房地產(chǎn)評估培訓(xùn)課件-文庫吧
2025-01-12 00:40 本頁面
【正文】 從成本耗費(fèi)的角度評估房地產(chǎn)價(jià)值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（ 1）新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +投資利息 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤（ 2）土地價(jià)格＝土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤 +土地增值收益（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。 從農(nóng)村取得土地（ 1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包 括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（ 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 從城鎮(zhèn)取得土地（ 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（ 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （三）估算管理費(fèi)用（四）估算投資利息n 注意：（ 1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；（ 2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi) （ 3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。*注意所用利潤率的內(nèi)涵。（七）土地增值收益的確定[例題 ]某地塊面積為 80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為 20萬元 /畝，拆遷費(fèi) 30萬元 /畝，開發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)） 5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的 40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息＝ 750[ （ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 37540%[ （ 1＋ 6%） － 1]＋ 37560%[ （ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝（ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1,80,000 ＝ 108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +正常利潤新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（可并入 “（二） ”計(jì)算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用銷售稅金及附加其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評估的操作步驟n 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。（一）估算重置成本 1.可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。 2.注意兩種重置成本(1)、復(fù)原（ Reproductioncost）(2)、更新（ Replacementcost）n 在實(shí)踐中，評估人員較多使用更新重置成本 。3.建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：(1)直接法根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧櫤?，?jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。（ 2）間接法指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算
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