房地產(chǎn)評估培訓課件-文庫吧
2025-01-12 00:40 本頁面
【正文】 從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（ 1）新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費 +管理費用 +投資利息 +稅費 +開發(fā)利潤（ 2）土地價格＝土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。 從農(nóng)村取得土地（ 1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包 括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。（ 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 從城鎮(zhèn)取得土地（ 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。（ 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本基礎設施建設費公共配套設施建設費 （三）估算管理費用（四）估算投資利息n 注意：（ 1）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息；（ 2）計息基礎＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費 （ 3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（五）估算稅費（六）估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地價。*注意所用利潤率的內(nèi)涵。（七）土地增值收益的確定[例題 ]某地塊面積為 80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為 20萬元 /畝，拆遷費 30萬元 /畝，開發(fā)費 3億元 /平方公里，其他費用（包括稅費） 5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的 40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費 ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息＝ 750[ （ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 37540%[ （ 1＋ 6%） － 1]＋ 37560%[ （ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝（ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米計算土地價格 土地單價＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價＝ 1,80,000 ＝ 108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為 108,044,000元。 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +正常利潤新建建筑物價格＝建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）勘察設計和前期工程費基礎設施建設費建安工程費公共設施建設費開發(fā)過程的稅費及其他間接費（三）估算管理費（可并入 “（二） ”計算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費銷售費用銷售稅金及附加其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟n 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。（一）估算重置成本 1.可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。 2.注意兩種重置成本(1)、復原（ Reproductioncost）(2)、更新（ Replacementcost）n 在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本 。3.建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：(1)直接法根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎，計算出工程直接費，再加上工程間接費及適當?shù)某邪汤麧櫤?，計算出標準建造費，再進一步加上發(fā)包人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。（ 2）間接法指在近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細價，以此為基礎，經(jīng)適當修正后求取重新建造價格。實際估算
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