房地產(chǎn)評估培訓課件(已修改)
2025-01-30 00:40 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)評估培訓房地產(chǎn)評估第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價格第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性 。（一）土地特性土地的自然特性（ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性（ 2）位置的不可移動性（ 3）效用的持久性 → 價格具上升趨勢（ 4）效用的差異性（不可替代性）決定 決定土地的經(jīng)濟特性（ 1）用途的多樣性（ 2）供給的稀缺性（ 3）經(jīng)濟地理位置的可變性（ 4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性位置固定性使用長期性投資大量性保值增值性受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性交易的復雜性房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評估的原則合法原則最佳使用原則房地綜合考慮原則區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項明確評估對象明確評估目的明確評估基準日明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告第二節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。n 土地價格的特性主要有：地價是地租的資本化地價主要由需求方?jīng)Q定地價呈不斷增長趨勢地價與土地用途相關(guān)（受政策影響）地價具有個別性n 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系（一）我國土地權(quán)屬類型在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。n 1.根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體 —— 土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。2.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。n 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。（二）我國土地使用權(quán)價格體系 基準地價城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價標定地價在基準地價基礎上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。出讓底價是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。轉(zhuǎn)讓價格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。其他價格上述 1～ 3屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。 4～ 5屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價樓面地價＝土地總價格 247。建筑總面積樓面地價＝土地單價 247。容積率n 例題投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為 5，單價為 1000元 /平方米；乙地的容積率為 3，單價為 800元 /平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素社會因素經(jīng)濟因素政策因素（二）區(qū)域因素商業(yè)繁華度道路通達度交通便捷度設施完善度環(huán)境質(zhì)量狀況對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。（三）個別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。影響土地價格的個別因素影響建筑物價格的個別因素第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式評估值＝重新購建價格－損耗因為是
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