【正文】 限（ 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。+n 累加法因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。a－年純收益（ 1）n 有限期： （ 2）例題對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。100100％＝ ％n 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝某鋼筋混凝土 5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分 80 六層七層以上 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。土地?fù)p耗率＝已使用年限 /法定使用年限估算建筑物的損耗根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧櫤?，?jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。(1)直接法(2)、更新（ Replacementcost）與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（二）估算土地開發(fā)成本 從城鎮(zhèn)取得土地+投資利息 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤（ 2）土地價(jià)格＝土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤 +土地增值收益（一）估算取得待開發(fā)土地的成本值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。（三）個(gè)別因素道路通達(dá)度經(jīng)濟(jì)因素假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。（二）我國土地使用權(quán)價(jià)格體系 基準(zhǔn)地價(jià)有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。n 1.地價(jià)與土地用途相關(guān)（受政策影響）n 土地價(jià)格的特性主要有：明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)房地綜合考慮原則最佳使用原則合法原則（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性交易的復(fù)雜性房地產(chǎn)市場供給對(duì)需求變化的反應(yīng)遲緩?fù)顿Y大量性位置固定性（ 2）供給的稀缺性（ 4）效用的差異性（不可替代性）決定 決定（一）土地特性房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場法第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性 土地的自然特性供給缺乏彈性（ 3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性明確評(píng)估基準(zhǔn)日由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性很重要。地價(jià)呈不斷增長趨勢在我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格二、房地產(chǎn)價(jià)格分類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)甲地的容積率為 5，單價(jià)為 1000元 /平方米；乙地的容積率為 3，單價(jià)為 800元 /平方米。商業(yè)繁華度環(huán)境質(zhì)量狀況對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路及基本公式主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。 從農(nóng)村取得土地括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（ 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（ 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（ 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（三）估算管理費(fèi)用（四）估算投資利息n 注意： （ 3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。利潤率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息＝ 750[ （