quán)益價(jià)格 (3)具有增值性 (4)與用途相關(guān) (5)具有個(gè)別性 (6)具有可比性 （二）地價(jià)理論 位置固定性 供求區(qū)域性 房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性市場，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢等都是當(dāng)?shù)氐模诓煌貐^(qū)之間各不相同。 （ 1）絕對地租 ：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。 一、房地產(chǎn)的整體概念 （一）土地 廣義： 指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體，包括過去和現(xiàn)在人類活動(dòng)對土地所產(chǎn)生影響的結(jié)果。 本章學(xué)習(xí)目的和要求 了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點(diǎn) 熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素 掌握收益法 、 市場法 、 成本法 、 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法及路線價(jià)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 了解在建工程評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 ? 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物（不動(dòng)產(chǎn)）。 ? 其他地上定著物 是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的部分。 70年 —— 居住用地 ? 國家出讓土地使用權(quán) 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂用地 50年 —— 其他（工業(yè)、科教文衛(wèi)體） ? 國家出讓土地使用權(quán)的方式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣 ? 土地使用者可將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 ? 申請續(xù)期 —— 最遲于屆滿前一年 三、地租與地價(jià)理論 ? 馬克思的理論認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。 ● 壟斷地租 ● 建筑地段地租 ? 地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化 一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動(dòng)的，價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，但沒有開墾的土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，即使是開發(fā)了的土地，價(jià)格與價(jià)值差異也很大，土地價(jià)格決定也具有特殊性。 合法原則 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 五、房地產(chǎn)評估原則 六、房地產(chǎn)評估的程序 明確評估的基本事項(xiàng) 制定工作計(jì)劃 實(shí)地勘察與收集資料 測算被估房地產(chǎn)價(jià)值 綜合分析確定結(jié)果 撰寫評估報(bào)告 簽訂評估合同 確定評估基準(zhǔn)日 了解評估對象 明確評估目的 歸檔歸檔 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 按價(jià)格形成方式 分 （ 1）市場交易價(jià)格 —— 實(shí)際成交價(jià)格 （ 2）評估價(jià)格 —— 對市場交易價(jià)格的模擬 如基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、房屋重置價(jià)格、課稅價(jià)格等 按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分 （ 1）土地價(jià)格：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等 （ 2）建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格 （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格：房地合一價(jià) 按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位分 : 房地產(chǎn)總價(jià)格： 土地 單位地價(jià) 單位價(jià)格 建筑物 單位建筑面積的建筑物價(jià)格 房地產(chǎn) 單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格 樓面地價(jià) 單位建