房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)課件(已修改)
2025-01-30 00:40 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場法第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性 。（一）土地特性土地的自然特性（ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性（ 2）位置的不可移動(dòng)性（ 3）效用的持久性 → 價(jià)格具上升趨勢（ 4）效用的差異性（不可替代性）決定 決定土地的經(jīng)濟(jì)特性（ 1）用途的多樣性（ 2）供給的稀缺性（ 3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（ 4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性位置固定性使用長期性投資大量性保值增值性受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性交易的復(fù)雜性房地產(chǎn)市場供給對(duì)需求變化的反應(yīng)遲緩（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則合法原則最佳使用原則房地綜合考慮原則區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)明確評(píng)估對(duì)象明確評(píng)估目的明確評(píng)估基準(zhǔn)日明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房價(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性很重要。n 土地價(jià)格的特性主要有：地價(jià)是地租的資本化地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定地價(jià)呈不斷增長趨勢地價(jià)與土地用途相關(guān)（受政策影響）地價(jià)具有個(gè)別性n 土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系（一）我國土地權(quán)屬類型在我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。n 1.根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對(duì)物產(chǎn)權(quán)），其價(jià)值取決于其載體 —— 土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。2.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。n 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。（二）我國土地使用權(quán)價(jià)格體系 基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)標(biāo)定地價(jià)在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。出讓底價(jià)是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。其他價(jià)格上述 1～ 3屬土地一級(jí)市場價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。 4～ 5屬土地二級(jí)市場價(jià)格，由市場競爭決定價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格分類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià) 247。容積率n 例題投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為 5，單價(jià)為 1000元 /平方米；乙地的容積率為 3，單價(jià)為 800元 /平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素政策因素（二）區(qū)域因素商業(yè)繁華度道路通達(dá)度交通便捷度設(shè)施完善度環(huán)境質(zhì)量狀況對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。（三）個(gè)別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。影響土地價(jià)格的個(gè)別因素影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路及基本公式評(píng)估值＝重新購建價(jià)格－損耗因?yàn)槭?
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