【正文】 估算建設(shè)周期 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年。n 很好很好 地勢(shì)地勢(shì) 1,400 繁華區(qū)繁華區(qū) 240＝ （元）n 例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積 200平方米，房屋建筑面積 240平方米，月租金 4800元，土地還原利率為 8％，建筑物還原利率為 10％，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為 25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。％，維修費(fèi)為重置價(jià)的％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％，土地資本化率 7％，建筑物資本化率 8％。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2023年 5月的價(jià)格。＝ 收益與售價(jià)比法（市場(chǎng)法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率，至少三個(gè)交易案例。除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。 （二）估算損耗估算土地的損耗3.注意兩種重置成本利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），（三）估算管理費(fèi)用（四）估算投資利息n 注意：（ 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。商業(yè)繁華度轉(zhuǎn)讓價(jià)格（ 3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性房地產(chǎn)的特性 （ 2）供給的稀缺性投資大量性（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)n 土地價(jià)格的特性主要有：前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。（二）估算土地開發(fā)成本若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。 (2)、更新（ Replacement(1)直接法成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝（ 1）n 有限期： （ 2）資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)年限（ 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。＝ （元）建筑物每平方米價(jià)格為：評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。 熟地熟地 2,200 普通普通 （ 2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8%）：（ 3）關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。 必要時(shí)需折現(xiàn)。交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。 普通普通 1,800 商業(yè)商業(yè) =1720231200200＝ 240000（元）歸屬于土地的年純收益為：資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。 V＝ 800000－ 192007＝ 665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年， 0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年， 2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年， 2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年， 6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年， 4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年， 3％簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10年， 0％耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限（ 2）打分法（觀察法）（ 2）間接法（七）土地增值收益的確定[例題 ]某地塊面積為 80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為 20萬元 /畝，拆遷費(fèi) 30萬元 /畝，開發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)） 5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的 40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。 容積率n 例題投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。出讓底價(jià)（ 4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性（ 3）效用的持久性 → 價(jià)格具上升趨勢(shì)（ 1）用途的多樣性明確評(píng)估對(duì)象地價(jià)具有個(gè)別性n 土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)標(biāo)定地價(jià)上述 1～ 3屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。影響土地價(jià)格的個(gè)別因素銷售費(fèi)用可采用房地分估的方式法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。 n 6%[1 － 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。單價(jià)＝ ＝ （元）評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在 2023年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格為 ，單價(jià)為每平方米 。第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法一、基本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。定基交易日期修正系數(shù) 繁華區(qū)繁華區(qū) 2023年年 10月月 平坦平坦 較好較好 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意：預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元。選用評(píng)估方法 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。 完備完備 規(guī)則規(guī)則 1,550 略略 略略 略略 略略所處地區(qū)所處地區(qū) （六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評(píng)估值。（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（四）估算調(diào)整系數(shù)單方土地價(jià)格為： 312247。由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折