【正文】 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年 。 [例 ] 待評估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評估其 2022年 12月的市場價(jià)格 。 12,000 ＝ 8,703元 經(jīng)評估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)格為 104,434,671元 ， 單價(jià)為每平方米 8,703元 。 [例題 ]在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2022m2的房屋 ， 根據(jù)成本法 ， 建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 2022 1200＝ 240（ 萬元 ） ， 該建筑物尚可使用 20年 ， 還原利率 12％ ， 土地的還原利率為 10％ 。 再經(jīng)查得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 （ 1） 國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用 ， 包 括：土地補(bǔ)償費(fèi) 、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi) 。資產(chǎn)評估學(xué) 第二篇 資產(chǎn)評估實(shí)務(wù) 第五章 房地產(chǎn)評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 及其影響因素 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估 中的應(yīng)用 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的 應(yīng)用 第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的 應(yīng)用 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā) 法 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 * 第八節(jié) 路線價(jià)法 * 第九節(jié) 在 建工程評估 * 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)及其特性 （一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地合一） 房地產(chǎn)分為物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益及區(qū)為三個(gè)方面 （二）房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)價(jià)格特征、市場的特征及房地產(chǎn)評估的特殊性。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 100 100％ ＝ ％ 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元 。 [例題 ] 某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年 ，殘值率為 2％ 。 評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物 ， 交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示 。 經(jīng)分析預(yù)測 ， 該開發(fā)項(xiàng)目完成后 ， 其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 50%在半年后售出 ， 其余 20%在 1年后售出 。 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測 ， 評估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合 ， 總建筑面積為 20,000平方米 ， 建筑層數(shù)為 8層 ， 各層建筑面積均為 2,500平方米 ， 地上一至二層為商業(yè)用房 ， 建筑面積 5,000平方米 ，三至八層為住宅 ， 建筑面積 15,000平方米 。 （ 六 ） 確定被估房地產(chǎn)價(jià)格 應(yīng)綜合分析后確定 （ 可比性分析 ， 修正準(zhǔn)確性分析 ） 。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一四、收益法的派生方法 （ 一 ） 土地殘余法 由于房地合一凈收益中含有折舊 ， 故在計(jì)算土地凈收益時(shí) ， 應(yīng)扣除建筑物折舊 。 （ 4） 指數(shù)調(diào)整法 （二）估算建筑物貶值 實(shí)體性 、 功能性 、 經(jīng)濟(jì)性三種貶值 （ 1） 年限法 （ 直線法 ） 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 已使用年限應(yīng)采用 “ 有效年限 ” ， 缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)計(jì) 注意：土地使用權(quán)年限的影響 （ 2） 觀察法 （ 評分法 ） 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B （ 3） 成新率折扣法 （ 4） 銷售資料法 （ 市場法 ) （ 5） 資本化收益法 （ 租金損失法 ） [例題 ] 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察評分 ， 結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán) 。 （ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） （ 2） 位置的不可移動性 （ 3） 效用的持久性 （ 4） 效用的差異性 決定 決定 （ 1） 用途的多樣性 （ 2） 供給的稀缺性 （ 3） 經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 （ 4） 可壟斷性 （ 1） 建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在 （ 2） 建筑物的使用壽命是有限的 （ 3） 建筑物屬可再生性社會資源 （ 不動產(chǎn) ） 的特性 （ 1） 位置固定性 （ 2） 使用長期性 （ 3） 投資大量性 （ 4） 影響因素多樣性和復(fù)雜性 （ 5） 保值增值性 二 、 房地產(chǎn)評估的原則 三 、 房地產(chǎn)評估的目的和價(jià)值類型 市場價(jià)值或非市場價(jià)值 在用價(jià)值 （ 按房地產(chǎn)對企業(yè)作貢獻(xiàn)的方式評估其價(jià)值 ） 按會計(jì)準(zhǔn)則要求的價(jià)值類型 評估 評估 四 、 房地產(chǎn)評估的程序 （ 一 ） 接受委托 ， 明確評估的基本事項(xiàng) （ 二 ） 制定評估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 （ 三 ） 現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （ 四 ） 評定估算 ， 給出評估結(jié)果并撰寫評估報(bào)告 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 一 、 房地產(chǎn)價(jià)格的特性 （ 一 ） 土地價(jià)格的特殊性 （ 二 ） 房地產(chǎn)價(jià)格的特性 、 個(gè)別性 我國土地價(jià)格的特殊性 在我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)